Fixation du loyer renouvelé de bureaux : expertise judiciaire sur la valeur locative et loyer provisionnel inchangé

Pour des locaux à usage exclusif de bureaux, les parties s’accordaient sur l’application de l’article R. 145-11 du code de commerce pour déterminer la valeur locative. Leurs évaluations divergeaient sur le prix unitaire et les abattements, l’une reposant sur une expertise amiable, l’autre sur des références de voisinage.

Le juge a considéré que ces désaccords portaient sur des points de fait nécessitant une expertise judiciaire. Celle-ci doit notamment examiner les caractéristiques et la surface pondérée des locaux, leur état, leur destination, les obligations respectives des parties, les améliorations, les facteurs locaux de commercialité et les prix pratiqués dans le voisinage. L’expert devra ensuite donner son avis sur la valeur locative au sens de l’article R. 145-11 du code de commerce.

Dans l’attente, le loyer provisionnel est maintenu au montant du loyer actuel, sans augmentation. Il est sursis à statuer sur les autres demandes, les dépens étant réservés. La mesure d’expertise est assortie de l’exécution provisoire. La provision d’expertise doit être versée dans le délai fixé, sous peine de caducité de la mesure.

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Dans le cadre du renouvellement d’un bail commercial, les parties se sont opposées sur le montant du loyer renouvelé et les références locatives. Le locataire demandait 145 383 euros annuels, contre 312 850 euros pour le bailleur. Le juge a ordonné une expertise destinée à déterminer la valeur locative et fixé provisoirement le loyer actuel.

Une société locataire occupait depuis 2013 un immeuble de bureaux comprenant des places de stationnement et une réserve, en vertu d’un bail commercial de neuf ans. Le bailleur a donné congé avec offre de renouvellement à compter du 1er juillet 2022.

Le locataire a demandé la fixation rétroactive du loyer renouvelé à 145 383 euros annuels hors taxes et hors charges. Le bailleur a sollicité un loyer annuel de 312 850 euros. Les parties produisaient des évaluations différentes et s’opposaient notamment sur les références locatives et les abattements applicables.

Le juge a ordonné une expertise judiciaire pour déterminer la valeur locative et fixé provisoirement le loyer au montant du loyer actuel. Il a sursis à statuer sur les autres demandes.

• Locaux soumis à l’évaluation de la valeur locative des bureaux
• Application de l’article R. 145-11 du code de commerce
• Divergences factuelles sur le prix unitaire retenu
• Désaccord sur les abattements applicables
• Examen nécessaire des caractéristiques et de la surface pondérée
• Prise en compte des facteurs locaux de commercialité et références voisines

• Expertise amiable produite pour évaluer la valeur locative
• Références de prix pratiqués dans le voisinage
• Clauses du bail relatives à la destination et aux obligations des parties
• Éléments relatifs aux caractéristiques et à la surface des locaux

Le locataire doit avancer la provision d’expertise dans le délai fixé, sous peine de caducité de la mesure. Le bailleur et le locataire devront participer contradictoirement aux opérations, tandis que le loyer actuel reste provisoirement exigible jusqu’au rapport.

À faire

• Verser la provision d’expertise avant la date fixée
• Réunir le bail et ses avenants éventuels
• Communiquer les références locatives et évaluations disponibles
• Participer aux opérations d’expertise contradictoires
• Répondre au pré-rapport dans le délai imparti

À éviter

• Omettre le versement de la provision d’expertise
• Produire des références non vérifiables ou non comparables
• Négliger les observations sur la surface pondérée
• Ignorer les délais fixés par l’expert
• Saisir le juge avant la réalisation de l’expertise

La détermination de la valeur locative des bureaux

La valeur locative doit être appréciée selon l’article R. 145-11 du code de commerce. Les divergences sur le prix unitaire et les abattements, fondées sur une expertise amiable et des références de voisinage, portent sur des points de fait nécessitant une expertise judiciaire.

Les critères d’évaluation de la valeur locative

L’expertise doit examiner les caractéristiques et la surface pondérée des locaux, leur état, leur destination, les obligations respectives des parties, les améliorations, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Le loyer provisionnel pendant l’expertise

Dans l’attente du rapport, le loyer provisionnel est fixé au montant du loyer actuel, sans augmentation. Les autres demandes sont suspendues jusqu’à la réalisation de l’expertise, les dépens étant réservés.

Article R. 145-11 du code de commerce, Article 1343-2 du Code civil, Article R. 145-30 du code de commerce, Article L. 145-57 du code de commerce, Article L. 111-2 du code des procédures civiles d’exécution, Article L. 111-3 du code des procédures civiles d’exécution, Article L. 111-6 du code des procédures civiles d’exécution, Article 700 du code de procédure civile, Loi du 18 juin 2014