REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN
4ème chambre civile
Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE REFERE
DU 14 OCTOBRE 2026
__________________________

N° RG 26/03585 – N° Portalis DB3D-W-B7K-LE4I

MINUTE N°2026/

FORMATION :

PRÉSIDENT : Madame Sabine SALANON, Juge des contentieux de la Protection

GREFFIER : Madame Margaux HUET

DÉBATS :

A l’audience du 02 Septembre 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 14 Octobre 2026.

Ordonnance prononcée après débats publics, par mise à disposition au Greffe, par décision Réputée contradictoire et en premier ressort par Madame Sabine SALANON.

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. LES ASPHODELES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par Madame [U] [F] épouse [R], gérante

DEFENDEUR

Monsieur [P] [I] [C], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COPIES DÉLIVRÉES LE :
1 copie exécutoire à ;
– SCI LES ASPHODELES

1 copie dossier

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 22 mai 2021, la SCI LES ASPHODELES a consenti à Monsieur [P] [I] [C] un bail à usage d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel initial de 410 euros et 40 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 décembre 2025, la SCI LES ASPHODELES a fait signifier à Monsieur [P] [I] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1.430,10 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 29 décembre 2025, la SCI LES ASPHODELES a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 26 mai 2026, la SCI LES ASPHODELES a fait assigner Monsieur [P] [I] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant en référé, aux fins de :
– condamner Monsieur [P] [I] [C] à lui payer la somme provisionnelle de 1.912 euros au titre des loyers et charges impayés à février 2026,
– constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail,
– ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [I] [C] ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,
– condamner Monsieur [P] [I] [C] à lui payer une indemnité provisionnelle d’occupation égale au dernier terme de loyer et de charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,
– condamner Monsieur [P] [I] [C] à lui payer la somme de 750 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée à la préfecture du Var le 27 mai 2026.

À l’audience du 2 septembre 2026 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la SCI LES ASPHODELES a comparu en la personne de sa gérante, Madame [U] [F] épouse [R]. Elle a actualisé sa créance à la somme de 3.346 euros (mois de juillet 2026 inclus) et a maintenu ses demandes initiales. Elle a précisé que les mois de mars, avril et mai 2026 ont été payés.

Monsieur [P] [I] [C], régulièrement assigné à l’étude du commissaire de Justice, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Aucun diagnostic et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 octobre 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande aux fins de constat de la résiliation du bail :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée par voie dématérialisée au représentant de l’Etat dans le département le 27 mai 2026, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SCI LES ASPHODELES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), le 29 décembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SCI LES ASPHODELES aux fins de constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En outre, conformément à l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Néanmoins, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 qui ont modifié, pour le fixer à six semaines, le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis C. Cass. n°15007 13 juin 2024). Dès lors ce nouveau délai de six semaines ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou des charges, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et contenant les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été délivré au locataire par acte de commissaire de justice en date du 22 décembre 2025 réclamant la somme de 1.430,10 euros en principal.

Il résulte des pièces communiquées que les sommes dues, dont le paiement était demandé, n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois du commandement de payer.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 22 février 2026 à 24 heures. Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 23 février 2026.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [I] [C] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

L’article 835 du même code dispose que « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 23 février 2026, Monsieur [P] [I] [C] est occupant sans droit ni titre depuis cette date et son obligation au versement d’une indemnité d’occupation, eu égard à son maintien sans droit ni titre dans le logement, n’est pas sérieusement contestable.

Il convient donc de fixer une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter de cette date, d’un montant égal au montant du dernier loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 478 euros, cette somme suffisant à réparer le préjudice de la bailleresse, sans majoration ni indexation, et de condamner le locataire à son paiement à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers, charges, et indemnités d’occupation :

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur le fondement des dispositions de ce texte, et donc à titre seulement provisionnel, le juge des référés peut allouer à une partie une somme d’argent à valoir sur l’indemnisation d’un préjudice.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il résulte des pièces du dossier, notamment du bail signé le 22 mai 2021, du commandement de payer délivré le 22 décembre 2025 et du dernier décompte locatif produit, que la SCI LES ASPHODELES rapporte la preuve de l’arriéré locatif arrêté à la somme de 3.346 euros au 1er août 2026 (échéance d’août 2026 non comprise), comprenant les loyers et charges arrêtés à la date de résiliation du bail, outre les indemnités d’occupation échues.

En conséquence, la créance n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Monsieur [P] [I] [C] à payer à titre provisionnel à la SCI LES ASPHODELES la somme de 3.346 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 1er août 2026.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [P] [I] [C] aux dépens de l’instance, en ceux compris le coût du commandement de payer.

Il convient également de le condamner à payer à la SCI LES ASPHODELES la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

Au principal, renvoyons les parties à mieux se pourvoir ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent et par provision, vu l’urgence :

DECLARONS recevable la demande de la SCI LES ASPHODELES aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du 22 mai 2021 entre la SCI LES ASPHODELES d’une part, et Monsieur [P] [I] [C] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 22 février 2026 à 24 heures,

CONSTATONS la résiliation du bail à compter du 23 février 2026,

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [P] [I] [C] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXONS le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due par Monsieur [P] [I] [C] à compter du 23 février 2026, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération effective des lieux, à la somme de 478 euros, sans majoration ni indexation,

CONDAMNONS Monsieur [P] [I] [C] à payer à la SCI LES ASPHODELES à titre provisionnel la somme de 3.346 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 1er août 2026 (échéance d’août 2026 non incluse),

CONDAMNONS Monsieur [P] [I] [C] à payer à la SCI LES ASPHODELES à titre provisionnel l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er août 2026, et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNONS Monsieur [P] [I] [C] à payer la SCI LES ASPHODELES la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Monsieur [P] [I] [C] aux dépens de l’instance, en ceux compris le coût du commandement de payer,

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE