TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Me Saeed KHANIVALIZADEH

Copie exécutoire délivrée
le :
à :Me Catherine HENNEQUIN

Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond

N° RG 26/02694 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCLBI

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le jeudi 01 octobre 2026

DEMANDEURS
Monsieur [Q] [B],
bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale C75056-2025-025525
Madame [U] [B],
bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale C75056-2025-015080
demeurant [Adresse 1]
représentés par Me Saeed KHANIVALIZADEH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0567

DÉFENDERESSE
S.A. [Localité 1] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Stéphanie THELLIEZ, Cadre Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 02 juillet 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 01 octobre 2026 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Stéphanie THELLIEZ, Cadre Greffier

Décision du 01 octobre 2026
PCP JCP fond – N° RG 26/02694 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCLBI

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 13 novembre 2015, l’établissement public [Localité 1] HABITAT – OPH a donné à bail à M. [Q] [B] et Mme [U] [B] un appartement situé [Adresse 3], 2ème étage, porte 6, moyennant le paiement d’un loyer de 509,38 euros outre une provision sur charges.

Invoquant le manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent, M. [Q] [B] et Mme [U] [B] ont fait assigner l’établissement public PARIS HABITAT – OPH le 23 février 2026 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de réalisation de travaux et d’indemnisation de leurs préjudices.

A l’audience du 2 juillet 2026, M. [Q] [B] et Mme [U] [B] représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions écrites reprises oralement au terme desquelles ils ont demandé de :
– condamner l’établissement public [Localité 1] HABITAT – OPH à procéder sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir à l’ensemble des travaux de remise en état des locaux loués pour ce qui concerne les parties endommagées de l’appartement ainsi qu’à la remise en état des locaux dégradés et l’assainissement complet des parties concernées et le nettoyage des moisissures,
– évaluer le trouble de jouissance subi à 50% du montant du loyer charges comprises,
– fixer le montant du loyer mensuel charges comprises à la somme de 277,95 euros correspondant à une diminution de 50% du loyer à compter du mois d’avril 2026 et ce jusqu’à rétablissement complet et définitif de la réalisation des travaux,
– à titre subsidiaire, désigner tel expert qu’il plaira avec pour mission de donner son avis afin de fixer le montant des dégâts causés au logement,
– en toutes hypothèses, condamner l’établissement public [Localité 1] HABITAT OPH à leur verser les sommes suivantes,
* 21402 euros au titre du préjudice de jouissance, mars 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du jugement et capitalisation des intérêts,
* [Localité 2] euros au titre de dommages et intérêts en raison du comportement particulièrement fautif de l’établissement public [Localité 1] HABITAT OPH,
* 60400 euros au titre du préjudice matériel,
* 7700 euros au titre du préjudice moral,
* 4000 euros au titre du préjudice d’agrément,
* 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamner l’établissement public [Localité 1] HABITAT OPH au entiers dépens, qui comprendront notamment les frais de l’exécution forcée de la décision et l’intégralité des frais d’huissiers réglés pour l’établissement des procès-verbaux de constat.

Leurs demandes ont été formées au visa des articles 1104, 1217, 1719 et suivants du code civil, des articles 6, et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, de l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

L’établissement public [Localité 1] HABITAT OPH, représenté par son conseil, a déposé des conclusions écrites soutenues oralement au terme desquelles il a demandé de :
– déclarer irrecevables les demandes formées par M. [Q] [B] et Mme [U] [B] sur la période antérieure au 23 février 2023 en raison de la prescription,
– débouter M. [Q] [B] et Mme [U] [B] de toutes leurs demandes,
– écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir,
– condamner in solidum M. [Q] [B] et Mme [U] [B] à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

Ses demandes ont été formées au visa de l’articles 6 de la loi du 6 juillet 1989, l’article 1728 du code civil, et des articles L.412-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures respectives des parties pour l’exposé de leurs moyens.

Les débats clos, les parties ont été avisées que le délibéré serait rendu le 1er octobre 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes formées par M. [Q] [B] et Mme [U] [B]

En application de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 7-1 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En l’espèce, M. [Q] [B] et Mme [U] [B] sollicitent l’indemnisation de leurs préjudices résultant du manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent à compter d’octobre 2019 jusqu’au mois de mars 2026.

En réponse, l’établissement public [Localité 1] HABITAT – OPH oppose l’irrecevabilité des demandes formées pour la période antérieure au 23 février 2023, par l’effet de la prescription triennale.

M. [Q] [B] et Mme [U] [B] ont fait assigner l’établissement public [Localité 1] HABITAT – OPH le 23 février 2026 et il n’est ni allégué, ni justifié d’une suspension ou d’une interruption du délai de trois ans prévu par l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 à laquelle l’action en responsabilité du bailleur est soumis.

Par conséquent, les demandes indemnitaires formées par M. [Q] [B] et Mme [U] [B] pour la période antérieure au 23 février 2023 se heurtent à la prescription triennale prévue par le texte précité, et seront par conséquent déclarées irrecevables.

Sur le manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent

L’article 1719 prévoit que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;
2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;
3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (…).

Il ressort de l’article 1720 du même code que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

L’article 6 de loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;
d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

L’article 2 du Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent vient préciser que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation,
2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante,
4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires,
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

En l’espèce, M. [Q] [B] et Mme [U] [B] soutiennent que le logement a présenté les désordres suivants : humidité excessive, condensation importante, développement de moisissures sur les murs, plafonds et plinthes, dégradation des peintures, présence de nuisibles, isolation thermique intérieure et extérieure défectueuse, mauvaises odeurs récurrentes, chauffage insuffisant, éclairement naturel insuffisant des pièces principales.

Il sera tout d’abord indiqué que s’agissant des difficultés, de chauffage, les demandeurs versent aux débats des courriels datant des mois d’octobre 2021, janvier et février 2022 dans lesquels ils indiquent que la température ne dépasse pas 15 degrés, sans élément probant. Concernant l’éclairage insuffisant des pièces principales, la pièce n°13 censée le démontrer n’est pas expliquée. Il est en outre impossible de faire un lien entre ces relevés de luminosité non datés ni localisés et le bien litigieux. La communication des factures d’électricité des requérants ne peut conduire à elle seule à établir un manque d’ensoleillement ou de chauffage dans le logement. S’agissant des mauvaises odeurs récurrentes, aucun élément n’est communiqué.

S’agissant ensuite de la présence de nuisibles, M. [Q] [B] et Mme [U] [B] justifient de courriels datant majoritairement de 2019 et 2020 qui sont donc antérieurs au 23 février 2023. Aucun élément n’est produit sur la période comprise entre octobre 2020 et mars 2024. Il en sera déduit l’absence de nuisible sur cette longue période. M. [Q] [B] et Mme [U] [B] établissent ensuite la présence de blattes et cafards entre mars et juillet 2024 par la production de trois courriels adressés au bailleur et par des photographies, cependant non datées ni localisées. Il n’est toutefois pas justifié d’une ampleur ou d’une durée telles qu’elles puissent caractériser une infestation au sens de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 précitée, et cela d’autant moins que l’établissement public [Localité 1] HABITAT – OPH justifie d’interventions de désinfection en mars, avril, juin, août, novembre 2024 et juillet 2025. Par conséquent, le manquement de l’établissement public [Localité 1] HABITAT – OPH à son obligation de délivrance d’un logement décent au titre d’une infestation de nuisibles ne sera pas retenu.

