Trouble manifestement illicite : restitution sous astreinte d’un lot privatif transformé en local technique de copropriété

Sur le fondement de l’article 835 du Code de procédure civile, le juge des référés peut ordonner une mesure de remise en état même en présence d’une contestation sérieuse lorsqu’un trouble manifestement illicite est caractérisé. La violation évidente du droit de propriété et du droit de jouissance d’un copropriétaire, résultant de l’occupation d’un lot privatif par le syndicat des copropriétaires sans autorisation établie, justifie la libération et la restitution du lot.

L’article 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 consacre la propriété exclusive des parties privatives. Le règlement de copropriété identifiant le lot comme un emplacement de parking et le procès-verbal d’assemblée générale établissant l’installation d’équipements de piscine dans ce garage ont permis de retenir l’atteinte au droit de jouissance. Une astreinte provisoire de 50 euros par jour a été fixée après un délai de quatre mois.

La demande de restitution dirigée contre le syndic a été déclarée irrecevable sur le fondement de l’article 32 du Code de procédure civile, faute d’intérêt à agir contre une personne qui n’occupait pas le lot. La provision fondée sur l’article 835, alinéa 2, a été accordée contre le syndicat, à hauteur de 360 euros, l’obligation étant non sérieusement contestable. En revanche, aucune provision n’a été accordée contre le syndic, son rôle et une éventuelle faute de gestion demeurant discutés. Le syndicat supporte les dépens et une indemnité de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; le demandeur doit verser 800 euros au syndic sur le même fondement.

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Une SCI a constaté qu’un emplacement de parking privatif avait été transformé en local technique, la privant de sa jouissance. Le juge des référés a ordonné la libération du lot sous astreinte et accordé une provision de 360 euros contre le syndicat des copropriétaires. L’action en restitution dirigée contre le syndic a été déclarée irrecevable, tandis que la demande de provision à son encontre a été rejetée en raison d’une contestation sérieuse.

Une SCI a acquis plusieurs lots dans une copropriété, dont un emplacement de parking. Elle a ensuite constaté que ce lot avait été transformé en local technique accueillant les équipements de la piscine, la privant de sa jouissance et d’une possibilité de location.

Après avoir informé le syndic, la SCI a assigné en référé le syndicat des copropriétaires et la société FONCIA LCA afin d’obtenir la libération et la restitution du lot, une astreinte ainsi qu’une provision au titre de son préjudice de jouissance.

Le juge a relevé que le règlement de copropriété qualifiait le lot de partie privative et que le syndicat ne produisait aucun élément établissant une autorisation du propriétaire. Il a ordonné la libération du lot sous astreinte et accordé une provision de 360 euros contre le syndicat. L’action en restitution contre le syndic a été déclarée irrecevable. La demande de provision contre celui-ci n’a pas été accueillie en raison d’une contestation sérieuse sur son rôle et sa faute éventuelle.

• Identifier le lot comme une partie privative selon le règlement de copropriété.
• Établir l’occupation matérielle du lot par le syndicat des copropriétaires.
• Rapporter la preuve d’une privation du droit de jouissance.
• Constater l’absence d’autorisation donnée par le copropriétaire.
• Caractériser une violation évidente d’une obligation légale ou contractuelle.
• Vérifier que l’obligation indemnitaire n’est pas sérieusement contestable.

• Acte authentique d’acquisition des lots par la SCI.
• Règlement de copropriété qualifiant le lot d’emplacement de parking privatif.
• Procès-verbal d’assemblée générale mentionnant les équipements de piscine.
• Absence d’élément établissant une autorisation du copropriétaire.
• Courrier signalant la privation de jouissance et le préjudice locatif.

Le syndicat des copropriétaires doit libérer et restituer le lot sous astreinte et indemniser provisoirement la privation de jouissance. Le syndic échappe à la restitution et à la provision, mais le demandeur doit lui verser une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.n

• Libération du lot dans les quatre mois suivant la signification.
• Application d’une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard.
• Versement de 360 euros au titre de la provision.
• Paiement des dépens par le syndicat des copropriétaires.
• Versement de 1 500 euros au demandeur au titre de l’article 700.
• Paiement de 800 euros au syndic par le demandeur.

À faire

• Produire l’acte d’acquisition du lot privatif.
• Vérifier la désignation du lot dans le règlement de copropriété.
• Établir l’occupation effective par le syndicat.
• Rechercher toute autorisation donnée par le copropriétaire.
• Chiffrer la privation de jouissance et la perte locative.

À éviter

• Diriger la restitution contre une personne non occupante.
• Confondre le rôle du syndic avec celui du syndicat.
• Alléguer une faute de gestion sans preuve incontestable.
• Omettre le délai préalable avant l’astreinte.
• Présenter une provision malgré une contestation sérieuse.

La recevabilité de l’action en restitution contre l’occupant

nL’article 32 du Code de procédure civile impose que la prétention soit dirigée contre une personne disposant du droit d’agir. La restitution d’un lot doit être demandée à son occupant. Le syndic, qui n’occupait pas matériellement le lot, ne pouvait être condamné à le restituer ; l’action dirigée contre lui à cette fin a donc été déclarée irrecevable.n

Le trouble manifestement illicite affectant une partie privative

nSelon l’article 835 du Code de procédure civile et l’article 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le juge des référés peut ordonner une remise en état lorsque l’occupation d’une partie privative porte manifestement atteinte au droit exclusif du copropriétaire. Le règlement de copropriété et l’absence d’autorisation établie ont caractérisé le trouble.n

La provision en présence d’une obligation non sérieusement contestable

nL’article 835, alinéa 2, du Code de procédure civile permet d’accorder une provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. La privation de jouissance imputable au syndicat justifiait 360 euros. En revanche, le rôle du syndic et l’existence d’une faute de gestion restant discutés, aucune provision n’a été accordée contre lui.

Article 834 du Code de procédure civile, Article 835 du Code de procédure civile, Article L. 1231-6 du Code civil, Article L. 313-2 du Code monétaire et financier, Article 32 du Code de procédure civile, Article 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991