RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 13 OCTOBRE 2026

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/11187 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJT4X

Décision déférée à la Cour : Jugement du 01 Février 2024-Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS- RG n° 23/05154

APPELANT

Monsieur [A] [N]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représenté par Me Isabelle DELMAS, avocat au barreau de PARIS, toque : A546

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/005083 du 30/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

INTIMÉE

S.A. IMMOBILIERE 3F

immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 552 141 533

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par Me Elisabeth MENARD de la SCP MENARD – WEILLER, avocat au barreau de PARIS, toque : P0128

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 juin 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Roselyne GAUTIER, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRÊT :

– Contradictoire

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, délibéré initialement prévu le 22 septembre 2026 puis prorogé au 13 octobre 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

– signé par Madame Roselyne GAUTIER , Présidente de chambre et par Madame Mélissandre PHILÉAS, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 6 novembre 2017, la SA d’HLM Immobilière 3F a donné à bail à M. [A] [N] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 394,36 euros, outre les charges.

Se plaignant d’un arriéré de loyers et charges ainsi que d’un manquement de son locataire à son obligation d’user paisiblement des lieux loués, la SA d’HLM Immobilière 3F a, par exploit du 13 juin 2023, fait assigner M. [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins, notamment, de résiliation judiciaire du bail, d’expulsion de M. [N] et de tout occupant de son chef, et de condamnation de celui-ci au paiement de diverses sommes.

Par jugement contradictoire rendu le 1er février 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a :

– condamné M. [A] [N] à payer à la SA d’HLM Immobilière 3F la somme de 199,72 euros au titre des loyers et charges arrêtée au 3 juillet 2023 ;

– prononcé la résiliation judiciaire du bail du 6 novembre 2017 portant sur les lieux situés [Adresse 1] à [Localité 4], à effet du 13 juin 2023 ;

– ordonné l’expulsion de M. [A] [N] et de tout occupant de son chef des lieux, au besoin avec l’assistance de la force publique, faute pour lui d’avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux;

– condamné M. [A] [N] à payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer indexé et majoré des charges, sur justificatifs, jusqu’à la libération effective des lieux ;

– rejeté le surplus des demandes, en ce compris la demande reconventionnelle de relogement formée par M. [N] ;

– condamné M. [A] [N] aux dépens et rejeté la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– rappelé le caractère exécutoire à titre provisoire de la décision.

Par déclaration reçue au greffe le 17 juin 2024, M. [A] [N] a interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 septembre 2024, M. [A] [N] demande à la cour de :

– infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail, ordonné son expulsion et rejeté ses demandes ;

Statuant à nouveau,

– dire n’y avoir lieu à résiliation du bail ;

– ordonner son relogement par la SA Immobilière 3F ;

– condamner la SA Immobilière 3F à lui payer la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant des troubles anormaux de voisinage subis depuis plusieurs années ;

– réserver les dépens.

Il fait valoir, en substance, que les agissements qui lui sont reprochés (envoi de courriers à ses voisins, appels répétés sur l’interphone, coupures d’eau) trouvent leur cause dans les nuisances sonores et surtout olfactives – liées à des odeurs de tabac et de cannabis – que lui font subir plusieurs voisins successifs depuis l’année 2018 ; que ces nuisances, dont il justifierait par des mains courantes, des dépôts de plainte, des certificats médicaux et de nombreuses correspondances, seraient constitutives de troubles anormaux de voisinage que le bailleur, pourtant alerté à de multiples reprises, n’aurait jamais fait cesser ; que la sanction de la résiliation du bail serait disproportionnée au regard de la faible gravité des faits qui lui sont imputés, la jurisprudence réservant une telle mesure à des manquements d’une particulière gravité (bagarres, dégradations réitérées, violences ou nuisances sonores massives et répétées) ; qu’il serait par conséquent fondé à obtenir son relogement par le bailleur ainsi que la réparation du préjudice physique, moral et professionnel résultant de ces troubles.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 13 décembre 2024, la SA d’HLM Immobilière 3F demande à la cour de :

– confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

– débouter M. [N] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

– condamner M. [N] à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens d’appel.

Elle soutient que les manquements de M. [N] à son obligation de jouissance paisible sont caractérisés et documentés – courriers réitérés adressés à quatre voisins différents depuis 2018, appels d’interphone dont neuf messages laissés en une seule journée constatés par commissaire de justice, coupures d’eau à plusieurs reprises – et sont d’ailleurs reconnus par l’appelant lui-même ; que ces faits sont suffisamment graves pour justifier la résiliation judiciaire du bail ; qu’en tout état de cause, les nuisances alléguées par M. [N] ne sont étayées par aucun élément objectif permettant d’en caractériser le caractère anormal ni d’établir une quelconque carence fautive du bailleur, seule susceptible de fonder une demande de relogement ou de dommages et intérêts.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 mai 2026.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la résiliation judiciaire du bail,

Selon l’article 1224 du code civil, la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice ; selon l’article 1227 du même code, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Il appartient au bailleur qui sollicite la résiliation judiciaire du bail de rapporter la preuve d’un manquement du locataire à ses obligations contractuelles d’une gravité suffisante pour justifier cette sanction, laquelle s’apprécie notamment au regard de la durée du manquement, de sa réitération et de ses conséquences pour les tiers.

En l’espèce, il est constant, et au demeurant reconnu par M. [N] lui-même tant en première instance qu’en cause d’appel, que celui-ci a, à plusieurs reprises depuis l’année 2018, adressé des courriers à plusieurs voisins de l’immeuble, qu’il les a appelés de manière répétée sur leur interphone – un procès-verbal de commissaire de justice du 1er décembre 2022 ayant constaté que M. [N] avait laissé neuf messages sur l’interphone de l’un de ses voisins en une seule journée, outre un courrier déposé dans sa boîte aux lettres le même jour – et qu’il a, à plusieurs reprises, coupé l’eau de certains de ces voisins. Ces agissements sont au surplus corroborés par les pièces versées aux débats par la SA Immobilière 3F, à savoir les courriers de plainte des voisins concernés, leurs dépôts de plainte et mains courantes, ainsi que le constat de commissaire de justice précité.

M. [N] justifie ces agissements par les nuisances sonores et olfactives qu’il impute à ses voisins successifs. Cependant, à supposer même ces nuisances établies – ce que la cour examinera ci-après – elles ne sauraient en aucun cas justifier que M. [N] se fasse ainsi justice à lui-même en portant lui-même atteinte à la jouissance paisible de ses voisins, par l’envoi réitéré de courriers, la multiplication d’appels d’interphone ou la coupure de l’eau, actes qui excèdent manifestement l’exercice normal d’une réclamation relative à un trouble de voisinage, laquelle devait être portée devant le bailleur ou la juridiction compétente et non résolue par des voies de fait.

Compte tenu de l’ancienneté de ces agissements, qui se sont poursuivis pendant plusieurs années en dépit de leur caractère répété, de leur pluralité – visant successivement plusieurs voisins différents – et de leur nature, portant directement atteinte à la tranquillité et, s’agissant des coupures d’eau, aux conditions de vie élémentaires des personnes visées, c’est par une exacte appréciation des éléments de la cause que le premier juge a retenu que ces faits caractérisaient, dans le chef de M. [N], un manquement à son obligation d’user paisiblement des lieux loués, d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation judiciaire du bail.

Le jugement entrepris sera en conséquence confirmé en ce qu’il a prononcé la résiliation judiciaire du bail du 6 novembre 2017 à effet du 13 juin 2023, ainsi que, par voie de conséquence nécessaire, en ce qu’il a ordonné l’expulsion de M. [N] et de tout occupant de son chef des lieux loués et fixé les modalités de l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération effective des lieux.

II. Sur les nuisances alléguées par M. [N] et sa demande de relogement,

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ; selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

M. [N] soutient subir, depuis 2018, des nuisances sonores et surtout olfactives imputables à plusieurs voisins successifs, constitutives selon lui de troubles anormaux de voisinage dont le bailleur porterait la responsabilité pour n’avoir pris aucune mesure utile pour les faire cesser malgré ses sollicitations répétées. Il produit à cet égard des mains courantes, des dépôts de plainte contre certains voisins, des certificats médicaux faisant état de troubles du sommeil et de céphalées, ainsi que des correspondances échangées avec le bailleur aux fins de relogement.

Cependant, ainsi que l’a exactement relevé le premier juge, si certains voisins ont pu reconnaître fumer à l’intérieur ou aux abords de l’immeuble, les éléments produits par M. [N] ne permettent pas de caractériser le caractère anormal des nuisances alléguées, ni d’établir avec la certitude requise leur imputabilité aux personnes qu’il désigne, ni davantage l’existence, à la charge du bailleur, d’une carence fautive dans l’exécution de ses propres obligations, notamment de son obligation d’assurer aux locataires une jouissance paisible des locaux loués au sens de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Les certificats médicaux versés aux débats, qui se bornent à rapporter les doléances du patient sans lien de causalité objectivé avec les nuisances alléguées, ne suffisent pas davantage à rapporter cette preuve.

En tout état de cause, et à supposer même ces troubles caractérisés, il n’est justifié d’aucun manquement du bailleur à une obligation contractuelle ou légale de reloger M. [N], une telle obligation ne pouvant résulter que de circonstances particulières non démontrées en l’espèce, telle l’impossibilité définitive d’user des lieux loués conformément à leur destination du fait du bailleur lui-même.

C’est donc à bon droit que le premier juge a débouté M. [N] de sa demande reconventionnelle de relogement, le jugement entrepris devant être confirmé de ce chef.

III. Sur la demande de dommages et intérêts de M. [N],

La demande de dommages et intérêts formée par M. [N] au titre du préjudice résultant des troubles anormaux de voisinage qu’il impute au bailleur suppose, pour prospérer, la démonstration d’une faute de ce dernier, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

Or, pour les motifs qui précèdent, M. [N] échoue à démontrer que la SA Immobilière 3F aurait manqué à ses obligations de bailleur en s’abstenant de faire cesser des troubles dont le caractère anormal et l’imputabilité ne sont pas suffisamment établis. La demande de dommages et intérêts, qui repose exclusivement sur cette faute alléguée et non démontrée, ne peut donc qu’être rejetée.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté le surplus des demandes de M. [N].

IV. Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile,

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a statué sur les dépens de première instance et rejeté la demande formée à hauteur de première instance au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [N], qui succombe en son appel, sera condamné aux dépens d’appel, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la SA d’HLM Immobilière 3F, contrainte d’exposer des frais non compris dans les dépens pour assurer sa défense en cause d’appel. M. [N] sera en conséquence condamné à lui payer la somme de 1 000 euros à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 1er février 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris (RG n° 23/05154) ;

Y ajoutant,

CONDAMNE M. [A] [N] à payer à la SA d’HLM Immobilière 3F la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [A] [N] aux dépens d’appel.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,