S’agissant des problèmes d’humidité et d’isolation, M. [Q] [B] et Mme [U] [B] justifient avoir signalé le 3 mars 2020 au bailleur que le système d’aération VMC dans le logement était vétuste ainsi que des problèmes d’humidité dans la salle de bains. S’ils indiquent joindre des photographies, elles ne sont pas versées en procédure. Le seul écrit des locataires sans aucun autre élément ne permet pas de prouver l’existence de problèmes d’humidité en mars 2020, et cela d’autant moins qu’aucun autre élément n’est ensuite versé en procédure jusqu’à un courrier en date du 18 novembre 2024 sollicitant des travaux dans le logement. M. [Q] [B] et Mme [U] [B] établissent en revanche la présence de moisissures dans le logement (chambres, salon, salle de bains et rangement) par la communication d’un constat établi par commissaire de justice le 9 mai 2025. Cette présence est également établie par la Direction du logement et de l’habitat de [Localité 1], service technique de l’habitat, qui a réalisé un contrôle le 21 mai 2025 concluant à un développement de moisissures au plafond de la salle de bains, sur le haut du mur et sur la partie du plafond à côté de celui-ci dans une des chambres, et à un très léger développement de moisissures au fond à l’extrémité droite du plafond de l’autre chambre. Le rapport d’analyses de la Direction de la santé publique en date du 6 juin 2025 a par ailleurs conclu à la présence de moisissures typiques des habitats présentant des problèmes d’humidité, avec une potentialité allergisante. Il est ainsi recommandé dans ce rapport de nettoyer les surfaces moisies du logement ainsi que de rechercher l’origine de l’humidité et les mesures à prendre pour y remédier, et il est précisé que l’amélioration de la ventilation contribuerait à améliorer l’élimination de l’humidité.

Si la présence de moisissures dans le logement est ainsi incontestable en 2025, aucun élément n’est apporté à la juridiction sur les causes de l’humidité permettant leur développement et ainsi de retenir éventuellement la responsabilité du bailleur. L’établissement public [Localité 1] HABITAT – OPH a en outre dès le mois de juillet 2025, soit peu après les rapports mentionnés ci-dessus, fait procéder au nettoyage du logement et en novembre 2025 au changement de la bouche de ventilation dans la salle de bains. Par ailleurs, le dossier de diagnostic technique de l’appartement en date du 18 novembre 2025 mentionne qu’il n’y a pas de prescription de travaux. Les demandeurs ne communiquent aucun élément postérieur au nettoyage de leur logement permettant d’établir la présence de nouvelles moisissures. Enfin, les éléments médicaux communiqués attestent de la nécessité pour les requérants de vivre dans un logement sain mais n’ont aucune incidence sur la preuve de la défaillance du bailleur.

Ainsi, M. [Q] [B] et Mme [U] [B] établissent la présence de moisissures dans leur logement entre novembre 2024 et juillet 2025, sans apporter le moindre élément permettant d’en déterminer la cause, ce qui ne permet pas de retenir ni la nécessité d’engager des travaux ni la responsabilité du bailleur. La désignation d’un expert par la juridiction serait de nature à palier la carence des demandeurs dans l’administration de cette preuve et ne sera pas ordonnée.

Enfin, M. [Q] [B] et Mme [U] [B] versent en procédure des factures de travaux entrepris à leur initiative et sans solliciter le bailleur notamment dans la salle d’eau et la cuisine. S’ils l’affirment, ils ne démontrent pas que ces travaux revenaient au bailleur en raison de la vétusté des lieux.

Au regard de ces éléments, M. [Q] [B] et Mme [U] [B] seront déboutés de l’ensemble de leurs demandes.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile M. [Q] [B] et Mme [U] [B], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance ainsi qu’à verser à l’établissement public [Localité 1] HABITAT – OPH une somme qu’il apparaît équitable de fixer à 800 euros au titre de ses frais irrépétibles.

La présente décision sera exécutoire par provision conformément à l’article 514 du code de procédure civile, aucun élément ne justifiant de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DECLARE irrecevable les demandes indemnitaires formées par M. [Q] [B] et Mme [U] [B] pour la période antérieure au 23 février 2023,

DEBOUTE M. [Q] [B] et Mme [U] [B] de l’ensemble de leurs autres demandes,

CONDAMNE in solidum M. [Q] [B] et Mme [U] [B] à verser à l’établissement public [Localité 1] HABITAT – OPH la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [Q] [B] et Mme [U] [B] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi signé par la juge et la greffière susnommées et mis à disposition des parties le 1er octobre 2026.

La greffière La juge