N° RG 26/02373 – N° Portalis DB2E-W-B7K-OHT7

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE STRASBOURG
11ème Chambre Civile, Commerciale
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 3]

11ème civ. S3

N° RG 26/02373 –
N° Portalis DB2E-W-B7K-OHT7

Minute n°

☐ Copie exec. à :
Me Steeve WEIBEL
+ déf.

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le 14 octobre 2026

Le Greffier

ve WEIBEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU
14 OCTOBRE 2026

DEMANDERESSE :

Etablissement public OPHEA, (anciennement CUS HABITAT) OFFICE PUBLIC DE L’EUROMETROPOLE DE [Localité 1] représenté par son Directeur Général
[Adresse 3]
[Localité 3]

représentée par Me Steeve WEIBEL,
avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 253

DEFENDEURS :

Monsieur [W] [Z]
Madame [P] [Z]
demeurant ensemble [Adresse 4]
[Localité 1]

non comparants, non représentés

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection
Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :
A l’audience publique du 16 juin 2026 à l’issue de laquelle le Président, Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 14 octobre 2026.

JUGEMENT
Réputé contradictoire en Premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 5 mars 2004, CUS Habitat, devenu l’OPHEA, a donné en location à Monsieur [W] [Z] et à Madame [P] [Z] née [C] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 1] (porte 4, étage 1) moyennant un loyer, provision sur charges comprise, de 425,02 € par mois, payable à terme échu, les trois premiers jours du mois suivant.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 21 août 2025, adressée séparément à Monsieur [W] [Z] et à Madame [P] [Z] née [C], plis avisés mais non réclamés, l’OPHEA leur a notifié un congé pour le 30 novembre 2025 pour “non paiement de loyers et accessoires” ; il y était joint le décompte des sommes dues pour 2.708,84 € jusqu’au 21 août 2025 ainsi que l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948.

La lettre et les pièces jointes ont été signifiées à Monsieur [W] [Z] et à Madame [P] [Z] née [C] par acte de commissaire de justice du 13 octobre 2025.

La Commission de Coordination Des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) a été saisie le 25 août 2025.

C’est dans ces conditions que l’OPHEA a assigné Monsieur [W] [Z] et Madame [P] [Z] née [C], par acte de commissaire de justice du 17 février 2026 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir :

* CONSTATER que le congé délivré est régulier,
* PRONONCER la déchéance des parties défenderesses de tout droit au maintien dans les lieux, conformément à l’article 10 -1 ° de la loi du 1er septembre 1948,
* CONDAMNER les parties défenderesses ainsi que tout occupant de leur chef à restituer les locaux occupés par elles ;
* PRONONCER à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail liant les parties, conformément aux articles 1184 et 1741 du code civil,
* CONDAMNER solidairement les parties défenderesses à lui payer la somme de 4.438,07 € à titre d’arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l’assignation, conformément à l’article 1728 du code civil, et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l’assignation et la date de l’audience,
* CONDAMNER solidairement en tout état de cause les parties défenderesses à payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail, en quittances et deniers,
* CONDAMNER solidairement les parties défenderesses à payer à OPHEA, anciennement CUS Habitat, à titre d’indemnité d’occupation, le montant de 586,41 € (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu’à expulsion effective des locaux définitive, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l’article 1142 du code civil,
* CONDAMNER solidairement les parties défenderesses à payer la somme de 450 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
* CONDAMNER les parties défenderesses aux entiers dépens.

Au soutien de sa demande principale, l’OPHEA fait valoir que la mauvaise foi des locataires est démontrée en ce qu’ils n’exécutent pas une de leurs obligations principales, vu l’arriéré de loyers accumulé, de sorte qu’ils doivent être déchus du droit au maintien dans les lieux, réservé aux occupants de bonne foi.

Le Préfet du Bas-Rhin a régulièrement été avisé de l’assignation le 19 février 2026.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 16 juin 2026.

Lecture a été faite du rapport d’enquête sociale du 2 juin 2026 déposé au greffe le 5 juin 2026, lequel précise que Monsieur [W] [Z] et Madame [P] [Z] née [C] sont âgés de 82 ans et ne gèrent plus correctement leurs finances ; que leur fils a indiqué qu’il allait reprendre les choses en main, ainsi que ses frères et soeurs, et mettre en place le paiement du loyer résiduel ainsi qu’un complément pour apurer la dette. Le travailleur social propose le maintien du bail avec un échelonnement de la dette locative.

L’OPHEA, représenté par son conseil, reprend les prétentions et moyens développés dans son assignation.

Il actualise la dette à 4.393,58 € au 9 juin 2026. Il indique être favorable à l’octroi de délais de grâce avec suspension des effets du congé, mais avec « clause cassatoire » en cas d’absence de règlement, et ce, malgré l’absence des défendeurs à l’audience et par conséquent malgré l’absence de demande de leur part.

Il indique que des efforts ont été faits pour s’acquitter du loyer et pour apurer le montant de la dette.

Bien que régulièrement assignés tous deux le 17 février 2026, par dépôt à l’étude de Maître [I] [Y], Commissaire de Justice à [Localité 5], les défendeurs ne se sont ni présentés ni fait représenter lors de l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

L’OPHEA étant régulièrement représentée et Monsieur [W] [Z] et Madame [P] [Z] née [C] étant absents bien que régulièrement assignés, le jugement sera réputé contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 474 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS

Conformément aux dispositions de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

* Sur le congé

En application de l’article L 442-6 du code de la construction et de l’habitation, les dispositions du chapitre premier, à l’exclusion de l’article 11, du titre premier de la loi du 1er septembre 1948 sur le maintien dans les lieux sont applicables au présent contrat de bail.

L’article 4, inclus dans le chapitre premier du titre premier de ladite loi, dispose que :

« les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.

Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.

L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux.
(…) »

Le congé délivré au visa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 n’est pas un congé ordinaire en ce qu’il a pour particularité de mettre fin aux rapports contractuels découlant d’un contrat de bail pour leur substituer des rapports légaux résultant du droit au maintien dans les lieux prévu en faveur des locataires de bonne foi qui exécutent leurs obligations.

En l’espèce, le congé a été notifié, par courriers séparés, à Monsieur [W] [Z] et à Madame [P] [Z] née [C] pour le 30 novembre 2025 au vu des impayés de loyers au 21 août 2025 ; il les invitait à prendre attache avec la personne gestionnaire de leur situation pour régulariser l’impayé et leur indiquait qu’à défaut pour eux de faire le nécessaire avant le 30 novembre 2025, l’OPHEA engagerait une procédure pour faire constater leur mauvaise foi et solliciter la déchéance de leur droit au maintien dans les lieux, avec comme conséquence leur évacuation du logement.

Les locataires, absents, ne contestent pas la régularité de cet acte de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ce point. Le congé a donc pris effet le 30 novembre 2025; il conviendra dès lors de constater la résiliation du bail à cette date par suite du congé.

* Sur la déchéance du droit au maintien dans les lieux

Le droit au maintien dans les lieux ne bénéficie qu’aux occupants de bonne foi ; le bailleur peut donc demander la déchéance de ce droit s’il démontre la mauvaise foi de l’occupant.

La bonne foi suppose le paiement régulier du loyer, obligation première et essentielle du locataire conformément à l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il appartient au juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser la mauvaise foi de l’occupant et justifier la déchéance de son droit au maintien dans les lieux.

L’appréciation doit être faite au jour de la demande.

En l’espèce, la demande de déchéance a été faite à la date de l’assignation, soit le 17 février 2026.

À cette date, les impayés de loyers et charges s’élevaient à 6.183,06 € (échéance du mois de février 2026 non incluse) selon les extraits de compte produits.

Compte tenu de ce montant et de l’ancienneté de la dette locative (impayés non régularisés depuis le 17 mars 2025), le manquement à l’obligation de payer les loyers et charges aux termes convenus est suffisamment grave pour retenir la mauvaise foi des occupants.

Ils seront donc déchus de leur droit au maintien dans les lieux, sous réserve de ce qui sera dit ci-après en cas d’octroi de délais de paiement.

* Sur la demande en paiement

En application des articles 1728 2° du code civil le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Il sera tout d’abord relevé que le contrat de bail prévoit la solidarité entre les deux locataires.

Au vu du dernier décompte actualisé, Monsieur [W] [Z] et Madame [P] [Z] née [C] devront être condamnés solidairement au règlement en deniers ou quittances de la somme de 4.393,58 €, correspondant au montant de l’arriéré de loyers, charges, prestations fournies et indemnités d’occupation au 9 juin 2026 (dernière échéance incluse : mai 2026), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, compte tenu de l’évolution des sommes dues depuis l’assignation.

Ils doivent être également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et de l’avance sur charges ainsi que des prestations fournies qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, révisable chaque année conformément aux conditions prévues au contrat liant les parties, jusqu’à parfaite évacuation des lieux, sans qu’il y ait lieu de l’assortir d’intérêts de retard dès à présent.

* Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, alinéa 1, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Le V et le VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas applicables en l’espèce en l’absence de commandement de payer visant la clause résolutoire.

Le bailleur étant favorable à l’octroi de délais de paiement, malgré l’absence des défendeurs à l’audience, et compte tenu des efforts consentis pour reprendre le versement du loyer et s’acquitter des arriérés, il y a lieu d’octroyer des délais de paiement à Monsieur [W] [Z] et Madame [P] [Z] née [C] selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Si les intéressés apurent leur dette en plus des échéances courantes dues pour l’occupation du logement selon ces modalités, ils seront réputés ne pas avoir été déchus du droit au maintien dans les lieux et considérés comme des occupants de bonne foi, maintenus dans les lieux aux clauses et conditions du contrat originaire.

Dans le cas contraire en revanche, leur expulsion sera ordonnée.

* Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Il y a lieu de condamner in solidum Monsieur [W] [Z] et Madame [P] [Z] née [C], qui succombent, aux dépens, et ce, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

Cependant, compte tenu de la situation économique de ceux-ci, il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile à son encontre. L’OPHEA sera déboutée de sa demande à ce titre.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, rien ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,
Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort :

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la régularité du congé ;

CONSTATE la résiliation au 30 novembre 2025, par suite du congé, du contrat de bail conclu le 5 mars 2004 entre l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré, CUS Habitat, devenu OPHEA, d’une part, et Monsieur [W] [Z] et Madame [P] [Z] née [C] d’autre part, portant sur un logement situé [Adresse 4] à [Localité 1] (porte 4, étage 1) ;

PRONONCE la déchéance de Monsieur [W] [Z] et de Madame [P] [Z] née [C] de leur droit au maintien dans les lieux,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [W] [Z] et Madame [P] [Z] née [C] à l’OPHEA à compter du 30 novembre 2025, date de résiliation du bail, et jusqu’à libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges et prestations fournies qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et révisable selon les mêmes modalités que le loyer et l’avance sur charges ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [Z] et Madame [P] [Z] née [C] à verser à l’OPHEA en deniers ou quittances la somme de 4.393,58 € au titre de l’arriéré de loyers et charges et prestations fournies ainsi que des indemnités d’occupation impayées au 9 juin 2026 (échéance de juin 2026 non incluse), outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDE à Monsieur [W] [Z] et Madame [P] [Z] née [C] un délai de 24 mois pour s’acquitter de leur dette et DIT qu’ils devront le faire en 23 mensualités de 183 € chacune et une 24 ème mensualité soldant la dette en principal, intérêts et frais, et ce en sus du paiement des échéances courantes dues pour l’occupation du logement ;

DIT que ces mensualités seront payables le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

ORDONNE, pendant le déroulement de ce délai, la suspension de la déchéance du droit au maintien dans les lieux ;

DIT que si les locataires se libèrent de leur dette selon les modalités ci-dessus fixées, sous réserve d’un paiement régulier à la date exacte des loyers courants, la déchéance du droit au maintien dans les lieux sera réputée ne pas avoir été prononcée ;

Faute de règlement d’une seule mensualité, que ce soit au titre de l’arriéré ou du paiement des échéances courantes dues pour l’occupation du logement, à l’échéance prévue restée même partiellement impayée dix jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

– DIT que la totalité de la dette redeviendra immédiatement et de plein droit exigible sans autre formalité et la déchéance du droit au maintien dans les lieux reprendra son plein effet ;

– ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [W] [Z] et de Madame [P] [Z] née [C] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement de quitter les lieux – [Adresse 4] à [Localité 1] (porte 4, étage 1) – , avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire ;

– DIT que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

– CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [Z] et Madame [P] [Z] née [C] à payer à OPHEA, en deniers ou quittances, l’indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des avances sur charges et des prestations fournies qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, à compter du 10 juin 2026 jusqu’à parfaite évacuation des lieux, et révisable selon les mêmes modalités que le loyer et l’avance sur charges ;

En tout état de cause

DEBOUTE l’OPHEA de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [Z] et Madame [P] [Z] née [C] aux dépens ;

DIT que la présente décision sera transmise, par les soins du greffe, au représentant de l’État
dans le département, conformément aux dispositions de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire par provision.

Ainsi fait et prononcé le jour, mois et an susdits, siégeant Madame BASTOS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection
Nathalie PINSON Véronique BASTOS