TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’[Localité 1]

JUGEMENT DU :

12 Octobre 2026

ROLE : N° RG 24/04529 – N° Portalis DBW2-W-B7I-MOUG

AFFAIRE :

[Localité 2] GESTION

C/

[B] [X]

GROSSE(S)délivrée(s)
le 12 octobre 2026
à
la SELARL DURANCEAU – PARTENAIRES & ASSOCIES
Me Guillaume ISOUARD

copie
le 12 octobre 2026
au service des expertises

CH ECOCOM GENERALE

DEMANDERESSE

Société [Localité 2] GESTION,
Société par Actions simplifiée inscrite au RCS d’[Localité 3] n°435 285 077, dont le siège social est sis [Adresse 1] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par Me Guillaume ISOUARD, avocat postulant au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Me Virginie HEBER SUFFRIN de la SELARL HSA & associés, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR

Monsieur [B] [X]
né le 29 Octobre 1961 à [Localité 4], de nationalité française, demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Gabriel BELAICHE de la SELARL DURANCEAU – PARTENAIRES & ASSOCIES, avocat postulant au barreau d’AIX-EN- PROVENCE, et plaidant par Me Olivier PONCHON, avocat au barreau de LYON

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS

PRESIDENT : Monsieur JAMET Eric, Vice-président
Statuant à juge unique

A assisté aux débats : Madame MILLET Nathalie, Greffier

DEBATS

A l’audience publique du 29 Juin 2026, après avoir entendu le conseil du défendeur en sa plaidoirie, l’affaire a été mise en délibéré au 12 Octobre 2026, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort et avant dire droit,
prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
signé par Monsieur JAMET Eric, Vice-président
assisté de Madame CHANTEDUC Myriam, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé signé le 6 ou 7 mai 2013, Madame [S] [I] [X] a donné à bail commercial de logements meublés « [Adresse 3], à la société d’exploitation Goélia Gestion, lot numéro 14 de type T3 de 43,47 m² et le parking numéro 230, avec effet au 22 juin 2013, pour une durée de neuf ans et six mois, le 31 octobre 2022, à usage de résidence de tourisme classée. Le loyer annuel payable par trimestre assujetti à la TVA était fixé à 5 721 euros, soit 5 347 euros hors taxes. Le bailleur disposait, en plus du loyer, d’un budget vacances de 1 304 euros hors taxes valable dans l’une des résidences gérées par le groupe Goélia.

Par acte reçu le 2 février 2016, Monsieur [B] [X] a acquis les lots.

Par acte signifié le 27 avril 2022, Monsieur [B] [X] a fait délivrer un congé du bail commercial emportant refus de renouvellement avec offre d’indemnité d’éviction pour le 31 octobre 2022.

Par acte délivré le 23 octobre 2024, la SAS [Localité 2] gestion a assigné Monsieur [B] [X] devant le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence aux fins suivantes :
A titre principal,
– juger que le non renouvellement entraîne la perte partielle du fonds de commerce et justifie la réparation de l’entier préjudice subi conformément à l’article L.145-14 du code de commerce,
– fixer l’indemnité d’éviction à la somme de 82 856,34 € sauf à parfaire,
– le condamner au paiement de cette somme avec intérêt au taux légal à compter de la présente assignation,
A titre subsidiaire,
– désigner un expert pour l’évaluation,
En tout état de cause :
– écarter l’exécution provisoire,
– le condamner à lui payer une somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 22 février 2026, qui seront visées, la société Goélia gestion confirme ses prétentions et y ajoute :
– fixer l’échéance au bail au 21 décembre 2022, soit 9 ans et 6 mois après la prise d’effet du bail au 22 juin 2013.

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 08 avril 2025, auxquelles il convient de se référer, [B] [X] conclut ainsi :
A titre principal
– débouter la société Goélia gestion de sa demande de fixation de l’indemnité d’éviction à la somme de 82.856,34 euros et de sa demande de condamnation de Monsieur [B] [X] à régler cette somme,
– fixer l’indemnité d’éviction due à la société Goélia gestion à la somme de 12.500 euros,
A titre subsidiaire
-désigner un expert avec une mission habituelle en la matière.
– dire que la provision à valoir sur la rémunération de l’expert devra être consignée par la société Goélia Gestion,
En tout état de cause
– Fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par la société Goélia gestion à Monsieur [X] depuis le 1er novembre 2022 jusqu’à complète libération des lieux à la somme de 1.563,45 euros par trimestre, cette somme étant révisable annuellement le 1 er janvier de chaque année en fonction de la variation de l’Indice de Référence des Loyers, soit à partir du 1 er janvier 2024 à la somme de 1.618,06 euros (1.430,25 euros x 141,03 (indice 3eme T 2023) / 124,66 (indice 3eme T 2013)) et à partir du 1 er janvier 2025 à la somme 1.657,99 euros (1.430,25 euros x 144,51 (indice 3eme T 2023) / 124,66 (indice 3eme T 2013)),
– juger que les sommes versées par la société Goélia gestion depuis le 1er novembre 2022 s’imputeront sur ladite indemnité d’occupation,
– condamner la société Goélia gestion à payer à Monsieur [B] [X] la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est datée du 11 mai 2026.

MOTIFS

L’article L145-7-1 du code de commerce dispose que « par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.»

Aux termes de l’article L145-14 du code de commerce, « le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. »

L’article L145-28 du même code ajoute qu’« aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

La société [Localité 2] fait valoir que si le bail prévoyait une fin de bail au 31 octobre 2022, sa durée de 9 ans et 6 mois à compter de sa date d’effet du 22 juin 2013, de sorte que le bail s’achevait le 21 décembre 2022 et non le 31 octobre 2022 comme stipulé et comme précisé dans le congé du 27 avril 2022.

Dans son dispositif, Monsieur [X] évoque la date du 01 novembre 2022 comme date de début de l’indemnité d’occupation, confirmant ainsi une date de fin de bail au 31 octobre.

La différence entre le 31 octobre et le 21 décembre 2022 est liée à l’erreur des parties qui ont changé de manière manuscrite la date de prise d’effet du bail, initialement prévue au 01 mai 2013, et portée au 22 juin 2013. Cependant, la date du 31 octobre 2022 n’a pas été modifiée.

Considérant d’une part, que le bail a été rédigé par la société Goélia, professionnelle de la résidence hôtelière, qui n’a pas vu l’incohérence liée au changement de date de prise d’effet, et d’autre part, que le bail a duré plus de neuf ans, la date de fin de bail au 31 octobre 2022 sera reprise.

Le principe de l’indemnité d’éviction est accepté dès l’origine par le bailleur dans son congé.

Dans un courriel daté du 21 juin 2024, la société Goélia indiquait pouvoir accepter une indemnité d’éviction de 62 106 euros. Le 5 septembre 2024, Monsieur [X] indiquait être en désaccord avec la demande et critiquait les calculs produits.

La société Goélia verse aux débats divers comptes. Suite au désaccord persistant entre les parties, il convient d’ordonner une expertise judiciaire, qui se fera aux frais avancés du bailleur, qui est à l’origine de la rupture contractuelle.

Dans l’attente, il convient de dire que l’indemnité d’occupation due à compter du 01 novembre 2022 se calculera selon les modalités prévues dans le bail, y compris les révisions contractuelles.

En revanche, la demande de Monsieur [X] tendant à ce que les sommes versées au titre de l’indemnité d’occupation s’imputent sur l’indemnité d’occupation n’a aucun fondement et sera rejetée.
Il sera sursis à statuer sur les demandes au titre des frais irrépétibles.

Les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, avant dire droit et en premier ressort ;

Ordonne une expertise confiée à Madame [N] [C], expert judiciaire près la cour d’appel d’[Localité 5], demeurant [Adresse 4],
Avec mission :
– de convoquer les parties, et, dans le respect du principe contradictoire,
– de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,
– de visiter les locaux donnés à bail à [Localité 2], lots n°14 et 214 et situés « [Adresse 5]» sis à [Adresse 6], les décrire,
– de rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant de déterminer l’indemnité d’éviction compensant la perte partielle du fonds (valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée de la réparation du trouble commercial, des frais de remplois, des
frais de déménagement, des frais de réinstallation des frais de licenciement, des frais administratif et de tous autres postes de préjudice), à la date du 31 octobre 2022,
– de fixer l’indemnité d’occupation avec les révisions, conformément au bail et à compter du 01 novembre 2022,
– d’entendre les parties en leurs dires et explications,
– de rendre compte du tout et donner son avis motivé,
– de dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

Dit que l’expert saisi effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original et une copie de son rapport au greffe du tribunal judiciaire d’AIX-EN-PROVENCE dans les six mois de sa désignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile auprès du juge du contrôle des expertises,

Dit que l’expert devra déposer un pré-rapport afin de provoquer les dires écrits des parties dans tel délai de rigueur déterminé de manière raisonnable et y répondre avec précision ;

Dit que l’expert commis, saisi par le greffe du tribunal, devra accomplir sa mission en présence des parties ou celles-ci dûment appelées, les entendre en leurs dires, explications et lorsque ces observations seront écrites, les joindre à son rapport si les parties le demandent et faire mention de la suite qui leur aura été donnée,

Dit que l’expert devra impartir aux parties un délai de rigueur pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires et, éventuellement, à l’expiration dudit délai, saisir, en application de l’article 275, alinéa 2, du code de procédure civile, le juge chargé du contrôle des expertises pour faire ordonner la production de ces documents s’il y a lieu sous astreinte ou, le cas échéant, être autorisé à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession,

Dit que l’expert devra vérifier que les parties ont été à même de débattre des constatations ou des documents au vu desquels il entend donner son avis,

Dit que l’expert devra, pour assurer le caractère contradictoire de son expertise, réunir les parties et leur communiquer la teneur de son rapport en leur enjoignant de lui faire connaître leurs observations dans un délai dont il fixera la durée entre un et deux mois, suivant la complexité de l’affaire,

Dit qu’à l’expiration de ce délai, l’expert clôturera son rapport en répondant aux observations des parties sauf à préciser qu’il n’a reçu aucun dire,

Dit que si l’expert se heurte à des difficultés qui font obstacle à l’accomplissement de sa mission ou si une extension de celle-ci s’avère nécessaire il en rendra compte au juge chargé de suivre l’expertise,

Dit que l’expert devra déposer le rapport de ses opérations au greffe du tribunal judiciaire d’AIX-EN-PROVENCE dans un délai de DOUZE MOIS à compter du jour où il aura été avisé de la réalisation de la consignation, sauf prorogation de délai expressément accordé par le juge chargé du contrôle,

Dit que le délai sera prorogé de SIX MOIS en cas d’extension de mission ou de partie(s),

Dit que l’expert devra procéder personnellement à ses opérations, il pourra néanmoins recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité différente de la sienne,

Désigne le magistrat chargé du suivi des mesures d’instruction pour surveiller les opérations d’expertise,

Dit que le recours à l’application OPALEXE, permettant la dématérialisation des opérations d’expertise, est désormais possible au sein du Tribunal judiciaire d’AIX-EN-PROVENCE afin de faciliter les échanges entre experts, avocats et juge chargé du contrôle,

Dit que Monsieur [B] [X] devra consigner entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal la somme de 3.000 euros HT à valoir sur la rémunération de l’expert, qui pourra, le cas échéant, être augmentée de la TVA si l’expert y est assujetti et ce, dans le délai de QUATRE MOIS à compter de la présente décision, à peine de caducité de la mesure d’expertise, sauf dans l’hypothèse où une demande d’aide juridictionnelle antérieurement déposée serait accueillie, auquel cas les frais seront avancés directement par le Trésorier Payeur général ;

Dit que le montant de la TVA devra être directement versé à la régie du tribunal par M.[X], dès que l’expert lui aura signifié par écrit son assujettissement à cette taxe ;

Dit que le virement est à privilégier en mentionnant les références : N° RG, N° PORTALIS et nom de la partie consignataire.
IBAN :[XXXXXXXXXX01]
BIC : TRPUFRP1
Titulaire du compte : REGIE TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AIX-EN-PROVENCE (sis [Adresse 7])
Etablissement bancaire teneur du compte : TRESOR PUBLIC [Localité 6] (TP [Localité 6])

DIT qu’en l’absence des précisions sollicitées, le virement sera rejeté.

Dit qu’à défaut de consignation dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque en vertu de l’article 271 du code de procédure civile,

Dit que lors de la première ou, au plus tard, de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours,

Dit qu’à l’issue de cette réunion, l’expert, après en avoir avisé les parties, fera connaître au juge chargé du contrôle de l’expertise la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir la totalité du recouvrement de ses honoraires et de ses débours et sollicitera le cas échéant le versement d’une consignation supplémentaire,

Dit qu’en cas d’empêchement, retard ou refus de l’expert, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance rendue sur requête,

Condamne, dans l’attente, la société Goélia Gestion à une indemnité d’éviction à compter du 01 novembre 2022 correspondant aux loyers et charges, ainsi qu’aux révisions contractuellement prévues dans le bail commercial liant les parties ;

Rejette la demande de Monsieur [X] tendant à ce que le paiement des indemnités d’occupation s’impute sur l’indemnité d’éviction ;

Dit qu’il sera sursis à statuer sur les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état de la chambre économique et commerciale du 22 mars 2027 pour faire le point ;

Réserve les dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, par la chambre économique et commerciale du tribunal judiciaire d’Aix en Provence, la minute étant signée par M. JAMET, vice-président, et Mme CHANTEDUC, greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

La République Française mande et ordonne à tous huissiers sur ce requis de mettre la présente décision à exécution aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la présente décision a été signée sur la minute par le président et le greffier du Tribunal.
La présente grosse certifiée conforme a été signée par le greffier du Tribunal Judiciaire d’AIX-EN-PROVENCE