TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 06 OCTOBRE 2026

N° RG 25/00560 – N° Portalis DBWH-W-B7J-HH4D

Dans l’affaire entre :

S.C.I. SCI DU BOIS
immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 379 753 288
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Pierre emmanuel THIVEND, avocat au barreau de l’AIN, vestiaire : T 42

DEMANDERESSE

et

S.A.S.. MAF-INDUSTRIE
inscrite au RCS de [Localité 1] sous le n°824 122 519
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Luc ROBERT, avocat au barreau de l’AIN, vestiaire : T 28

DEFENDERESSE

* * * *

Magistrat : Madame POMATHIOS,

Greffier : Madame CORMORECHE,

Débats : en audience publique le 28 Juillet 2026

Prononcé : Ordonnance rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 06 Octobre 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er janvier 2023, la SCI Du Bois a donné à bail à la société Maf Industrie des locaux à usage commercial situés [Adresse 3] à Peronnas (01960), moyennant un loyer mensuel révisable de 1 302 euros TTC, pour une durée de neuf années.

Par acte de commissaire de justice du 12 mai 2025, des loyers n’ayant pas été réglés et l’attestation d’entretien annuel de la chaudière n’ayant pas été produite, la SCI Du bois a fait délivrer à la société Maf Industrie un commandement de payer la somme de 3 906 euros au titre des loyers et charges impayés, outre le coût de l’acte, et lui a, par même acte, fait sommation d’avoir à justifier dans un délai d’un mois l’attestation d’entretien de la chaudière pour 2023 et 2024, ledit acte visant l’article 7 du bail qu’elle qualifie de clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 23 septembre 2025, la SCI Du bois a fait délivrer à la société Maf Industrie un nouveau commandement de payer le la somme de 3 906 euros au titre des loyers et charges impayés, outre le coût de l’acte, et lui a, par même acte, fait sommation d’avoir à justifier dans un délai d’un mois l’attestation d’entretien de la chaudière pour 2023 et 2024, ledit acte visant l’article 7 du bail qu’elle qualifie de clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 25 novembre 2025, la SCI Du Bois a fait assigner la société Maf Industrie devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse à l’audience du 20 janvier 2026 aux fins notamment de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges et expulsion.

L’affaire a été renvoyée à plusieurs reprises à la demande des avocats des parties pour transmission de pièces et écritures et a été retenue à l’audience du 28 juillet 2026.

A cette audience, la SCI Du Bois, représentée par son conseil, s’en rapporte à ses conclusions écrites récapitulatives n° 2 et demande à la juridiction de :

“Vu l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile,
Vu l’article 1103 du Code civil,
Vu les articles 145-41 et suivant du Code de commerce,
Vu les pièces versées au débat,

DECLARER recevable et bien fondé l’action de la société SCI DU BOIS ;

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire au 23 octobre 2025 ;

JUGER que le bail commercial des locaux situés [Adresse 4] se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges, et défait de justification de l’entretien de la chaudière, dans le délai d’un mois à compter du commandement de payer visant la clause résolutoire ;

ORDONNER en conséquence l’expulsion de la société MAF INDUSTRIE ainsi que celle de tout occupant de son chef des locaux sis [Adresse 4], avec si besoin le concours et l’assistance de la force publique et celle d’un serrurier, ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

CONDAMNER la Société MAF INDUSTRIE à payer par provision une indemnité d’occupation mensuelle payable d’avance, fixée au double du montant du loyer TTC, des charges, taxes et impôts recouvrables en vigueur en fin de bail, outre tous accessoires de loyer, et ce à compter de l’ordonnance à venir et jusqu’à la libération effective des lieux se matérialisant par la remise des clefs ou l’expulsion,

CONDAMNER la société MAF INDUSTRIE à verser à la société SCI DU BOIS la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER la société MAF INDUSTRIE aux dépens en ce compris les frais pour la délivrance des commandements de payer ;”

Au soutien de ses prétentions, la SCI Du Bois fait valoir que la société Maf Industrie a cessé de régler les loyers à plusieurs reprises, justifiant l’acquisition de la clause résolutoire ainsi que son expulsion. Elle soutient que, même si la locataire a réglé l’intégralité des loyers en cours de procédure, ce paiement est sans incidence sur l’acquisition de la clause résolutoire, dès lors que les sommes réclamées n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois suivant le commandement de payer.
Sur la validité de la clause résolutoire, elle expose que, malgré l’absence de la mention « de plein droit », la clause prévue au contrat organise clairement la résiliation du bail en cas de persistance de l’inexécution après mise en demeure et constitue ainsi une clause résolutoire, de sorte que cette absence de mention ne saurait faire obstacle à son acquisition.
Par ailleurs, elle fait valoir qu’il n’y a pas lieu d’accorder des délais de paiement rétroactifs qui auraient pour effet de neutraliser les effets de la clause résolutoire, et ce d’autant que les retards de paiement sont récurrents.
Sur l’entretien de la chaudière, elle soutient que celle-ci fonctionne correctement, ainsi qu’en atteste la facture de la société Bourg Maintenance produite aux débats, et qu’aucun élément ne permet de dispenser la locataire de son obligation annuelle d’entretien, dès lors que celle-ci est prévue au bail. Elle estime que le manquement à cette obligation constitue également une inexécution contractuelle justifiant la résiliation du bail.
Enfin, elle fait observer que le présent litige est sans lien avec celui relatif à la cession des actions lors de la reprise de la société Maf Industrie, dès lors que la locataire n’a pas changé et qu’aucun élément ne permet de justifier les défauts de paiement des loyers.

La société Maf Industrie, représentée par son conseil, s’en rapporte à ses conclusions écrites n° 4 et demande à la juridiction de :

“Vu les dispositions du bail commercial
Vu les articles 1225 alinéa 1, 1345-5 et 1755 du code civil
Vu l’article L 145-41 du code de commerce
Vu l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile

A titre principal,

Débouter la SCI DU BOIS de l’intégralité de ses demandes,

A titre subsidiaire, si par extraordinaire, la Juridiction de céans jugeait que l’article 7 du bail commercial caractérise une clause de résolution de plein droit du bail,

Autoriser rétroactivement la société MAF-INDUSTRIE à se libérer de sa dette visée au commandement de payer du 23 septembre 2025 jusqu’au 30 novembre 2025 et suspendre les effets de la clause résolutoire,

Constater que le paiement est intervenu avant l’expiration du délai accordé, et que la société MAF-INDUSTRIE est à jour du paiement de ses loyers et charges,

Constater que la clause résolutoire est dès à présent réputée n’avoir jamais joué,

Débouter la SCI DU BOIS de sa demande en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire au titre du défaut d’entretien de la chaudière, faute pour ladite clause de viser l’obligation d’entretien du preneur et en raison de la mauvaise foi du bailleur et de ses propres manquements,

Dire n’y avoir lieu à fixation d’une indemnité d’occupation,

Débouter la SCI DU BOIS de ses plus amples demandes, et notamment de ses demandes en paiement.

A titre très infiniment subsidiaire,

Autoriser rétroactivement la société MAF-INDUSTRIE à se libérer de sa dette visée au commandement de payer du 23 septembre 2025 jusqu’au 31 décembre 2025 et suspendre les effets de la clause résolutoire concernant le règlement des loyers et charges,

Constater que le paiement est intervenu avant l’expiration du délai accordé, et que la société MAF-INDUSTRIE est à jour du paiement de ses loyers et charges,

Constater que la clause résolutoire est dès à présent réputée n’avoir jamais joué concernant le règlement des loyers et charges,

Octroyer à la société MAF-INDUSTRIE un délai au 31 décembre 2026 pour faire réaliser l’entretien de la chaudière, sous réserve de la réparation par le bailleur de la chaudière au titre des éléments de vétusté

Suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le délai d’exécution de l’obligation d’entretien de la chaudière,

Fixer le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle au loyer actuel soit 1 085 € mensuels,

Débouter la SCI DU BOIS de ses plus amples demandes, et notamment de ses demandes en paiement.

En tout état de cause,

Condamner la SCI DU BOIS à payer à la société MAF INDUSTRIE la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la SCI DU BOIS aux entiers dépens,”

Au soutien de ses prétentions, la société Maf Industrie fait valoir qu’elle est à jour du paiement de ses loyers et charges, malgré des règlements intervenus tardivement, justifiant ainsi son maintien dans les locaux. Elle expose par ailleurs que la clause stipulée au bail ne saurait être assimilée à une clause résolutoire, dès lors qu’elle ne comporte pas la mention « de plein droit », faisant ainsi obstacle à la constatation de son acquisition et la clause renvoyant ainsi uniquement au mécanisme légal de la résolution compte tenu du choix laissé au bailleur.
A titre infiniment subsidiaire, elle soutient rencontrer des difficultés financières et sollicite, à ce titre, l’octroi de délais de paiement rétroactifs au regard de sa situation financière et de sa bonne foi.
S’agissant de l’entretien de la chaudière, elle estime que la clause résolutoire ne vise pas cette obligation et fait valoir que la chaudière, vétuste et non utilisée, nécessite des réparations plus importantes incombant au bailleur. Si toutefois l’acquisition de la clause résolutoire devait être constatée au titre du défaut d’entretien de la chaudière, elle sollicite un délai de grâce jusqu’au 31 décembre 2026 pour réaliser l’entretien de la chaudière compte tenu de la difficulté à trouver un prestataire et sous réserve de la réparation par le bailleur de celle-ci au titre des éléments de vétusté.
A titre très infiniment subsidiaire, la société Maf Industrie fait valoir que l’indemnité d’occupation provisionnelle sollicitée ne pourra être fixée au double du loyer TTC actuel, aucune clause du bail le prévoyant et la TVA n’étant pas exigible sur une indemnité d’occupation. Elle souligne que le prononcé d’une astreinte n’est pas nécessaire.

La décision a été mise en délibéré au 06 octobre 2026.

MOTIFS

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Il est toutefois rappelé que le juge des référés n’est pas tenu de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et ordonner l’expulsion.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition, notamment, que la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas d’interprétation.

En l’espèce, le bail stipule en son article 7 “Sanctions des obligations”, qu’en cas de manquement par le preneur à l’une quelconque des obligations nées de ce contrat et, notamment, en cas de non-paiement de l’un des termes du loyer, le bailleur pourra le résilier un mois après mise en demeure d’exécuter restée infructueuse.

Dès lors, la clause insérée dans le contrat ne présente pas un caractère suffisamment clair et dépourvu d’ambiguïté. En effet, elle prévoit que « le bailleur pourra le résilier » après une mise en demeure demeurée infructueuse pendant un mois, laissant ainsi au bailleur une faculté de résiliation, sans prévoir expressément que le bail sera résilié de plein droit à l’expiration de ce délai.

Cette rédaction est d’autant plus susceptible d’interprétation que la stipulation figure dans un article intitulé « Sanctions des obligations » et non « Clause résolutoire » et qu’il ne ressort pas clairement de ses termes que les parties ont entendu prévoir une résiliation de plein droit du bail.

La clause pouvant ainsi être comprise comme conférant au bailleur une simple faculté de résiliation, et non comme prévoyant la résiliation de plein droit du bail en cas de manquement non régularisé dans le délai imparti, son caractère résolutoire ne peut être retenu sans interprétation de la volonté des parties.

Une telle interprétation excédant les pouvoirs du juge des référés, celui-ci ne peut constater l’acquisition de la clause résolutoire ni, par voie de conséquence, prononcer la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.

Dans ces conditions, il existe une contestation sérieuse, de sorte qu’il n’y a lieu à référé sur la demande de la SCI Du Bois d’acquisition de la clause résolutoire et sur toutes ses autres demandes qui en découlent.

Sur les demandes accessoires

La SCI Du bois, partie perdante, sera condamnée aux dépens du présent référé.

Elle sera également condamnée à verser à la société Maf Industrie une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à la somme de 1 500 euros.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, rendue contradictoirement et en premier ressort,

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de la SCI Du Bois de constat d’acquisition de clause résolutoire et sur ses autres demandes en découlant ;

Condamne la société SCI Du Bois à payer à la société Maf Industrie la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société SCI Du Bois aux dépens du présent référé,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes.

La greffière Le juge des référés

copie à :
Me Luc ROBERT
Me Pierre emmanuel THIVEND

EN CONSEQUENCE, LA REPUBLIQUE FRANCAISE MANDE ET ORDONNE,

A TOUS LES COMMISSAIRES DE JUSTICE SUR CE REQUIS, DE METTRE LE PRESENT JUGEMENT A EXECUTION,

AUX PROCUREURS GENERAUX ET AUX PROCUREURS DE LA REPUBLIQUE PRES LES TRIBUNAUX JUDICIAIRES D’Y TENIR LA MAIN ;

A TOUS COMMANDANTS ET OFFICIERS DE [Localité 2] PUBLIQUE DE PRETER MAIN-FORTE LORSQU’ILS EN SERONT LEGALEMENT REQUIS.

EN FOI DE QUOI LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE SUR LA MINUTE PAR LE PRESIDENT ET LE GREFFIER

LE GREFFIER