COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50Z

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 22 SEPTEMBRE 2026

N° RG 23/04647 – N° Portalis DBV3-V-B7H-V7FD

AFFAIRE :

SAS SOCIETE IMMOBILIERE FONCIERE, RURALE ET URBAINE, ’ S.I.F.R.U ’

C/

S.N.C. LIDL

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 05 Juin 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1]

N° RG : 21/03852

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

Me Marie-Eve PETRIS,

Me Stéphanie TERIITEHAU

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT DEUX SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SAS SOCIETE IMMOBILIERE FONCIERE, RURALE ET URBAINE, ’ S.I.F.R.U ’

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentant : Me Marie-Eve PETRIS, Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 34 et Me Maxime DE GUILLENCHMIDT de la SELEURL MAG AVOCAT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R125

APPELANTE

****************

SNC LIDL

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : Me Stéphanie TERIITEHAU de la SELEURL STEPHANIE TERIITEHAU, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 619 et Me Florence DU CHATELIER de la SELEURL SELARL FLORENCE DU CHATELIER, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1244

INTIMÉE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 23 Juin 2026 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

FAITS & PROCEDURE

Par acte authentique du 15 février 2018, la société SIFRU (ci-après dénommée « le vendeur ») a signé une promesse synallagmatique de vente (ou compromis de vente) avec la société LIDL (ci-après dénommées « l’acquéreur »).

Cette promesse synallagmatique de vente portait sur un terrain situé [Adresse 3] (à l’angle de la [Adresse 4]) à [Localité 4], dont le prix était fixé à la somme de

5 200 000 euros HT (soit 6 240 000 euros TTC).

La promesse a été consentie pour une durée expirant le 15 avril 2019 à 16 heures, date à laquelle a également été fixée sa date de réitération.

La vente a été consentie, entre autres, sous la condition suspensive (prévue au seul bénéfice de l’acquéreur) d’obtention d’un permis de construire conforme aux prévisions contractuelles avant le 15 mars 2019 (l’acquéreur devant, pour pouvoir se prévaloir de cette condition suspensive, justifier du dépôt d’un dossier complet de demande de permis de construire au plus tard le 15 juillet 2018).

La promesse précise que la condition suspensive précitée, qui sera en principe considérée comme n’étant pas réalisée en cas de retrait du permis de construire pour illégalité dans les trois mois de sa délivrance, sera par exception réputée réalisée malgré ce retrait s’il s’avère que l’acquéreur n’a pas déposé le permis de construire sollicité dans le respect des règles d’urbanisme applicables.

Il était également prévu qu’en cas de défaillance de l’une des conditions suspensives à la date ultime prévue pour sa réalisation, sauf renonciation par l’acquéreur conforme aux exigences contractuelles, et sauf accord contraire entre les parties, la promesse devienne caduque de plein droit, et que les parties soient déliées de tout engagement.

La promesse exigeait également, compte tenu du préjudice pouvant résulter pour le vendeur d’éventuels manquements de l’acquéreur à ses obligations, que l’acquéreur produise, dans les quarante-cinq jours à compter du 15 février 2018, une caution bancaire solidaire, avec renonciation aux bénéfices de discussion et de division, à hauteur de 260 000 euros.

Cette caution a été obtenue par le vendeur le 21 mars 2018.

Le 28 mars 2018, l’acquéreur a déposé une demande de permis de construire, laquelle a d’abord fait l’objet d’une décision tacite d’opposition en raison de l’incomplétude du dossier.

Le 11 septembre 2018, l’acquéreur a déposé une nouvelle demande de permis de construire, qui lui a été accordée par une décision rendue le 14 février 2019 par la Mairie d'[Localité 5].

Un premier avenant de prorogation a été signé le 15 avril 2019, portant le délai d’obtention d’un permis de construire purgé de tous recours au 30 mai 2019, et le délai de réitération de la vente par acte authentique au 15 juin 2019.

Un nouvel avenant de prorogation a été signé successivement le 21 juin 2019 et le 8 juillet 2019, portant le délai d’obtention du permis de constuire purgé de tout recours au 15 décembre 2020, et le délai de réitération de la vente au 20 décembre 2020.

Par arrêté pris le 9 mai 2019, la Mairie d'[Localité 5] a finalement retiré le permis de constuire.

Par requête du 10 juillet 2019, l’acquéreur a déposé un recours devant le tribunal administratif de Cergy-Pontoise aux fins d’annulation de l’arrêté pris par le maire d’Argenteuil portant retrait et refus du permis de construire du 14 février 2019.

Par courrier du 21 janvier 2021, le notaire de l’acquéreur a indiqué à celui du vendeur que, compte tenu des prévisions contractuelles prévues par la promesse et ses avenants, la défaillance de la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire définitif au plus tard à la date du 15 décembre 2020 avait entraîné la caducité de la promesse synallagmatique de vente.

Le 11 mars 2021, l’acquéreur s’est désisté de son action devant le tribunal administratif de Cergy-Pontoise. L’ordonnance constatant ce désistement a été rendue le 29 mars 2021.

Par courrier du 25 mars 2021, le vendeur a mis l’acquéreur en demeure de lui payer 260 000 euros au titre du dépôt de garantie prévu dans la promesse de vente.

Par courrier du 8 avril 2021, l’acquéreur s’est opposé à cette demande de paiement tout en contestant les griefs formulés à son encontre.

Par acte d’huissier du 23 juillet 2021, la société SIFRU (le vendeur) a fait assigner la société LIDL (l’acquéreur) devant le tribunal judiciaire de Pontoise en paiement du dépôt de garantie (de 260 000 euros).

***

Par jugement contradictoire du 5 juin 2023, rendu en premier ressort, le tribunal judiciaire de Pontoise a :

– débouté la société SIFRU de l’ensemble de ses demandes,

– condamné la société SIFRU à verser à la société LIDL la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

– rappelé que la décision est assortie de l’exécution provisoire,

– condamné la société SIFRU aux dépens de l’instance.

*

Pour statuer ainsi, le tribunal a relevé, pour l’essentiel, s’agissant de la demande du vendeur visant à faire condamner l’acquéreur à lui verser le montant du dépôt de garantie, que celui-ci, dont la société SIFRU (vendeur) n’a jamais sollicité le versement pendant la durée de la promesse, n’aurait été exigible que dans l’hypothèse, non réalisée en l’espèce, dans laquelle l’acquéreur n’aurait pas procédé à la mise en place d’une caution bancaire. Le tribunal a également relevé, s’agissant de l’évaluation de la responsabilité de la société LIDL (acquéreur) dans le cadre de la défaillance de la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire définitif, que c’est indépendamment de la volonté de la société LIDL, dont les manquements n’ont pas été caractérisés, et en raison d’un élément nouveau non imputable à celle-ci que la promesse est devenue caduque.

Le tribunal en a déduit que, la société SIFRU n’ayant démontré ni la mauvaise foi ni la déloyauté de la société LIDL dans l’exécution de la promesse (et cette dernière ayant, au contraire, justifié des démarches nécessaires pour lever la condition suspensive d’obtention de son permis de constuire), la défaillance de la condition suspensive d’obtention du permis de construire litigieux ne saurait lui être imputable.

*

Par déclaration en date du 5 juillet 2023, la société SIFRU (vendeur) a interjeté appel.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées par RPVA le 5 mars 2024, dans lesquelles la société SIFRU, appelante, expose principalement :

– que la promesse de vente prévoyait le versement par l’acquéreur d’une somme de 260 000 euros au vendeur en cas d’absence de réitération de la vente par acte authentique du fait de l’acquéreur, alors que toutes les conditions suspensives auraient été (réputées) réalisées ;

– que c’est l’acquéreur qui a empêché la réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire définitif dans le délai convenu, en déposant un dossier de demande de permis de construire manifestement contraire aux règles en vigueur ;

– que l’acquéreur a renoncé unilatéralement à la promesse de vente, avant même la défaillance de la condition suspensive ;

– qu’en prolongeant les négociations contractuelles pendant plus d’un an sans avoir l’intention de mener l’opération à son terme, l’acquéreur a causé un lourd préjudice au vendeurqui a immobilisé en vain son terrain pendant deux ans et demi.

*

La société SIFRU (vendeur) demande par conséquent à la Cour :

– d’infirmer le jugement entrepris en l’ensemble de ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

– de condamner la société LIDL à lui verser la somme de 260 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 25 mars 2021 ;

Subsidiairement,

– de condamner la société LIDL à lui verser la somme de 260 000 euros à titre de dommages-intérêts;

En tout état de cause,

– de condamner la société LIDL lui verser la somme de 10 000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– de condamner la société LIDL aux entiers dépens.

***

Vu les conclusions notifiées par RPVA le 16 janvier 2026, par lesquelles la société LIDL, acquéreur et intimée, expose principalement :

– que la créance alléguée par le vendeur n’est pas fondée au regard des stipulations contractuelles de la promesse de vente ;

– que surtout, l’acquéreur n’est pas responsable de la défaillance de la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire définitif dans le délai convenu ;

– que l’acquéreur n’a pas mis fin unilatéralement à la promesse avant que la défaillance de la condition suspensive précitée ne puisse intervenir ;

– que seule la défaillance de la condition suspensive précitée, intervenue à la date du 15 décembre 2020, a entraîné la caducité de la promesse synallagmatique de vente.

*

La société LIDL (acquéreur) demande par conséquent à la Cour :

– de confirmer la décision déférée en toutes ses dispositions ;

– de débouter la société SIFRU de toutes ses demandes, fins et prétentions ;

Y ajoutant,

– de déclarer irrecevable, car nouvelle en appel, la demande de la société SIFRU au visa de l’article 1240 du code civil ;

Subsidiairement,

– de déclarer non fondée la demande de la société SIFRU au visa de l’article 1240 du code civil, et de l’en débouter ;

En tout état de cause,

– de condamner la société SIFRU au paiement de la somme de 10 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– de condamner la société SIFRU aux entiers dépens.

***

La procédure devant la Cour a été clôturée le 24 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre préliminaire :

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Les demandes tendant à voir ’dire’, ’juger’, ’donner acte’, ’déclarer’, ’constater’ et ’recevoir’ telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 954 du code de procédure civile en tant qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant que la redite des moyens invoqués et non des chefs de décision devant figurer dans le dispositif de l’arrêt. Il n’y sera pas statué, sauf exception au regard de leur pertinence au sens des textes susvisés.

Sur les conséquences de la prorogation de la promesse de vente concernant le contenu de la promesse de vente :

En droit :

Aux termes de l’article 1103 du code civil : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Aux termes de l’article 1193 du meme code : « Les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise ».

*

Il ressort de l’article 1213 du code civil – qui n’impose aucun formalisme concernant la façon dont les parties doivent avoir manifesté leur accord pour pouvoir valablement proroger les durées initialement prévues par elles – que la prorogation, même tacite, d’une promesse de vente est possible du moment que l’existence d’un accord des parties survenu en temps utile sur ce point (c’est-à-dire avant la date d’expiration du contrat), étant clairement établie, n’est pas équivoque.

*

Aux termes de l’article 1188 du même code : « Le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation ».

Aux termes de l’article 1189 : « Toutes les clauses d’un contrat s’interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l’acte tout entier ».

Sur les stipulations du compromis de vente (promesse synallagmatique de vente) :

La vente a été consentie sous la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire conforme aux prévisions contractuelles. Cette condition suspensive ayant été énoncée dans l’intérêt exclusif de l’acquéreur, seule la renonciation expresse de celui-ci à sa possibilité de se prévaloir de son éventuelle défaillance est de nature à empêcher (s’il s’avère que cette défaillance n’est pas imputable à ce dernier) la caducité de plein droit de la promesse.

Le compromis de vente précise toutefois, à sa treizième page, que l’acquéreur ne pourra se prévaloir de l’éventuelle défaillance de cette condition suspensive que s’il est en mesure de « justifier auprès du vendeur du dépôt d’un dossier complet de demande de permis de construire au plus tard le 15 juillet 2018, au moyen d’un récépissé délivré par l’autorité compétente ». Dans le cas contraire, et quand bien même la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire dans le délai imparti aurait factuellement défailli, il ressort des prévisions contractuelles qu’il conviendra de la réputer accomplie.

En l’espèce :

Il ressort des pièces versées au débat, et des déclarations concordantes des parties sur ce point, que celles-ci sont valablement convenues de proroger le délai de réalisation de la condition suspensive relative à l’obtention d’un permis de construire purgé de tous recours, d’abord jusqu’à la date du 30 mai 2019, puis (d’abord tacitement, et ensuite expressément dans le cadre d’un second avenant) jusqu’à celle du 15 décembre 2020.

Il ressort également des pièces versées, et des déclarations concordantes des parties, que celles-ci ont valablement convenu de proroger la durée de validité de la promesse (ainsi que la date maximale prévue pour sa réitération par acte authentique), d’abord jusqu’à la date du 15 juin 2019, puis (d’abord tacitement et ensuite expressément dans le cadre d’un second avenant de prorogation) jusqu’à celle du 20 décembre 2020.

Dès lors, quand bien même l’acquéreur ne conteste pas le fait qu’il n’a pas été en mesure de justifier, récépissé de l’autorité compétente à l’appui, du dépôt d’un dossier complet de demande de permis de construire avant la date du 15 juillet 2018, il y a lieu de constater que la signature par les parties, après cette date, de deux avenants successifs ayant chacun pour effet de proroger la durée de réalisation de la condition suspensive (stipulée uniquement dans l’intérêt de l’acquéreur) d’obtention d’un permis de construire purgé de tous recours, a eu implicitement mais nécessairement pour effet de supprimer la prévision contractuelle initiale selon laquelle l’acquéreur ne pourra pas se prévaloir de l’éventuelle déchéance de la condition suspensive relative au permis de construire s’il n’a pas été en mesure de justifier auprès du vendeur du dépôt d’un dossier complet de demande de permis de construire au plus tard le 15 juillet 2018.

En effet, si les deux avenants de prorogation de la durée d’obtention d’un permis de construire purgé de tous recours (signés le 15 avril 2019 puis le 8 juillet 2019) n’avaient pas pour effet juridique de supprimer la prévision contractuelle précitée, il aurait été évident dès leurs dates de signature (auxquelles l’absence de dossier complet de demande de permis de construire dans le délai initialement imparti à l’acquéreur était déjà établie) que ces avenant seraient privés de tout effet juridique puisqu’ils se borneraient à proroger le délai de réalisation d’une condition suspensive dont le seul bénéficiaire ne pourrait, de toutes façons, jamais se prévaloir à l’avenir.

Dès lors, il y a lieu de relever que, conformément aux stipulations des deux avenants de prorogation précités, ceux-ci se sont bornés à proroger le délai de réalisation des conditions suspensives et celui de réitération de la promesse, tout en réaffirmant la validité de toutes les prévisions contractuelles du compromis de vente initial, à l’exception de celles qui s’avèrent manifestement incompatibles avec les prorogations ainsi convenues (et notamment de la prévision contractuelle relative à la condition de dépôt d’un dossier complet de demande de permis de construire par l’acquéreur avant le 15 juillet 2018).

Sur la condition suspensive relative à l’obtention d’un permis de construire conforme aux exigences contractuelles :

En droit :

Aux termes de l’article 1103 du code civil : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Aux termes de l’article 1188 du même code : « Le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation ».

Aux termes de l’article 1189 : « Toutes les clauses d’un contrat s’interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l’acte tout entier ».

Aux termes de l’article 1191 : « Lorsqu’une clause est susceptible de deux sens, celui qui lui confère un effet l’emporte sur celui qui ne lui en fait produire aucun ».

Aux termes de l’article 1304-3 du même code : « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement ».

Sur les prévisions contractuelles du compromis de vente et de ses avenants :

La vente a été consentie, entre autres, sous la condition suspensive (prévue au seul bénéfice de l’acquéreur) d’obtention d’un permis de construire conforme aux prévisions contractuelles.

Il ressort de la rédaction de la promesse, ainsi que de l’article 1304-3 précité du code civil, que cette condition suspensive, qui sera en principe considérée comme n’étant pas réalisée en cas de retrait du permis de construire pour illégalité dans les trois mois de sa délivrance, sera par exception réputée réalisée malgré ce retrait s’il s’avère que l’acquéreur (qui « s’oblige à déposer dans le respect des règles d’urbanisme applicables ») n’a pas déposé le permis de construire sollicité dans le respect des règles d’urbanisme applicables.

En effet, si le fait, pour l’acquéreur, de ne pas respecter son obligation contractuelle de déposer une demande de permis de construire conforme aux règles d’urbanisme applicables n’avait pas pour conséquence de l’empêcher de se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive précitée (notamment dans l’hypothèse où cette défaillance aurait pourtant été provoquée par son manquement contractuel), la stipulation de son obligation contractuelle se trouverait privée d’effet, et la condition suspensive précitée deviendrait potestative.

Il ressort ensuite des pièces versées au débat, et des déclarations concordantes des parties, que celles-ci sont valablement convenues de proroger le délai de réalisation de la condition suspensive relative à l’obtention d’un permis de construire purgé de tous recours, d’abord jusqu’à la date du 30 mai 2019, puis jusqu’à celle du 15 décembre 2020.

Il ressort également des pièces versées et des déclarations concordantes des parties que celles-ci sont valablement convenues de proroger la durée de validité de la promesse (ainsi que la date maximale prévue pour sa réitération par acte authentique), d’abord jusqu’à la date du 15 juin 2019, puis jusqu’à celle du 20 décembre 2020.

En l’espèce :

Par arrêté pris le 9 mai 2019, la Mairie d'[Localité 5] a finalement retiré le permis de construire qu’elle avait préalablement accordé à l’acquéreur en date du 14 février 2019.

La Mairie indique dans ce document avoir principalement fondé cette décision de retrait du permis de construire sur les motifs suivants:

– le non-respect, par le projet de l’acquéreur, de l’article R. 431-16 du Code de l’urbanisme (en vertu duquel l’obtention d’un permis de construire prévoyant la construction d’un parking de 147 places est conditionnée au dépôt préalable d’une étude au cas par cas auprès de l’autorité environnementale),

– le non respect, par le projet de l’acquéreur, de l’article UE 11-1 et de l’article UE 3-2 (en vertu duquel tout terrain doit être accessible par une voie carrossable (…) en bon état de viabilité et dont les caractéristiques sont proprortionnées à l’importance de l’occupation du sol envisagée et aux exigences de sécurité, de lutte contre l’incendie et du ramassage des ordures ménagères).

Le 29 mars 2021, une ordonnance est venue constater le désistement par l’acquéreur du recours qu’il avait formé (par requête du 10 juillet 2019) devant le tribunal administratif de Cergy-Pontoise aux fins d’annulation de l’arrêté pris (le 9 mai 2019) par le maire d’Argenteuil portant retrait et refus du permis de construire du 14 février 2019.

Dans ces conditions, l’arrêté de retrait de permis de construire étant devenu définitif à ce jour, il n’appartient pas à la présente juridiction de remettre en cause les constatations en vertu desquelles la [Z] [Y] a retenu que la demande de permis de construire présentée par l’acquéreur le 11 septembre 2018 n’était pas conforme aux règles d’urbanisme qui lui étaient applicables.

Il y a ainsi lieu de retenir que c’est l’acquéreur (c’est-à-dire la société LIDL) qui, en présentant une demande de permis de construire non conforme aux règles d’urbanisme qui lui étaient applicables, a empêché l’accomplissement de la condition suspensive (d’obtention d’un permis de construire purgé de tous recours au plus tard à la date du 15 décembre 2020) qui était prévue dans son seul intérêt (afin de lui permettre, le cas échéant, de se prévaloir de sa défaillance).

En effet, dans la mesure où il y a ainsi lieu de retenir que sa demande de permis de construire n’était pas conforme aux règles d’urbanisme qui lui étaient applicables, c’est alors la carence de l’acquéreur qui a donné la possibilité à la Mairie d'[Localité 5] de procéder au retrait du permis de construire préalablement délivré, et qui se trouve, en l’espèce, à l’origine de la défaillance de la condition supensive relative au permis de construire.

En conséquence, et conformément à l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive relative à l’obtention d’un permis de construire définitif sera réputée accomplie, de sorte que l’acquéreur ne pourra pas se prévaloir utilement de sa défaillance.

NB : Il sera précisé à cet égard qu’il appartenait à l’acquéreur, s’il n’entendait pas prendre le risque de se voir opposer le caractère définitif de l’arrêté pris par la Mairie d'[Etablissement 1] en date du 9 mai 2019, de prendre la précaution d’attendre la décision du Tribunal administratif sur ce point, au lieu de se désister de l’action qu’il avait intentée devant celui-ci.

Sur la détermination du régime applicable aux clauses du compromis de vente relatives au fonctionnement de ’la caution bancaire’ et à celui du ’dépôt de garantie’, et sur ses conséquences :

En droit :

Il ressort de l’article 12 du code de procédure civile que ce n’est que dans l’hypothèse où « les parties, en vertu d’un accord exprès et pour les droits dont elles ont la libre disposition, l’ont lié par les qualifications et points de droit auxquels elles entendent limiter le débat » que le juge, qui « tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables », se voit privé de la possibilité de modifier la dénomination ou les fondements juridiques invoqués par les parties. En conséquence, et à l’exception de l’hypothèse précitée, le juge, s’il n’en a pas l’obligation, conserve en tout cas la possibilité de substituer aux éventuels fondements juridiques erronés invoqués par une partie au soutien de ses prétentions les fondements juridiques pertinents applicables en l’espèce.

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil :

« Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».

Sur les stipulations du compromis de vente (promesse synallagmatique de vente) :

Selon les termes de la promesse synallagmatique de vente (p.10) :

« En conséquence des engagements pris par l’acquéreur et en contrepartie du préjudice qui peut résulter pour le vendeur en cas de non-respect desdits engagements, l’acquéreur produira dans les 45 jours de la signature des présentes une caution bancaire solidaire, avec renonciation aux bénéfices de discussion et de division, à hauteur de 260 000 euros ».

Il ressort de la clause ’Sort de la caution bancaire’ prévue par la promesse que cette caution bancaire (qui « sera caduque de plein droit en cas de réitération des présentes par acte authentique » ainsi qu’« en cas de non-réitération (…) du fait de la non-réalisation condition suspensive ») sera acquise au vendeur en cas de non-réitération des présentes par acte authentique du fait de l’acquéreur, alors que toutes les conditions suspensives ont été réalisées dans les délais prévus.

Il est ensuite stipulé par cette même clause que « dans l’hypothèse où l’acquéreur se trouverait dans l’impossibilité d’obtenir ladite caution dans le délai imparti, il devra effectuer en la comptabilité du notaire (…), dans le même délai, le versement d’une somme correspondant au montant de la caution bancaire, soit la somme de 260 000 euros. Cette somme, qui ne sera pas productive d’intérêts, restera au compte du tiers convenu jusqu’à la réitération de l’acte authentique de vente ».

Il ressort de la clause suivante intitulée ’Sort du dépôt de garantie’ (qui concerne manifestement la somme de 260 000 euros précitée devant être versée en la comptabilité du notaire par l’acquéreur dans l’hypothèse où il n’obtiendrait pas la caution bancaire convenue dans le délai imparti), que ce montant de 260 000 euros « sera acquis au vendeur en cas de non-réitération des présentes par acte authentique du fait de l’acquéreur, alors que toutes les conditions suspensives ont été réalisées dans les délais prévus ».

Il y a ainsi lieu de constater que la rédaction de la promesse a pour but de rendre l’acquéreur redevable envers le vendeur d’une somme de 260 000 euros à la double condition que la non-réitération de la promesse lui soit imputable d’une part, et ceci alors que toutes les conditions suspensives auraient été réalisées dans le délai convenu d’autre part.

Une telle rédaction ayant pour effet de conditionner l’existence d’une dette de l’acquéreur à la commission par celui-ci d’une faute contractuelle, il y a lieu de rappeler que ces clauses relèvent du régime applicables aux clauses pénales (et non du régime applicable en matière d’indemnité d’immobilisation, qui n’a d’ailleurs pas vocation à être mobilisé dans le cadre d’une promesse synallagmatique de vente en vertu de laquelle l’acquéreur s’est engagé à acquérir le bien concerné).

Il sera précisé à cet égard que la constitution effective de la caution bancaire ou du dépôt de garantie (prévus par la promesse dans le seul intérêt du vendeur afin de renforcer ses chances d’être effectivement payé par l’acquéreur dans l’hypothèse où les deux conditions précitées seraient réunies) ne sont pas nécessaires pour constater l’existence de l’obligation contractuelle (de payer 260 000 euros au vendeur) que les clauses pénales précitées font peser sur l’acquéreur lorsque, alors que toutes les conditions suspensives sont réputées réalisées, la non-réalisation de la promesse se trouve imputée à une faute de celui-ci.

En l’espèce :

Il suit de ce qui a été développé dans la partie consacrée à la condition suspensive relative à l’obtention d’un permis de construire définitif que, dans la mesure où sa défaillance sera réputée imputable à une faute contractuelle de l’acquéreur, cette condition suspensive sera réputée réalisée.

Dès lors, la non-réitération de la vente sera en l’espèce réputée imputable à l’acquéreur (puisqu’il ressort de l’arrêté – devenu définitif – du 9 mai 2019 que c’est sa faute qui a entraîné la défaillance de la condition suspensive litigieuse), alors même que toutes les conditions suspensives seront réputées réalisées.

En conséquence, et en application de l’article 1231-5 précité du code civil, l’acquéreur sera condamné à verser au vendeur la somme de 260 000 euros au titre de la clause pénale prévue par la promesse synallagmatique de vente.

Par application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil, faute pour le vendeur de préciser dans ses pièces la date de réception du courrier recommandé (envoyé le 25 mars 2021) par lequel il a mis en demeure l’acquéreur de lui régler cette somme de 260 000 euros, celle-ci ne portera intérêts au taux légal qu’à compter de la date à laquelle le vendeur a fait assigner l’acquéreur en paiement de cette même somme devant la juridiction de première instance – c’est-à-dire à compter du 23 juillet 2021.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Le sens de l’arrêt conduit à infirmer le jugement entrepris en ses dispositions relatives aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile dans le cadre de la première instance.

En conséquence, la société LIDL, partie perdante, sera condamnée à verser à la société SIFRU, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, d’une part, la somme de 4 000 euros dans le cadre de la première instance, et, d’autre part, la somme de 4 000 euros en cause d’appel.

La société LIDL, partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens de première instance et d’appel.

***

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant après débats en audience publique, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,

INFIRME le jugement rendu le 5 juin 2023 par le Tribunal judiciaire de Pontoise en toute ses dispositions,

Statuant à nouveau des chefs réformés,

CONDAMNE la société LIDL à verser à la société SIFRU la somme de 260 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 23 juillet 2021 ;

CONDAMNE la société LIDL à verser la somme de 4 000 euros à la société SIFRU par application de l’article 700 du code de procédure civile en première instance,

CONDAMNE la société LIDL aux entiers dépens de première instance,

Y ajoutant,

CONDAMNE la société LIDL à verser la somme de 4 000 euros à la société SIFRU par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

CONDAMNE la société LIDL aux entiers dépens d’appel,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT