N° RG 26/01115 – N° Portalis DB2E-W-B7K-OENK

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
11ème Chambre Civile, Commerciale
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]

11ème civ. S4

N° RG 26/01115 – N° Portalis DB2E-W-B7K-OENK

Minute n°

☐ Copie exec. à :
M. [K] [N]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU
14 OCTOBRE 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [K] [N]
demeurant [Adresse 3]
comparant en personne

DEFENDEUR :

Monsieur [D] [S]
demeurant [Adresse 4]
non comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Véronique BASTOS, Vice-Président
Fanny JEZEK, Greffier

DÉBATS :
A l’audience publique du 15 Juin 2026 à l’issue de laquelle le Président, Véronique BASTOS, Vice-Président, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 14 Octobre 2026.

JUGEMENT
Réputé contradictoire en premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Véronique BASTOS, Vice-Président
et par Fanny JEZEK, Greffier

N° RG 26/01115 – N° Portalis DB2E-W-B7K-OENK

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous-seing privé du 27 août 2020, Monsieur [K] [N] a donné à bail à Monsieur [D] [S] un garage en sous-sol (lot n°18) situé dans la « [Adresse 5] » [Adresse 6] à [Localité 3], moyennant le versement d’un loyer mensuel de 80 €.

Par courrier recommandé en date du 10 novembre 2023, réceptionné le 18 novembre 2023, Monsieur [K] [N] a indiqué à son locataire qu’il lui donnait congé deux mois après réception de la lettre, que le bail serait ainsi résilié, et qu’il le sommait de lui régler la somme de 820 € correspondant aux loyers impayés.

Faute de paiement et de départ des lieux, Monsieur [K] [N] a saisi un conciliateur de justice, lequel a dressé le 16 janvier 2026 un constat de carence.

Par requête du 27 décembre 2025, déposée au greffe le 27 janvier 2026, Monsieur [K] [N] a saisi le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Strasbourg afin d’obtenir la condamnation de Monsieur [D] [S] à lui payer la somme de 2.160 € au titre des loyers impayés au 1er décembre 2025 ainsi qu’au paiement des loyers impayés jusqu’à la remise des clés du loyer.

A l’audience du 18 mai 2026, date à laquelle l’affaire a été évoquée, Monsieur [K] [N] a repris les demandes formées dans sa requête et a précisé qu’il souhaitait surtout récupérer les clés du garage.

Bien que régulièrement cité à l’audience du 18 mai 2026 par acte de commissaire de justice, portant également signification de la requête et des pièces, le 22 avril 2026 par dépôt à l’étude de Me [A] [Q], Commissaire de Justice à [Localité 1], Monsieur [D] [S] ne s’est ni présenté ni fait représenter.

Le Juge des Contentieux de la Protection a soulevé son incompétence au profit de la 11ème Chambre Civile du Tribunal Judiciaire de Strasbourg, la demande portant sur un garage et non sur un local d’habitation, et renvoyé l’affaire à l’audience du 15 juin 2026 de la chambre précitée afin de permettre à Monsieur [K] [N] de faire signifier à Monsieur [D] [S] sa demande de résiliation de bail et d’expulsion au regard des demandes nouvelles formées lors de l’audience du 18 mai 2026.

Par acte de commissaire de justice du 26 mai 2026, Monsieur [K] [N] a fait assigner Monsieur [D] [S] devant la 11ème Chambre Civile du Tribunal Judiciaire de Strasbourg afin de voir prononcer les mesures suivantes :

– le constat que le bail s’est trouvé résilié par le congé adressé par lettre recommandée avec accusé de réception du 10/11/2023, subsidiairement, de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail pour défaut de respect de l’obligation de paiement du loyer ;
– la condamnation de Monsieur [D] [S], ainsi que de tout occupant de son chef, à évacuer de corps et de biens le garage en sous-sol, lot n°18, sis [Adresse 7] à [Localité 4] ;
– l’expulsion de Monsieur [D] [S] ainsi que de tous occupants de son chef des locaux, avec, au besoin, le concours de la force publique ;
– la condamnation de Monsieur [D] [S] à lui payer la somme de 2.640 € représentant les loyers impayés au jour de l’assignation, portant intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation ;
– la condamnation de Monsieur [D] [S] au paiement d’une somme de 80 € le 1er de chaque mois à compter du 1er juin 2026 à titre de loyer puis à titre d’indemnités d’occupation et jusqu’à son départ effectif des lieux ;
– la condamnation de Monsieur [D] [S] aux dépens, comprenant les frais de l’assignation ainsi qu’à lui payer une somme de 350 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Au soutien de ses demandes, il indique que le contrat de bail contient une clause résolutoire, que Monsieur [D] [S] ne s’est pas acquitté du montant des sommes dues malgré une mise en demeure, et que des arriérés de loyers sont encore dûs.

A l’audience du 15 juin 2026, date à laquelle l’affaire a été évoquée, Monsieur [K] [N] a repris les prétentions et moyens de son assignation. Il indique qu’aucun règlement n’a eu lieu depuis l’assignation.

Monsieur [D] [S], bien que régulièrement assigné le 26 mai 2026 par dépôt à l’étude de Me [A] [Q], Commissaire de Justice à [Localité 1], ne s’est ni présenté ni fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 octobre 2026.

Monsieur [K] [N] présent lors de l’audience et Monsieur [D] [S] étant absent, bien que régulièrement assigné, le jugement sera réputé contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 473 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Le contrat soumis au Tribunal ne portant que sur un garage dont il n’est pas prouvé qu’il est lié à un bail d’habitation, il relève des dispositions du Code Civil.

Conformément aux dispositions des articles 1103 et 1104 du Code Civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits; ils doivent être exécutés de bonne foi.

Sur le congé

Conformément aux dispositions de l’article IV du contrat de location, le contrat est conclu pour un an, renouvelable tacitement ; chaque partie pour signifier à l’autre son intention de ne pas le renouveler par lettre recommandée avec accusé de réception au moins deux mois avant l’échéance.

Monsieur [K] [N] justifie avoir envoyé un congé à Monsieur [D] [S] le 10 novembre 2023, réceptionné le 18 novembre 2023, dans lequel il lui demande de quitter les lieux dans un délai de deux mois à compter de la réception du courrier.

Cependant, ce congé est irrégulier puisqu’il a été effectué le 10 novembre 2023, soit l’échéance du bail passée. Pour être valable, ce courrier aurait dû être envoyé au moins deux mois avant le 1er septembre 2020, date de l’échéance du contrat de location.

Par conséquent, Monsieur [K] [N] ne peut se prévaloit du congé pour solliciter l’expulsion de Monsieur [D] [S], celui-ci n’étant pas valablement donné.

Il convient ainsi de statuer sur la demande de résiliation judiciaire.

Sur la résiliation judiciaire et la condamnation au paiement des arriérés de loyer

Aux termes des articles 1124 et 1127 du Code Civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification au débiteur ou d’une décision de justice, peut, en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon les articles 1228 et 1229 du même code, le juge peut prononcer la résolution du contrat laquelle prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte de l’article 1728 du Code Civil que le locataire est tenu d’une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, Monsieur [K] [N], sur qui pèse la charge de la preuve, produit le contrat de location du garage le liant à Monsieur [D] [S] en date du 27 août 2020, un courrier recommandé avec accusé de réception du 10 novembre 2023, réceptionné le 18 novembre 2023, par lequel il demande à Monsieur [D] [S] de régler la somme de 820 € correspondant aux arriérés de loyers au jour du courrier et un décompte arrêté au 22 mai 2026 duquel il résulte que les arriérés de loyers sont de 2.640 €, à savoir :

– 9 mois de loyers impayés en 2023, soit 9 x 80 € = 720 € ;
– 7 mois de loyers impayés en 2024 soit 7 x 80 € = 560 € ;
– 12 mois de loyers impayés en 2025 soit 12 x 80 € = 960 € ;
– 5 mois de loyers impayés en 2026 soit 5 x 80 € = 400 €.

Monsieur [D] [S], qui ne comparaît pas, ne justifie ni d’un paiement libératoire qui n’aurait pas été pris en compte par Monsieur [K] [N], ni de l’existence d’un fait susceptible de le libérer de son obligation au paiement.

L’absence de paiement des loyers régulièrement et mensuellement constitue un manquement grave du locataire à ses obligations qui justifie la résiliation judiciaire du contrat.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail du 27 août 2020 liant les parties au 26 mai 2026, date de l’assignation, aux torts de Monsieur [D] [S].

Monsieur [D] [S] sera également condamné à payer à Monsieur [K] [N] la somme de 2.640 € au titre au titre des arriérés locatifs arrêtés au 22 mai 2026, échéance de mai 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l’expulsion

Monsieur [D] [S] ne disposant plus de titre pour occuper les lieux loués en raison de la résiliation judiciaire, son expulsion sera en conséquence ordonnée.

L’ occupant du garage devra quitter les lieux dans les conditions fixées par la loi et faute pour lui de le faire, il pourra être expulsé ainsi que tous occupants de son chef conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, avec si nécessaire le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution .

Sur les indemnités d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance.

L’obligation du défendeur au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour son maintien dans les lieux après la résiliation du contrat de bail n’est pas contestable.

Il convient de fixer celle-ci, à compter du 26 mai 2026, date de résiliation du bail, à la somme de 80 € par mois, payable le 1er de chaque mois,et pour la 1ère fois le 1er juin 2026, et ce, conformément à la demande de Monsieur [K] [N].

Par conséquent, Monsieur [D] [S] sera condamné au paiement d’une telle indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er juin 2026 (échéance de juin 2026) et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ou reprise des locaux.

Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de condamner Monsieur [D] [S], qui succombe, aux dépens, lesquels comprendront le coût de la signification du 22 avril 2026 et de l’assignation du 26 mai 2026.

L’issue de la procédure et l’équité justifient que Monsieur [D] [S] soit condamné à payer à Monsieur [K] [N] la somme de 350 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en disposent autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit. Rien ne justifie qu’il y soit dérogé.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal Judiciaire, statuant publiquement, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

DIT que le congé du 10 novembre 2023 n’est pas régulier ;

PRONONCE la résiliation du bail signé entre Monsieur [K] [N], d’une part, et Monsieur [D] [S], d’autre part, le 27 août 2020 et concernant un garage en sous-sol (lot n°18) situé dans la « [Adresse 5] » [Adresse 8] à [Localité 3] aux torts de Monsieur [D] [S] et ce, à compter du 26 mai 2026 ;

DIT que par conséquent Monsieur [D] [S] est sans droit ni titre à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [D] [S] ainsi que de tous occupants de son chef du garage en sous-sol (lot n°18) situé dans la « [Adresse 5] » [Adresse 8] à [Localité 3], avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire ;

DIT que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [D] [S] à Monsieur [K] [N], à compter du 26 mai 2026, date de résiliation du bail, et jusqu’à libération définitive des lieux, à la somme de 80 € par mois, payable le 1er de chaque mois ;

CONDAMNE Monsieur [D] [S] à payer à Monsieur [K] [N], l’indemnité d’occupation mensuelle précitée à compter du 1er juin 2026 (échéance de juin 2026) et jusqu’à complète libération des lieux ou reprise du garage ;

CONDAMNE Monsieur [D] [S] à payer à Monsieur [K] [N] la somme de 2.640 € au titre au titre des arriérés locatifs arrêtés au 22 mai 2026, échéance de mai 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [D] [S] à payer à Monsieur [K] [N] la somme de 350 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Monsieur [D] [S] aux dépens, lesquels comprendront le coût de la signification du 22 avril 2026 et de l’assignation du 26 mai 2026 ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame BASTOS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Vice-Présidente
Fanny JEZEK Véronique BASTOS