TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'[Localité 1]

JUGEMENT DU 13 OCTOBRE 2026

Minute n° :

N° RG 24/02973 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GYYH

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlotte RIZZO, Juge des contentieux de la protection
Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par la SCP LEMONNIER DELION GAYMARD & RISPAL, avocats au barreau de PARIS, substituée par Me Pia RANDELLI, avocat au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Madame [Q] [Y]
demeurant [Adresse 2]
comparante en personne

A l’audience du 30 Juin 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé du 16 octobre 2023, Mr [W] [M] a consenti un bail d’habitation à Mme [Q] [Y] sur des locaux situés [Adresse 3], comprenant une cave, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 590 euros outre une provision sur charges de 50 euros.

Le 13 octobre 2023, le bailleur a signé un contrat de cautionnement VISALE avec la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES portant sur le logement et sur le bail.

Le 27 février 2024, une quittance subrogative a été délivrée par le bailleur à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pour un montant de 2 560 euros.

Par acte de commissaire de justice du 03 avril 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2 560 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire contractuelle.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [Q] [Y] le 05 avril 2024.

Par assignation du 18 juin 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans afin qu’il :

Constate l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à titre principal ou à titre subsidiaire en prononce la résiliation judiciaire ; Ordonne l’expulsion de Mme [Q] [Y] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ; Condamne Mme [Q] [Y] au paiement de la somme de 4 480 euros avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 03 avril 2024 sur la somme de 2 560 euros due à cette date et pour le surplus à compter de l’assignation ; Fixe l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ; Condamne Mme [Q] [Y] à payer lesdites indemnités d’occupation à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ; Condamne [Q] [Y] au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; Condamne [Q] [Y] aux dépens ; Dise n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 19 juin 2024.

Le diagnostic social et financier de prévention des expulsions locatives, reçu au greffe avant l’audience, a éclairé la juridiction sur la situation familiale, sociale et professionnelle de la locataire.

Appelé à une première audience le 17 décembre 2024, l’examen du litige a été de multiples fois renvoyé à la demande des parties.

À l’audience utile du 30 juin 2026, la question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a maintenu l’intégralité de ses demandes. Elle a actualisé sa créance à la somme de 531, 63 euros. Elle a précisé que Mme [Y] avait bénéficié, dans le cadre d’une procédure de surendettement, d’un effacement de la dette locative à hauteur de 6 592, 95 euros. Elle a relevé que cette décision était sans incidence sur l’acquisition de la clause résolutoire. Elle a précisé que la locataire avait repris le paiement du loyer courant et ne s’est pas opposée à l’octroi de délai de paiement, y compris suspensif des effets de la clause résolutoire.

Mme [Q] [N] a indiqué ne pas avoir eu connaissance du reliquat de la dette locative à régler à la demanderesse. Elle a exprimé la volonté de se maintenir dans le logement et sollicite des délais de paiement afin d’apurer la dette locative à raison de 100 euros par mois. Elle a exposé avoir été violentée par son ex-mari et avoir connu de nombreux problèmes de santé. Elle a indiqué avoir repris son activité professionnelle et percevoir un revenu compris entre 900 et 1110 euros par mois. Elle n’a déclaré aucune charge courante.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1 – Sur l’intérêt à agir de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

En application de l’article 2306 du Code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. L’article 1346-4 du même Code précise que la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier.

Les accessoires de la créance comprennent toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachaient à cette créance immédiatement avant le paiement.

La Convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de VISALE indique dans son article 7.1 que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation du bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire) ».

En l’espèce, le contrat de cautionnement VISALE du 13 octobre 2023 reprend les termes de cette disposition dans son article 8.1, qui prévoit que « dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation. »

L’article 8.2 précise que la caution s’engage à « procéder aux actions contentieuses de recouvrement et/ou d’expulsion ».

En conséquence, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES subrogée aux droits et actions du bailleur tant dans le cadre du recouvrement des sommes dues au titre de l’occupation du logement et qu’en ses actions aux fins de mettre un terme au bail à raison des impayés locatifs, démontre sa qualité et son intérêt à agir en résiliation du contrat de bail du 16 octobre 2023 et en expulsion à l’encontre de Mme [Q] [Y].
2 – Sur la demande de constat de la résiliation du bail

2.1. Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 impose aux bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant de délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, et ce, sous peine d’irrecevabilité de la demande.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie d’une saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 05 avril 2024. Le délai de 2 mois avant l’assignation du date assignation est donc respecté.

L’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat de bail, impose au bailleur, toujours à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, soit notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie d’une notification de l’assignation à la préfecture le 19 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience.

La demande est donc recevable.

2.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail du 16 octobre 2023 prévoit la résiliation à l’expiration d’un délai de six semaines suivant commandement de payer infructueux.

Or le commandement de payer signifié à la locataire le 03 avril 2024 vise un délai de règlement de deux mois.

L’effet légal des contrats, à défaut de mention expresse des parties renonçant aux dispositions légales et contractuelle pour se soumettre à un régime plus favorable en adéquation avec l’ordre public de protection du locataire, implique que le délai de six semaines soit retenu. Force est de constater que la somme de 2560 euros n’a pas été réglée par la locataire avant son expiration.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 15 mai 2024.

2.3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation est due qui correspond à la valeur de sa jouissance. En conséquence, son montant est égal au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.

Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 665, 56 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à aux bailleurs.

3. Sur la dette locative

3.1 Sur le montant de la dette locative

Conformément aux dispositions des articles 1728, 1134 du code civil, de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit une quittance subrogative datée du 20 avril 2026 mentionnant qu’un total de 18 316, 27 euros a été versé au bailleur en garantie du paiement du loyer.

Les parties s’accordent à dire que par décision du 06 mai 2025, la commission de surendettement des particuliers du [Localité 2] a imposé un premier rétablissement personnel sans liquidation judiciaire au profit de Mme [Q] [Y], effaçant l’intégralité de la dette à hauteur de 11 191, 69 euros.

Mme [Q] [Y] justifie ensuite que la commission de surendettement des particuliers du [Localité 2] avait imposé un second rétablissement personnel sans liquidation judiciaire à son profit par décision du 17 juin 2026. La dette a alors été effacée à hauteur de 6 592, 95 euros

Il ressort du décompte produit par la demanderesse et actualisé au 12 juin 2026 qu’a la suite de la première décision de rétablissement personnel, Mme [Q] [Y] restait lui devoir 7 124, 58 euros.

Ainsi à la suite de la seconde décision de rétablissement personnel, effaçant la dette à hauteur de 6 592, 95 euros, elle reste lui devoir la somme de 531, 63 euros.

Faute pour Mme [Q] [Y] de justifier s’être libérée de cette dette conformément aux dispositions de l’article 1353 alinéa 2 du code civil, elle doit être condamné à payer ladite somme à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES assortie des intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1153 et 1231-7 du code civil.

3.2 Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le paragraphe VII de ce même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Toutefois, l’article 24 VIII de la loi précitée, dans sa version issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, applicable depuis le 1er mars 2019, dispose notamment que lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture. Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges et, si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionnés au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, la clause reprenant son plein effet dans le cas contraire.

En l’espèce, Mme [Q] [Y] sollicite le bénéfice de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire en exposant vouloir se maintenir dans le logement. La demanderesse ne s’ y oppose pas.

Compte tenu des ressources et des charges déclarées par Mme [Q] [Y] lors de l’audience, il convient de faire droit à sa demande en lui permettant d’apurer la dette locative au moyen de mensualités de 100 euros et d’une dernière apurant le reliquat de la dette.

Eu égard à l’ensemble de ces éléments, il convient, en application des dispositions de l’article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989, de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture, soit jusqu’au 17 juin 2028 dans les conditions prévues au dispositif.

Il conviendra néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation de Madame [Q] [Y] au paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation précédemment fixée et ce jusqu’à la libération des lieux.

Les autres effets seront indiqués dans le dispositif.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [Q] [Y], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En l’espèce, aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne justifie qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a lieu d’écarter le principe de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES recevable en son action ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 03 avril 2024 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 16 octobre 2023 entre Mr [W] [M] d’une part et Mme [Q] [Y] d’autre part ; sur des locaux situés [Adresse 4] – [Localité 3] [Adresse 5] [Localité 4] [Adresse 6], comprenant une cave, est résilié depuis le 15 mai 2024 ;

CONDAMNE Mme [Q] [Y] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 531, 63 euros avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision ;

AUTORISE Madame [Q] [Y] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en mensualités de 100 euros chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal, outre les intérêts et frais ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND, en application des dispositions de l’article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989, les effets de la clause résolutoire, jusqu’au 17 juin 2028 ;

RAPPELLE que si Mme [Q] [Y] s’acquitte intégralement du paiement des loyers et des charges et respecte les délais de paiement accordés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [Q] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Mme [Q] [Y] sera condamnée à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation mensuelle égale à 665, 56 euros et ce, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DEBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de la demande formulée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [Q] [Y] aux entiers dépens de la présente procédure, comprenant les frais du commandement de payer du 03 avril 2024 et de l’assignation du 18 juin 2024 ainsi que leurs notifications à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret et à la Préfecture ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 octobre 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge