Bail commercial renouvelé : clause d’indexation plafonnée et restitution intégrale des charges non justifiées

Le renouvellement d’un bail commercial prend effet à la date prévue par le congé avec offre de renouvellement, même lorsque le prix doit encore être fixé judiciairement. Les dispositions de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 s’appliquent donc au bail renouvelé à compter du 15 décembre 2018.

Au regard des articles L. 145-39 et L. 145-15 du Code de commerce et de l’article L. 112-1 du Code monétaire et financier, une clause d’indexation doit permettre une variation réciproque à la hausse et à la baisse. Le mécanisme de loyer plancher a été réputé non écrit, mais la clause d’indexation n’a pas été annulée dans son ensemble, cette stipulation étant dissociable. La demande de remboursement des indexations a donc été rejetée, aucune baisse effective n’ayant été neutralisée.

L’article L. 145-40-2 du Code de commerce impose un inventaire précis et limitatif des charges ainsi qu’un état récapitulatif annuel. En application de l’article L. 145-15, la clause indicative et non limitative a été réputée non écrite. Faute pour le bailleur de justifier des états récapitulatifs, de l’existence et du montant des charges, l’intégralité des provisions a été restituée.

Sur le fondement de l’article 1231-1 du Code civil, le préjudice de trésorerie a été analysé comme une perte de chance d’investir et fixé à 10 % des charges perçues. Le bailleur supporte également les dépens et les frais irrépétibles.

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Dans un bail commercial, le tribunal a écarté la stipulation prévoyant un loyer plancher et réputé non écrite la clause de charges, faute d’inventaire précis, d’état récapitulatif annuel et de justification des dépenses. Le bailleur a été condamné à restituer les provisions facturées et à indemniser partiellement le préjudice de trésorerie, sans restitution des indexations.

Un bailleur commercial a donné à bail un local à une société exploitant une pharmacie. Après un congé avec offre de renouvellement, le renouvellement a été retenu à compter du 15 décembre 2018, malgré l’instance pendante sur la fixation du loyer.

La preneuse a contesté une clause d’indexation comportant un loyer plancher ainsi qu’une clause de charges répercutables présentée comme indicative et non limitative. Elle a demandé la restitution des sommes facturées et l’indemnisation d’un préjudice de trésorerie.

Le tribunal a écarté uniquement la stipulation instaurant le loyer plancher, sans ordonner la restitution des indexations. Il a réputé non écrite la clause de charges, faute d’inventaire précis, d’état récapitulatif annuel et de justification des dépenses, puis condamné le bailleur à restituer les provisions et à indemniser partiellement le préjudice de trésorerie.

• Constater le renouvellement du bail à compter de la date d’effet du congé.
• Vérifier l’application temporelle de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014.
• Rechercher une variation réciproque de l’indexation à la hausse et à la baisse.
• Apprécier la dissociabilité de la stipulation illicite du reste de la clause.
• Contrôler l’existence d’un inventaire précis et limitatif des charges.
• Exiger les états récapitulatifs annuels et la preuve des dépenses exigées.

• Congé avec offre de renouvellement délivré le 16 octobre 2017.
• Décision antérieure ayant validé le congé.
• Stipulations contractuelles de la clause d’indexation et du loyer plancher.
• Évolution du loyer démontrant une baisse effective en 2024.
• Clause de charges prévoyant une liste indicative et non limitative.
• Absence d’états récapitulatifs et de justificatifs des charges exigées.

Le bailleur doit restituer les provisions sur charges faute d’inventaire conforme et de justification des dépenses, et indemniser le préjudice de trésorerie retenu. La preneuse n’obtient toutefois pas le remboursement des indexations, car aucune baisse effective n’a été neutralisée par le loyer plancher.

• Restitution de 337 225,02 € au titre des charges facturées.
• Paiement de 33 723 € pour le préjudice de trésorerie.
• Maintien de la clause d’indexation hors stipulation du loyer plancher.
• Prise en charge des dépens et de 8 000 € de frais irrépétibles.
• Vérification annuelle des charges et conservation des justificatifs.

À faire

• Identifier la date exacte du renouvellement du bail commercial.
• Vérifier la réciprocité des variations d’indexation.
• Isoler toute stipulation instaurant un loyer plancher.
• Établir un inventaire précis et limitatif des charges.
• Adresser chaque année un état récapitulatif documenté.

À éviter

• Prévoir une liste indicative ou non limitative des charges.
• Neutraliser les baisses d’indice sous le loyer initial.
• Facturer des provisions sans justificatifs des dépenses.
• Négliger la preuve de l’existence et du montant des charges.
• Réclamer le remboursement d’indexations sans baisse effectivement neutralisée.

Le renouvellement du bail commercial et l’application de la loi Pinel

Le bail renouvelé prend effet à la date d’effet du congé avec offre de renouvellement, sans attendre la fixation judiciaire du prix. Le tribunal en déduit que le nouveau bail a commencé le 15 décembre 2018 et que les dispositions de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014, régissent notamment l’indexation et les charges.

La dissociabilité de la clause d’indexation comportant un loyer plancher

L’article L. 112-1 du Code monétaire et financier impose une variation correspondant à la période de révision. La clause litigieuse autorisait les baisses, mais neutralisait celles conduisant sous le loyer initial. Cette composante faussait la réciprocité de l’indexation et a été réputée non écrite sur le fondement des articles L. 145-15 et L. 145-39 du Code de commerce. La clause subsiste pour le surplus, la stipulation étant dissociable.

Les justificatifs nécessaires à la récupération des charges

L’article L. 145-40-2 du Code de commerce exige un inventaire précis et limitatif ainsi qu’un état récapitulatif annuel. La clause prévoyait seulement une liste indicative et non limitative. Le bailleur ne justifiait ni des états annuels ni de l’existence et du montant des charges exigées : la clause a été réputée non écrite et les provisions intégralement restituées.

Article 4 du Code de procédure civile, Article 804 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Articles 1736 et 1737 du Code civil, Article 1231-1 du Code civil, Article L. 145-9 du Code de commerce, Article L. 145-12 du Code de commerce, Article L. 145-15 du Code de commerce, Article L. 145-39 du Code de commerce, Article L. 145-40-2 du Code de commerce, Article R. 145-35 du Code de commerce, Article R. 145-35 4° du Code de commerce, Article L. 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L. 112-1 du Code monétaire et financier, Article 21 II de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014