Charges de copropriété : preuve des appels de fonds et exclusion des frais de gestion courante

La recevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires n’est pas affectée par une erreur matérielle dans la désignation du bénéficiaire des condamnations lorsque l’ensemble des actes, pièces et prétentions identifie sans ambiguïté le syndicat agissant et les lots concernés. Les articles 5 et 12, alinéa 2, du Code de procédure civile permettent au juge de statuer dans les limites des demandes et de restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux. Les articles 122 et 31 du même code fondent l’examen du défaut d’intérêt ou de qualité à agir.

En application de l’article 1353 du Code civil, le syndicat doit établir la créance par un décompte, les procès-verbaux d’assemblée générale approuvant les budgets ou comptes et les documents comptables. L’absence de procès-verbal concernant le dernier trimestre 2022 a justifié l’exclusion de 856,92 euros. Les factures de curage ont également été écartées, la faute du copropriétaire n’étant pas démontrée.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 limite les frais imputables au copropriétaire aux diligences nécessaires au recouvrement, telles que les mises en demeure. Les frais de constitution de dossiers transmis à l’avocat ou au commissaire de justice relèvent de la gestion courante du syndic et restent répartis entre copropriétaires. La condamnation a ainsi été réduite à 7 115,57 euros de charges et 230,26 euros de frais de recouvrement.

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La cour écarte la nullité et la fin de non-recevoir liées à l’erreur de désignation du syndicat, qui constitue une simple erreur matérielle. Elle exclut une provision non justifiée faute de procès-verbal d’approbation, maintient la déduction des factures de curage faute de faute établie et ne retient que les frais correspondant aux mises en demeure.

Une société civile immobilière possède deux lots dans une copropriété. Le syndicat des copropriétaires l’a assignée en paiement de charges, de cotisations et de frais de recouvrement selon la procédure accélérée au fond prévue par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Le propriétaire a contesté la recevabilité de l’action en raison d’une erreur dans la désignation du syndicat bénéficiaire, ainsi que plusieurs sommes. Il soutenait notamment que des travaux de curage concernaient des canalisations communes et que certains frais correspondaient à la gestion courante du syndic.

La cour écarte la nullité et la fin de non-recevoir, l’erreur étant matérielle. Elle exclut toutefois une provision non justifiée faute de procès-verbal d’approbation, maintient la déduction des factures de curage faute de faute prouvée et ne retient que les frais correspondant aux mises en demeure.

• Identifier sans ambiguïté le syndicat demandeur et les lots concernés.
• Établir l’intérêt et la qualité du syndicat pour agir.
• Produire un décompte détaillé de la créance de charges.
• Produire les procès-verbaux approuvant budgets, comptes et appels de fonds.
• Démontrer la faute du copropriétaire pour imputer des travaux privatifs.
• Justifier le caractère nécessaire des frais de recouvrement exposés.

• Décompte du compte arrêté au 2 avril 2024.
• Procès-verbaux des assemblées générales des 2 juin 2022 et 2 octobre 2023.
• Appels de fonds et comptes de gestion produits par le syndicat.
• Rapport de passage caméra du 6 mars 2025.
• Procédures et justificatifs des trois mises en demeure.

Le syndicat des copropriétaires obtient le paiement des charges suffisamment documentées, mais supporte l’exclusion d’une provision insuffisamment justifiée et des frais de gestion courante. Le copropriétaire reste tenu des charges établies et des mises en demeure nécessaires, tandis que les factures de curage ne lui sont pas imputées faute de faute démontrée.

• Réduction de la condamnation au titre des charges.
• Exclusion des factures de curage contestées.
• Limitation des frais de recouvrement à 230,26 euros.
• Répartition par moitié des dépens d’appel.
• Absence d’indemnité au titre de l’article 700 en appel.

À faire

• Produire le décompte détaillé des charges réclamées.
• Joindre les procès-verbaux approuvant budgets et comptes.
• Vérifier la concordance entre syndicat, lots et bénéficiaire.
• Documenter chaque mise en demeure et acte de recouvrement.
• Établir concrètement la faute justifiant une imputation privative.

À éviter

• Réclamer une provision sans procès-verbal d’approbation.
• Imputer automatiquement les travaux sur parties communes.
• Inclure les honoraires de gestion courante du syndic.
• Confondre le syndicat demandeur avec une autre copropriété.
• Présenter des frais non reliés à une diligence nécessaire.

La qualification de l’erreur matérielle affectant le bénéficiaire des condamnations

La mention d’un autre syndicat dans le dispositif constitue une simple erreur matérielle lorsque l’acte introductif, les conclusions, les lots concernés et les pièces établissent clairement l’identité du syndicat agissant et l’objet de sa demande. Les articles 5 et 12, alinéa 2, du Code de procédure civile permettent au juge de respecter les limites des prétentions tout en restituant leur exacte qualification aux actes litigieux. Cette erreur ne justifie donc pas la nullité du jugement.

La preuve des charges de copropriété exigibles

En application des articles 10 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 1353 du Code civil, le syndicat doit produire un décompte, les procès-verbaux approuvant les budgets ou comptes et les documents comptables. L’absence de procès-verbal relatif à l’exercice 2022 a conduit à exclure la provision correspondante. Les charges régulièrement approuvées pour les exercices suivants ont été retenues.

Les frais nécessaires de recouvrement imputables au copropriétaire

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 vise les diligences nécessaires au recouvrement d’une créance justifiée, notamment les mises en demeure et certains actes de commissaire de justice. Les frais de constitution de dossiers transmis à l’avocat ou au commissaire de justice relèvent de la gestion courante du syndic et ne sont pas imputables individuellement. Seuls 230,26 euros ont ainsi été retenus.

Article 450 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 5 du Code de procédure civile, Article 12 du Code de procédure civile, Article 122 du Code de procédure civile, Article 31 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 14-2-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 1353 du Code civil, Article 1343-2 du Code civil