Recouvrement accéléré des charges de copropriété : l’irrecevabilité d’une mise en demeure assimilant provisions et arriéré

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 permet, après mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours, de rendre immédiatement exigibles certaines provisions non échues et les sommes dues au titre d’exercices antérieurs approuvés. Cette procédure accélérée au fond suppose toutefois que la mise en demeure identifie précisément la nature et le montant des provisions réclamées, conformément à l’avis de la Cour de cassation du 12 décembre 2024 cité par la cour.

En l’espèce, la mise en demeure mentionnait principalement un arriéré global de charges et des frais de recouvrement. La somme présentée comme correspondant à des provisions échues ne correspondait à aucun appel provisionnel identifiable dans le décompte. La cour en déduit que l’acte ne répondait pas aux exigences de l’article 19-2 et que l’action engagée sur ce fondement était irrecevable. La procédure dérogatoire ne peut servir au recouvrement de droit commun d’un arriéré de charges.

L’appel a été déclaré recevable, la demande étant supérieure à 5 000 euros, hors article 700 du Code de procédure civile. Le jugement d’irrecevabilité a néanmoins été confirmé, avec condamnation du syndicat des copropriétaires aux dépens d’appel.

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Le syndicat des copropriétaires a assigné un copropriétaire en paiement de charges et provisions. La cour constate que la mise en demeure ne précisait pas correctement la nature et le montant des provisions exigibles. Elle confirme l’irrecevabilité de l’action fondée sur l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et condamne le syndicat aux dépens d’appel.

Un copropriétaire détenant trois lots dans un immeuble soumis au statut de la copropriété devait plusieurs sommes au syndicat des copropriétaires. Celui-ci lui a adressé deux mises en demeure, puis l’a assigné selon la procédure accélérée au fond afin d’obtenir le paiement d’un arriéré de charges, de provisions échues et non échues, de frais de recouvrement et de dommages-intérêts.

Le tribunal judiciaire a déclaré les demandes irrecevables. Le syndicat des copropriétaires a relevé appel. Le copropriétaire, régulièrement assigné par procès-verbal de recherches infructueuses, n’a pas constitué avocat.

La cour constate que la mise en demeure invoquée ne précisait pas correctement la nature et le montant des provisions exigibles. Elle confirme l’irrecevabilité de l’action fondée sur l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et condamne le syndicat aux dépens d’appel.

• Existence d’une provision due au titre de l’article 14-1
• Défaut de versement à la date d’exigibilité
• Mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours
• Identification précise de la nature des provisions réclamées
• Indication exacte du montant des provisions concernées
• Vote du budget prévisionnel et approbation des exercices antérieurs
• Correspondance entre les sommes réclamées et les appels provisionnels

• Lettre recommandée de mise en demeure distribuée le 7 mars 2025
• Décompte mentionnant l’arriéré, les provisions et les frais
• Absence d’appel provisionnel correspondant à la somme de 13,64 euros
• Éléments relatifs au vote du budget prévisionnel
• Éléments relatifs à l’approbation des exercices antérieurs

Le syndicat des copropriétaires ne peut obtenir l’exigibilité anticipée des provisions sur le fondement de l’article 19-2 lorsque sa mise en demeure confond arriéré global et provision échue. Le copropriétaire bénéficie de l’irrecevabilité de cette action, sans que le syndicat soit privé de la possibilité d’un recouvrement conforme à la procédure applicable.n

• Irrecevabilité de l’action accélérée fondée sur l’article 19-2
• Absence d’exigibilité anticipée des provisions non échues
• Maintien possible d’un recouvrement selon le droit commun
• Reprise nécessaire de la ventilation des sommes réclamées
• Condamnation du syndicat aux dépens d’appel

À faire

• Identifier chaque provision par sa nature et son montant
• Vérifier la date d’exigibilité de chaque appel
• Joindre les décisions d’approbation des comptes
• Produire le vote du budget prévisionnel
• Respecter le délai de trente jours après mise en demeure

À éviter

• Présenter un arriéré global comme une provision échue
• Inclure des frais sans ventilation précise
• Réclamer une somme absente des appels provisionnels
• Confondre procédure accélérée et recouvrement de droit commun
• Solliciter l’exigibilité anticipée sans mise en demeure conforme

La mise en demeure exigée par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965

nLa mise en demeure doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des travaux hors budget. À défaut, la demande engagée selon la procédure accélérée au fond est irrecevable. La cour rappelle que cette exigence résulte de l’avis de la Cour de cassation du 12 décembre 2024 cité dans l’arrêt.nn

La distinction entre provisions exigibles et arriéré de charges

nLa procédure de l’article 19-2 suppose le défaut de paiement d’une provision échue, suivi d’une mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours. La mention d’un arriéré global, de frais de recouvrement et d’une somme ne correspondant à aucun appel provisionnel ne satisfait pas cette condition. La procédure dérogatoire ne peut remplacer le recouvrement de droit commun.nn

Le contrôle de la recevabilité de l’appel

nL’appel est recevable lorsque la demande excède 5 000 euros, hors demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile, conformément à l’article R. 211-3-24 du Code de l’organisation judiciaire. Même en l’absence de comparution du défendeur, l’article 472 du Code de procédure civile impose au juge de vérifier la recevabilité, la régularité de la saisine et le bien-fondé de la demande.

Article 805 du Code de procédure civile, Article 906 du Code de procédure civile, Article 450 du Code de procédure civile, Article 659 du Code de procédure civile, Article 954 du Code de procédure civile, Article 472 du Code de procédure civile, Article R. 211-3-24 du Code de l’organisation judiciaire, Article 473 du Code de procédure civile, Article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article L. 441-1 du Code de l’organisation judiciaire, Articles 1031-1 et suivants du Code de procédure civile, Article 699 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile