Recouvrement des charges de copropriété : exigibilité des provisions et indemnisation du préjudice distinct

En application de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire participe aux charges communes selon l’utilité des services et la valeur relative de ses lots. L’approbation des comptes par l’assemblée générale rend la créance certaine, liquide et exigible, sauf contestation dans le délai prévu par l’article 42, alinéa 2, de la même loi.

L’article 19-2 permet, après une mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours, de rendre immédiatement exigibles les provisions ultérieures et les sommes dues au titre des exercices précédents. La juridiction a retenu les procès-verbaux d’assemblées générales, les appels de fonds, le décompte et les mises en demeure pour établir les impayés et les provisions prévisionnelles.

L’article 10-1 de la loi précitée permet d’imputer au copropriétaire défaillant les frais nécessaires de recouvrement, notamment les frais de mise en demeure et d’actes de commissaire de justice. Le retard récurrent a également été considéré comme générant un préjudice distinct du simple retard, justifiant des dommages-intérêts, sans caractériser une résistance abusive.

Le défendeur non comparant ne peut être condamné qu’après vérification du caractère régulier, recevable et fondé de la demande, conformément à l’article 472 du Code de procédure civile ; le jugement est réputé contradictoire selon l’article 473. L’article 700 du même code fonde l’indemnité allouée au syndicat, tandis que les dépens sont supportés par la partie succombante.

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Un copropriétaire n’avait pas réglé l’intégralité de ses charges malgré plusieurs rappels et une mise en demeure. Le syndicat a produit les procès-verbaux d’assemblées générales, appels de fonds, décompte et courriers justificatifs. Le copropriétaire n’ayant pas comparu, la juridiction a retenu l’existence des impayés et l’exigibilité des provisions, ainsi qu’un préjudice distinct lié au retard récurrent.

Un copropriétaire possédant deux lots dans un immeuble soumis au statut de la copropriété n’a pas réglé l’intégralité de ses charges pendant plusieurs années, malgré des rappels et une mise en demeure. Le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, l’a assigné selon la procédure accélérée au fond afin d’obtenir le paiement des charges échues, de provisions prévisionnelles, des frais de recouvrement, de dommages-intérêts et d’une indemnité au titre des frais irrépétibles.

Le copropriétaire, régulièrement cité, n’a pas comparu. Le syndicat a produit les procès-verbaux d’assemblées générales, les appels de fonds, un décompte arrêté au 28 janvier 2026 ainsi que les courriers de mise en demeure. La juridiction a retenu l’existence d’impayés, l’exigibilité des provisions et un préjudice distinct lié au retard récurrent.

• Charges rattachées aux lots détenus par le copropriétaire.
• Comptes approuvés par les assemblées générales.
• Absence de contestation dans le délai de l’article 42, alinéa 2.
• Défaut de paiement d’une provision à sa date d’exigibilité.
• Mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours.
• Retard récurrent compromettant l’équilibre des comptes de la copropriété.
• Créance justifiée par des pièces concordantes.

• Procès-verbaux des assemblées générales de 2022 à 2025.
• Appels de fonds du 1er octobre au 31 décembre 2024.
• Décompte de créance arrêté au 28 janvier 2026.
• Courriers recommandés de mise en demeure et de rappel.
• Preuve des frais de mise en demeure et d’assignation.

Le syndicat des copropriétaires obtient le paiement des charges, des provisions prévisionnelles, des frais nécessaires de recouvrement et une indemnisation. Le copropriétaire défaillant supporte également les intérêts, les dépens et l’indemnité prévue par l’article 700 du Code de procédure civile.

• Recouvrement des charges impayées avec intérêts légaux
• Exigibilité des provisions prévisionnelles réclamées
• Imputation des frais de mise en demeure et d’assignation
• Indemnisation du préjudice distinct causé par les retards récurrents
• Paiement des dépens et frais irrépétibles

À faire

• Réunir les procès-verbaux approuvant les comptes.
• Vérifier les appels de fonds et leur exigibilité.
• Établir un décompte actualisé et détaillé.
• Adresser une mise en demeure justifiable.
• Conserver les preuves des frais de recouvrement.

À éviter

• Réclamer des charges sans approbation des comptes.
• Négliger le délai de trente jours après mise en demeure.
• Confondre retard de paiement et résistance abusive.
• Omettre les justificatifs des frais imputés.
• Ignorer les contestations relevant de l’article 42.

La force probante des comptes approuvés en copropriété

L’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance correspondant à la quote-part de charges du copropriétaire. Selon l’article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, l’absence de contestation dans le délai prévu prive le copropriétaire de la possibilité de s’opposer au paiement des sommes ainsi approuvées.

L’exigibilité des provisions après mise en demeure

L’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit qu’après le défaut de versement d’une provision exigible et une mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours, les provisions ultérieures et les sommes dues au titre des exercices précédents deviennent immédiatement exigibles. La juridiction a appliqué cette règle aux charges réclamées.

Le préjudice distinct du retard de paiement

Le retard récurrent dans le paiement des charges, lorsqu’il compromet l’équilibre et la bonne gestion des comptes de la copropriété, peut causer au syndicat un préjudice distinct du simple retard. La juridiction a accordé des dommages-intérêts, sans retenir pour autant la qualification de résistance abusive.

Article 473 du Code de procédure civile, Article 472 du Code de procédure civile, Article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 42 alinéa 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 481-1 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile