TRIBUNAL JUDICIAIRE
d’[Localité 1]
(Site Coubertin)

N° RG 25/00564 – N° Portalis DBY2-W-B7J-H4GD

JUGEMENT du
25 Septembre 2026

Minute n°

[B] [S]

C/

[N] [Q] [J], [Z] [U]

Le

Copie conforme
+ copie exécutoire
Me LEFEVRE

Copie conforme
Me BOULAY

– Préfecture du Maine et [Localité 2]

Copie dossier

JUGEMENT
____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 25 Septembre 2026

après débats à l’audience du 30 Juin 2026, présidée par Jean-Yves EGAL, Premier Vice-Président – Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Victor OESINGER, Greffier

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile,

et signé par Jean-Yves EGAL, Président, et Justine VANDENBULCKE, greffier présent lors de la mise à disposition au greffe.

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [B] [S]
né le 20 Juin 1964 à [Localité 3] (TURQUIE)
demeurant : [Adresse 1]
[Localité 4]

représenté par Maître Jean-baptiste LEFEVRE de la SARL 08H08 AVOCATS, avocats au barreau d’ANGERS

ET :

DÉFENDEURS

Madame [N] [Q] [J]
née le 20 Juin 1983 à [Localité 5]

Monsieur [Z] [U]
né le 20 Janvier 1978 à [Localité 5]

demeurant ensemble : [Adresse 2]
[Localité 6]

représenté par Maître Mickaël BOULAY, substitué par Maître Thibaut BOURSIER, avocat au barreau d’ANGERS
FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Suivant acte sous seing privé en date du 15 avril 2013 à effet au 1er mai 2013, Mme [R] [J] et M. [Z] [U] (les locataires) ont pris à bail d’habitation un logement appartenant à M. [B] [S] (le bailleur), sis [Adresse 3] à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel de 850,00 euros.

Suite au départ des lieux des locataires en mai 2024, le bailleur a mandaté un commissaire de justice aux fins de faire dresser un état des lieux de sortie.

Par courrier en date du 03 juin 2024, le commissaire de justice instrumentaire a convoqué les parties à une réunion organisée le 18 juin 2024 aux fins de procéder à l’état des lieux de sortie, date à laquelle un procès-verbal a été dressé.

Faisant état de divers désordres constatés dans le logement suite au départ des lieux des locataires, M. [B] [S] a, par courrier recommandé envoyé le 24 juillet 2024, mis en demeure ces derniers d’avoir à lui régler une somme globale de 16.284,55 euros au titre des dégradations locatives.

En l’absence de solution amiable intervenue entre les parties, M. [B] [S] a, par acte de commissaire de justice en date du 20 février 2025, fait assigner Mme [R] [J] et M. [Z] [U] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Angers aux fins principalement de condamnation des locataires au paiement de diverses sommes au titre notamment des dégradations locatives, des frais de commissaire de justice et du solde du loyer, ainsi qu’au paiement d’une somme de 2.500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été rappelée à l’audience du 06 mai 2025. Après plusieurs renvois, l’affaire a été rappelée et retenue à l’audience du 30 juin 2026.

En application des dispositions des articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile, il est expressément fait référence aux conclusions déposées par les parties et reprises oralement à l’audience pour un exposé plus ample de leurs moyens et des faits de la cause.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives visées par le greffe le 30 juin 2026 et auxquelles il convient de se référer, M. [B] [S] demande au juge des contentieux de la protection de :

– le juger bien fondé dans son action et ses réclamations ;
– condamner in solidum les défendeurs à lui verser la somme de 1.427,35 euros au titre de la remise en fonction de la pompe à chaleur qui n’a pas été entretenue durant le bail ;
– condamner in solidum les défendeurs à lui verser la somme de 964,38 euros au titre des conséquences du dégât des eaux intervenu durant le bail ;
– condamner in solidum les défendeurs à lui verser la somme de 2.520,00 euros concernant les travaix de nettoyage de la maison et du jardin ;
– condamner in solidum les défendeurs à lui verser la somme de 4.223,82 euros au titre des travaux de reprise de la cuisine équipée ;
– condamner in solidum les défendeurs à lui verser la somme de 196,60 euros correspondant à 50 % des frais de commissaire de justice au titre de l’état des lieux de sortie ;
– condamner in solidum les défendeurs à lui verser la somme de 64,90 euros au titre du solde de loyer restant dû ;
– condamner in solidum les défendeurs à lui verser une indemnité mensuelle de 927,87 euros à compter du 1er juin 2024 et ce, jusqu’au règlement complet des sommes destinées aux travaux de reprise ;
– condamner in solidum les défendeurs à lui verser la somme de 4.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
– ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

M. [B] [S] invoque la responsabilité des locataires, motif pris de ce que ces derniers auraient, au cours du bail, manqué à leur obligation d’entretien des lieux loués. Selon lui, de tels manquements sont à l’origine exclusive des désordres et dégradations constatés lors et à l’issue de l’état des lieux de sortie.

Le bailleur déplore également un solde de loyer restant dû par les défendeurs, correspondant selon ses dires à l’actualisation annuelle du loyer au titre des mois d’avril et mai 2024.

Le bailleur estime subir un préjudice dès lors qu’il a été privé de la possibilité de vendre la maison en l’état du fait des dégradations commises, de même qu’il n’a pas pu la remettre en location.

Le bailleur considère justifier des sommes réclamées au titre des travaux de réparation et remise en état des lieux.

Par conclusions récapitulatives n°2 du 30 avril 2026 déposées à l’audience et auxquelles il convient de se référer, Mme [R] [J] et M. [Z] [U] demandent au juge des contentieux de la protection de :

– les juger recevables et bien fondés en leurs demandes ;
– à titre principal,
– débouter le requérant des demandes indemnitaires suivantes :
– 1.427,35 euros au titre de la remise en fonction de la pompe à chaleur ;
– 964,38 euros au titre des conséquences du dégât des eaux intervenu durant le bail ;
– 2.520,00 euros concernant les travaux de nettoyage de la maison et du jardin ;
– 4.223,82 euros au titre des travaux de reprise de la cuisine équipée ;
– juger qu’ils acceptent de régler les sommes suivantes :
– 196,60 euros correspondant à 50 % des frais de commissaire de justice au titre de l’état des lieux de sortie ;
– 64,90 euros au titre du solde de loyer restant dû ;
– à titre subsidiaire, si le tribunal venait à faire droit à l’ensemble des demandes du requérant,
– limiter dans de plus justes proportions les sommes sollicitées ;
– leur accorder des délais de paiement sur une période de deux années ;
– en tout état de cause,
– condamner le requérant à leur payer une indemnité de 2.500,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
– condamner le requérant aux entiers dépens.

Les défendeurs contestent leur responsabilité au titre des désordres et dégradations constatées dans le logement, estimant que le dysfonctionnement de la pompe à chaleur, le dégât des eaux et la dégradation de la cuisine ne leur sont pas imputables. Ils indiquent que les réparations liées aux équipements essentiels du logement comme la pompe à chaleur incombe au bailleur, considérant n’être tenus en leur qualité de locataires qu’à l’entretien annuel de l’installation, ce dont ils déduisent qu’aucun manquement ne peut leur être reproché sur ce point. Ils estiment que le dégât des eaux allégué ne peut leur être imputé, soulignant que le bailleur ne justifie pas de la somme réclamée à ce titre.

Les défendeurs contestent par ailleurs la somme réclamée au titre des travaux de nettoyage de la maison et du jardin, estimant que la réalisation effective de la prestation de nettoyage alléguée par le requérant n’est pas établie.

Les défendeurs reconnaissent être redevables des sommes appelées par le requérant, d’une part au titre des frais de commissaire de justice exposés pour dresser l’état des lieux de sortie, d’autre part au titre du solde de loyer.

Les défendeurs soutiennent que la réalité du préjudice financier invoqué par le requérant n’est établie ni dans son principe, ni dans son montant, relevant que l’intéressé n’apporte aucun élément à même de justifier de la situation de son bien et de la prétendue impossibilité à laquelle il aurait été confronté de vendre celui-ci ou de le remettre en location.

À l’issue de l’audience l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 25 septembre 2026, les parties étant informées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la responsabilité des locataires

En vertu de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, “Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s’abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;

e) De permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris ;

L’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs énonce :
Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.”

Par application de l’article 1231-1 du code civil, le contractant est tenu de réparer le préjudice causé à son co-contractant du fait de l’inexécution ou de la mauvaise exécution de ses obligations contractuelles, à condition toutefois que ce préjudice soit certain, direct, personnel et légitime.

Il est constant en l’espèce que Mme [N] [Q] [J] et M. [Z] [U] sont entrés dans les lieux le 1er mai 2013 et les ont quittés le 17 mai 2024.

Un état des lieux a été dressé lors de l’entrée contradictoirement ; il mentionne un bon état de l’entrée, de la cuisine, la présence d’une pompe à chaleur en bon état; le séjour est en bon état de meme que la chambre 2, la chambre 3 et la chambre 5 sauf les murs toujours notés état moyen; le plafond de l’escalier est en état moyen de même que pour les wc, le reste étant décrit en bon état; la salle de bain est décrite comme en bon état pour tout les items de même que le cabinet de toilette. Le jardin est en bon état , la pelouse étant à tondre, les haies et arbres à tailler. Il est néamoins mentionné à la fin “ ensemble de la maison peinture moyen”.

Dans un courrier du 21 novembre 2016, M. [B] [S] a rappelé aux locataires qu’il leur appartenait de faire entretenir le système de la pompe à chaleur.

Dans des courriers de 2017, juin 2019 et février 2022, le bailleur a réclamé tant les justificatifs de l’entretien de la chaudière que de la pompe à chaleur en faisant état du fait qu’il avait du supporter plusieurs factures de réparation.

Le 28 février 2024, M. [B] [S] a donné congé aux locataires à raison de la mise en vente du logement.

L’état des lieux de sortie a été dressé par Me [W] le 18 juin 2024 en présence de la locataire sortante notamment, les clefs ayant été simplement restituées aux bailleurs dans la boite aux lettres à leur départ.

Il résulte notamment de l’état des lieux contradictoire que :
– le terrain n’a pas été entretenu; l’herbe est très haute. Terrasse non nettoyée.
– le logement est sale ; les peintures sont sales;
– le plan de travail de la cuisine est abimé; des éléments de cuisine sont présents mais les meubles en façade sont très abimés;
– présence de moisissures très importantes dans les toilettes non nettoyées par ailleurs
– peinture mal refaites chambre rez de chaussée avec nombreuses projections
– humidité et moisissures dans la petite salle d’eau
-étage prises électriques désolidarisées du mur, moisissures sur le velux
-première chambre salle; projection de peintures
-pièce mansardée: prises electriques sorties du mur, peintures en mauvais état, velux avec coulures et débordements de peintures.
-Wc peinture en mauvais état, plafond avec moisissures, toilettes sales
salle de bains, paillasse félée, carreaux de faience cassés peinture en très mauvais état; projection de peinture; pièce sale
– Chambre sur rue : sale et trace de peinture sur les poutres apparentes
– dernière chambre; sale prises electriques noircies.
Une déclaration de dégat des eaux a été faite par M. [B] [S] ; il porte notamment mention de ce que les meubles de cuisine ont gonflé à raison du dégat des eaux et qu’ils avaient été achetés en 2000.

Le rapport de la société POLYGON du 15 juillet 2024 a mis en évidence une fuite continue sur le raccordement alimentation eau froide du reservoir du wc du rez de chaussée qui s’est propagée dans les cloisons.

Le rapport d’intervention du 15 juillet 2024 de la societe ACE concernant la pompe à chaleur fait état d’un dysfonctionnement lié à l’absence de gaz dans l’installation, et d’un electronique défaillant. Une facture d’intervention de 127.05 euros a été produite en pièce 19 et un devis de remise en état d’un montant de 1300.30 euros TTC est produit en pièce 19-2.

Un devis de remise en état de la maison et du jardin ( nettoyage) est produit en pièce 22 par le bailleur pour un montant de 2. 520.00 euros TTC.

Sans qu’il soit produit un quelconque tableau descriptif du chiffrage le CABINET POLYEXPERT a chiffré les dommages à 3.073, 52 euros et un réglement de 2.109,14 euros a déjà été réalisé au bénéfice de M. [B] [S] au titre du dégat des eaux constaté, le versement du solde étant conditionné à la production de facture.

Au regard de l’ensemble de ces pièces il convient de statuer ainsi sur les demandes présentées :

– Sur l’entretien de la pompe à chaleur et sa remise en état:

L’entretien courant de la pompe à chaleur incombe aux locataires au terme du contrat de bail qui le rappelait clairement ; les locataires ne produisent aucune pièce pour justifier de la réalisation de l’entretien pendant le cours du bail malgré les mises en demeure adressées par celui-ci et les réparations qu’il indique avoir supporté en cours de bail; ils ne produisent aucune pièce de nature à démontrer qu’ils avaient avisé le bailleur des désordres de la pac ; les frais de remise en état liés à l’absence d’entretien seront donc mis à leur charge pour un montant de 1.427,35 euros TTC.

– Sur la dégradation de la cuisine :

M. [B] [S] réclame une somme de 4.223,82 euros TTC au titre des travaux de reprise de la cuisine équipée.
L’état des lieux de sortie mentionne des meubles très abimés, une bonde cassée, un fond d’évier inox noirci, un mitigeur abimé.

Il resulte de la déclaration de sinistre de M. [B] [S] que la cuisine avait été achetée en 2000 ; elle avait donc 24 ans au départ des locataires mais déjà 13 ans lors de leur arrivée ; le constat des lieux d’entrée ne comporte aucune mention sur l’état de la cuisine ce qui ne permet pas de comparaison avec l’état des lieux de sortie; il n’est pas possible de retenir la responsabilité des locataires au regard de l’ancienneté de cette cuisine et du coefficient de vétusté de cet équipement . Les demandes présentées seront donc rejetées.

– Sur le dégât des eaux:

Le bailleur indique réclamer une somme de 964.38 euros correspondant à la différence entre l’indemnisation reçue de son assureur et le montant de l’évaluation réalisée par l’expert. La compagnie AXA lui a reconnu ce droit à indemnisation supplémentaire tout en le conditionnant à la production de facture; aucun devis n’est produit par M. [B] [S] à l’appui de sa réclamation supplémentaire contre les locataires ; par ailleurs au regard sa déclaration concernant les meubles de cuisine, du devis cuisine elite produit, du chiffrage de l’expert il semble en réalité que cette demande concerne également le remplacement de la cuisine et non les reprises liées à la fuite dans les wc ; il n’y a dès lors pas lieu de faire droit à cette demande à l’encontre des locataires.

– Sur l’entretien de la maison et du jardin:

Le constat de sortie permet de constater la réalité de la saleté de la maison, de son total défaut d’entretien ainsi que du défaut d’entretien du jardin, la nécessité de reprendre de nombreuses projections de peinture et menues réparations ; la responsabilité des locataires est entière sur ce point; l’indemnisation du bailleur n’est pas conditionné à la production d’une facture mais à la preuve de la faute des locataires et au chiffrage de l’indemnisation. Il convient dès lors de condamner les locataires au paiement de la somme de 2.520,00 euros TTC correspondant au cout du nettoyage et de la remise en état.
Sur la demande de condamnation au paiement de la somme de 927.87 euros par mois du 1er juin 2024 jusqu’au réglement complet des travaux de reprise :

M. [B] [S] ne produit aucune pièce de nature à justifier l’impossibilité de remise en état du logement depuis le départ des locataires; il ne justifie pas de la situation actuelle du logement qu’il avait choisi de mettre en vente et non de relouer; il ne justifie pas d’une absence de relocation ou d’une perte de valeur à la vente de l’immeuble. M. [B] [S] sera donc débouté de sa demande.

– Sur le solde de loyer:

Il y a lieu de donner acte à Mme [N] [Q] [J] et M. [Z] [U] de ce qu’ils reconnaissent devoir la somme de 64.90 euros au titre de l’actualisation des loyers d’avril et mai 2024. Ils seront solidairement condamnés au paiement de cette somme au bailleur.

Sur les frais du constat d’état des lieux de sortie:

Il y a lieu de donner acte à Mme [N] [Q] [J] et M. [Z] [U] de ce qu’ils reconnaissent devoir la somme de 196.60 euros au titre de la moitié du prix de l’établissement de l’état des lieux de sortie conformément aux dispositions de l’article 3-2 de la Loi du 6 juillet 1989 . Ils seront solidairement condamnés au paiement de cette somme au bailleur.

III. Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Mme [N] [Q] [J] et M. [Z] [U] ne produisent absolument aucune pièce pour justifier de leur situation financière et familiale.

Dès lors, il convient de rejeter leur demande de délais de paiement.

IV. Sur l’exécution provisoire

En application des dispositions de l’article 514 et de l’article 514-1 nouveau du code de procédure civile, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, la procédure ayant été engagée postèrieurement au 1er janvier 2020.

En l’espèce, aucune des parties n’a sollicité que l’execution provisoire de droit soit écartée.

V. Sur les dépens et frais irrépétibles

Par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie qui succombe à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. La décision tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il apparaît équitable en l’espèce d’allouer à M. [B] [S] une somme de 1.800,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés et non compris dans les dépens à la charge solidairement de Mme [N] [Q] [J] et M. [Z] [U].

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, le paiement des entiers dépens sera mis à la charge de Mme [N] [Q] [J] et M. [Z] [U] IN SOLIDUM.

Par ces Motifs :

Le Juge des Contentieux de la Protection , statuant publiquement, par mise à disposition au greffe de la juridiction, contradictoirement, et en premier ressort :

CONDAMNE solidairement Mme [N] [Q] [J] et M. [Z] [U] à payer à M. [B] [S]

– la somme de 1.427,35 euros TTC au titre des frais de remise en état de la pompe à chaleur.
– la somme de 2.520,00 euros TTC au titre du nettoyage de la maison et du jardin .
– la somme de 64.90 euros au titre de l’indexation des loyers de avril et mai 2024.
– la somme de 196.60 euros au titre de la moitié du cout de l’état des lieux de sortie.
– la somme de 1.800 ,00 au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE M. [B] [S] du surplus de ses demandes ;

DEBOUTE Mme [N] [Q] [J] et M. [Z] [U] de leurs autres demandes ;

CONDAMNE IN SOLIDUM Mme [N] [Q] [J] et M. [Z] [U] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le Greffier, Le Président,