Expulsion d’occupants sans droit ni titre : absence de voie de fait et refus des délais supplémentaires

Sur le fondement des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection peut ordonner en référé l’expulsion lorsqu’aucune contestation sérieuse ne fait obstacle à la mesure ou lorsqu’il convient de faire cesser un trouble manifestement illicite. L’absence de droit d’occupation résultait de l’acte notarié établissant la propriété, des procès-verbaux de commissaire de justice et de l’absence de bail ou d’autorisation.

L’article 544 du Code civil permet au propriétaire d’obtenir l’expulsion de l’occupant sans droit ni titre. L’astreinte a toutefois été refusée, le concours de la force publique étant jugé suffisant. Le sort des meubles relève de l’article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

L’indemnité d’occupation, à caractère compensatoire et indemnitaire, a été fixée à 1 000 euros par mois. La date d’entrée alléguée n’étant pas démontrée, elle a été retenue à compter du 28 octobre 2024. La provision a été répartie entre les occupants, sans solidarité, à hauteur de 5 951,50 euros chacun pour la période échue, puis de 500 euros mensuels chacun jusqu’à la libération des lieux.

Les articles L. 412-1 et L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution n’ont pas été écartés : aucune voie de fait imputable aux occupants n’était établie. Les délais supplémentaires des articles L. 412-3 et L. 412-4 ont également été refusés au regard de la dangerosité des lieux, de l’absence de recherches de relogement suffisamment anciennes et du projet immobilier des propriétaires.

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Des occupants sans bail ni autorisation s’étaient installés dans un immeuble très dégradé, présentant notamment des risques électriques. Le juge a ordonné leur expulsion et fixé une indemnité provisionnelle. Il a toutefois refusé l’astreinte, la suppression des délais légaux, la suspension de la trêve hivernale et l’octroi d’un délai supplémentaire.

Trois propriétaires indivis détenaient un immeuble comprenant des locaux commerciaux et un logement, destiné à un projet immobilier. Plusieurs personnes s’y étaient installées après des dégradations et une entrée frauduleuse. Deux occupants identifiés ont reconnu ou n’ont pas contesté leur présence sans bail ni autorisation.

Des procès-verbaux de commissaire de justice ont établi l’occupation, l’état très dégradé du bâtiment et les risques liés à l’installation électrique. Une banque voisine a également signalé des nuisances et un danger pour les personnes et les biens.

Les propriétaires ont demandé l’expulsion, une indemnité d’occupation et la suppression des délais légaux. Les occupants sollicitaient le maintien du délai de deux mois, de la trêve hivernale et l’octroi d’un délai supplémentaire. Le juge a ordonné l’expulsion, fixé une indemnité provisionnelle, mais a refusé l’astreinte, la suppression des délais légaux et le délai supplémentaire.

• Établir la propriété du bien par un acte notarié.
• Constater l’absence de bail ou d’autorisation d’occupation.
• Établir une occupation sans droit ni titre non sérieusement contestable.
• Caractériser un trouble manifestement illicite ou une obligation de quitter les lieux.
• Démontrer que les dégradations ou violences sont imputables aux occupants pour supprimer les délais.
• Apprécier la situation des occupants, leurs recherches de relogement et le projet du propriétaire.

• Acte notarié d’attestation immobilière établissant la propriété indivise.
• Plainte déposée pour occupation frauduleuse du bien.
• Procès-verbaux de commissaire de justice des 29 octobre 2024 et 29 septembre 2025.
• Photographies montrant les réparations anciennes après l’accident de 2022.
• Diagnostic électrique révélant des raccordements improvisés et dangereux.
• Courrier de la banque voisine signalant nuisances et risques pour la sécurité.

Les propriétaires obtiennent l’expulsion et une indemnité provisionnelle, mais sans astreinte ni suppression des délais légaux. Les occupants restent redevables d’une indemnité mensuelle et des dépens, tout en conservant le bénéfice des règles applicables à l’exécution de l’expulsion.

• Expulsion avec concours de la force publique et serrurier si nécessaire.
• Paiement de 5 951,50 euros par occupant pour la période échue.
• Paiement de 500 euros mensuels par occupant jusqu’au départ.
• Application des règles de l’article L. 433-1 aux meubles abandonnés.
• Maintien du délai légal et de la trêve hivernale applicables.
• Support in solidum des dépens par les occupants.

À faire

• Réunir le titre établissant la propriété du bien.
• Faire constater l’occupation par un commissaire de justice.
• Documenter l’absence de bail ou d’autorisation.
• Établir précisément les risques et dégradations actuels.
• Conserver les justificatifs des recherches de relogement.

À éviter

• Imputer aux occupants des dégradations anciennes non prouvées.
• Réclamer un loyer sans éléments de comparaison.
• Demander la suppression des délais sans établir une voie de fait.
• Négliger les règles applicables au sort des meubles.
• Omettre de chiffrer séparément les indemnités dues par occupant.

La compétence du juge des référés en matière d’expulsion

Le juge des contentieux de la protection peut intervenir sur le fondement des articles 834 et 835 du Code de procédure civile. L’obligation de quitter les lieux n’étant pas sérieusement contestable et l’occupation constituant un trouble manifestement illicite, l’expulsion pouvait être ordonnée en référé.

La qualification d’occupant sans droit ni titre

L’article 544 du Code civil autorise le propriétaire à demander l’expulsion d’une personne occupant son bien sans droit ni titre. L’acte notarié établissait la propriété, tandis qu’aucun bail, écrit ou verbal, ni aucune autorisation des propriétaires n’était démontré. L’expulsion a donc été prononcée, sans astreinte, le concours de la force publique étant jugé suffisant.

La suppression des délais d’expulsion pour voie de fait

Les articles L. 412-1 et L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution permettent, sous conditions, de réduire ou supprimer les délais. La voie de fait suppose des actes matériels de violence ou d’effraction imputables aux occupants. Les dégradations anciennes constatées n’étant pas imputables à ceux-ci, les délais légaux n’ont pas été supprimés.

Article 38 de la loi du 5 mars 2007, Article 467 du Code de procédure civile, Article 834 du Code de procédure civile, Article 835 du Code de procédure civile, Article 544 du Code civil, Article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L. 412-3 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L. 412-4 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L. 412-7 du Code des procédures civiles d’exécution, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile