Charges de copropriété : exigibilité des provisions et exclusion des frais de recouvrement insuffisamment justifiés

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 permet, après une mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours, de rendre immédiatement exigibles les provisions non encore échues et les sommes dues au titre des exercices antérieurs, sous réserve de l’approbation des comptes, du budget ou des travaux et de la défaillance du copropriétaire. La juridiction a retenu une créance échue de 33 922,06 euros, au vu des procès-verbaux d’assemblée générale, décomptes et appels de fonds, mais a écarté une somme de 12 543 euros non documentée ainsi que 3 900,08 euros de provisions futures insuffisamment détaillées.

Au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls les frais nécessaires au recouvrement d’une créance justifiée peuvent être imputés au copropriétaire défaillant. Les frais de remise de dossier, de procédure et de rappel insuffisamment justifiés ont été rejetés ; seule la sommation, pour 180,48 euros, a été admise.

Les intérêts moratoires courent, selon l’article 1344-1 du code civil, à compter de la mise en demeure pour la somme alors réclamée, puis à compter du jugement pour le surplus. L’article 1343-5 du code civil a justifié l’octroi d’un délai de paiement d’un an. La demande de dommages-intérêts a été rejetée faute de préjudice distinct au sens de l’article 1231-6 du code civil.

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Un syndicat de copropriétaires réclamait à une société civile immobilière le paiement de charges et de provisions pour travaux. La juridiction a retenu les sommes échues établies par les procès-verbaux, appels de fonds et décomptes, ainsi que les frais de sommation. Elle a écarté une somme non documentée, les provisions futures insuffisamment justifiées, plusieurs frais accessoires et les dommages-intérêts, tout en accordant un délai d’un an.

Le syndicat des copropriétaires a réclamé à une société civile immobilière, copropriétaire de plusieurs lots, le paiement de charges, de provisions pour travaux et de provisions non échues. Une sommation de payer, puis une mise en demeure visant l’article 19-1 de la loi du 10 juillet 1965, avaient été délivrées.

Le syndicat produisait notamment un procès-verbal d’assemblée générale approuvant les comptes, le budget et les travaux, des décomptes, des appels de fonds, une mise en demeure et un relevé de compte. La société civile immobilière contestait la recevabilité de l’action, les provisions futures, les frais accessoires et les dommages-intérêts.

La juridiction a retenu une partie des charges et travaux échus ainsi que les frais de sommation, mais a écarté une somme non documentée, les provisions futures insuffisamment justifiées, plusieurs frais de recouvrement et les dommages-intérêts. Elle a accordé un délai de paiement d’un an.

• Approbation des comptes, du budget prévisionnel ou des travaux
• Défaillance du copropriétaire à l’échéance
• Mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours
• Créance déterminée par des décomptes et appels de fonds
• Frais de recouvrement nécessaires et justifiés
• Préjudice distinct établi pour obtenir des dommages-intérêts

• Procès-verbal d’assemblée générale du 13 janvier 2025
• Décomptes de charges et appels de fonds
• Mise en demeure recommandée du 22 octobre 2025
• Sommation de payer du 31 mars 2025
• Relevé de compte arrêté au 1er janvier 2026
• Contrat de syndic

Le syndicat des copropriétaires obtient le paiement des charges et travaux échus établis ainsi que de la sommation nécessaire, avec intérêts et frais de procédure. Le copropriétaire bénéficie d’un échéancier d’un an, mais l’intégralité du solde devient exigible en cas d’impayé d’une mensualité après mise en demeure.

• Exclusion de la somme comptable non documentée
• Rejet des provisions futures insuffisamment détaillées
• Admission de 180,48 euros de frais de sommation
• Rejet des frais accessoires non nécessaires ou non justifiés
• Paiement en douze mensualités égales
• Condamnation aux dépens et à 1 000 euros au titre de l’article 700

À faire

• Faire approuver comptes, budget et travaux en assemblée générale
• Établir un décompte détaillé par nature de somme
• Adresser une mise en demeure précise et documentée
• Conserver les accusés de réception et actes de recouvrement
• Justifier séparément chaque frais nécessaire engagé

À éviter

• Inclure une créance sans origine comptable identifiable
• Réclamer des provisions futures non détaillées
• Imputer des frais de rappel non justifiés
• Confondre frais de procédure et frais nécessaires
• Omettre le suivi des échéances de l’échelonnement

L’exigibilité des provisions de copropriété selon l’article 19-2

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 subordonne l’exigibilité anticipée à une provision impayée, une mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours, et l’approbation préalable des comptes, du budget ou des travaux. La juridiction a retenu les charges et travaux échus justifiés, mais a écarté les provisions futures dont le montant de 3 900,08 euros n’était pas détaillé.

La justification des frais de recouvrement selon l’article 10-1

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 limite l’imputation aux frais nécessaires exposés pour recouvrer une créance justifiée. Les frais de remise du dossier, de procédure et de rappel ont été rejetés faute de nécessité ou de justification suffisante. La sommation délivrée par commissaire de justice, pour 180,48 euros, a seule été retenue.

La preuve du montant de la créance exigible

Les décomptes, appels de fonds, procès-verbal d’assemblée générale et relevé de compte permettaient d’établir une créance de 33 922,06 euros. En revanche, la mention « copropriétaire défaillant » correspondant à 12 543 euros n’identifiait ni ne documentait la créance et ne figurait pas dans les actes de recouvrement antérieurs ; cette somme a donc été exclue.

Article 481-1 du Code de procédure civile, Articles 514-1 à 514-6 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 19-1 de la loi du 10 juillet 1965, Article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, Article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, Article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, Article 42 de la loi du 10 juillet 1965, Article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Article 1344-1 du Code civil, Article 1343-5 du Code civil, Article 1231-6 du Code civil