Résiliation du bail social et délais de paiement : clause résolutoire suspendue après reprise du loyer courant

L’action du bailleur personne morale est recevable lorsque la CCAPEX a été saisie au moins deux mois avant l’assignation et que celle-ci a été notifiée au représentant de l’État au moins six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24-II et III de la loi du 6 juillet 1989.

La clause résolutoire s’acquiert selon le délai de deux mois prévu par le bail, le contrat étant soumis à la loi applicable lors de sa conclusion en vertu de l’article 2 du Code civil. Le commandement étant resté infructueux, la résiliation était acquise. Toutefois, l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge d’accorder des délais lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer courant et dispose de ressources suffisantes. Ces délais suspendent les effets de la clause résolutoire ; son respect entraîne sa réputée non-écriture, tandis qu’un seul impayé provoque la reprise de ses effets.

La dette a été recalculée à partir du décompte actualisé. Les frais de commissaire de justice ont été exclus de la créance locative, car ils relèvent des dépens. Les pénalités liées à l’absence de réponse à l’enquête sur l’occupation du parc social ont également été retranchées, faute pour le bailleur de prouver l’envoi du courrier recommandé requis par les articles L. 442-5 et L. 441-9 du Code de la construction et de l’habitation.

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Après des impayés et le non-respect de mesures de surendettement, le locataire a reconnu une dette fixée à 2 428,10 euros et proposé 200 euros par mois. Le juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, puis accordé douze mois de délais compte tenu de la reprise irrégulière du paiement courant et des revenus du locataire. Les effets de la clause ont été suspendus sous condition.

Nantes Métropole Habitat a donné à bail un logement social à un locataire en août 2022. Après des impayés, le bailleur a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire, puis a assigné le locataire en résiliation du bail, expulsion et paiement de la dette.

Le locataire avait bénéficié de mesures de surendettement, qu’il n’a pas respectées. Il a reconnu la dette, indiqué avoir repris de manière irrégulière le paiement du loyer et sollicité des délais en proposant 200 euros par mois. Il percevait un salaire mensuel de 1 800 euros.

Le tribunal a retenu la recevabilité de l’action et l’acquisition de la clause résolutoire. Il a fixé la dette à 2 428,10 euros après déduction des frais d’actes et de pénalités non justifiées. Constatant la reprise du paiement courant et des revenus suffisants, il a accordé douze mois de délais, suspendant les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des échéances.

• CCAPEX saisie au moins deux mois avant l’assignation.
• Assignation notifiée au représentant de l’État six semaines avant l’audience.
• Clause résolutoire acquise après expiration du délai contractuel de deux mois.
• Reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience.
• Ressources permettant de payer le loyer et une mensualité supplémentaire.
• Respect des échéances et du loyer courant pendant douze mois.

• Notification de l’impayé à la CCAPEX et accusé de réception.
• Acte de dénonciation de l’assignation au représentant de l’État.
• Commandement de payer et clause résolutoire stipulant un délai de deux mois.
• Décomptes établissant les paiements de 800 et 700 euros.
• Décompte actualisé faisant apparaître les sommes dues et les frais déduits.
• Absence de courrier recommandé prouvant l’enquête sur l’occupation sociale.

Le bailleur obtient la condamnation au paiement de la dette, une indemnité d’occupation et les dépens, mais doit attendre l’issue des délais accordés avant l’expulsion. Le locataire conserve son logement s’il règle le loyer courant et les échéances ; tout défaut réactive la clause résolutoire.

• Paiement de 2 428,10 euros avec intérêts au taux légal.
• Versement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 440,08 euros jusqu’à libération.
• Règlement de douze échéances, dont onze de 200 euros.
• Suspension de la clause résolutoire pendant le délai accordé.
• Expulsion possible après un seul défaut de paiement.
• Support des dépens et paiement de 100 euros au titre de l’article 700.

À faire

• Vérifier la saisine préalable de la CCAPEX.
• Contrôler la notification au représentant de l’État.
• Reconstituer le décompte jusqu’à l’audience.
• Justifier chaque paiement du loyer courant.
• Documenter les ressources et capacités de remboursement.

À éviter

• Appliquer rétroactivement le délai légal de six semaines.
• Inclure les frais d’actes dans la dette locative.
• Facturer des pénalités sans preuve de l’enquête obligatoire.
• Omettre les paiements intervenus pendant le délibéré.
• Engager l’expulsion avant de vérifier les échéances impayées.

La recevabilité de l’action fondée sur l’article 24-II et III

La demande d’un bailleur personne morale est recevable si la CCAPEX a été saisie au moins deux mois avant l’assignation et si celle-ci a été dénoncée au représentant de l’État au moins six semaines avant l’audience. Ces formalités étaient établies, de sorte que l’action en constat de résiliation pouvait être examinée.

Le délai d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 prévoit désormais six semaines, mais l’article 2 du Code civil exclut la rétroactivité de cette modification. Le bail conclu antérieurement conservait donc le délai contractuel de deux mois. Le commandement étant resté infructueux pendant cette période, la clause résolutoire était acquise.

Les conditions des délais de paiement suspensifs

Selon l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais si le locataire est en mesure de régler sa dette et a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. Ces conditions étant réunies, douze mois ont été accordés. Le respect des échéances suspend la clause ; un défaut la réactive de plein droit.

Article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, Article 24-III de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, Article 24-I de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, Article 24-V de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, Article 2 du Code civil, Article 7-a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L. 442-5 du Code de la construction et de l’habitation, Article L. 441-9 du Code de la construction et de l’habitation, Article 467 du Code de procédure civile, Article 1343-5 du Code civil, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile