Recouvrement accéléré des charges de copropriété : l’irrecevabilité d’une mise en demeure imprécise au titre de l’article 19-2

La procédure accélérée au fond prévue par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 suppose qu’une provision exigible au titre de l’article 14-1, ou une cotisation du fonds de travaux visé à l’article 14-2-1, soit restée impayée trente jours après une mise en demeure régulière.

La mise en demeure doit préciser la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des travaux concernés. Elle doit constituer une interpellation utile, informative et dépourvue d’ambiguïté. Le délai de trente jours court à compter du lendemain de la première présentation au dernier domicile connu, conformément aux articles 64 et 65 du décret du 17 mars 1967.

En l’espèce, les courriers mentionnaient un arriéré global de charges et rappelaient que les provisions futures deviendraient exigibles en cas de défaut de paiement de cet arriéré. Ils n’identifiaient toutefois pas clairement le défaut de paiement des provisions trimestrielles de l’exercice en cours comme condition de mise en œuvre de l’article 19-2. La demande du syndicat a donc été déclarée irrecevable, sans examen de la créance au fond. Le syndicat supporte les dépens et ne peut obtenir l’indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

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Assignée en paiement de charges de copropriété, la copropriétaire n’a pas comparu. Le tribunal a relevé que les mises en demeure faisaient état d’un arriéré global sans identifier clairement les provisions trimestrielles impayées de l’exercice en cours. Il a déclaré le syndicat irrecevable dans toutes ses demandes, l’a condamné aux dépens et maintenu l’exécution provisoire de droit.

Une copropriétaire détient plusieurs lots dans un immeuble soumis au statut de la copropriété. Le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, l’a assignée selon la procédure accélérée au fond afin d’obtenir le paiement de charges échues, de provisions à venir, de frais, de dommages-intérêts et d’une indemnité de procédure.

La copropriétaire, régulièrement assignée à son domicile selon les modalités prévues par le code de procédure civile, n’a pas comparu. Le syndicat produisait notamment le contrat de syndic, les procès-verbaux d’assemblées générales ayant approuvé les comptes et voté les budgets, un décompte et deux mises en demeure revenues avec la mention « pli avisé et non réclamé ».

Le tribunal a relevé que les mises en demeure mentionnaient un arriéré global de charges, sans identifier clairement le défaut de paiement des provisions trimestrielles dues au titre de l’exercice en cours. Il a déclaré le syndicat irrecevable dans toutes ses demandes, l’a condamné aux dépens et a maintenu l’exécution provisoire de droit.

• Identifier une provision exigible au titre de l’article 14-1.
• Établir l’approbation des comptes ou du budget par l’assemblée générale.
• Justifier le défaut de paiement à la date d’exigibilité.
• Adresser une mise en demeure précise sur la nature et le montant réclamés.
• Laisser s’écouler trente jours après la mise en demeure.
• Permettre au copropriétaire d’identifier sans ambiguïté l’obligation à régler.

• Relevé de formalités établissant la propriété des lots.
• Contrat de syndic justifiant la représentation du syndicat.
• Procès-verbaux des assemblées générales des 28 avril 2025 et 21 avril 2026.
• Décompte arrêté au 22 juillet 2026 faisant apparaître une provision impayée.
• Mises en demeure des 20 février et 23 juin 2026.
• Mentions postales « pli avisé et non réclamé ».

Le syndicat ne peut obtenir le recouvrement accéléré des charges et provisions sur le fondement de mises en demeure qui ne distinguent pas clairement les provisions de l’exercice en cours. La copropriétaire n’est pas condamnée dans cette instance, tandis que le syndicat supporte les dépens et ne bénéficie pas de l’article 700 du code de procédure civile.

• Irrecevabilité de toutes les demandes du syndicat.
• Absence de condamnation de la copropriétaire au paiement réclamé.
• Perte de la demande indemnitaire fondée sur l’article 700.
• Condamnation du syndicat aux entiers dépens.
• Nécessité de reprendre une mise en demeure précisément ventilée.

À faire

• Identifier chaque provision exigible de l’exercice en cours.
• Détailler la nature et le montant des sommes réclamées.
• Vérifier l’approbation des comptes et budgets par l’assemblée générale.
• Conserver les justificatifs de première présentation du courrier.
• Calculer le délai de trente jours à partir du lendemain.

À éviter

• Se limiter à la mention d’un arriéré global de charges.
• Confondre provisions trimestrielles et anciennes sommes impayées.
• Demander l’exigibilité de provisions futures sans mise en demeure précise.
• Omettre la vérification du dernier domicile connu.
• Engager la procédure accélérée avant l’expiration du délai légal.

La mise en demeure exigée par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965

La mise en demeure doit préciser la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des travaux concernés. Elle doit permettre au copropriétaire d’identifier précisément l’obligation à exécuter dans le délai de trente jours. La seule mention d’un arriéré global de charges ne suffit pas lorsque la procédure vise le défaut de paiement de provisions trimestrielles.

Les conditions de recevabilité du recouvrement accéléré

L’article 19-2 suppose une provision exigible au titre de l’article 14-1, ou une cotisation du fonds de travaux prévu à l’article 14-2-1, demeurée impayée trente jours après une mise en demeure régulière. Les comptes, budgets et travaux doivent avoir été approuvés. L’absence d’une interpellation précise et non ambiguë entraîne l’irrecevabilité de la demande.

Le point de départ du délai de trente jours

Selon les articles 64 et 65 du décret du 17 mars 1967, le délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée au dernier domicile connu du copropriétaire. Toutefois, cette règle ne remédie pas à l’imprécision du contenu de la mise en demeure. Les demandes ont donc été déclarées irrecevables.

Article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 14-2-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 1353 du Code civil, Article 1231-6 du Code civil, Articles 655 à 659 du Code de procédure civile, Article 473 du Code de procédure civile, Article 481-1 du Code de procédure civile, Article 754 du Code de procédure civile, Articles 514-1 à 514-6 du Code de procédure civile