Fixation du loyer renouvelé à la valeur locative inférieure au loyer indexé et office limité du juge des loyers commerciaux

L’article L.145-33 du code de commerce impose de fixer le loyer du bail renouvelé à la valeur locative, déterminée selon les caractéristiques du local, sa destination, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix pratiqués dans le voisinage. Lorsque la valeur locative est inférieure au loyer plafonné, elle s’impose sans que le preneur ait à démontrer une modification notable. En l’espèce, l’expertise judiciaire, non contestée, évaluait la valeur locative à 18 980 euros par an au 1er avril 2021, montant retenu par le juge au lieu du loyer indexé de 19 062 euros.

L’article L.145-34 encadre le plafonnement, mais les bailleresses avaient renoncé à solliciter le déplafonnement. L’indice du coût de la construction a été remplacé par l’indice des loyers commerciaux, avec comme indice de base l’ILC du quatrième trimestre 2020, fixé à 115,79.

Sur le fondement de l’article R.145-23 du code de commerce, le juge des loyers commerciaux peut fixer le prix du bail renouvelé et arrêter les comptes entre les parties, mais ne peut prononcer une condamnation au paiement. Le calcul de l’indexation contractuelle au 1er avril 2024 ne constituait pas une révision triennale relevant de son office. Les créances de loyers ont donc été arrêtées séparément, tandis que les demandes de condamnation ont été rejetées. Les dépens, incluant les frais d’expertise, ainsi que 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ont été mis à la charge des parties succombantes.

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À la suite du renouvellement d’un bail commercial de locaux destinés à une pharmacie, une expertise a évalué la valeur locative annuelle à 18 980 euros, montant non contesté. Le juge a fixé le loyer renouvelé à cette somme, remplacé l’indice applicable et arrêté les comptes entre les propriétaires successifs et le preneur, sans condamnation au paiement.

Une société civile immobilière a donné à bail des locaux commerciaux destinés à une officine de pharmacie. À l’issue du bail, le preneur a sollicité son renouvellement. Le bailleur a proposé un nouveau loyer, puis a saisi le juge des loyers commerciaux afin d’en obtenir la fixation. Le preneur demandait une somme différente, fondée sur le loyer indexé.

Après la cession de l’immeuble à une autre société civile immobilière, une expertise judiciaire a évalué la valeur locative au 1er avril 2021 à 18 980 euros par an. Les parties ne contestaient pas cette évaluation.

Le juge a fixé le loyer renouvelé à cette valeur locative, remplacé l’indice du coût de la construction par l’indice des loyers commerciaux et refusé de fixer lui-même le loyer résultant de l’indexation triennale. Il a arrêté les comptes entre les propriétaires successifs et le preneur, tout en rejetant les demandes de condamnation au paiement.

• Déterminer la valeur locative selon l’article L.145-33 du code de commerce
• Comparer la valeur locative au loyer plafonné ou indexé
• Retenir une expertise judiciaire non sérieusement contestée
• Appliquer la valeur locative lorsqu’elle est inférieure au loyer indexé
• Distinguer l’indexation contractuelle de la révision triennale légale
• Limiter l’office du juge à la fixation et à l’arrêté des comptes

• Rapport d’expertise judiciaire évaluant la valeur locative à 18 980 euros
• Absence de contestation de la valorisation expertale par les parties
• Clause d’échelle mobile du bail commercial
• Indices ILC du quatrième trimestre 2020 et du troisième trimestre 2023
• Relevé des versements mensuels de 1 556,49 euros

Le bailleur initial obtient la fixation d’une créance arrêtée jusqu’à la cession, tandis que le nouveau propriétaire bénéficie de la créance correspondant à la période postérieure. Le preneur doit régler les reliquats calculés selon la valeur locative puis l’indexation, mais les demandes de condamnation au paiement sont écartées en raison de l’office limité du juge des loyers commerciaux.

• Loyer renouvelé fixé à 18 980 euros par an
• Créance du bailleur initial arrêtée à 514,16 euros
• Créance du nouveau propriétaire arrêtée à 7 662,88 euros
• Application de l’ILC à compter du 1er avril 2024
• Rejet des demandes de condamnation au paiement
• Paiement de 3 000 euros au titre de l’article 700

À faire

• Établir la valeur locative selon l’article L.145-33
• Produire le rapport d’expertise judiciaire
• Vérifier les indices contractuellement applicables
• Ventiler les loyers selon les dates de propriété
• Calculer séparément les reliquats dus

À éviter

• Confondre valeur locative et loyer indexé
• Assimiler indexation contractuelle et révision triennale
• Solliciter une condamnation devant le juge des loyers
• Appliquer l’ancien indice de construction
• Omettre les frais d’expertise dans les dépens

La fixation du loyer renouvelé à la valeur locative

L’article L.145-33 du code de commerce impose que le loyer du bail renouvelé corresponde à la valeur locative. L’expertise judiciaire, non contestée, l’a fixée à 18 980 euros par an au 1er avril 2021, montant inférieur au loyer indexé. Le juge a donc retenu cette valeur sans exiger la preuve d’une modification notable des éléments de commercialité.

La compétence du juge des loyers commerciaux

Selon l’article R.145-23 du code de commerce, le juge fixe le prix du bail renouvelé et peut arrêter les comptes entre les parties. Il ne peut toutefois prononcer une condamnation au paiement. Le calcul de l’indexation contractuelle au 1er avril 2024 ne constituait pas une révision triennale relevant de son office.

Le remplacement de l’indice d’indexation

Les parties reconnaissaient le remplacement de l’indice du coût de la construction par l’indice des loyers commerciaux. L’indice de base retenu était l’ILC du quatrième trimestre 2020, soit 115,79. Le juge a appliqué cette clause pour arrêter les sommes restant dues après le renouvellement.

Article L.145-33 du code de commerce, Article L.145-34 du code de commerce, Article L.112-2 du code monétaire et financier, Article R.145-23 du code de commerce, Article L.145-37 du code de commerce, Article L.145-38 du code de commerce, Article L.145-57 du code de commerce, Article R.145-31 du code de commerce, Article 514 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article L.111-2 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L.111-3 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L.111-6 du Code des procédures civiles d’exécution