1 CCC DOSSIER+1 GROSSE Me FENOUD + 1 CCC Me KRIEGER
Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

SERVICE DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 24 SEPTEMBRE 2026

[D] [R] [L] [J] veuve [U]
c/
[S] [O], S.A.S. PROPERTY PARTNERS ASSET MANAGEMENT

DÉCISION N° : 2026/
N° RG 26/00306 – N° Portalis DBWQ-W-B7K-QURX

Après débats à l’audience publique des référés tenue le 02 Septembre 2026

Nous, Madame Stéphanie LE GALL, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Florine JOBIN, Greffière, avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Madame [D] [R] [L] [J] veuve [U]
née le 17 Juin 1944 à [Localité 1]
C/o la SELAS STIFANI FENOUD BECHTOLD
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Me Chrystiane FENOUD, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant, substitué par Me LECADRE,

ET :

Maître [S] [O]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 3]

non représenté

S.A.S. PROPERTY PARTNERS ASSET MANAGEMENT, immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le numéro 835 050 725, ayant son siège social à [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège

représentée par Me Kriss KRIEGER, avocat au barreau de GRASSE, avocat postulant, Maître Mathieu COUËDO, avocat au Barreau de PARIS, avocat plaidant

***
Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 02 Septembre 2026 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 24 Septembre 2026.

***

FAITS, PRÉTENTIONS DES PARTIES ET PROCÉDURE

Le 7 février 2025, par acte authentique reçu par Maître [S] [O], Notaire à [Localité 5], avec le concours à distance de Maître [X] [M], Notaire à [Localité 4], Madame [D] [U], née [J], a consenti à la SAS PROPERTY PARTNERS ASSET MANAGEMENT une promesse unilatérale de vente portant sur un ensemble immobilier sis [Adresse 5], à [Localité 6], moyennant le prix de 1.800.000 €, dont 100.000 € d’honoraires de négociation revenant à l’agence PLANET IMMOBILIER, soit un prix net vendeur de 1.700.000 €.
Cette promesse était consentie pour une durée expirant le 6 mai 2025 à 16 heures.
Elle stipulait, au titre du prix de l’immobilisation consentie sur le bien pendant la durée de la promesse, une indemnité d’immobilisation d’un montant forfaitaire de 180.000 €, due par le bénéficiaire au promettant même en l’absence de tout préjudice, à la garantie de laquelle le bénéficiaire devait déposer, dans les dix jours de l’acte, la somme de 40.000 € à la comptabilité du notaire rédacteur, le solde étant stipulé payable au plus tard à l’expiration de la promesse.
La somme de 40.000 € a été versée le 20 février 2025 par la SAS PROPERTY PARTNERS ASSET MANAGEMENT sur le compte de Maître [O], notaire séquestre.
Par acte sous seing privé des 16 et 19 mai 2025, les parties ont modifié la promesse unilatérale de vente, en prorogeant son délai jusqu’au 27 mai 2025 à 16 heures, avec différé de jouissance de quinze jours au profit du promettant, et en mettant à la charge du bénéficiaire l’intégralité des frais d’hébergement Airbnb de la venderesse pendant la période transitoire, ainsi que les frais de son second déménagement.
Or, à l’expiration de ce délai prorogé, le 27 mai 2025 à 16 heures, aucune levée d’option n’est intervenue.
Par courrier du 25 juin 2025, le notaire de la SAS PROPERTY PARTNERS ASSET MANAGEMENT a indiqué au conseil de Madame [U] que son client serait disposé à libérer l’indemnité d’immobilisation, sous réserve que celle-ci renonce à tout recours ou procédure et à toute indemnité complémentaire.
Le 9 septembre 2025, le conseil de Madame [U] a adressé à la SAS PROPERTY PARTNERS ASSET MANAGEMENT une mise en demeure, restée sans suite.

*

C’est dans ces conditions que, suivant acte de commissaire de justice en date du 20 février 2026, Madame [D] [U] née [J] a fait assigner la SAS PROPERTY PARTNERS ASSET MANAGEMENT et Maître [S] [O], notaire à VILLENEUVE-LES-AVIGNON , en référé devant le président du tribunal judiciaire de Grasse à l’effet de voir, au visa des articles 1101, 1103 et 1124 du code civil et 835 du code de procédure civile,  :

JUGER qu’ il n’existe aucune contestation sérieuse quant au sort de l’indemnité contractuelle d’immobilisation

CONDAMNER la Société PROPERTY PARTNERS ASSET MANAGEMENT à verser a Madame [U] à titre de provision la somme de 180.000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation dont 40.000 € sont actuellement séquestrés entre les mains de Maître [S] [O], Notaire, membre de la SELARL”[S] [O] Notaire Associé”

ORDONNER à Maitre [S] [O], en sa qualité de séquestre, de libérer et verser entre les mains de Madame [D] [U], née [J], la somme de 40.000 €, sur simple présentation de la décision à intervenir.

