MINUTE N° 26/00285

ORDONNANCE DU:

14 Octobre 2026

ROLE:
N° RG 26/00205 – N° Portalis DBZ2-W-B7K-JBP7

[K] [X], entrepreneur individuel exploitant sous l’enseigne LE [X]
C/
[J] [F]

Grosse(s) délivrée(s)
à Me MERLIN
Me DUBOUT

Copie(s) délivrée(s)
à Me MERLIN
Me DUBOUT
Service Expertises

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BETHUNE

Ce jour, quatorze Octobre deux mil vingt six, en la salle des audiences du Tribunal judiciaire de BETHUNE

Odile SIMART, Président, assistée de Luc SOUPART, lors des débats et de Laëtitia WEGNER, lors du prononcé, Cadres greffiers, tenant l’audience des référés.

Dans la cause entre :

DEMANDEUR

Monsieur [K] [X], entrepreneur individuel exploitant sous l’enseigne LE [X]
né le 11 Avril 1998 à [Localité 1] (PAS-DE-CALAIS), demeurant [Adresse 3] – [Localité 5]
représenté par Me Alexis MERLIN, avocat au barreau de BETHUNE

DEFENDERESSE

Madame [J] [F]
née le 31 Janvier 1948 à , demeurant [Adresse 7] – [Localité 5]
représentée par Me Edouard DUBOUT, avocat au barreau de BETHUNE

A l’appel de la cause ;

A l’audience du 23 Septembre 2026 ;

Après avoir entendu les parties comparantes ou leurs conseils, il a été indiqué que la décision sera prononcée par sa mise à disposition au greffe le 14 Octobre 2026;

Sur quoi, le Président, Juge des référés a rendu l’ordonnance suivante :

EXPOSÉ DU LITIGE
 
Mme [J] [F] veuve [A] est propriétaire de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5]. Le local commercial du rez-de-chaussée a été donné à bail, par acte sous seing privé du 21 mai 2003, à M. et Mme [U], à compter du 1er juillet 2003 jusqu’au 30 juin 2012, pour exploiter un bar-tabac ayant pour enseigne Le Tobago.

Par acte sous seing privé du 24 février 2005, M. et Mme [U] ont cédé le droit au bail à M. [P] [D] et Mme [G] [I] à compter du 1er mars 2005, pour le temps restant à courir. Mme [I] a fait signifier une demande de renouvellement de bail à compter du 1er juillet 2012.

Par acte sous seing privé du 25 août 2021, le bail a été renouvelé à la demande de Mme [G] [I], pour une durée de neuf années entières et consécutives, à compter du 1er juillet 2021 pour se terminer le 30 juin 2030. Le loyer mensuel a été fixé à 1 216,76 € outre une provision mensuelle de 200 € à valoir sur le remboursement des taxes foncières.

Suivant acte de cession de fonds de commerce en date du 3 mars 2025, Mme [G] [I] a cédé son fonds de commerce de débits de boissons, licence IV, articles pour fumeur, jeux de la française des jeux dont jeux d’amigo, journaux, brasserie, presse auxquels sont annexés la gérance d’un débit de tabac n°620-0126 A, un bureau de validation du loto national, une activité de diffuseur de presse, à M. [K] [X].

La cession du fonds de commerce a été signifiée à Mme [J] [F] par acte de commissaire de justice du 18 novembre 2025.

M. [K] [X], exploitant désormais les lieux sous l’enseigne Le [X], expose qu’il a constaté des désordres à la charge du propriétaire des lieux. Il reproche l’absence d’isolation thermique et d’isolation phonique du local commercial, une non-conformité aux normes de sécurité incendie, la présence d’une fuite à la cave, une dégradation d’un mur avec des pénétrations d’eau, l’absence d’étanchéité de la véranda, un défaut dans le système de fermeture de la porte d’accès principale et la vétusté des appareils de chauffage.

Par courrier du 13 mai 2026, il a mis en demeure Mme [F] d’effectuer les travaux nécessaires afin de mettre fin aux désordres constatés dans le procès-verbal de constat de commissaire de justice dressé le 8 avril 2026.

Exposant n’avoir obtenu aucune réponse à cette demande, par acte de commissaire de justice du 3 juillet 2026, M. [K] [X], entrepreneur individuel exerçant sous l’enseigne « Le [X] », a fait assigner Mme [J] [F] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Béthune aux fins de désignation d’un expert judiciaire sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile et d’autorisation de consignation des loyers à échoir du bail commercial et subsidiairement de leur moitié, pendant la durée des opérations de l’expert judiciaire jusqu’à la réalisation des travaux de remise en état sous le contrôle d’un expert, outre de voir statuer ce que de droit quant aux dépens et de débouter Mme [A] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

L’affaire a fait l’objet d’un renvoi, à la demande des parties, avant d’être retenue à l’audience du 23 septembre 2026.

M. [K] [X], entrepreneur individuel exerçant sous l’enseigne Le [X], maintient ses demandes aux termes de ses conclusions soutenues à l’audience.

Il fait essentiellement valoir que la bailleresse ne respecte pas son obligation de délivrance de sorte qu’il est dans l’impossibilité d’exploiter le local commercial.

Aux termes de ses conclusions soutenues à l’audience, Mme [J] [F] sollicite du juge des référés, au visa de l’article 809 du code de procédure civile, de :
– débouter M. [X] de l’intégralité de ses demandes,
– prononcer la résiliation du bail dont est titulaire M. [X],
– ordonner son expulsion avec le concours de la force publique,
– subsidiairement, dire qu’il soit fait défense à M. [X] d’utiliser un dispositif d’amplification sonore dans le cadre de son exercice professionnelle passé 22 heures,
– subsidiairement encore, condamner M. [X] à procéder sous astreinte de 50 euros par jours à la mise en place d’un dispositif d’insonorisation,
– condamner M. [X] à payer à Mme [A] la somme de 1 200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que le bailleur n’est pas tenu de délivrer un local professionnel avec une étiquette énergétique particulière et que M. [X] a exposé des dépenses pour des travaux électriques d’initiative personnelle et sans information auprès de son bailleur. Les problèmes d’isolation évoqués ne sont plus actuels tandis qu’il a été remédié aux infiltrations sur l’immeuble. Elle a découvert à la lecture de l’assignation un problème de tuyauterie pour lequel elle a d’ores et déjà mandaté une entreprise pour effectuer les réparations nécessaires. Elle indique qu’il n’est pas explicité l’obligation incombant au bailleur s’agissant de la sécurité incendie.
Elle précise qu’il appartient à M. [X] d’exercer son activité sans troubler autrui et à mettre en œuvre de son chef un contrôle du volume sonore de ses installations.

Les parties présentes ont été avisées de la mise à disposition au greffe de la présente ordonnance à compter du 14 octobre 2026.
 
MOTIFS DE LA DECISION
  
Sur la mesure d’instruction
 
L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment en référé.
 
L’appréciation du motif légitime de nature à justifier l’organisation d’une mesure d’instruction doit être envisagée au regard de la pertinence des investigations demandées et de leur utilité à servir de fondement à l’action projetée qui ne doit pas manifestement être vouée à l’échec.

En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

En l’espèce, il résulte du procès-verbal de constat du commissaire de justice en date du 8 avril 2026 que des désordres sont présents à l’endroit de la canalisation du réseau d’eaux usées de la cave, d’un mur qui subirait « manifestement des pénétrations d’eau », des vitrages de la verrière qui ne seraient « manifestement plus étanches » outre que « le système de fermeture de la porte d’accès principale est défectueux ». Le commissaire de justice relève que « les appareils de chauffage sont des radiateurs électriques visiblement vétustes ».

S’agissant du désordre relevant du réseau d’eaux usées, Mme [F] produit une facture en date du 31 août 2026 attestant de la réparation des fuites signalées par le locataire dans la cave. Il y a lieu de considérer que ce désordre n’est plus actuel, et ce d’autant que M. [X] ne le conteste pas.

En revanche, si Mme [F] produit également une facture du 8 novembre 2024 faisant mention de la réfection de la toiture de l’immeuble, le commissaire de justice relève des désordres d’infiltration qui semblent être actuels, étant observé que la facture des travaux réalisés ne portent pas sur la véranda litigieuse.

Or, il résulte de l’article 606 du code civil que les travaux concernant le clos et le couvert restent à la charge du bailleur. Il en va de même s’agissant des désordres liés à la vétusté.

En revanche, les griefs de M. [K] [X] s’agissant d’un défaut d’isolation phonique de l’immeuble ne reposent que sur de simples allégations. Il ne produit aucune preuve pour étayer des défauts d’isolation phonique du local commercial. A cet égard, Mme [F] produit plusieurs courriers des locataires voisins du local commercial qui se plaignent de nuisances sonores qu’ils imputent à l’exploitation de l’activité litigieuse, et non à l’isolation phonique de l’immeuble.

Il en va de même s’agissant de l’absence de respect des normes de sécurité incendie, qui ne fait figure que d’une simple allégation par le preneur, lequel ne produit strictement aucun document s’y rapportant.
 
Dans ces conditions, et à l’exclusion du désordre relatif à la canalisation d’eaux usées, de l’isolation phonique et des normes de sécurité incendie, non justifiés, qui ne feront pas partie du périmètre de l’expertise, il y a lieu d’ordonner une expertise judiciaire au regard du potentiel litige au fond entre les parties.

La mission d’expertise ne pouvant pas présenter un caractère général, mais devant porter sur les seuls désordres dont la survenance est attestée par les preuves rapportées à l’appui de la demande d’expertise, elle sera ordonnée selon les termes visés au dispositif de la présente ordonnance.
 
L’expertise étant ordonnée dans l’intérêt du demandeur qui la sollicite pour lui permettre d’engager éventuellement une instance devant le juge du fond, il y a lieu d’ordonner qu’il avancera les frais de la consignation d’expertise.

 Sur la demande de consignation des loyers

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

M. [K] [X] sollicite la consignation des loyers du bail commercial, subsidiairement la moitié de ces loyers, pendant la durée des opérations d’expertise judiciaire et jusqu’à la réalisation des travaux de remise en état, sous le contrôle d’un expert judiciaire alors que les désordres allégués engendrent une impossibilité d’utiliser la chose louée.

En application de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le loyer aux termes convenus, sans qu’il puisse se prévaloir de l’inexécution des travaux de réparation nécessaires pour refuser le paiement des loyers échus.

Il ne peut se prévaloir de l’exception d’inexécution et suspendre de lui-même le paiement du loyer que s’il y a impossibilité d’utiliser les lieux loués conformément à leur destination.

En l’espèce, il n’est pas établi, en l’état, que le locataire est empêché d’utiliser les lieux loués conformément à leur destination et ce alors qu’une expertise judiciaire a été ordonnée visant notamment à le déterminer.

Dans ces conditions, la demande de consignation des loyers, qu’elle soit intégrale ou partielle, sera rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Mme [F] sollicite que le juge de céans résilie le bail et ordonne l’expulsion de M. [X] avec le concours de la force publique, sur le fondement de l’article 809 du code de procédure civile ancien, renuméroté 835 dudit code.

Or, il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, de prononcer la résiliation judiciaire d’un contrat de bail.

Partant, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de résiliation judiciaire du bail. La mesure d’expulsion étant une mesure d’accessoire à la demande de résiliation du bail, il n’y a pas non plus lieu à référé quant à celle-ci.

A titre subsidiaire, Mme [F] sollicite qu’il soit fait défense à M. [X] d’utiliser un dispositif d’amplification sonore dans le cadre de son exercice professionnel passé 22 heures.

En l’espèce, s’il résulte des éléments produits au débat que l’exploitation de l’activité commerciale de M. [X] produit des nuisances sonores attestées par le voisinage immédiat, suivant les courriers adressés au propriétaire des locaux commerciaux, il n’est pas justifié avec des éléments objectifs et circonstanciés de la réalité du trouble manifestement illicite allégué.

En l’état, il ne peut être fait droit à la demande.

Il en va de même s’agissant de la demande à titre plus subsidiaire tendant à condamner M. [X] à procéder sous astreinte de 50 euros par jour à la mise en place d’un dispositif d’insonorisation. Compte tenu des seuls éléments produits par la défenderesse, non corroborés par d’autres éléments objectifs, il ne peut être ordonné des mesures conservatoires à défaut de pouvoir caractériser un trouble manifestement illicite.

La demande tendant à ce que M. [K] [X] soit condamné à mettre en place un dispositif d’insonorisation, sous astreinte, sera rejetée.

Sur les dépens
 
La présente ordonnance mettant fin à l’instance et dessaisissant la juridiction, il convient de statuer sur les dépens dans les conditions fixées au dispositif. La charge des dépens est cependant susceptible d’être ultérieurement modifiée, dans le cadre d’une éventuelle instance au fond qu’une des parties diligenterait sur la base des conclusions expertales.
 
Dans le cadre d’une demande d’expertise fondée sur les dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, le défendeur à une telle demande n’est pas une partie perdante et n’a pas à supporter les dépens.
 
Dans ces conditions, il convient de condamner M. [K] [X], exploitant sous l’enseigne Le [X], aux dépens de la présente instance.
  
Sur les frais irrépétibles

Au stade de la mesure d’instruction, il n’y a pas lieu de faire droit aux demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [J] [F] sera déboutée de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS
 
Odile Simart, président du tribunal judiciaire, juge des référés, statuant par décision contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition du greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile :
 
Au principal RENVOIE les parties à se pourvoir comme elles aviseront,
 
Mais dès à présent :
 
ORGANISE une mesure d’expertise entre M. [K] [X], exploitant sous l’enseigne Le [X], d’une part, et Mme [J] [F], d’autre part ;
 COMMET pour y procéder :

M. [Y] [B]
[Adresse 6]
[Localité 4]
Port. : [XXXXXXXX01]
Mèl : [Courriel 1]

en qualité d’expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de Douai, qui aura pour mission de :
 
entendre les parties et tous sachants ;aviser le juge chargé du contrôle des expertises de ce tribunal préalablement à l’adjonction des services d’un sapiteur d’une spécialité différente et justifier du coût prévisionnel d’une telle adjonction ;se faire communiquer tous documents utiles à l’accomplissement de la mission ;visiter les lieux situés [Adresse 3] à [Localité 5] ;rechercher et constater les désordres sur l’immeuble, par seule référence à l’assignation, aux pièces jointes à l’assignation, aux dernières conclusions, et aux débats à l’audience de référés tels qu’éventuellement repris dans la présente ordonnance (sauf accord écrit des parties en application de l’article 238 du code de procédure civile) et à l’exclusion du désordre relatif à la canalisation d’eaux usées, de l’isolation phonique et des normes de sécurité incendie ;décrire lesdits désordres, en indiquer la nature, l’importance, l’étendue, la date d’apparition, selon toutes modalités techniques que l’expert estimera nécessaire ;rechercher l’origine, la ou les causes des désordres ;déterminer si les désordres sont imputables ou non à l’état de vétusté de l’immeuble, à des vices ou à un défaut d’entretien des lieux ; indiquer le cas échéant la part incombant à chaque cause ;donner tous éléments techniques permettant de déterminer si les désordres constatés relèvent de grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ; donner tous éléments techniques pour déterminer si les travaux ont pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué, dès lors que ces travaux relèvent des grosses réparations ; indiquer pour chaque désordre les conséquences quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique de l’ouvrage et plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité de sa destination contractuelle ; décrire les solutions techniques préconisées et les travaux propres à remédier aux désordres constatés, tant dans leurs causes que dans leurs conséquences ; chiffrer le coût et la durée prévisibles de ces préconisations techniques, en fournissant au moins deux devis concurrentiels ;fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités éventuellement encourues et d’évaluer s’il y a lieu tous les préjudices subis ;
A l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai ; définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;Déposer un pré-rapport de ses investigations dans un délai de six mois à compter de la présente ordonnance, en adresser un exemplaire à chacune des parties et inviter les parties à lui faire parvenir leurs dires dans un délai de 30 jours maximum à compter de cet envoi, en rappelant aux parties qu’en application de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai ; apporter des réponses techniques aux observations des parties dans le rapport écrit ;dresser de l’ensemble de ses investigations un rapport qu’il adressera aux parties, dans les huit mois de la présente ordonnance ;  
DIT que l’expert exécutera sa mission conformément aux dispositions de l’article 263 du code de procédure civile ;

DIT qu’une consignation d’un montant de 1 500 euros devra être versée auprès du régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Béthune par M. [K] [X], exploitant sous l’enseigne Le [X], à valoir sur la rémunération de l’expert, au plus tard dans un délai maximum de 45 jours à compter de la notification de la présente décision, étant précisé qu’à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque ; chaque partie est autorisée à procéder à la consignation de la somme mise à la charge de l’autre en cas de carence ou de refus ;
 
DISPENSE toutefois M. [K] [X], exploitant sous l’enseigne Le [X], du versement de la consignation en cas d’admission à l’aide juridictionnelle et DIT que dans ce cas la rémunération de l’expert sera avancée par le trésor public, conformément à l’article 119 du décret n°91-1966 du 19 décembre 1991 ;
 
DIT que l’exécution de la mesure d’instruction sera surveillée par le magistrat chargé du contrôle des expertises de ce tribunal ;
 
DIT qu’en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance rendue sur simple requête par le magistrat chargé du contrôle des expertises du présent tribunal ;
 
DIT que le dépôt du rapport sera accompagné de la demande de rémunération de l’expert, dont ce dernier aura adressé un exemplaire aux parties par tout moyen permettant d’en établir la réception ; que la demande de rémunération mentionnera la date d’envoi aux parties de cette copie, en application de l’article 282 du code de procédure civile ;
 
RAPPELLE que les parties disposeront d’un délai de 15 jours à compter de cette réception pour formuler toutes observations écrites auprès du magistrat chargé du contrôle des expertises et de l’expert, notamment aux fins de taxation des honoraires sollicités ;
 
DEBOUTE M. [K] [X], exploitant sous l’enseigne Le [X], de sa demande tendant à autoriser la consignation des loyers à échoir du bail commercial et subsidiairement de leur moitié, pendant la durée des opérations de l’expert judiciaire jusqu’à la réalisation des travaux de remise en état, sous le contrôle d’un expert judiciaire ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur les demandes de résiliation judiciaire du bail liant les parties et d’expulsion ;

REJETTE la demande tendant à ce qu’il soit fait défense à M. [X] d’utiliser un dispositif d’amplification sonore dans le cadre de son exercice professionnel passé 22 heures ;

REJETTE la demande sous astreinte tendant à ce que M. [X] soit condamné à mettre en œuvre un dispositif d’insonorisation ;

CONDAMNE M. [K] [X], exploitant sous l’enseigne Le [X], aux dépens de la présente instance de référé, sous réserve de ce qui sera éventuellement décidé par la juridiction saisie au fond ;
 
DEBOUTE Mme [J] [F] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
  
RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.
 
Ainsi jugé et prononcé au tribunal judiciaire de Béthune le 14 octobre 2026, par ordonnance mise à disposition du greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, la minute étant signée par :
 
LA GREFFIERE LE JUGE DES REFERES