TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Chambre 04
N° RG 23/06436 – N° Portalis DBZS-W-B7H-XIJO

JUGEMENT DU 30 SEPTEMBRE 2026

DEMANDEURS :

M. [Y] [E]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représenté par Me Zineb LARDJOUNE, avocat au barreau de LILLE

Mme [U] [E] épouse [E]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Zineb LARDJOUNE, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.C.I. SCI DU ROSA [A] RCS 451 704 118
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Christian DELBE, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Ghislaine CAVAILLES
Assesseur: Leslie JODEAU
Assesseur: Sophie DUGOUJON
Greffier à l’audience: Sébastien LESAGE
Greffier au prononcé : Margaux PRUVOST

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 23 Avril 2025 ;

A l’audience publique du 06 Mars 2026, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 6 mai 2026 puis prorogé pour être rendu le 30 juin 2026, puis prorogé pour être rendu le 30 septembre 2026.

Ghislaine CAVAILLES, juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 30 Septembre 2026, et signé par Ghislaine CAVAILLES, Présidente, assistée de Margaux PRUVOST, Greffier.

M. [Y] [E] et Mme [U] [L] épouse [E] ont acquis, le 9 novembre 2018, une maison d’habitation située [Adresse 1] à [Localité 3] en connaissance de l’existence d’une humidité du mur de la cuisine et des toilettes jouxtant une ancienne usine voisine et ayant donné lieu à une déclaration de sinistre le 22 mai 2017.

Ce bâtiment voisin a été acquis par la SCI du Rosa [A] le 17 février 2004 et il s’agit d’un immeuble à usage industriel et de bureau situé [Adresse 3] à Roubaix. Le gérant de cette société est M. [J] [Z].

Concrètement, le bâtiment industriel est vaste et il borde le fond des parcelles des maisons alignées sur la [Adresse 4].

Se plaignant de ne pas pouvoir résoudre le différend avec leur voisin, M. et Mme [E] ont fait assigner “M. [N] [Z]” devant le tribunal d’instance de Roubaix lequel a, par jugement du 30 juillet 2020, rejeté la demande d’indemnisation des dommages résultant de l’humidité, notamment faute de preuve de la cause de cette humidité.

M. et Mme [E] ont fait assigner M. [J] [Z] devant le juge des référés, lequel a, par ordonnance réputée contradictoire, ordonné une expertise judiciaire.

L’expert [M] a achevé son rapport le 10 décembre 2021.

M. et Mme [E] ont agi devant le tribunal judiciaire de Lille contre M. [J] [Z] mais par une ordonnance d’incident du 11 mai 2023, leur action a été déclarée irrecevable, M. [Z] n’étant ni propriétaire ni gardien de l’immeuble voisin.

*

Par acte d’huissier du 30 juin 2023, M. et Mme [E] ont fait assigner la société du Rosa [A] devant le tribunal judiciaire de Lille en responsabilité du fait des choses.

Par ordonnance du 1er juillet 2024, le juge de la mise en état a :
– Rejeté la fin de non recevoir soulevée par la société du Rosa [A] ;
– Dit que la demande tendant à juger que M. et Mme [E] sont propriétaires du mur sur lequel l’extension de propriété a été réalisée par les précédents possesseurs et ce par application des dispositions des articles 2258, 2261, 2264, 2272 et 2274 du code civil relève du tribunal statuant au fond ;
– Invité d’office M. et Mme [E] à conclure sur :
– l’identification exacte de la chose qui, selon eux, leur cause un dommage,
– l’articulation de leur action en responsabilité du fait des choses avec leur action en constat d’acquisition par prescription et à préciser, s’ils se considèrent comme pleinement propriétaires du mur séparatif, sur quel fondement ils estiment pouvoir obtenir une indemnisation de leur voisin,
– l’assiette de la propriété qu’ils estiment avoir acquise (tout le mur séparatif ou seulement la mitoyenneté),
– la date constituant, selon eux, le point de départ du délai de prescription acquisitive.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 avril 2025, M. et Mme [E] demandent au tribunal de :

– Débouter la la société du Rosa [A] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
– Dire et juger que la responsabilité de la société du Rosa [A] dans la survenance du dommage subi par eux est pleinement engagée et de plein droit sur le fondement de l’article 1242 alinéa 1 du code civil ;
– Dire et juger que le lien de causalité entre la chose et les préjudices subis par la propriété leur appartenant est établi et ne souffre dès lors discussions ;
– Juger qu’ils sont propriétaires du mur sur lequel, l’extension de propriété a été réalisée par les précédents possesseurs et ce par application des dispositions des articles 2258, 2261, 2264, 2272 et 2274 du code civil ;
– Condamner la société du Rosa [A] à remédier aux dommages et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à venir, conformément aux préconisations de l’expert ;
– Condamner la société du Rosa [A] au paiement de la somme provisoirement retenue de 2 040 euros TTC destinés à la réparation des dommages subis par eux, et ce dans l’attente de la production d’un nouveau devis ;
– Condamner la société du Rosa [A] à les indemniser du trouble de jouissance subi à heuteur de 2 000 euros, aggravé
par la résistance abusive affichée par elle, par l’allocation d’une somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil ;
– Condamner la société du Rosa [A] au paiement de la somme de 6 000 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile qui couvrent les nombreuses procédures
initiées par eux (référé-expertise, deux incidents, et procédure sur le fond suivant factures produites aux débats) ainsi qu’aux entiers frais et dépens sur la base de l’article 696 du code de procédure civile ;
– La condamner aux entiers frais et dépens dont les frais d’expertise arrêtés à la somme de 8 220 euros, comme il en appert des règlements opérés auprès de la régie du tribunal suivant factures versées aux débats ;

A titre infiniment subsidiaire, si par impossible le tribunal ne devait retenir une responsabilité à l’endroit de la société du Rosa [A] sur le fondement de l’article 1242 du code civil,
– Condamner la société du Rosa [A] à leur rembourser les frais exposés au titre de l’expertise judiciaire soit une somme totale de 8 820 euros au regard de sa résistance abusive et de sa mauvaise foi et ce sur le fondement de l’article 1240 du code civil ainsi qu’à l’indemnité d’article 700 du code de procédure civile et aux entiers frais et dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées, par voie électronique le 18 mars 2025, la société du Rosa [A] demande au tribunal de :

A titre principal :
– Constater que les désordres allégués par M. et Mme [E] affectent un mur qui lui appartient et dont ils ne sont eux-mêmes pas propriétaires ;
– Rejeter la demande de M. et Mme [E] visant à leur reconnaître la qualité de propriétaires du mur sur lequel une extension a illégalement été apposée ;
– Constater que les conditions de la responsabilité du fait des choses ne sont pas réunies, faute de l’existence d’un dommage subi ;
– Débouter M. et Mme [E] de 1’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse exceptionnelle où le tribunal jugerait que les conditions de
la responsabilité du fait des choses alléguée sont réunies :
– L’exonérer totalement de sa responsabilité du fait de la faute de M. et Mme [E] ;
– Débouter en conséquence M. et Mme [E] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

A titre infiniment subsidiaire, dans l’hypothèse exceptionnelle où le tribunal jugerait que les conditions de la responsabilité du fait des choses alléguée sont réunies et considérerait que M. et Mme [E] n’ont que que partiellement contribué au dommage déploré :
– L’exonérer partiellement de sa responsabilité du fait de la faute de M. et Mme [E] ;
– La condamner à payer une somme n’excédant pas 50 % de la somme de 3 410 euros correspondent aux travaux a réaliser chez M. et Mme [E], suivant devis de la société Macho produit aux débats ;
– Débouter M. et Mme [E] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions pour le surplus, et notamment de leurs demandes au titre des dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil ;

En tout état de cause :
– Débouter M. et Mme [E] de leurs demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’au titre des frais et dépens de l’instance ;
– Condamner in solidum M. et Mme [E] à lui payer la somme de la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
– Condamner in solidum M. et Mme [E] à payer les entiers frais et dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise.

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le tribunal estime, pour faciliter la lecture du jugement, et bien que M. et Mme [E] précisent que c’est le fait du système d’évacuation des eaux pluviales qui, selon eux, est la cause de leur dommage et non le mur, devoir statuer en premier lieu sur la propriété du mur et ensuite sur la responsabilité du fait du bien immobilier voisin.

Sur la propriété du mur litigieux :

Les photographies prises par l’expert montrent que M. et Mme [E] sont propriétaires d’une maison en briques de type R+2 disposant d’une extension en rez-de-chaussée en fond de parcelle. C’est le mur du fond de cette extension qui souffre d’humidité excessive.
Ces mêmes photographies permettent de constater avec évidence que l’immeuble industriel de la société du Rosa [A] est bien plus ancien que l’extension de la maison de M. et Mme [E].

Il s’en infère qu’à l’origine, un côté du mur était bâti, celui de la société du Rosa [A], tandis que l’autre ne l’était pas, celui de M. et Mme [E], l’extension ayant été édifiée sur une ancienne cour derrière la maison.

Il n’est ainsi pas contesté qu’initialement le mur n’appartenait qu’au propriétaire de l’immeuble acquis par la société du Rosa [A].

Or, il n’est pas contesté que l’extension de la maison de M. et Mme [E] a été conçue en prenant appui sur ce mur lequel, a simplement été enduit et peint.

Toutefois, M. et Mme [E] ne peuvent justifier d’aucune autorisation donnée par le propriétaire du bâtiment industriel à celui de la maison pour adosser l’extension à ce mur, ni d’ailleurs pour l’enduire et le peindre.

Il reste donc à déterminer si les propriétaires de la maison acquise par M. et Mme [E] ont usucapé tout ou partie de ce mur.

Selon les articles 2258, 2261 (correspondant à l’ancien article 2229) et 2272 (correspondant aux anciens articles 2262 et 2265 avant la réforme de la prescription entrée en vigueur en 2008) du code civil :

“ La prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi.”

“ Pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.”

“ Le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans.
Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans.”

Contrairement à ce qu’ils soutiennent, il revient à M. et Mme [E], qui revendiquent l’acquisition par ususcapion du mur de rapporter la preuve de cette acquisition de la propriété quand bien même la société du [Adresse 5] ou le précédent propriétaire du bâtiment industriel n’a jamais agi contre eux ou les précédents propriétaires de la maison.

La prescription abrégée est fondée sur l’existence d’un juste titre qui suppose un transfert de propriété consenti par celui qui n’est pas le véritable propriétaire. Tel n’est pas le cas en l’espèce, M. et Mme [E] ayant acquis de personnes véritablement propriétaires de la parcelle cadastrée section DY n° [Cadastre 1].

En l’espèce, M. et Mme [E] possèdent leur extension de manière paisible et à titre de propriétaires. Mais quant au mur lui-même, ils n’apportent aucun élément pour préciser comment l’extension s’y adosse et notamment à quelle profondeur elle s’y ancre. L’expertise (qui ne portait d’ailleurs pas sur cette question) ne le précise pas.
Ils n’ont donc assurément pas possédé la totalité de l’épaisseur du mur.

La seule partie dont la possession n’est pas discutée, c’est l’enduit et la peinture.

Concernant la publicité contestée de la possession, il n’est allégué aucun acte de dissimulation. Le tribunal entend bien le défendeur qui signale qu’il n’est justifié d’aucune autorisation administrative pour effectuer des travaux d’extension mais cette seule circonstance n’équivaut pas à une dissimulation et ne permet pas d’affirmer que la possession serait viciée par la clandestinité.

Concernant la durée, M. et Mme [E] ne produisent qu’une unique attestation au débat : l’attestation d’un voisin qui déclare résider au [Adresse 6] de la même rue “depuis août 1983” et indique que l’extension de leur maison a été construite par un précédent propriétaire “en 1983”. Cette attestation n’est que peu circonstanciée : il se contente de dire que M. [T] “dès cette année là, a rénové et a construit une extension dans la cour afin d’y créer une cuisine”.
Ce seul élément ne permet pas de savoir précisément comment ce voisin a créé une extension contenant la cuisine ni s’il a -ou pas- ultérieurement été fait d’autres travaux relativement à cette extension. Le tribunal ne peut donc pas affirmer que l’extension telle qu’elle existe aujourd’hui jusqu’au mur du bâtiment industriel, est présente depuis 1983.
Cette attestation ne peut à elle seule suffire à rapporter la preuve attendue.

Dans ces conditions, la prescription acquisitive n’est démontrée ni pour la totalité de l’épaisseur du mur ni même pour une partie fut-elle d’épaisseur minime.

La demande sera rejetée.

Sur le fait de l’immeuble voisin :

Selon l’article 1242 du code civil :

“On est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde.”

L’expert a fait réaliser une inspection du réseau d’évacuation des eaux pluviales de l’immeuble industriel de la SCI du Rosa [A] qui a permis de constater en sous-sol des écoulements d’eaux anormaux en dehors des dispositifs d’évacuation. Il en résulte une présence excessive d’eau qui imbibe le mur.

Ni ce constat ni cette analyse ne sont contestés.

Cette remontée d’eau endommage sévèrement l’enduit et la peinture du mur du côté de M. et Mme [E]. Toutefois, n’étant pas propriétaires du mur, ils ne peuvent pas se plaindre de sa dégradation ni réclamer l’indemnisation du coût de sa réparation.

Dans ces conditions, la demande tendant à réparer conformément aux préconisations de l’expert sous astreinte tout comme les demandes indemnitaires (concernant la remise en état du mur et le trouble de jouissance) doivent être rejetées.

Au surplus, l’expert a préconisé des travaux à exécuter du côté de la SCI du Rosa [A] afin de remédier à l’humidité du mur. Il a recommandé de raccorder la canalisation en la prolonngeant jusque dans l’évacuation principale, en masquant l’ancienne évacuation après pompage de l’eau présente. Il précise qu’il faut attendre un assèchement de la partie surélevée et qu’il faut aussi s’assurer de l’étanchéité du regard en pied de descente d’eau pluviale.
L’expert a évalué lui-même ces travaux, sans avoir reçu de devis, à la somme de 1 700 euros HT.

La SCI du Rosa [A] verse au débat une facture de travaux du 29 octobre 2021 (PC 11) d’une société qui a réalisé une tranchée pour dévier les canalisations, a posé des canalisation et raccordé au tout-à-l’égout, rebouché la tranchée et l’ancienne fosse septique, rejointoyé la tête de mur, posé un couvre-mur et contrôlé l’étanchéité du regard en pied de la descente d’eau pluviale, le tout pour 4 600 euros HT.

A défaut de critique de la conformité d’une telle réparation aux préconisations de l’expert, il peut être constaté qu’il a été remédié aux causes de l’excès d’humidité dès l’automne 2021 de manière quasiment concomitante à la vente du lot 2 par la SCI du Rosa [A] à un tiers (PC 10) et antérieurement à l’introduction de la présente instance.

Sur la résistance abusive :

L’article 1240 du code civil énonce que :

“Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.”

L’abus allégué n’est pas établi alors que l’argumentation développée par la SCI du Rosa [A] est celle à laquelle le tribunal fait droit.

La demande doit être rejetée.

Sur les dépens et les frais de l’article 700 du code de procédure civile :

Les articles 696 et 700 du code de procédure civile prévoient que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

“Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; […]
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. […]”

M. et Mme [E], qui succombent, seront condamnés à supporter les dépens de l’instance.
Le juge des référés a mis les dépens de l’instance de référé, donc le coût de l’expertise judiciaire, à la charge de M. et Mme [E] et il n’y a pas lieu de renverser cette décision.

L’équité commande de condamner également M. et Mme [E] à payer à la société du Rosa [A] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Rejette la demande de reconnaissance de la prescription acquisitive par M. et Mme [E] portant sur tout ou partie de l’épaisseur du mur situé au fond de leur parcelle du [Adresse 1] à [Localité 3] et cadastrée section DY n°[Cadastre 1] tel qu’il est visible sur les photographies en bas à droite de la page 6 et en haut à gauche de la page 8 du rapport de l’expert [M] du 10 décembre 2021 ;

Rejette la demande tendant à la condamnation de la SCI du Rosa [A] à procéder aux réparations conformément aux préconisations de l’expert sous astreinte ;

Rejette la demande indemnitaire relative à la remise en état du mur litigieux ;

Rejette la demande indemnitaire relative au trouble de jouissance ;

Rejette la demande indemnitaire relative à la résistance abusive ;

Condamne M. et Mme [E] à supporter les dépens de l’instance au fond ;

Précise que le présent jugement ne modifie pas la décision du juge des référés du 19 janvier 2021 qui a mis les dépens de l’instance de référé, donc le coût de l’expertise judiciaire, à la charge de M. et Mme [E] ;

Condamne M. et Mme [E] à payer à la société du Rosa [A] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à aucune autre condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Margaux PRUVOST Ghislaine CAVAILLES

Chambre 04

N° RG 23/06436 – N° Portalis DBZS-W-B7H-XIJO

[Y] [E], [U] [E] épouse [E]
C/
S.C.I. SCI DU ROSA [A] RCS 451 704 118

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à

exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République

près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et

officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront

légalement requis.