Le 02 octobre 2026
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Dossier N° RG 25/00555 – N° Portalis DB3H-W-B7J-EKLU
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30C

JUGEMENT CIVIL
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S.A.S. [Q]

C/

S.C.I. [E] 1.12
, S.A. CREDIT MUTUEL REAL ESTATE LEASE

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Tribunal judiciaire
de LA ROCHE SUR YON
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CONTENTIEUX – CHAMBRE CIVILE
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JUGEMENT du 02 octobre 2026
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DEMANDERESSE :

S.A.S. [Q]
Activité : dont le siège social est sis 4 rue René-Francart – ZAC Croix Blandin – 51100 REIMS

Ayant pour avocat postulant Maître Thomas ROUBERT de la SELARL GAUVIN-ROUBERT ET ASSOCIES, avocat au barreau de la ROCHE SUR YON

Ayant pour avocat plaidant Maître Natacha MARCHAL de la SCP Yves MARCHAL – Natacha MARCHAL – Florence MAS-Iabelle COLLINET-MARCHAL – Anne Sophie VERITE-MARION CALMELS, avocate au barreau de PARIS

DEFENDERESSES :

S.C.I. [E] 1.12
Activité : Sans profession, dont le siège social est sis 77 avenue des Champs-Elysées – 75008 PARIS

Ayant pour avocat postulant Maître Stéphanie BERNARD de la SELARL LEFEVRE ET RAYNAUD, avocate au barreau de la ROCHE SUR YON

Ayant pour avocat plaidant Maître Bernard FAVIER de la SCP BERNARD FAVIER AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

S.A. CREDIT MUTUEL REAL ESTATE LEASE
Activité : Sans profession, dont le siège social est sis 4 rue Gaillon – 75002 PARIS

Ayant pour avocat postulant Maître Stéphanie BERNARD de la SELARL LEFEVRE ET RAYNAUD, avocate au barreau de la ROCHE SUR YON

Ayant pour avocat plaidant Maître Bernard FAVIER de la SCP BERNARD FAVIER AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats :

– M. Eric PLANCHETTE ayant tenu l’audience pour entendre les plaidoiries en application de l’article 805 du Code de procédure civile,
– Madame Nadège MOREAU, greffière,

Lors du délibéré :

Président : M. Eric PLANCHETTE
Assesseur : Madame Emilie RAYNEAU
Assesseur : Monsieur Claude OESINGER
Greffier : Madame Nadège MOREAU

DEBATS :

L’affaire a été évoquée à l’audience du 05 juin 2026 et mise en délibéré au 02 octobre 2026 par mise à disposition au greffe.

PROCEDURE, DEMANDES ET MOYENS DES PARTIES :

La SAS [Q] a assigné La SCI [E] et La société CREDIT MUTUEL REAL ESTATE LEASE.

Après mise en état l’ordonnance de clôture a été rendue le 29 Janvier 2026.

L’audience de plaidoiries s’est tenue le 3 Avril 2026.

A cette date le jugement a été mis en délibéré au 5 Juin 2026, prorogé à ce jour.

La Société [Q], dans ses dernières conclusions, présente ainsi le litige :

Par acte sous seing privé du 7 12 2004, elle a pris à bail commercial des locaux d’une surface de 700 M2 sis à la Roche sur Yon, appartenant à la SARL DN 4, aux droits de laquelle est intervenue la société SCI [R] 1.

le bail a été renouvelé le 17 09 2023 pour 9 années commençant à courir le 1er Avril 2014, pour un loyer de 95 000 € indexé chaque année selon la variation de l’indice ICC de l’INSEE, et pour une destination de « distribution et vente de tous produits plastiques, matériaux de construction et de travaux publics, d’équipements liées à la maison et aux aménagements tant urbains que ruraux »

Par acte authentique du 17 Octobre 2019, de Maître [K], [R] a cédé les locaux à la société CMCIC LEASE, désormais dénommée CREDIT MUTUEL REAL ESTATE LEASE.

Par acte de Maître [Z], huissier de justice à la Roche sur Yon, du 9 Septembre 2022, la société COOPER 1.12, qui se présente comme « venant à ce jour aux droits et obligations de la société CABOSS1 » a donné congé au preneur avec offre de renouvellement pour le 31 mars 2023.

Cette substitution de bailleurs était justifiée par une attestation notariale annexée à l’acte indiquant que « la société COOPER 1.12, en sa qualité de futur crédit preneur aux termes du Crédit bail signé concomitamment, fera son affaire personnelle de la gestion du bail existant et de toutes les conséquences de toute nature qui résulterait de cette situation locative, de façon que l’acquéreur ne puisse être recherché en aucune manière à ce sujet »

La société CREDIT MUTEUL REAL ESTATE LEASE a donc acquis les locaux dans le cadre d’un contrat de crédit bail immobilier la liant à la société COOPER 1 12.

En ce qui concerne le loyer, aucun loyer n’étant indiqué, il s’en déduit que la société COOPER 1.12 sollicitait le renouvellement à loyer identique, soit 11 147,64 € HT HC, correspondant au montant annuel du Loyer au 31 mars 2023.

Par LRAR du 6 avril 2023, le preneur a répondu à la société COOPER 1 12 qu’elle acceptait l’offre de renouvellement, mais entendait voir le loyer ramené à 55 600 € HT par an, tel qu’évalué par la société BNP PARBAS REAL ESTATE dans un rapport d’expertise du 2 Novembre 2022.

1 ) Sur la prétendue nullité du congé signifié par la SCI [E],

Aux motifs que celle ci n’est pas la bailleur de la Société [Q], de sorte qu’elle n’aurait pas eu qualité à agir.

Les défenseurs ignorent les clauses du contrat de crédit bail les liant, dont il ressort que le contrat d bail commercial faisant l’objet du litige ne lie pas le Crédit Mutuel à la société [Q], mais bien la SCI [E] .

Contrairement à ce que soutient la SCI [E] , le contrat de crédit bail ne prévoit pas seulement la possibilité pour elle d’agir au nom et pour le compte du CREDIT MUTUEL REAL ESTATE LEASE.

En effet page 34 et 35 du contrat, il est prévu que :

« les baux de sous location consentis par le CREDIT [M] pourront être établis conformément aux stipulations des articles L 145-1 et suivants du code de commerce.

Toutefois, ce statut ainsi consenti par le Crédit [M] ne deviendra opposable au crédit bailleur qu’à défaut de levée de l’option d’achat, ou encore dans l’hypothèse d’une résiliation du crédit bail.

Les droits sur l’immeuble étant détenus par le Crédit – [M] par l’effet du crédit bail, les baux consentis par celui ci sont juridiquement des baux de sous location.

A l’expiration du Crédit Bail, le le Crédit [M] lève l’option, les relations contractuelles du sous locataire et du Crédit [M] se poursuivront dans la cadre du bail de sous location devenu un bail principal, ce qui aura pour effet de conférer au sous locataire la qualité de locataire principal. En cas de résiliation du présent crédit bail ou de non exercice par les Crédit [M] de son option d’achat, le Crédit Bailleur reprendra de plein droit, en direct, la gestion du bail.

Le Crédit [M] sera alors tenu de transmettre au Crédit Bailleur l’original du contrat de bail et de ses éventuels avenants, ainsi que tous dépôt de garantie réalisés par versements en numéraire ou par caution bancaire, tous cautionnements et autres garanties, tous documents afférents à la gestion et à l’administration de l’immeuble, et toutes sommes reçues du sous locataire au titre des charges et impôts récupérables, dans la limité de ce qu’il aura déjà réglé au Crédit Bailleur sur ces mêmes dettes au titre du présent contrat de crédit bail immobilier.

Concernant le dépôt de garantie, le sous locataire ne pourra en poursuivre la restitution auprès du crédit bailleur que pour autant que ce dépôt de garantie aura été effectivement encaissé par ce dernier »

A supposer que cet article ne soit applicable qu’aux contrats postérieurs à la,libération des locaux par la société [Q], comme le soutiennent les défendeurs, il est écrit page 26 du contrat de crédit bail que Le Crédit Bailleur cède au Crédit preneur les créances résultant du bail commercial et confère tous pouvoirs au crédit [M] pour Proroger et renouveler les baux , donner congé avec offre de renouvellement, fixer les nouveaux loyers en cas de renouvellement.

C0PPER disposait donc d’un mandat du bailleur aux fins délivrer congé avec offre de renouvellement et de fixer le loyer en renouvellement.

Le congé délivré n’est donc entaché d’aucune nullité de fond.

Nul ne pouvant se prévaloir de sa propre turpitude, la société [E], si elle n’avait pas eu la qualité pour délivrer le congé, ne pourrait se prévaloir de sa propre faute pour obtenir la nullité du congé.

L’affirmation que ce n’est pas [E] qui demande la nullité, mais mais le propriétaire des locaux le CREDIT MUTUEL ne vise qu’à décaler la date de prise d’effet du renouvellement pour réduire l’impact de la baisse des loyers sollicitée, et relève de la mauvaise foi.

Le courriel adressé le 18 Octobre 2023 par le crédit bailleur à la société [Q] est sans ambigüité :

« nous n’avons pas vocation à intervenir dans les rapports entre crédit preneur et locataire, la société [E] ayant tous pouvoirs en vertu de ce mandat et de la cession de créances réalisée envers le locataire , notamment pour donner congés et fixer les nouveaux loyers en cas de renouvellement.

Nous vous laissons le soin de régler entre vous tout sujet concernant la situation locative »

Au pire [E] disposait d’un mandat apparent, de sorte que le congé délivré est opposable au représenté le CREDIT MUTUEL.

[Q] a légitimement cru à la réalité des pouvoirs de [E], qui s’est présentée comme ayant tous pouvoirs pour le faire, allant jusqu’à communiquer l’attestation notariée justifiant de sa qualité.

Cette croyance était d’autant plus logique que la société [E] était déjà son interlocuteur dans le cadre de de l’exécution du bail, notamment dans le cadre de la facturation des loyers.

Le défaut de mention expresse au congé d’un pouvoir du propriétaire autorisant [E] à agir constitue au pire une irrégularité de forme, au sujet desquels l’article 114 du code de procédure civile dispose expressément qu’ « aucun acte ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi »

Si le CREDIT MUTUEL tient désormais à contester l’acte délivré par la SCI [E], elle doit désormais le faire directement à son encontre, et démontrer l’existence du grief subi, sans que cela ne concerne en rien la société [Q] qui a ratifié ce congé en y répondant favorablement par LRAR du 6 Avril 2023.

2 ) Sur le principe de la fixation du loyer à la valeur locative :

Aux termes de l’article L 145-33 al 1 du code de commerce : « le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative »

Le juge est tenu, au besoin d’office, de rechercher la valeur locative.

Le loyer annuel de 111 147,64 € HT HC facturé au [M] au jour du renouvellement , et désormais porté à 120 046,52€, est substantiellement supérieur à la valeur locative des locaux au jour du renouvellement, fixé au 1er avril 2023.

Il en est d’ailleurs de même du loyer initial.

Aussi le [M] est bien fondé à solliciter la fixation du loyer à la somme de 53 000 € HT et Hors charge par an, à compter du 1er Avril 2023, ce montant correspondant à la valeur locative des locaux.

Le clause relative à la durée du bail, et selon laquelle « le renouvellement du bail n’entraînera pas une réévaluation du loyer autre que celle applicable à l’évolution de l’indice INSEE du coût de la construction » n’est pas claire, en réalité le bail est taisant sur les modalités de fixation du loyer du bail renouvelé, ce qui entraîne la nullité de la clause.

La renonciation d’une partie à un droit doit être claire, expresse et dénuée d’ambigüité, ce qui n’est pas le cas de la clause litigieuse.

Seul le premier renouvellement (Le 17 Septembre 2013 ) est susceptible d’être impacté par la clause litigieuse , car celle ci n’est mentionnée que dans la clause « durée » du bail renouvelé qui mentionne que toutes les autres clauses et conditions du bail initial de 2004 demeuraient en vigueur.

A supposer que cette clause litigieuse puisse, comme,le prétend le conseil de [E], être qualifiée de renonciation du preneur à la fixation du loyer à la valeur locative, celle ci n’a de toutes façons pas été reconduite dans la bail du 17 Septembre 2013 qui n’y fait plus aucune référence dans sa refonte, que ce soit à l’article « DUREE » ou dans tout autre article.

Or comme le rappelle [E], l’article 6 du renouvellement du bail de 2013 renvoie expressément à « toutes les autres clauses et conditions prévues dans la bail à usage commercial du 7 décembre 2014 », qui demeurent en vigueur.

Il était donc bien dans la commune intention des parties de modifier celles expressément reprises dans cet acte, ce qui est le cas de l’article relatif à la durée.

La mention litigieuse dont tente de se prévaloir aujourd’hui la SCI [E] a donc bien été supprimée à l’occasion du renouvellement de 2013 et n’a plus aucune raison de s’appliquer.

Le bailleur soutient que la convention ne préciserait pas que le dispositif supprimé ne s’appliquerait qu’au bail initial, feignant d’ignorer qu’une renonciation à un régime légal de fixation du loyer doit faire l’objet d’une renonciation expresse qui s’analyse toujours dans l’intérêt du débiteur de l’obligation, conformément aux dispositions de l’article 1190 du code civil. Ex article 1162.

En l’absence d’une telle clause, dans le renouvellement de 2013, voir même dans celles maintenues du bail de 2004, c’est donc le régime légal de fixation du loyer renouvelé à la valeur locative qui doit s’appliquer.

3 ) Sur le montant de loyer à retenir comme valeur locative :

Compte tenu des caractéristiques propres des lieux loués, de leur destination, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité et des prix couramment pratiqués dans le voisinage, il apparaît justifié de fixer la valeur locative des lieux loués à la somme de :

57 500 € – 4574 ( taxe foncière ) = 52 926,00 € , – 10 % ( travaux réalisés par le preneur )

= 47 633, 40 €

Il est dès lors demandé au tribunal de fixer le montant du loyer de renouvellement :

A la somme de 53 000 € HT HC / an depuis le 1er Avril 2023 au titre du loyer renouvelé.
A la somme de 47 633€ HT HC / an à compter de la notification du mémoire N° 3, le 15 Novembre 2024.

4 ) Sur le montant du loyer provisionnel en cas d’expertise :

Il ne saurait être supérieur à 115 539,83 €, montant maximum auquel peut être fixé le loyer, s’il est fixé conformément au statut des baux commerciaux.

5 ) Sur les intérêts moratoires :

Conformément à l’article 1155 du code civil , les intérêts moratoires sur les trop payés de loyers courront à compter du 1er Avril 2023, date de renouvellement du bail.

6 ) Sur le trop perçu par le bailleur au titre des charges :

Certaines des charges refacturées au preneur par le bailleur ne sont pas prévues au contrat de bail.

Elles se montent au total sur plusieurs années à la somme de 7 329,88 € TTC ( 2 991 € HT + 3 117,24 € HT= 6 108,24 € HT x 120 % = 7329,88 € TTC) sur 2020 et 2021.

L’intervention d’un prestataire extérieur [O] , pour l’entretien des locaux n’était pas nécessaire, la société [Q] ayant eu lieu même recours à la société PARIARCA pour entretenir le local.

Le bailleur ne peut dès lors demander à [Q] de payer en sus [O].

***

EN DEFINITIVE, La SAS [Q] demande au tribunal de statuer ainsi :

JUGER que le renouvellement de bail commercial dont elle bénéficie pour les locaux qu’elle occupe interviendra :

Pour une durée de 9 années à compter du 1er Avril 2023

Moyennant un loyer de renouvellement :

A compter du jour du renouvellement, s’établissant à un montant de 53 000 € HT et Hors charges par an.

A compter de la notification du mémoire N° 3, le 14 Novembre 2024, s’établissant à un montant de 47 633,40 € HT et Hors charges par an.

JUGER que le trop payé de loyers portera intérêts au taux légal , à compter du 1er avril 2023.

CONDAMNER la société [E] à payer à PUM 8 704,44 € correspondant au trop perçu de charges sur 2020,2021 et 2022.

Dire que les intérêts échus depuis plus d’un an produiront eux mêmes intérêts , en application de l’article 1154 du code civil.

CONDAMNER SCI [E] et CREDIT MUTUEL REAL ESTATE LEASE au paiement de 7000 € au titre des frais irrépétibles.

A titre subsidiaire :

Si le tribunal considérait le congé délivré par la société [E] le 9 Octobre 2022 nul :

JUGER que le renouvellement interviendra pour une durée de 9 années à compter du 1er Octobre 2023.

Moyennant un loyer de renouvellement :

A compter du jour du renouvellement, s’établissant à un montant de 53 000 € HT et Hors charges par an.

A compter de la notification du mémoire N° 3, le 14 Novembre 2024, s’établissant à un montant de 47 633,40 € HT et Hors charges par an.

JUGER que le trop payé de loyers portera intérêts au taux légal , à compter du 1er Octobre 2023.

CONDAMNER la société [E] au paiement à [Q] de dommages intérêts correspondant à la différence de loyer entre le montant qu’elle a payé et le montant fixé par la juridiction qu’elle aurait payé à défaut de nullité du congé, pour la période entre le 1er Avril 2023 et le 1er Octobre 2023.

SI le tribunal ne s’estimait pas suffisamment informé par les pièces produites :

Désigner un expert avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative au jour du renouvellement du bail.

Fixer dans ce cas le loyer provisionnel à 53 000 € HT et HC, et à défaut au montant maximum de
115 539,83 € HT et Hors charges par an.

*

Les sociétés [E] et CREDIT MUTUEL REAL ESTATE, ayant toutes deux le même avocat, répliquent ainsi :

1 ) Sur la date de renouvellement du bail :

La société [Q] est locataire d’un ensemble immobilier 29 rue René COTY, en vertu d’un bail commercial du 7 Décembre 2004, bail consenti par la SARL DN4, alors propriétaire, pour 9 années, moyennant un loyer de 80 000 € HT et HC par an.

Ce bail a été renouvelé le 17Septembre 2013, pour une durée de 9 années à compter du 1er Avril 2014, moyennant un loyer de 95 000 € HT et HC par an, s’élevant, au 1er octobre 2023, et après indexations annuelles, à la somme de 120 046,52 € HT et HC par an.

Ce renouvellement de bail a fait l’objet d’un contrat confirmatif en date du 24 juin 2019 entre la société [R] venant aux droits de DN4, en qualité de bailleur, et la société [Q].

Dans l’intervalle, [Q] a consenti à la société [P] un contrat de sous location portant sur une partie de l’ensemble immobilier, à effet du 1er Juin 2005, et pour une durée de 9 années.

Ce contrat est actuellement en tacite prolongation.

Par acte notarié du 17 Octobre 2019, la société [R] a vendu l’ensemble immobilier à La société CMCIC LEASE, devenue CREDIT MUTUEL REAL ESTATE LEASE, laquelle, par acte notarié du même jour, a consenti à la société [E] un contrat de crédit bail pour une durée de 15 ans, portant sur cet ensemble immobilier.

Par exploit du 9 Septembre 2022, la SCI [E] a fait délivrer à la société [Q] un congé à effet du 31 Mars 2023, proposant le renouvellement du bail à compter du 1er Avril 2023.

Par LRAR du 6 Avril 2023, [Q] a écrit au conseil de [E] qu’elle acceptait le renouvellement du bail, à effet du 1er Avril 2023, moyennant un loyer annuel de 55 600 € HT et HC, se prévalant d’un rapport établi à sa demande, en Novembre 2022, par la société BNP PARIBAS REAL ESTATE, laquelle a estimé le valeur locative de l’ensemble immobilier à 60 000 € HT et HC par an.

[E] s’y est opposée, invoquant la clause du bail commercial du 7 décembre 2004 en vertu de laquelle « le renouvellement du bail n’entraînera pas une réévaluation du loyer autre sur celle applicable à l’évolution de l’indice INSEE du coût de la construction. » pour refuser une baisse du loyer de plus de la moitié, en contradiction manifeste avec l’accord des parties, et l’évolution économique et la valeur des locaux.

[Q], s’interrogeant sur la qualité de [E] à délivrer congé, a fait signifier à la société CREDIT MUTUEL REAL ESTATE LEASE une demande de renouvellement de bail à compter du 1er Octobre 2023, moyennant un loyer de 55 000 € HT et HC par an.

La société CREDIT MUTUEL est intervenue volontairement en qualité de bailleur, en application des articles 328 à 330 du code de procédure civile, puisque par l’acte de vente du 17 Octobre 2019 elle est devenue propriétaire de l’ensemble immobilier en cause, et le seul et unique bailleur de l’ensemble immobilier.Si le crédit bailleur, le Crédit Mutuel, donne dans l’acte de crédit bail immobilier tous pouvoirs au crédit preneur pour donner congé avec offre de renouvellement, cela permet uniquement à la SCI [E] d’agir au nom et pour le compte du CREDIT MUTUEL, et non pas en son non propre.

C’est donc par erreur que le congé signifié le 9 Septembre 2022 à été délivré à la seule requête de la SCI [E].

Ce congé est donc dénué de tout effet comme ayant été délivré par une personne morale qui n’a pas la qualité de bailleur.

Dès lors la demande de renouvellement de bail signifiée le 29 Septembre 2023 à la requête de la société [Q], au CREDIT MUTUEL est la seule valable, de sorte que le bail renouvelé du 1er Avril 2014 s’étant en conséquence poursuivi jusqu’au 30 Septembre 2023.

Le Tribunal constatera en conséquence que le bail commercial s’est bien renouvelé au 1er Octobre 2023, par l’effet de la demande de renouvellement du 29 Septembre 2023.

Le bail consenti à la société [Q] préexistait au contrat de crédit bail signé le 17 Octobre 2019, et à l’acte de vente du site au profit du CREDIT MUTUEL.

En conséquence le bail commercial n’a pas été consenti par le crédit preneur [E].

Le crédit bailleur le CREDIT MUTUEL est bien le bailleur de PUM.

Il ne s’agit pas d’un bail de sous location, auxquels seuls s’appliquent les clause du contrat de crédit bail donnant latitude au crédit preneur ( [E] ) de gérer ces baux.

Ces clauses par ailleurs prévoient qu’un mandat spécial du crédit bailleur sera nécessaire en cas de demandes de résiliation de bail, notifications de congés , fixation d’indemnité d’éviction et cession de bail.

Le congé délivré le 9 Septembre 2022 par la société [E], qui n’est pas le bailleur , n’agissait pas en qualité de mandataire de ce dernier, ayant agit seule, est donc nul, car entaché d’une nullité de fond.

Par arrêt du 7 Septembre 2022, la Cour de cassation a annulé pour irrégularité de fond ne nécessitant pas la preuve d’un grief un congé délivré par une société dénuée de pouvoir , qui agissait en son nom propre et non pas en qualité de mandataire du bailleur.

La théorie du mandat apparent n’est pas applicable, puisque [E] a agit en son nom propre, et non pas en qualité de mandataire du crédit bailleur.

2 ) Sur l’application de la clause du bail pour la fixation du loyer du bail renouvelé :

Le bail du 7 Décembre 2004 stipule que « le renouvellement du bail n’entraînera pas une réévaluation du loyer autre que celle applicable à l’évolution de l’indice INSEE du coût de la construction. »

Il résulte de cette clause que les parties ses sont interdit de demander, lors des renouvellements du bail, une quelconque réévaluation du loyer autre que celle résultant de la clause d’indexation.

En conséquence le loyer du bail renouvelé ne peut être fixé qu’au montant du dernier loyer indexé, au 1er Octobre 2023, soit 120 046,52 € HT et HC par an.

Il est jugé par la Cour de Cassation que rien ne s’oppose à ce que les parties choisissent, d’un commun accord, de déterminer à l’avance , par une stipulation du bail, les conditions de fixation du bail renouvelé. ( par exemple Cass Civile 10 mars 2004, N° 02-14.998 )

En effet les dispositions des articles L 145-33 et L 145-34 du code de commerce sur la fixation du loyer ne sont pas d’ordre public.

Les parties peuvent convenir qu’en cas de renouvellement le loyer sera plafonné. ( Cass Civ 3, 2 juillet 1997, N° 95-18.870 ) .

Contrairement à ce qu’affirme [Q], le bail n’est pas taisant sur les modalités de fixation du loyer du bail renouvelé, puisque le dernier alinéa de la clause DUREE exprime que « le loyer de renouvellement ne pourra pas correspondre à autre chose qu’au loyer réévalué par l’évolution de l’indice du coût de la construction au cours du bail expiré »

Le bail de renouvellement de 2013 n’a pas modifié la clause issue du bail initial , aucune intention ou expression novatoire n’y apparaissant, pas plus qu’une mise à néant du texte de l’article « DUREE » du bail d’origine, pas plus qu’une renonciation expresse du bailleur à cette stipulation.

La novation ne se présumant pas, il n’est dès lors pas besoin de reprendre les clauses du bail d’origine dans les articles du renouvellement de bail.

L’article 6 de l’acte de renouvellement de 2013 rappelle que toutes les autres clauses et conditions prévues dans le bail du 7 Décembre 2004 restent en vigueur.

La renonciation de fixation du loyer à la valeur locative est une renonciation des deux parties, la valeur locative pouvant être inférieure mais aussi supérieure au loyer indexé.

Dès lors il n’est pas justifié d’invoquer l’article 1190 du code civil.

En conséquence, et en application de la clause contractuelle insérée au bail du 7 Décembre 2004, le tribunal fixera le loyer du bail renouvelé à compter du 1er Octobre 2023 à la somme de 120 046 €.

3 ) Subsidiairement, sur l’application des articles L 145-33 et suivants du code de commerce :

La valeur locative des locaux est largement supérieure au montant allégué par la société [Q].

La destination prévue dans le bail est la suivante:

« distribution et vente de tous produits plastiques, matériaux de construction et de travaux publics, d’équipements liées à la maison et aux aménagements tant urbains que ruraux »

Le bail ne contient aucune clause exorbitante du droit commun en défaveur du preneur, à l’exception des taxes foncières, imputées au preneur.

L’ensemble immobilier est bien localisé, accessible, visible, bien desservi, dans une zone d’activité bien identifiée, il est relativement récent.

Compte tenu de ces avantages, l’immeuble bâti doit être valorisé à 90 € de valeur locative par M2, soit pour 700 M2 63 000 €.

les zones extérieures de stockage doivent être valorisées 17 € le M2, soit pour une surface totale de 4000 M2 une valeur locative de 68 000 €.

Soit une valeur locative totale de 131 000 €, de laquelle doivent être déduites les taxes foncières
( 4 574 € )

La valeur locative des locaux au 1er Octobre 2023 s’élève donc à 126 426 €, arrondie à 126 500 € par an.

Les concluantes versent aux débats un rapport d’estimation de la valeur locative des locaux en cause au 1er Octobre 2023, établi par un expert auprès des tribunaux et spécialisé en matière de baux commerciaux.

Ce rapport d’expertise estime la valeur locative au 1er Octobre 2023 à 123 000 € par an.

Si seule une petite partie des locaux est accessible au public, cela ne résulte que de la volonté du preneur, et ne peut être opposée au bailleur.

Il sera observé que sur son site internet, [Q] qualifie ces locaux de « point de vente »

le descriptif sommaire des travaux joints au permis de construire du 18 Octobre 2004 ne modifie pas cette analyse.

Il n’en ressort pas la description d’un simple entrepôt, et la qualification de locaux professionnels, sur la demande présentée par l’architecte, ne contredit en rien la destination convenue au bail.

La surface extérieure de stockage n’est pas de 2500 M2, mais plus de 4000 M2, pour une parcelle de 6500 M2 comme mentionné au bail.

La société [Q] sous loue une partie de l’ensemble immobilier à la soiété [P], sur une base actuelle de 16,40 €/M2

Dés lors que cette valeur unitaire est retenue par la locataire, dans le cadre du bail de sous location , il n’y a aucune raison qu’elle ne soit pas retenue, à minima, pour la totalité de la plateforme de stockage, et la fixation du loyer dont elle est redevable envers le bailleur, et non pas retenir 9 €/M2, comme le propose [Q].

Le parking prévu pour 10 poids lourds n’est pas valorisé, ce que rien ne justifie réellement.

L’abattement de 10 % appliqué à la valeur locative au regard des travaux réalisés par le preneur au cours du bail, travaux qui n’auraient pas fait accession, n’est pas justifié, aucune preuve des travaux n’est versées aux débats.

4 ) Sur le loyer plafonné :

Le calcul du loyer plafonné au 1er Octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article L 145-34 du code de commerce est le suivant :

Le dernier indice publié à la date du renouvellement ( 1er Octobre 2023 ) est l’indice ILC du 2ème trimestre 2023, soit 131,81.

Le bail a duré 9 années et 2 trimestres ( DU 1er Avril 2014 au 30 Septembre 2023 )

L’indice ILC correspondant 9 ans et 2 trimestres plus tôt est celui du 4eme trimestre 2013, soit 108,46 €.

En conséquence le loyer plafonné se calcule de la manière suivante :

95 000 € x 131,81/108,46 = 115 539 € HT et HC par an.

Si le tribunal écarte la clause figurant au bail, il fixera alors le loyer du bail renouvelé au 1er Octobre 2023 à la somme de 115 539,83 € HT et HC par an.

5 ) Sur la demande d’expertise judiciaire :

A titre infiniment subsidiaire, si le tribunal ordonnait une expertise de la valeur locative, il y aurait lieu de laisser le loyer actuel en attendant.

6 ) Sur les demandes au titre des charges :

Les factures de la société [O] sont dues, car l’intervention de cette société de gestion technique a été rendue nécessaire par la carence d’entretien courant des locaux loués par la société [Q], qui ne justifie d’ailleurs d’aucune dépense d’entretien .

La demande de remboursement de la somme de 7 490,68 € n’est donc pas fondée.

La SCI [E] verse aux débats l’avoir de reddition sur charges pour 2022, et les avoirs de provision sur charges pour 2023 et 2024, dont les montants sont portés au compte locatif de [Q].

Ces avoirs au profit de [Q] ont vocation a être payés par compensation partielle avec les loyers dûs par la société [Q].

[Q] sera donc déboutée de sa demande de remboursement de la somme de 16 918,22 €.

*

EN DEFINITIVE, la Société [E] 1.12 et La société CREDIT MUTUEL REAL ESTATE LEASE demandent au tribunal de statuer ainsi :

Recevoir la Société CREDIT MUTUEL REAL ESTATE LEAVE en son intervention volontaire.

Vu le bail commercial du 7 Décembre 2004:

FIXER le loyer du bail renouvelé à effet du 1er Octobre 2023 à la somme de 120 046,52 € HT et HC par an.

A titre subsidiaire :

FIXER le loyer du bail renouvelé au 1er Octobre à la somme de 115 539,83 € HT et HC par an.

A titre infiniment subsidiaire sur ce point :

ORDONNER une expertise judiciaire et désigner tout expert avec mission ce donner son avis sur la valeur locative.

FIXER le loyer provisionnel pendant le cours de la procédure au montant du loyer du bail expiré, indexation et charges en sus.

DEBOUTER [Q] de ses demandes , notamment à titre de dommages intérêts, ou au titre des charges.

CONDAMNER [Q] à régler à la SCI [E] et à la société CREDIT MUTUEL ESTATE LEAVE 2500 € chacune, par application de l’article 700 du code de procédure civile.

***

MOTIFS DU JUGEMENT :

1 ) Sur la date de renouvellement du bail :

Le premier bail a été conclu le 7 12 2004 entre [Q] et la SARL DN4, alors propriétaire de l’immeuble.

DNA 4 ayant vendu l’immeuble à CABOSS, le bail a été renouvelé entre [R] et [Q] par acte du 17 Septembre 2013.

Le 17 Octobre 2019 [R] a vendu l’immeuble à la société CMCIC LEASE.

IL est mentionné au contrat de crédit bail du 17 10 2019 que l’acquisition a coûté à CMCIC LEASE 1 180 520 €.

Le même jour 17 Octobre 2019, CMCIC LEASE a signé avec la société [E] 1.12 un contrat de crédit bail immobilier , par lequel La société [E] , dénommée crédit preneur, s’engageait à verser à CMCIC LEASE un loyer mensuel durant 15 ans.

A l’issue des 15 ans est prévue une possibilité pour [E] de lever l’option d’achat , moyennant un versement complémentaire final de 176 000 €

Il en résulte que jusqu’à levée d’option [E] n’est pas propriétaire du bien.

Il est prévu au contrat de crédit bail que :

« il est ici précisé que c’est à la demande de l’intervenant à l’acte ( [E] AND CO, gérant M. [I] , EBL CONSEIL, gérant M. [I] ) ( [E] 1 12 étant elle aussi gérée par M. [I] ) que l’acquéreur acquiert l’immeuble, occupé, qu’en conséquence l’intervenant en sa qualité de futur preneur fera son affaire personnelle de la gestion du bail existant avec [Q], et de toutes conséquences de toute nature qui résulteraient de cette situation locative, de façon que l’acquéreur ne puisse être recherché en aucune manière à ce sujet.

Le Crédit preneur ( [E] ) entend maintenir la situation locative existante telle qu’elle vient d’être relatée comme constituant une condition essentielle et déterminante de la présente opération de crédit bail: le Crédit bailleur accepte que le bail soit maintenu »

il est encore mentionné :

« Cession de créance et mandat :

Afin de satisfaire à l’obligation de délivrance lui incombant en qualité de crédit bailleur de l’immeuble loué, le crédit bailleur cède au crédit preneur qui l’accepte , à compter de ce jour et pour la durée du contrat de crédit bail immobilier, les créances résultant du bail ci dessus visé afin que le crédit preneur , cessionnaire, puisse percevoir du locataire toutes sommes ( loyer, charges et autres… ) dues au titre du bail précité.

Le Crédit bailleur confère également tous pouvoirs au crédit preneur à l’effet notamment de :

Percevoir les dépôts de garantie et les restituer aux locataires
Gérer les contrats de bail
poursuivre le paiement des loyers, charges et autres, effectuer les révisions tant des loyers que des dépôt de garantie.
Exiger des locataires les réparations à leur charge
proroger et renouveler lesdits baux
donner congé avec offre de renouvellement.
Relouer les locaux en cas de vacance.
Dresser tous états de lieux
Fixer les loyers en cas de renouvellement
Procéder aux révisions de loyers en temps utile.

Conformément aux dispositions de l’article 1993 du code civil, ( sur le mandat ) le crédit preneur devra rendre compte de sa gestion au crédit bailleur.

Il est expressément convenu que toutes demandes de résiliation de bail, notifications de congés, fixation d’indemnité d’éviction , et cession du bail, devront faire l’objet d’ »un mandat spécial à conférer par le crédit bailleur .

Compte tenu de la totale responsabilité du crédit preneur dans la gestion des biens loués en raison du présent contrat, le crédit bailleur est expressément dégagé de toute responsabilité en cas de litige ou contestation, quel qu’en soit l’auteur ou l’objet. »

Le principe des baux est qu’un propriétaire d’immeuble le mette à disposition d’une personne qui l’occupera moyennant une somme fixée contractuellement.

Un propriétaire peut confier un mandat de gestion à un tiers, même très étendu.

C’est ce qui se produit constamment lorsqu’un particulier confie à une agence immobilière mandat de louer un bien et le gérer pour son compte.

En l’occurrence la désignation de [E] 12.1 comme mandataire du propriétaire pour gérer le bail, de manière très poussée, et comme cessionnaire pour en percevoir les loyers, ne sont pas illégaux.

Le contrat de crédit bail est du 17 10 2019.

C’est donc depuis cette date que [E] 12.1 est en relation directe avec le preneur la société [Q], pour tout ce qui concerne le bail commercial, ce que [Q] ne conteste pas réellement dans ses conclusions .

[Q] produit d’ailleurs elle même, pour en demander remboursement des avoirs, les factures de provisions sur charges éditées par la SCI [E] 1.12 au nom de [Q], et taxes foncières, sur 2022 et 2023.

Dans la mesure ou [E] 12.1 avait expressément mandat par LE CREDIT MUTUEL ESTATE LEAVE de donner congé avec offre de renouvellement, elle avait le pouvoir de délivrer au locataire le congé avec offre de renouvellement délivré le 9 Septembre 2022, sans que le fait qu’elle n’ indique pas dans le congé agir par l’effet du mandat ne vicie son acte.

Dans la mesure ou [Q] réglait déjà depuis 3 ans ses loyers et charges directement à PUM, elle ne pouvait de bonne fois ignorer que [E] 12.1 gérait le bail en lieu et place de CREDIT MUTUEL ESTATE LEAVE.

Le congé délivré le 9 Septembre 2022 a donc valablement fait courir le délai du renouvellement.

Celui ci a donc pris effet le 1er Avril 2023, 6 mois pleins après notification du congé.

2 ) Sur l’application de la clause du bail sur le montant du loyer renouvelé :

Le bail initial du 7 Décembre 2004, à effet au 1er Avril 2005, stipule que le loyer annuel sera de 80 000 € Hors Taxe, , payable par trimestre et d’avance, avec un premier paiement le 1er Avril 2005, et que le loyer sera indexé sur l’indice du coût de la construction, révisable chaque année et la première fois le1er Janvier 2007, avec comme indice de référence celui du 1er Trimestre 2004, qui s’établit à 1225.

Le contrat de renouvellement de bail commercial signé le 17 Septembre 2013 entre la SCI [R], nouveau propriétaire, et [Q] PLASTIQUES , prévoyant un renouvellement à compter du 1er Avril 2023, mentionne que le bail est renouvelé moyennant un loyer mensuel de 95 000 €, TVA en sus, soit un loyer trimestriel de 23 750 €, et que le loyer sera indexé annuellement chaque 1er Avril en fonction de la variation de l’indice INSEE du coût de la construction, avec comme indice de référence celui du 3ème trimestre 2013.

Il stipule ensuite que « Toutes les autres clauses et conditions prévues dans le bail à usage commercial du 7 décembre 2004 demeurent en vigueur. »

Les termes de la clause relative au mode d’indexation du loyer renouvelé sont clairs, et ils ne font que reprendre l’accord initial de 2004 pour une indexation sur l’indice INSEE du coût de la construction.

Cette indexation sur le coût de la construction est expressément autorisée par l’article L 145-34 du code de commerce .

La mention selon laquelle « toutes les autres clauses et conditions prévues dans le bail à usage commercial du 7 Décembre 2004 demeurent en vigueur » ne saurait sans dénaturation de cette clause, être interprétée comme signifiant que l’indexation sur l’indice INSEE du coût de la construction était abandonné.

3 ) Sur le montant du loyer plafonné :

L’article L 145-33 du code de commerce dispose que « le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative »

Contrairement à ce que soutiennent les défendeurs, cet article est d’ordre public,comme la plupart des dispositions du code de commerce ayant pour objet l’organisation et la protection du commerce , objectif d’intérêt général.

Le fait que l’article L 145-15 du code de commerce répute non écrites les clauses contraires aux dispositions des articles L 145-4, L 145-37 à L 145-41, du premier alinéa de l’article L 145-42 et des articles L 145-47 à L 145-54, sans citer l’article L 145-33, s’explique par le fait que l’article L 145-33 pose une exigence générale, tandis que les autres, plus précis, visent à en assurer l’effectivité.

Ainsi l’article L 145-37, auquel il ne peut être dérogé, dispose que « les loyers des baux d’immeubles ou de locaux régis par les dispositions du présent chapitre, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l’une ou de l’autre des parties, sous les réserves prévues aux articles L 145-38 et L 145-39 et dans les conditions fixées par décret en Conseil d’Etat »

L’article L 145-38 impose un délai de 3 ans après début du bail pour effectuer une demande, l’article L 145-39 impose d’attendre une augmentation ou diminution d’1/4 du loyer par le jeux d’une clause d’échelle mobile quand il y en a une de prévue au contrat de bail.

La société PLUM était donc fondée, à l’occasion du renouvellement du bail, à solliciter une modification du montant du loyer , et en application de l’article R 145-20 du code de commerce le nouveau prix éventuel sera applicable à compter du jour du renouvellement du bail le 1er Avril 2023, et pour la demande ultérieure de diminution supplémentaire, à compter du jour de la demande, soit le15 Novembre 2024, jour de notification de la demande.

L’article L 145-38 du code de commerce impose, sauf preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, qu’en cas de révision la majoration ou diminution de la valeur locative n’excède pas la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux.

La référence antérieure possible à l’indice du coût de la construction ayant été abandonnée.

Le calcul d’augmentation du loyer selon l’indice des loyers commerciaux parvient à un loyer plafonné de 115 539 € HT par an .

C’est cette somme qu’il y a lieu de retenir , dans l’attente du résultat de l’expertise nécessaire, et non pas la somme de 120 046 € HT, qui correspond à une indexation pour l’avenir sur le coût de la construction, qui n’est plus possible.

Le tribunal, compte tenu de l’écart important entre les deux estimations de loyer fournies, qui vont du simple au double, estime indispensable d’ordonner une expertise judiciaire de détermination de valeur locative du bien.

Dans cette attente, et dans la mesure ou c’est la société [Q] qui est demanderesse à la baisse du loyer , et où donc c’est principalement sur elle que repose la preuve d’une modification substantielle des facteurs locaux de commercialité, il y a lieu de fixer le loyer du bail renouvelé, à titre provisoire, à la somme due en fonction du bail précédent , soit 115 539 € HT.

4 ) Sur l’expertise judiciaire :

La différence considérable entre les deux évaluations amiables produites par les parties, 53 000 € HT de loyer annuel pour [Q], 131 000 € HT pour La SCI [E] et CREDIT MUTUEL ESTATE LEASE , justifie la désignation d’un expert , conformément à l’article R 145-30 du code de commerce.

5 ) Sur le trop perçu par le bailleur au titre des charges :

Le bailleur ne semble pas discuter que [Q] peut compenser des avoirs sur reddition de charges pour les années 2022, 2023 et 2024, portés au compte locatif de PUM.

Nous sommes déjà fin Septembre 2026, l’expertise prendra de nombreux mois, il apparaît plus judicieux de statuer sur la question des charges sur des décomptes actualisés après expertise.
Il y a donc lieu de surseoir à statuer sur ce point, qui semble au demeurant pouvoir se régler amiablement , au moins pour partie, en cours de procédure.

Il y a également lieu de surseoir à statuer, jusqu’au jugement au fond, sur les demandes respectives d’application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal,

Statuant par dépôt du jugement au greffe, en premier ressort, contradictoirement :

DECLARE valable le Congé avec offre de renouvellement délivré le 9 Septembre 2022 par la SCI [E] à la société [Q], pour les locaux situés rue COTY à la Roche sur Yon.

DIT en conséquence que la date de renouvellement du bail est le 1er Avril 2023.

FIXE à titre provisoire, durant l’instance, le loyer du bail renouvelé à la somme de 115 539 € HT et HC par an.

SURSOIT à statuer sur le montant des avoirs et charges.

SURSOIT à statuer sur les demandes d’application de l’article 700 du code de procédure civile.

ORDONNE une expertise judiciaire, confiée à Madame [X] [A] [N], expert inscrite sur la liste de la Cour d’appel de POITIERS, tél : 06-86-85-79-80, laquelle aura pour mission de déterminer quelle était au 1er Avril 2023 et actuellement la valeur locative du bien loué, selon les critères énumérés à l’article L 145-3 du code de commerce, recueillir les dires des parties sur son pré-rapport, et y répondre.

FIXE à 3000 € le montant de la consignation sur frais d’expertise que la société [Q] devra verser pour l’expert par chèque ou virement à l’ordre du régisseur du tribunal judiciaire, dans le délai de 2 mois à compter de la notification du présent jugement, et à 6 mois le délai pour le dépôt du rapport.

RESERVE les dépens.

Dit qu’à l’issue des opérations d’expertise l’affaire sera rappelée pour plaidoiries à la première audience utile, à la diligence de Madame la greffière.

FAIT ET RENDU LE 02 octobre 2026 par mise à disposition au greffe.

Le Greffier, Le Président.

Nadège MOREAU Eric PLANCHETTE