N° RG 26/00774 – N° Portalis DBYB-W-B7K-QOF2

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 1]

JUGEMENT DU 30 Septembre 2026

DEMANDEUR:

Etablissement public HERAULT LOGEMENT – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU – DEPARTEMENT DE L’HERAULT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Sandy RAMAHANDRIARIVELO de la SCP RAMAHANDRIARIVELO – DUBOIS- MERLIN, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Madame [V] [A], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Caroline PRIEUR, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier
Greffier : Philippe REDON

DEBATS:

Audience publique du : 06 Juillet 2026
Affaire mise en deliberé au 30 Septembre 2026

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 30 Septembre 2026 par
Caroline PRIEUR, Président
assisté de Philippe REDON, greffier

Copie exécutoire délivrée à : Maître Sandy RAMAHANDRIARIVELO

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 17 décembre 2021 ayant pris effet le même jour, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT HERAULT LOGEMENT, ci-après désigné HERAULT LOGEMENT, a donné à bail à Madame [V] [A] un logement à usage d’habitation, avec garage, situé [Adresse 4], rez-de-chaussée, logement n°17, [Localité 1] [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial à hauteur de 575,85 euros, outre une provision sur charges mensuelle initiale à hauteur de 46,68 euros.

Madame [V] [A] a déposé un dossier de surendettement auprès de la Commission de surendettement des particuliers de l’Hérault qui, lors de sa séance du 3 décembre 2024, a constaté la situation de surendettement de cette dernière et prononcé la recevabilité de son dossier. La Commission a par la suite imposé un effacement total des dettes de Madame [V] [A], dont une dette de loyer à l’égard d’HERAULT LOGEMENT à hauteur de 3 029,68 euros, avec une entrée en application en date du 11 février 2025 en l’absence de contestation des mesures.

Par acte de commissaire de justice ayant fait l’objet d’un procès-verbal de recherches infructueuses en date du 1er avril 2026, HERAULT LOGEMENT a fait assigner Madame [V] [A] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier, aux fins de :
prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail pour manquement de la locataire à ses obligations de payer les loyers à bonne date, d’assurer le logement et d’occuper le logement à titre de résidence principale, ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, fixer une indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer augmenté de la provision sur charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif des lieux, et la condamner au paiement de celle-ci,la condamner au paiement de la somme de 8 510,83 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 9 mars 2026, à parfaire, la condamner au paiement de la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, la condamner aux entiers dépens.
A l’audience du 6 juillet 2026, HERAULT LOGEMENT, représenté par son avocat qui a déposé son dossier, a maintenu ses demandes telles que formées dans son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer conformément à l’article 455 du code de procédure civile pour un plus ample exposé de ses moyens, outre actualisation de la dette location à la somme de 11 940,80 euros selon décompte produit à l’audience et arrêté au 19 juin 2026.

Au soutien de ses prétentions, HERAULT LOGEMENT affirme que la locataire a quitté le logement depuis plusieurs mois, que le logement n’est plus assuré depuis la fin de l’année 2024 et que la locataire ne s’acquitte plus des loyers et charges, laissant s’accumuler une dette locative importante malgré l’effacement prononcé par la Commission de surendettement.

En défense, Madame [V] [A], bien que régulièrement assignée, n’a pas comparu ni n’a été représentée.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 30 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail pour loyers impayés

En application de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, II. – Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

L’alinéa suivant prévoit également que III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

L’alinéa suivant précise enfin que IV. – Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, en tant que bailleur personne morale, HERAULT LOGEMENT ne justifie pas avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, ni même avoir signalé préalablement la situation d’impayés aux organismes payeurs des aides au logement, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le lui imposent à peine d’irrecevabilité.

La demande de résiliation judiciaire fondée sur l’existence d’une dette locative doit par conséquent être déclarée irrecevable.

Sur la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail pour absence d’assurance et absence d’occupation effective du logement

En application de l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

En vertu de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, la résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation.

En application de l’article L422-3-5 du code de la construction et de l’habitation, dans les logements mentionnés au premier alinéa de l’article L. 441-1, le locataire doit occuper les locaux loués au moins huit mois par an, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi no 86-1290 du 23 décembre 1986. […]
En cas de non-respect des deux premiers alinéas du présent article, le bailleur peut saisir le juge aux fins de résiliation du bail.

En application de l’article 1224 du Code civil la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier aux débiteurs ou d’une décision de justice.

L’article 1127 du même code précise que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Lorsque la résiliation est demandée en justice, l’article 1228 du même code prévoit que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai aux débiteurs, ou allouer seulement des dommages-intérêts.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, HERAULT LOGEMENT sollicite que la résiliation judiciaire du contrat de bail signé avec Madame [V] [A] en date du 17 décembre 2021 soit prononcée pour manquement de la locataire à son obligation d’assurer le logement et à son obligation d’occuper le logement à titre de résidence principale.

S’agissant du manquement de Madame [V] [A] à son obligation d’assurer le logement, il convient de constater que, si la locataire défaillante lors de l’audience ne produit aucune attestation d’assurance en cours de validité, HERAULT LOGEMENT ne justifie de son côté aucunement avoir lui reproché l’absence d’assurance du logement, et encore moins l’avoir mise en demeure de produire une attestation d’assurance en cours de validité. Ledit manquement n’est par conséquent pas d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat de bail.

S’agissant en revanche du manquement de Madame [V] [A] à son obligation d’occuper le logement à titre de résidence principale, l’article [Etablissement 1] du contrat de bail rappelle que « Les lieux loués sont à usage d’habitation exclusive et devront constituer la résidence principale et effective du locataire pendant toute la durée du présent contrat de location ».

HERAULT LOGEMENT produit cependant un courrier de la SAS EXADEX, commissaires de justice, en date du 20 août 2024, lequel indique que Madame [V] [A] est sans domicile connu, que son nom n’apparait pas sur la boite aux lettres ni sur la sonnette, qu’une voisine a informé le commissaire de justice qu’elle aurait déménagé il y a un mois, que celui-ci a tenté de la joindre à plusieurs numéros et à une adresse mail mais en vain et que, malgré ses recherches, il n’a pu trouver son nouveau domicile.

Le procès-verbal de recherches infructueuses dressé lors de la signification de l’acte introductif d’instance indique également que le nom de Madame [V] [A] n’apparait pas sur la boite aux lettres ni sur la sonnette, que l’appartement serait vide depuis des mois, que les tentatives de contact téléphonique et par mail ont échouées, et que l’interrogation de l’annuaire électronique et les recherches sur Google ont été infructueuses.

L’attestation effectuée par Monsieur [S] [U], gestionnaire de secteur chez HERAULT LOGEMENT, relate également que des sacs d’ordures ménagères étaient présents au sol devant la porte d’entrée et sur la place de stationnement, et que les volets étaient fermés sur l’ensemble du logement, lors de son passage au logement le 13 février 2025, et que lesdits sacs d’ordures ménagères étaient encore présents et les volets fermés lors de son passage au logement le 3 juillet 2025, avec de surcroit un jardin en friche.

Il est ainsi établi que la locataire n’occupe plus le logement à titre de résidence principale depuis a minima le mois d’août 2024. HERAULT LOGEMENT justifie ainsi du manquement grave et répété de Madame [V] [A] à son obligation contractuelle d’occuper le logement à titre de résidence principale.

L’inexécution de ses obligations par la locataire est d’une gravité suffisante pour justifier le prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail portant sur le logement à compter de la présente décision.

La résiliation du bail et, par suite, l’expulsion de Madame [V] [A], ainsi que celle de tous biens et occupants de son chef seront par conséquent prononcées.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées en un lieu qu’elles désigneront. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur l’indemnité d’occupation

À compter de la résiliation du bail, Madame [V] [A], devenue occupante sans droit ni titre, sera tenue de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux.

Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Sur la condamnation à la dette

Conformément aux dispositions des articles 1728, 1103 du code civil, de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste à payer le loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du décompte locatif produit par HERAULT LOGEMENT et arrêté au 19 juin 2026 que Madame [V] [A] resterait redevable de la somme de 11 940,94 euros au titre des loyers et charges impayés, mensualité de mai 2026 comprise.

Le décompte produit prend bien en compte l’effacement de dette ordonné par la Commission de surendettement, appliqué en date du 19 mai 2025 à hauteur de 3 963,69 euros.

Il convient toutefois de déduire de ce montant la somme de 11,32 euros (11,78 – 0,46) imputée en date du 30 novembre 2025 au titre de la régularisation des charges 2024, non justifiée, ainsi que la somme de 208,98 euros imputée en date du 31 octobre 2025 au titre des frais d’assignation, ne pouvant être considérée comme des loyers et charges récupérables.

Madame [V] [A] sera par conséquent condamnée à payer à HERAULT LOGEMENT la somme de 11 720,64 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 19 juin 2026, mensualité de mai 2026 comprise.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [V] [A], partie perdante sera condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile
En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité et la situation économique des parties commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de débouter HERAULT LOGEMENT de sa demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire
Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition des parties par le greffe :

DECLARE irrecevable la demande formée par HERAULT LOGEMENT tendant à obtenir la résiliation du contrat de bail consenti à Madame [V] [A] en raison d’impayés ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre HERAULT LOGEMENT et Madame [V] [A] en date du 17 décembre 2021 avec effet le même jour portant sur le logement à usage d’habitation, avec garage, situé [Adresse 6] [Localité 2], pour manquement de la locataire à son obligation d’occupation effectivement du logement à titre de résidence principale, à compter de la présente décision ;

DECLARE en conséquence Madame [V] [A] occupante sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter de la présence décision ;

DIT qu’à défaut pour Madame [V] [A] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de son chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à ses frais, dans tel garde-meuble désigné par la personne expulsée ou à défaut par le bailleur ;

FIXE au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, l’indemnité mensuelle d’occupation que Madame [V] [A] devra payer à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles ;

CONDAMNE Madame [V] [A] à verser à ACM HABITAT l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus ;

CONDAMNE Madame [V] [A] à payer à HERAULT LOGEMENT la somme de 11 720,64 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 19 juin 2026, mensualité de mai 2026 comprise ;

DEBOUTE HERAULT LOGEMENT du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [V] [A] aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et, en conséquence, DEBOUTE ACM HABITAT de sa demande à ce titre ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le Greffier La Juge des contentieux de la protection

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.