CONDAMNER la SAS PROPERTY PARTNERS ASSET MANAGEMENT au paiement, au profit de Madame [U], à titre de provision, de la somme totale de 9.620,09 €, correspondant aux frais contractuellement convenus dans l’avenant des 16 et 19 mai 2025, soit 6.776,09 € au titre des frais d’hébergement et 2.844 € au titre de frais pour le deuxième déménagement.

DEBOUTER la SAS PROPERTY PARTNERS ASSET MANAGEMENT de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

CONDAMNER la SAS PROPERTY PARTNERS ASSET MANAGEMENT au règlement d’une somme de 10.000 € au titre de Particle 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Madame [U] soutient que sa demande ne se heurte à aucune contestation sérieuse au sens de l’article 835, alinéa 2, du Code de procédure civile.
Elle affirme que l’article 1589-2 du Code civil, qui sanctionne le défaut d’enregistrement des promesses unilatérales de vente sous seing privé, est inapplicable à l’avenant des 16 et 19 mai 2025, celui-ci étant accessoire à une promesse consentie par acte authentique dont la date est déjà certaine, et ne modifiant que des éléments secondaires du contrat. Elle ajoute qu’à supposer même cette nullité acquise, elle serait sans incidence sur le litige, l’acte authentique stipulant par lui-même, indépendamment de l’avenant, une échéance au 6 mai 2025 et une indemnité d’immobilisation de 180.000 € d’ores et déjà acquise à cette date.
Elle soutient encore que l’allégation de conditions suspensives non levées, formulée de façon générale et sans référence à une clause ou une pièce précise, ne saurait caractériser une contestation sérieuse.

L’affaire, initialement appelée à l’audience du 25 mars 2026, a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties et a été évoquée à l’audience de référé du 2 septembre 2026

Lors de l’audience, Madame [D] [U] née [J], par la voix de son conseil, demande le bénéfice de ses dernières conclusions reprises oralement et notifiées par RPVA le 14 août 2026.

Aux termes de ses conclusions notifiées par RPVA le 1er septembre 2026, reprises oralement à l’audience, la SAS PROPERTY PARTNERS ASSET MANAGEMENT , demande au juge des référés, au visa des articles 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, et 1589 alinéa 2 du Code civil, de :

A TITRE PRINCIPAL

DECLARER la société PROPERTY PARTNERS ASSET MANGEMENT recevable et fondée en ses fins, moyens et conclusions ;

DEBOUTER Madame [D] [J] de l’ensemble de ses demandes, en ce qu’elles se heurtent au principe d’absence de contestations sérieuses ;

SE DECLARER incompétent pour statuer sur les contestations sérieuses soulevées par la société PROPERTY PARTNERS ASSET MANGEMENT ;

RENVOYER les parties à mieux se pourvoir au fond ;

DECLARER Madame [D] [J] irrecevable en ses fins, moyens et conclusions ;

SUBSIDIAIREMENT

CONDAMNER par provision Madame [D] [J] à rembourser à la société PROPERTY PARTNERS ASSET MANGEMENT la somme de 40.000 € séquestrée entre les mains de Maître [S] [O], membre de la société d’exercice libérale à responsabilité limitée [S] [O] NOTAIRE ASSOCIE ;

DIRE que cette somme emportera intérêts de retard à compter de l’assignation du 16 février 2025 ;

ORDONNER la capitalisation des intérêts de retard dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil ;

DECLARER Madame [D] [J] infondée en ses fins, moyens et conclusions ;

ORDONNER à Maître [S] [O], pris en qualité de séquestre, de libérer la somme de 40.000 € qu’il détient au profit de la société PROPERTY PARTNERS ASSET MANGEMENT ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE

CONDAMNER Madame [D] [J] à payer à la société PROPERTY PARTNERS ASSET MANAGEMENT la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du CPC ;

RAPPELER l’exécution provisoire de droit ;

CONDAMNER Madame [D] [J] aux entiers dépens ;

La SAS PROPERTY PARTNERS ASSET MANAGEMENT soutient que la demande de Madame [U] se heurte à une contestation sérieuse relative à la nullité de l’engagement, faisant échec à la compétence du juge des référés statuant sur le fondement de l’article 835, alinéa 2, du Code de procédure civile.
Elle invoque, d’une part, la caducité de la promesse du 7 février 2025 et l’absence de justification, par la demanderesse, de la réalisation des conditions suspensives stipulées à l’acte. Elle soutient, d’autre part, que l’avenant des 16 et 19 mai 2025 constituerait une nouvelle promesse unilatérale de vente soumise, à peine de nullité d’ordre public, à l’obligation d’enregistrement prévue par l’article 1589-2 du Code civil, laquelle n’a pas été respectée.

Maitre [S] [O] bien que régulièrement convoqué n’a pas constitué avocat. La présente ordonnance, susceptible d’appel, sera donc réputée contradictoire à l’égard de toutes les parties conformément aux articles 473 et 474 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé du litige, des prétentions et des moyens des parties, il convient de se référer à leurs écritures, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 24 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1/ Sur la demande principale

Aux termes des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Ce texte n’exige pas la constatation de l’urgence mais seulement celle de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable. S’il appartient au demandeur d’établir l’existence de la créance, c’est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

– Sur l’indemnité d’immobilisation
En premier lieu, la SAS PROPERTY PARTNERS ASSET MANAGEMENT soulève la nullité de l’avenant.
Selon l’article 1589-2 du Code civil toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble est nulle et de nul effet si elle n’est pas constatée par acte authentique ou par acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de son acceptation.

Cependant, en l’espèce, la promesse unilatérale de vente du 7 février 2025 a été constatée par un acte authentique, reçu par Maître [O], notaire. La date d’un acte authentique étant, par essence certaine et opposable aux tiers sans qu’aucune formalité complémentaire ne soit requise, l’exigence posée par l’article 1589-2 du Code civil est, à l’égard de cet acte, par nature dépourvue d’objet.
L’avenant du 16 et 19 mai 2025 n’a modifié que des éléments accessoires de cette promesse authentique en l’occurence le report du délai de réalisation et la prise en charge de frais d’hébergement et de déménagement de la venderesse, sans porter atteinte ni à l’objet du contrat, ni au prix, ni au consentement des parties sur la vente elle-même. Un tel avenant, accessoire à un acte authentique dont il ne modifie aucun des éléments essentiels, ne saurait être assimilé à une nouvelle promesse unilatérale de vente autonome, qui serait seule susceptible de tomber sous le coup des exigences de forme de l’article 1589-2 du Code civil.
En toute hypothèse, et à supposer même que la nullité de l’avenant soit retenue, une telle nullité serait sans la moindre incidence sur le sort du litige. L’acte authentique du 7 février 2025 stipule en effet lui-même, à titre principal et indépendamment de tout avenant, une échéance de la promesse fixée au 6 mai 2025 à 16 heures, ainsi qu’une clause d’indemnité d’immobilisation forfaitaire et irréductible de 180.000 €, due par le bénéficiaire au promettant en cas de non-réalisation de la vente, y compris en l’absence de tout préjudice.
Il n’est pas contesté que la SAS PROPERTY PARTNERS ASSET MANAGEMENT n’a ni levé l’option ni signé l’acte authentique ni versé le prix avant le 6 mai 2025. Priver l’avenant de tout effet reviendrait donc seulement à faire produire ses pleins effets à l’échéance contractuelle initiale et non prorogée, antérieure de trois semaines à celle invoquée dans l’assignation, avec pour conséquence l’acquisition de l’indemnité d’immobilisation dès le 6 mai 2025 à 16 heures, solution encore plus défavorable à la défenderesse que celle résultant de l’application de l’avenant.
Le moyen tiré de la nullité de l’avenant est ainsi inopérant et dépourvu de toute portée pratique sur l’obligation de versement de l’indemnité d’immobilisation, ce qui prive la contestation soulevée par la défenderesse de tout caractère sérieux.
En second lieu, la défenderesse affirme, de façon péremptoire, que la promesse aurait été consentie sous différentes conditions suspensives dont la demanderesse ne justifierait pas la réalisation. Cette allégation ne vise cependant aucune clause déterminée de l’acte, aucune condition identifiée par son objet, et n’est corroborée par aucune pièce propre à l’établir, le bordereau de la défenderesse se bornant à renvoyer globalement à l’ensemble des pièces adverses sans qu’aucun développement circonstancié ne lui soit consacré dans le corps même des conclusions.
Or, Une simple allégation, dénuée de toute précision quant à la condition en cause et de tout commencement de preuve quant à sa non-réalisation, ne saurait être qualifiée de contestation sérieuse.

En l’espèce, il est constant que le bénéficiaire de la promesse de vente n’a jamais levé l’option en dépit de la prorogation du délai du 6 mai 2025 (délai fixé par la première promesse) jusqu’au 27 mai 2025 (délai fixé par la dernière promesse).
Il résulte de la clause contractuelle stipulée à l’acte du 7 février 2025 que l’indemnité d’immobilisation, d’un montant forfaitaire de 180.000 €, est due par le bénéficiaire au promettant même en l’absence de tout préjudice
L’absence de levée d’option, de sollicitation de signature de l’acte authentique et de paiement du prix avant l’expiration du délai prorogé au 27 mai 2025 rend cette indemnité exigible de plein droit, sans qu’il soit nécessaire de rechercher l’existence d’une faute du bénéficiaire. Il sera au surplus observé que le comportement de la défenderesse antérieurement à l’introduction de l’instance , qui a proposé, par l’intermédiaire de son notaire, de libérer immédiatement les 40.000 € séquestrés en contrepartie d’une renonciation de la demanderesse à tout recours et à toute indemnité complémentaire, constitue un indice supplémentaire, sans emporter à lui seul reconnaissance de dette, de l’absence de contestation sérieuse initialement portée sur le principe même de l’indemnité.

Dans ces conditions, l’obligation de versement de l’indemnité d’immobilisation par la défenderesse à la demanderesse est établie avec l’évidence requise en référé et ne se heurte à aucune contestation sérieuse.
Dès lors que l’indemnité d’immobilisation de 180.000 € est due sans contestation sérieuse, la somme de 40.000 € séquestrée entre les mains de Maître [S] [O], qui n’en constitue qu’une garantie de paiement, doit être libérée au profit de Madame [U]. Cette somme viendra s’imputer sur l’indemnité globale de 180.000 € mise à la charge de la SAS PROPERTY PARTNERS ASSET MANAGEMENT. Il s’ensuit que la demande reconventionnelle de la défenderesse, qui tend à la restitution de cette même somme à son propre profit, doit être rejetée.

– Sur la demande relative aux frais d’hébergement et de déménagement
S’agissant de la somme de 9.620,09 € réclamée au titre des frais d’hébergement Airbnb et de second déménagement, stipulée à la charge du bénéficiaire par l’avenant des 16 et 19 mai 2025, il sera relevé que la défenderesse ne soulève aucune contestation sur ce poste.
La défenderesse sera dès lors condamnée à verser cette somme à la demanderesse en vertu de la force obligatoire du contrat.

2/ Sur les dépens et sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

La SAS PROPERTY PARTNERS ASSET MANAGEMENT , qui succombe à l’instance, supportera les dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [D] [U], née [J] la totalité des frais irrépétibles engagés dans le cadre de la présente instance. Il leur sera alloué une indemnité de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, mise à la disposition des parties au greffe,

Tous droits et moyens des parties demeurant réservés, au principal renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà, en application des articles 835 alinéa 2 du code de procédure civile et 1103 et 1104 du code civil,
Vu la promesse unilatérale de vente authentique du 7 février 2025 et son avenant des 16 et 19 mai 2025 ;
DIT n’y avoir lieu à contestation sérieuse au sens de l’article 835, alinéa 2, du Code de procédure civile quant au sort de l’indemnité contractuelle d’immobilisation ;
CONDAMNE la SAS PROPERTY PARTNERS ASSET MANAGEMENT à payer à Madame [D] [U], née [J], à titre de provision, la somme de 180.000 € (cent quatre-vingt mille euros) au titre de l’indemnité d’immobilisation stipulée à la promesse unilatérale de vente susvisée ;
DIT que sur cette somme, 40.000 € correspondent à la provision actuellement séquestrée entre les mains de Maître [S] [O] ;

ORDONNE à Maître [S] [O], membre de la SELARL « [S] [O] Notaire Associé », pris en sa qualité de séquestre, titulaire d’un office notarial à [Localité 5], de verser entre les mains de Madame [D] [U], née [J], sur présentation de la présente ordonnance de référé, la somme de 40 000 Euros séquestrée au titre de l’indemnité d’immobilisation ;

RAPPELLE que la remise des fonds emportera décharge de la mission de séquestre ;

DÉBOUTE la SAS PROPERTY PARTNERS ASSET MANAGEMENT de sa demande tendant à voir ordonner la restitution à son profit de la somme de 40.000 € séquestrée ;

CONDAMNE la SAS PROPERTY PARTNERS ASSET MANAGEMENT à payer à Madame [D] [U], née [J], à titre de provision, la somme de 9.620,09 € au titre des frais d’hébergement et de déménagement contractuellement mis à la charge du bénéficiaire par l’avenant des 16 et 19 mai 2025 ;
DÉBOUTE la SAS PROPERTY PARTNERS ASSET MANAGEMENT de l’ensemble de ses demandes ;

Condamne la SAS PROPERTY PARTNERS ASSET MANAGEMENT aux entiers dépens de l’instance, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile ;

Condamne la SAS PROPERTY PARTNERS ASSET MANAGEMENT à payer à Madame [D] [U], née [J] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Le greffier Le juge des référés