TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT
PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 3

JUGEMENT DU : 02 Octobre 2026
Président : Mme MORALES, Juge
Greffier lors de l’audience : Madame LEREBOURG, Greffier
Greffier lors du délibéré : Madame ZABNER, Greffier
Débats en audience publique le : 26 Juin 2026

N° RG 26/01432 – N° Portalis DBW3-W-B7K-7SOG

PARTIES :

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1]
représenté par son syndic en exercice la société AGENCE DE LA COMTESSE – [O] [S]
dont le siège social est sis [Adresse 2]
Prise en la personne de son représentant légal

représentée par Me François GISBERT, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

S.C.I. SPE ONE
dont le siège social est sis [Adresse 3]
Prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Nicolas BRANTHOMME de la SELAS CABINET D’AVOCATS N. BRANTHOMME, avocats au barreau de MARSEILLE

Monsieur [W] [A]
né le 11 Août 1968 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 4]

non comparant

Grosse délivrée le 02.10.26
À
– Me [C] [G]
– Me Nicolas BRANTHOMME

EXPOSE DU LITIGE
 
La SCI SPE ONE est propriétaire du lot n°14 au sein de l’ensemble immobilier en copropriété [Adresse 5].

Par exploit de commissaire de justice en date des 23 et 25 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, l’AGENCE DE LA COMTESSE – [O] [S], a fait citer la SCI SPE ONE et Monsieur [W] [A], pris en sa qualité de représentant légal de la SCI SPE ONE, selon la procédure accélérée au fond, à l’audience du 02 février 2026, aux fins de :
– Condamner la SCI SPE ONE ainsi que M. [A], pris en sa qualité de représentant légal de la SCI SPE ONE à régler au profit du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] la somme de 18.057,56 euros correspondant aux charges dues arrêtées au 1er janvier 2026 et incluant les provisions sur charges non encore échues mais exigibles suivant décompte du 1er janvier 2026 outre intérêts à taux légal ;
– Condamner la SCI SPE ONE ainsi que M. [A], pris en sa qualité de représentant légal de la SCI SPE ONE au règlement de la somme de 2.000 euros à titre de dommages intérêts pour résistance abusive ;
– Condamner la SCI SPE ONE ainsi que M. [A], pris en sa qualité de représentant légal de la SCI SPE ONE au règlement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
– Dire et juger que le jugement à intervenir sera exécutoire de plein droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 du Code de Procédure Civile ;
– Condamner les requis aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 02 février 2026 et, après deux renvois, a été retenue à l’audience du 26 juin 2026, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5], par l’intermédiaire de son conseil et aux termes de ses dernières conclusions, sollicitant de :
– Condamner la SCI SPE ONE ainsi que M. [A], pris en sa qualité de représentant légal de la SCI SPE ONE à régler au profit du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] la somme de 18.057,56 euros correspondant aux charges dues arrêtées au 1er janvier 2026 et incluant les provisions sur charges non encore échues mais exigibles suivant décompte du 1er janvier 2026 outre intérêts à taux légal ;
– Condamner la SCI SPE ONE ainsi que M. [A], pris en sa qualité de représentant légal de la SCI SPE ONE au règlement de la somme de 2.000 euros à titre de dommages intérêts pour résistance abusive ;
– Rejeter purement et simplement l’intégralité des prétentions et argumentations formulées par la SCI SPE ONE ainsi que par M. [A] ;
– Condamner la SCI SPE ONE ainsi que M. [A], pris en sa qualité de représentant légal de la SCI SPE ONE au règlement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
– Dire et juger que le jugement à intervenir sera exécutoire de plein droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 du Code de Procédure Civile ;
– Condamner les requis aux entiers dépens.

En défense, aux termes de leurs conclusions, la SCI SPE ONE et Monsieur [W] [A], représentés par leur avocat, sollicitent de :
A titre principal :
– Déclarer irrecevables les demandes de condamnation formulées par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7], à l’encontre de Monsieur [W] [A] ;
– Se déclarer incompétent en l’état de contestations sérieuses relatives à l’adresse utilisée par le syndicat des copropriétaires au titre des appels de charges et mises en demeure, et en l’état de l’absence de production des justificatifs valables de notification des convocations en assemblées générales des copropriétaires et de notifications des procès-verbaux d’assemblées générales des copropriétaires ;
A titre subsidiaire :
– Accorder à la SCI SPE ONE des délais de paiement permettant l’apurement de la dette de charges de copropriété en 16 échéances mensuelles, égales et continues ;
En tout état de cause :
– Condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5], aux entiers dépens de l’instance, ainsi qu’au paiement d’une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 02 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

L’article 481-1 du code de procédure civile, applicable aux procédures introduites à compter du 1er janvier 2020, dispose qu’à moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :
1° La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;
2° Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;
3° Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ;
4° Le juge a la faculté de renvoyer l’affaire devant la formation collégiale, à une audience dont il fixe la date, qui statuera selon la procédure accélérée au fond ;
5° A titre exceptionnel, en cas d’urgence manifeste à raison notamment d’un délai imposé par la loi ou le règlement, le président du tribunal, statuant sur requête, peut autoriser à assigner à une heure qu’il indique, même les jours fériés ou chômés ;
6° Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ;
7° La décision du juge peut être frappée d’appel à moins qu’elle n’émane du premier président de la cour d’appel ou qu’elle n’ait été rendue en dernier ressort en raison du montant ou de l’objet de la demande.
Le délai d’appel ou d’opposition est de quinze jours. 

Sur l’irrecevabilité des demandes à l’encontre de Monsieur [W] [A]

Conformément à l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 32 du code de procédure civile ajoute qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

Il est rappelé que la radiation d’office d’une société du registre du commerce et des sociétés prononcée en application de l’article R123-125 du code de commerce est sans effet sur sa personnalité morale, la cessation d’activité ne constituant pas une cause de dissolution dès lors que l’objet social est toujours possible, ainsi qu’une nouvelle immatriculation à l’identique. La personnalité morale de la société disparaît uniquement à l’occasion de la dissolution et une fois seulement les opérations de liquidation réalisées.

En l’espèce, il résulte de la lecture de l’historique des inscriptions modificatives de la société du 29 juillet 2025 émanant du greffe du tribunal des activités économiques de Marseille que la SCI SPE ONE a fait l’objet d’une radiation d’office le 28 avril 2022, sur le fondement des articles R123-125 et R123-136 du code de commerce.

La radiation d’office du registre du commerce et des sociétés intervenue le 28 avril 2022 s’analyse comme une simple radiation administrative, sans effet sur la personnalité morale de la société.

Dès lors, seule la SCI SPE ONE en sa qualité de propriétaire du lot n°14 au sein de l’ensemble immobilier en copropriété [Adresse 5] a qualité à défendre dans la présente instance.

En conséquence, les demandes à l’encontre de Monsieur [W] [A] seront déclarées irrecevables.

Sur l’exception d’incompétence

Aux termes de l’article 75 du code de procédure civile, s’il est prétendu que la juridiction saisie en première instance ou en appel est incompétente, la partie qui soulève cette exception doit, à peine d’irrecevabilité, la motiver et faire connaître dans tous les cas devant quelle juridiction elle demande que l’affaire soit portée.

En l’espèce, le défendeur soulève des contestations sérieuses et sollicite que le juge des référés se déclare incompétent.

Toutefois, il ressort de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 précité que le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond est compétent s’agissant du paiement des provisions ou sommes exigibles et non le juge des référés.

L’assignation précise bien que le défendeur est assigné par devant Monsieur le Président du Tribunal Judiciaire de Marseille, statuant suivant la procédure accélérée au fond.

Dès lors, il ne saurait être soulevée de contestations sérieuses dans le cadre de la présente procédure accélérée au fond.

En conséquence, il convient de rejeter l’exception d’incompétence soulevée par la SCI SPE ONE.

Sur la recevabilité

En l’espèce, par courrier recommandé en date du 02 février 2026, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure la SCI SPE ONE de payer les provisions impayées dues au titre de l’exercice en cours.

Il résulte de l’examen du décompte que les provisions appelées au titre de l’exercice en cours n’ont pas été réglées dans le délai de 30 jours.

Dès lors, il y a lieu de statuer selon la procédure accélérée au fond.

Sur la demande principale en paiement

S’agissant des charges échues

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit notamment :
– les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des copropriétaires de l’immeuble des 05 juillet 2021, 11 mai 2022, 20 avril 2023, 17 octobre 2024 et 17 juillet 2025, comportant approbation des comptes de l’exercice clos, vote du budget prévisionnel et vote des travaux, non contestés dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,
– les décomptes de charges et appels de fonds concernant la SCI SPE ONE pour la période réclamée,
– la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 02 février 2026, rappelant la possibilité pour le syndicat des copropriétaires d’exiger les provisions dues jusqu’à la fin de l’exercice à défaut de paiement dans les 30 jours,
– le relevé de compte arrêté au 21 janvier 2026 à la somme de 16.195,59 euros au titre des charges et travaux et 1.008,02 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
– le détail des provisions à échoir pour l’exercice en cours, pour un total de 853,95 euros,
– le contrat de syndic.

Au vu des pièces produites, la SCI SPE ONE sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 16.195,59 euros au titre des provisions pour charges et travaux impayées, comptes arrêtés à la date du 21 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

S’agissant des provisions à échoir

A défaut de paiement dans les 30 jours suivant la mise en demeure du 02 février 2026, les provisions non encore échues pour l’exercice en cours sont devenues immédiatement exigibles.

L’assemblée générale du 17 juillet 2025 a voté le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er janvier 2026 au 31 décembre 2026.

Il convient donc de condamner la SCI SPE ONE au paiement de la somme réclamée de 853,95 euros correspondant à la provision trimestrielle du 1er avril 2026 au 31 décembre 2026.

S’agissant des frais nécessaires

Conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire.
Ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : les frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de commissaire de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance ne soit mené à bien.

Il convient de retirer des frais réclamés, ceux non conformes au contrat de syndic, ceux imputés au débiteur mais non justifiés par des pièces versées aux débats, ceux occasionnés par tous les actes inutiles au recouvrement effectif de la créance (multiplication des frais de relance avec ou sans lettre recommandée non suivis d’un paiement effectif) et ceux relevant des dépens et frais irrépétibles.

Il en résulte que la SCI SPE ONE sera condamnée au paiement de la somme de 29,90 euros correspondant aux frais justifiés par les pièces produites et nécessaires au recouvrement de la créance, soit au cout du rappel du 06 octobre 2021.

Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

En l’espèce, les manquements répétés de la SCI SPE ONE à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute générant la désorganisation des comptes de la copropriété et un manque de trésorerie qui prive le syndicat des copropriétaires des sommes nécessaires à la gestion et au bon entretien de l’immeuble.

En conséquence, la SCI SPE ONE sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la SCI SPE ONE sollicite l’homologation judiciaire d’un échéancier d’apurement de la dette de charges de copropriété au titre de 16 échéances mensuelles égales et consécutives.

Toutefois, la défenderesse ne fournit aucun élément au soutien de sa demande de délais de paiement, alors même qu’elle n’a effectué aucun versement depuis le 2ème trimestre 2021.

Dès lors, elle ne démontre pas être en capacité de régler les charges courantes et encore moins un échéancier venant en sus de ses charges courantes.

Dès lors, la demande de délai de paiement sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCI SPE ONE, qui succombe, supportera les entiers dépens de l’instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il y a lieu de faire droit à la demande formulée par le syndicat des copropriétaires en vertu de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 1.000 euros et de rejeter la demande de la SCI SPE ONE à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS, CONFORMEMENT A LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND, PAR JUGEMENT PRONONCÉ PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

DECLARE irrecevables les demandes à l’encontre de Monsieur [W] [A] ;

REJETTE l’exception d’incompétence soulevée par la SCI SPE ONE ;

CONDAMNE la SCI SPE ONE à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] les sommes suivantes :
– 16.195,59 euros (seize mille cent quatre-vingt-quinze euros et cinquante-neuf centimes) au titre des charges de copropriété exigibles au 21 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
– 853,95 euros (huit cent cinquante-trois euros et quatre-vingt-quinze centimes) au titre des charges à échoir pour l’exercice en cours, devenues immédiatement exigibles, comprenant les provisions trimestrielles du 1er avril 2026 au 31 décembre 2026,
– 29,90 euros (vingt-neuf euros et quatre-vingt-dix centimes) au titre des frais de recouvrement ;
– 500 euros (cinq cents euros) à titre de dommages-intérêts ;
– 1.000 euros (mille euros) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de délais de paiement formulée par la SCI SPE ONE ;

REJETTE la demande de la SCI SPE ONE au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI SPE ONE aux entiers dépens de l’instance ;

REJETTE toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits par la magistrate et la greffière susnommées et mis à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA MAGISTRATE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les [Localité 2] d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la [Localité 3] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.