TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : [T] [Z]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Roger LEMONNIER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 26/02682 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCGRH

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le 01 octobre 2026

DEMANDERESSE
S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0516

DÉFENDERESSE
Madame [T] [Z], demeurant [Adresse 2]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Olivier ADAM, Vice-président, juge des contentieux de la protection
assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 30 juin 2026

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 01 octobre 2026 par Olivier ADAM, juge des contentieux de la protection assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 01 octobre 2026
PCP JCP ACR fond – N° RG 26/02682 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCGRH

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 août 2023, Monsieur et Madame [H] ont consenti à Madame [Z] [T] un bail d’habitation portant sur des locaux situés [Adresse 3].

Par acte sous seing privé du 31 août 2023, la société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution solidaire de Madame [Z] [T] pour l’ensemble des obligations découlant dudit bail, notamment le paiement des loyers et des charges, dans le cadre du dispositif VISALE.

Par acte de commissaire de justice du 31 janvier 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Madame [Z] [T] un commandement de payer la somme principale de 3300 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 2 mars 2026 a fait assigner Madame [Z] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en résiliation de bail, expulsion et paiement.

À l’audience du 30 juin 2026, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a repris les termes de ses conclusions et demande de :
– déclarer sa demande recevable et bien fondée,
– déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail,
– subsidiairement prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur,- ordonner l’expulsion de Madame [Z] [T] et de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique,
– condamner Madame [Z] [T] à lui payer la somme de 5689 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 3300 euros et pour le surplus à compter de l’assignation ainsi qu’à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges,
– dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,
– condamner Madame [Z] [T] à lui payer la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses demandes, la société ACTION LOGEMENT SERVICES fait notamment valoir qu’en sa qualité de caution elle est subrogée dans tous les droits du créancier bailleur désintéressé contre le locataire en application de l’article 2306 du code civil et est fondée à engager une procédure en résiliation du bail aux lieu et place du bailleur et d’obtenir la condamnation du preneur au paiement des sommes versées au titre de la garantie des loyers outre les indemnités d’occupation.

Elle affirme que Madame [Z] [T] n’a pas régularisé la situation d’impayés dans les deux mois de la délivrance du commandement de payer si bien que la clause résolutoire est acquise. À défaut, elle sollicite la résiliation judiciaire du contrat de bail pour non-paiement des loyers constituant un manquement grave aux obligations du locataire.

Elle déclare justifier du montant de sa créance en produisant l’intégralité des quittances subrogatives, dont la dernière récapitulant l’ensemble des versements effectués au profitdu bailleur.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES actualise par ailleurs la dette à la baisse soit la somme de 5016 Euros due au 11 juin 2026, mois de mai 2026 inclus.

Madame [Z] [T] a comparu et indiqué qu’elle avait des difficultés financières. Elle propose que la dette soit résorbée via des échéances de 140 Euros versées mensuellement. Elle demande à ne pas être condamnée au titre des frais.

Conformément aux dispositions de l’article 445 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions visées à l’audience pour un plus ample exposé des moyens des parties à l’appui de leurs prétentions.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 14 août 2026 puis a été prorogée à ce jour.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.
En outre, le contrat de cautionnement conclu le 31 août 2023 entre la société ACTION LOGEMENT SERVICES et le bailleur prévoit en son article 8.1 que la subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation, tel que prévu aux termes de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre du dispositif VISALE.

En l’espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir réglé au bailleur des sommes au titre des loyers et charges impayés par Madame [Z] [T] et en avoir reçu les quittances subrogatives.

En conséquence, il convient de déclarer la société ACTION LOGEMENT SERVICES recevable en son action.

Sur la recevabilité de la demande aux fins de constat de la résiliation du bail

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée par la voie électronique au représentant de l’État dans le département et la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
En conséquence, la demande de la société ACTION LOGEMENT SERVICES aux fins de constat de résiliation du bail est recevable.

Sur montant du loyer et la demande en paiement à l’encontre du locataire

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. L’article 1353 du code civil prévoit quant à lui que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions des articles 1728 du code civil et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1346-5 du code civil, le débiteur peut opposer au créancier subrogé les exceptions inhérentes à la dette, telles que la nullité, l’exception d’inexécution, la résolution ou la compensation de dettes connexes. Il peut également lui opposer les exceptions nées de ses rapports avec le subrogeant avant que la subrogation lui soit devenue opposable, telles que l’octroi d’un terme, la remise de dette ou la compensation de dettes non connexes.

En l’espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits du bailleur, sollicite le paiement d’une somme totale de 5016 euros selon décompte arrêté au 11 juin 2026, échéance de mai 2026 incluse.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES communique l’intégralité des quittances subrogatives justifiant du montant de sa créance.Madame [Z] [T] sera par conséquent condamnée à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 5016 Euros avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer sur la somme de 3300 Euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences :

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu’à l’expiration d’un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s’appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002).

En l’espèce, le bail conclu le 23 août 2023 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [Z] [T] pour la somme en principal de 3300 euros.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte que la société ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits du bailleur, est bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 31 mars 2026.

Cependant, selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

En l’espèce, la défenderesse apparaît en mesure de régler sa dette de façon échelonnée dans les conditions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tout en continuant à assurer le règlement du loyer courant.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder à Madame [Z] [T] des délais de paiement selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision et de faire droit à sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera à l’issue de ce plan réputée n’avoir pas joué et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire.

Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, il pourra être procédé à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, et que l’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 31 mars 2026. Toutefois, les effets de cette résiliation sont suspendus du fait de l’octroi de délais de paiement. En cas de non-respect des délais fixés au dispositif, Madame [Z] [T] deviendra occupant sans droit ni titre à compter de cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien, pour un montant égal au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi.

Il y a donc lieu de condamner Madame [Z] [T] au paiement de cette indemnité à compter du 31 mars 2026, sous réserve des éventuelles quittances subrogatives, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

Madame [Z] [T] , qui perd le procès, sera condamné aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût du commandement de payer, les frais d’assignation, de dénonciation à la préfecture et à la CCAPEX et les frais de signification de la présente décision.

Compte tenu des faits de la cause et de la situation des parties, il ne sera pas fait droit aux demandes d’indemnités sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE la société ACTION LOGEMENT SERVICES recevable en son action,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 août 2023 entre Monsieur et Madame [H] et Madame [Z] [T] concernant l’appartement à usage d’habitation [Adresse 3] sont réunies à la date du 31 mars 2026,

CONDAMNE Madame [Z] [T] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 5016 euros correspondant à l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation avec intérêts au taux légal sur la somme de 3300 euros à compter de la date du commandement de payer et à compter de l’assignation pour le surplus,

AUTORISE Madame [Z] [T] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 140 euros chacune, puis une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

PRÉCISE que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification du présent jugement,

DIT que si sa situation le permet, Madame [Z] [T] peut procéder à des règlements plus importants que ceux ci-dessus mentionnés,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée un mois après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
– que la clause résolutoire retrouve son plein effet,
– que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,
– qu’à défaut pour Madame [Z] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société ACTION LOGEMENT SERVICES puissent faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,
– que Madame [Z] [T] soit condamné à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

DIT n’y avoir lieu à paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE Madame Madame [Z] [T] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection