TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 1]
[Localité 1]
-Pôle Civil section 2 –

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A.J.

Numéro du répertoire général : N° RG 24/03881 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PDCP

DATE : 15 Octobre 2026
ORDONNANCE

Après débats à l’audience du 25 juin 2026,

Nous, Magali ESTEVE, vice-présidente, juge de la mise en état, assistée de Françoise CHAZAL, greffière, avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit le 15 Octobre 2026,

DEMANDERESSE

S.C.I. [S], immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 443 953 070, prise en la personne de ses représentants légaux domicilié ès qualités au siège social sis [Adresse 2]

représentée par Maître Pierre Edouard MOULIN de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEURS

Monsieur [D] [T] [Q]
né le 22 Octobre 1975 à [Localité 3],
demeurant [Adresse 3]

Madame [P] [K], [F] [B]
née le 23 Octobre 1976 à [Localité 4],
demeurant [Adresse 3]

S.C.I. ALCHIMISTE, immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n° 928 686 567, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités au siège social sis [Adresse 3]

représentés par Me Karen FAUQUE, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER et Me David RAMIREZ-MONCADA de la SELARL ACT LEGAL France, avocats plaidants au barreau de PARIS

S.A.S. HORECA 30, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de NIMES sous le numéro 922 148 911, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Thibault GANDILLON de la SCP LES AVOCATS DU THELEME, avocats au barreau de MONTPELLIER

EXPOSE DU LITIGE
Faits et procédure :

Selon mandat signé électroniquement le 27 mars 2024, M. et Mme [Q] [D] et [P] ont donné à la société Horeca 30 sous l’enseigne commerciale Century 21 pour mission de « rechercher en vue d’acquérir ou de louer des locaux avec ou sans pas de porte, un droit au bail et/ou un fonds de commerce et/ou des biens immobiliers ».

Par acte notarié du 10 avril 2024, un compromis de vente a été signé entre la SCI [S] et M. [D] [Q] et Mme [P] [B] portant sur un magasin et une pièce servant de laboratoire constituant les lots 1 et 2 situés [Adresse 5] à Montpellier (34), pour un montant de 340 000 euros, sous conditions suspensives notamment de l’obtention d’un prêt.

La vente n’a pas été réitérée.

Dans ce contexte, selon actes de commissaire de justice délivrés le 12 août 2024, la SCI [S] a assigné par devant le tribunal judiciaire de Montpellier M. [D] [Q], Mme [P] [B] et la SCI Alchimiste aux fins de voir :

CONSTATER que la SCI ALCHIMISTE a manqué à son obligation en sollicitant un prêt non conforme à la condition suspensive prévue au compromis de vente,
CONSTATER la réalisation fictive de la condition suspensive d’obtention d’un prêt par la SCI ALCHIMISTE et, conséquemment, que le désengagement des acquéreurs est fautif ;
En conséquence,
CONDAMNER solidairement Monsieur [D] [Q], Madame [P] [B] et la SCI ALCHIMISTE à payer à SCI [S] la somme de 34.000,00 € à titre de pénalité, avec intérêt au taux légal et anatocisme, à compter de la mise en demeure.
ORDONNER l’attribution du dépôt de garantie de 16.700 € à la société SCI [S], somme venant en déduction à due-concurrence du montant de la pénalité.
CONDAMNER solidairement Monsieur [D] [Q], Madame [P] [B] et la SCI ALCHIMISTE à la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
Les CONDAMNER enfin aux entiers dépens.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 24/03881.

Selon acte de commissaire de justice délivré le 7 janvier 2025, Monsieur [D] [Q], Madame [P] [B] et la SCI Alchimiste ont assigné en intervention forcée la société Horeca 30 aux fins de lui rendre commun et opposable l’instance portant numéro RG 24/03881 et ordonner la jonction des deux affaires.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 25/00074.

La jonction entre ces deux procédures a été prononcée et l’affaire se poursuit sous le seul numéro RG 24/03881.

Prétentions et moyens :

Selon dernières conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 23 juin 2026, auxquelles il convient de se reporter pour le détail de leur argumentation, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, M. [D] [Q], Mme [P] [B] et la SCI Alchimiste, sollicitent du juge de la mise en état de voir :

DÉBOUTER la société HORECA 30 de son exception de nullité de l’assignation en intervention forcée du 7 janvier 2025 ;

ORDONNER, sous astreinte de 500 € par jour de retard, à compter du dixième jour suivant le prononcé de l’ordonnance à intervenir, à la SCI [S] (immatriculée au RCS de Nîmes sous le numéro 443 953 070), de communiquer à la SCI ALCHIMISTE (immatriculée au RCS de Montpellier sous le numéro 928 686 567), prise en la personne de ses dirigeants Monsieur [D] [Q] et Madame [P] [B], les informations et documents suivants :
o Tous les échanges significatifs intervenus entre la SCI [S] et la société LA MANUFACTURE DE [Localité 5], son preneur ;
o Tous les échanges significatifs intervenus entre la SCI [S] et Monsieur [N] [C] ; o Toute demande et/ou autorisation de travaux même de simple aménagements ne modifiant pas la structure des [Localité 6] Commerciaux ;
o Les éventuels commandements qui auraient été délivrés au titre de manquements aux stipulations des Baux et à défaut la justification de l’absence de tels commandements alors même que la cessation d’exploitation par le preneur justifie en tant que tel l’acquisition de la clause résolutoire desdits Baux ;
Toute demande de résiliation des Baux ;
o Tout protocole conclu entre le Vendeur et la société LA MANUFACTURE DE [Localité 5] (preneuse) ;
o Les quittances émises au titre de l’année 2024 et les justificatifs de virement à date.

ORDONNER, sous astreinte de 500 € par jour de retard, à compter du dixième jour suivant le prononcé de l’ordonnance à intervenir, à la société HORECA 30 (immatriculée au RCS de Nîmes sous le numéro 922 148 911), de communiquer à la SCI ALCHIMISTE :
o l’ensemble des correspondances échangées avec la SCI [S] relatives à la situation locative des Murs Commerciaux et au projet de cession du fonds de commerce de la société LA MANUFACTURE DE [Localité 5], et notamment l’intégralité des échanges intervenus entre M. [W] [Y] et M. [M] [G] ;
o l’ensemble des correspondances échangées avec Monsieur [N] [C] relatives à la situation locative des [Localité 6] Commerciaux et au projet de cession du fonds de commerce de la société LA MANUFACTURE DE [Localité 5] ;

ORDONNER, à défaut de communication dans le délai imparti et sous la même astreinte de 300 € par jour de retard, à la société HORECA 30 de déclarer formellement et par écrit qu’elle ne détient aucune correspondance de cette nature ;

REJETER la demande de provision formée par la SCI [S] ;
DÉBOUTER la société HORECA 30 et la SCI [S] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;
RESERVER les dépens de la présente instance

Au soutien de leurs prétentions, aux visas des articles 11, 138, 139 et 142 du code de procédure civile, ils indiquent que leur sommation de communiquer du 2 décembre 2024 est restée infructueuse, que les locaux n’étaient plus exploités par le preneur depuis le 17 juin 2026 et que le bailleur en avait connaissance.
Le preneur ayant été placé en redressement judiciaire le 25 novembre 2024, ils mettent en doute les déclarations du vendeur sur l’absence de retard de paiement des loyers tel que mentionné au compromis de vente.
Ils font valoir qu’un projet de cession de fonds de commerce devait exister avant la signature de l’acte notarié.
Ils soulignent que le dossier transmis par l’agence immobilière ne contenait pas délibérément tous les actes de cession du fonds de commerce.
Ils précisent qu’ils disposent d’éléments démontrant la réticence dolosive du vendeur, souhaitent compléter le faisceau probatoire et expliquent que leur demande en nullité du compromis ne permet pas de faire droit à la demande de provision.

*

Selon dernières conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 24 juin 2026, auxquelles il convient de se reporter pour le détail de son argumentation, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la société Horeca 30 sollicite que le juge de la mise en état de voir:

Rejeter la demande de communication de pièces sous astreinte de M. [Q], de Mme [B] et de la SCI ALCHIMISTE à l’encontre de la Société HORECA 30 ;
En tout état de cause,
Condamner in solidum M. [Q], de Mme [B] et de la SCI ALCHIMISTE la somme de 3500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle indique que les pièces dont il est sollicité la communication sont indéterminées, sans date, qu’il n’est pas démontré qu’elles soient en sa possession, que les faits allégués sont postérieurs à la signature du compromis.
Elle précise que les demandes sont sans lien avec son obligation d’information et de conseil, que seule l’absence de prêt n’a pas permis la réitération du compromis.
Elle souligne qu’elle transmettra les échanges de messages avec les acheteurs, et qu’elle est disposée à transmettre ceux avec les vendeurs avec leur accord.

*
Selon dernières conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 1er juin 2026, auxquelles il convient de se reporter pour le détail de son argumentation, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la SCI [S] sollicite que le juge de la mise en état de voir:

REJETER l’intégralité des demandes incidentes formulées par les consorts [Q] [B] et la SCI ALCHIMISTE,
CONDAMNER solidairement Monsieur [D] [Q], Madame [P] [B] et la SCI ALCHIMISTE à payer par provision à la SCI [S] leur créance d’un montant de 34.000,00 €,
CONDAMNER solidairement Monsieur [D] [Q], Madame [P] [B] et la SCI ALCHIMISTE à la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
Les CONDAMNER enfin aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, aux visas des articles 9 et 146 du code de procédure civile, elle indique que les pièces sont insuffisamment identifiées et portent sur des éléments non vraisemblables, seulement éventuels.
Elle précise qu’un prêt d’un montant supérieur à celui mentionné au compromis a été sollicité, engendrant un refus des banques.

*

L’incident a été fixé à l’audience du 28 mai 2026, a fait l’objet d’un renvoi à la demande des parties et a été évoqué à l’audience du 25 juin 2026, au cours de laquelle les conseils des parties ont été entendus en leurs observations, ont déposé leurs conclusions et pièces et ont été informés de la mise en délibéré de la décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la demande en nullité de l’assignation en intervention forcée de la société Horeca 30

Il ressort des dernières conclusions d’incident de la société Horeca 30 que cette demande n’a pas été maintenue, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer.

Sur la demande de communication de pièces

L’article 788 du code de procédure civile dispose que le juge de la mise en état exerce tous les pouvoirs nécessaires à la communication, à l’obtention et à la production des pièces.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 11 du code de procédure civile, les parties sont tenues d’apporter leur concours aux mesures d’instruction sauf au juge à tirer toutes conséquences d’une abstention ou d’un refus. Si une partie détient un élément de preuve, le juge peut, à la requête de l’autre partie, lui enjoindre de le produire, au besoin à peine d’astreinte. Il peut, à la requête de l’une des parties, demander ou ordonner, au besoin sous la même peine, la production de documents détenus par des tiers s’il n’existe pas d’empêchement légitime.

L’obligation de communication de pièces est corrélée à la force probante des pièces demandées et leur pertinence pour la solution du litige.

Le juge dispose, en matière de production forcée, d’une simple faculté dont l’exercice est laissé à son pouvoir discrétionnaire.

Il est constant qu’il ne peut être ordonné de production de pièces sans que l’existence de ces dernières soit sinon établies avec certitude, du moins vraisemblables.

Les articles L 131-1 à L 131-4 du code des procédures civiles d’exécution disposent que tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. L’astreinte est provisoire ou définitive et indépendante des dommages et intérêts. Elle est liquidée par le juge de l’exécution, sauf si le juge qui l’a ordonnée reste saisi de l’affaire ou s’en est expressément réservé le pouvoir.

L’article 1137 du code civil énonce que le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Il est constant que le dol peut être constitué par le silence d’une partie dissimulant à son co-contractant un fait, qui s’il avait été connu de lui, l’aurait empêché de contracter. Le dol ne se présume pas et doit être prouvé.

En l’espèce,

La SCI [S] fait valoir au fond, le non-respect de la condition suspensive de prêt bancaire par la SCI Alchimiste et ses associés, conformément au compromis de vente notarié du 10 avril 2024.
En défense, il est sollicité la nullité de l’acte notarié au titre de la réticence dolosive de la SCI [S], vendeur, et de la société Horeca 30, agent immobilier, s’agissant du bail commercial en cours et de l’exploitation du fonds de commerce portant sur le bien immobilier objet du compromis de vente.

M. [D] [Q], Mme [P] [B] et la SCI Alchimiste fondent leurs demandes de communication de pièces sur des documents qui sont tous postérieurs à la date de leur engagement par la signature de l’acte notarié le 10 avril 2024, sauf le mandat de vente du 18 mars 2023 et le bail qui leur a été remis avant la signature du compromis de vente, au nom de la société TM.
Il convient par ailleurs de noter que le refus de prêt est en date du 25 juin 2024.

Il sera donc recherché si des pièces utiles à l’examen de la demande sur le fondement de la réticence dolosive nécessitent d’être produites, ce qui correspond à des pièces antérieures à la date de signature du compromis de vente.

Sur les demandes à l’encontre de la SCI [S]

Sur les demandes de pièces relatives à la cessation d’exploitation des murs commerciaux

La seule mention de travaux dans le local commercial apparait dans le courrier adressé par le preneur au bailleur le 21 juin 2024, sans qu’il ne puisse se déduire que de précédents échanges à ce sujet existent.

En effet, la société La Manufacture de [Localité 5] écrit le 21 juin 2024 au bailleur « je fais suite à notre récent entretien téléphonique. […] nous avons cessé l’exploitation depuis cette semaine et vous confirmons notre demande de fermeture exceptionnelle du fonds de commerce jusqu’au 31 décembre 2024 au plus tard. Cette demande se justifie par les travaux en cours sur le [Adresse 6] de paume (réhabilitation tramway) […] nous profiterons de cette période de fermeture pour réaliser des travaux d’amélioration et d’agencement dans les locaux […] bien entendu le montant du loyer continuera à être versé durant la période de fermeture et les locaux seront toujours assurés. »

Les demandes de pièces au titre des travaux, dont l’existence est insuffisamment vraisemblable, seront donc rejetées.

Sur le paiement des loyers

Il ressort de la publication du jugement d’ouverture du tribunal de commerce de Toulouse du 25 novembre 2024 de la société Groupe La Manufacture que la date de cessation des paiements a été définie au 13 février 2024.

Par ailleurs, le compromis de vente du 10 avril 2024 précise en page 6 que l’acquéreur « déclare faire cet achat à titre d’investissement locatif ».

Etant donné que le vendeur a indiqué que le preneur était à jour du paiement des loyers et accessoires en page 13 du compromis de vente, et que les baux communiqués mentionnent un paiement mensuel d’avance avant le 1er de chaque mois, il apparait utile pour la résolution du litige que la SCI [S] produise les quittances de loyers des mois de janvier à juin 2024 inclus et les justificatifs de la réception des paiements de ces loyers pour chacun des lots donnés à bail.

Aucun élément ne permet d’établir la délivrance de commandements au preneur par le bailleur, de sorte que cette demande sera rejetée.

Sur la cession du fonds de commerce

Les demandes de communication de pièces sont fondées sur une mise en vente constatée au mois de septembre 2024 et le bail précise que le bailleur doit être informé au moins quinze jours à l’avance.

Ainsi, il n’est pas démontré que cette cession ait été évoquée avant ou au cours des mois d’avril à juin 2024, de sorte que cette demande de pièces sera rejetée.

Sur ce,

Il convient d’enjoindre la SCI [S] de produire les quittances de loyers résultant du bail commercial portant sur les lots 1 et 2 du local situé [Adresse 5] à Montpellier (34), des mois de janvier à juin 2024 inclus et les justificatifs de la réception des paiements de ces loyers, dans un délai d’un mois à compter de la mise à disposition de la présente décision.

Il n’apparait pas nécessaire d’ordonner une astreinte, et il pourra être tiré toute conséquence de l’absence de production de ses pièces au cours de l’examen des demandes au fond.

Sur les demandes à l’encontre de la société Horeca 30

Il est sollicité la communication des correspondances avec la SCI [S], notamment M. [W] [Y] et avec M. [N] [C], ce dernier n’étant pas partie à la procédure, relatives à la situation locative des locaux commerciaux et au projet de cession du fonds de commerce.

La nécessité de production de documents pour ce dernier point a été précédemment écartée. Elle sera donc rejetée.

S’agissant de la situation locative des locaux, le compromis de vente mentionne en sa page 7, l’existence de deux mandats de vente en date du 18 mars 2023 et du 26 mars 2024, et en sa page 8 que le bien immobilier est loué à la SAS La manufacture.

Ces informations portées à la connaissance de M. [D] [Q], Mme [P] [B] et la SCI Alchimiste et les pièces versées au débat suffisent pour traiter de l’affaire au fond, sans nécessité d’analyser les échanges de correspondances dont la production est sollicitée.

En conséquence, les demandes de M. [D] [Q], Mme [P] [B] et la SCI Alchimiste en communication de pièces à l’encontre de la société Horeca 30 seront donc rejetées.

Sur la demande reconventionnelle en paiement d’une provision

L’article 789 du code de procédure civile, dans sa version applicable depuis le 1er septembre 2024, dispose que le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, notamment pour accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l’exécution de sa décision à la constitution d’une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5, 517 et 518 à 522.

La provision constitue une avance à valoir sur les causes du jugement. Elle ne peut être allouée que si l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le caractère d’incontestabilité doit être clair et absolu, le juge de la mise en état ne pouvant apporter d’appréciation au fond.

En l’espèce,

La condamnation au paiement provisionnel de la pénalité de 34 000 euros résultant de la défaillance de la condition suspensive d’obtention d’un prêt mentionnée au compromis de vente nécessite de trancher les questions de fond s’agissant de la validité du contrat et de son exécution qui ne relèvent pas de la compétence du juge de la mise en état.

La demande de provision sera donc rejetée.

Sur les autres demandes

L’article 790 du code de procédure civile dispose que le juge de la mise en état peut statuer sur les dépens et les demandes formées en application de l’article 700.

En l’espèce, il convient de réserver les dépens et de rejeter les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Nous, Magali ESTEVE, juge de la mise en état, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, susceptible d’appel dans les conditions prévues par l’article 795 du code de procédure civile ;

DISONS n’y avoir lieu à statuer sur la demande en nullité de l’assignation en intervention forcée de la société Horeca 30 ;

FAISONS INJONCTION à la SCI [S] de produire aux débats les quittances de loyers résultant des baux commerciaux portant sur les lots 1 et 2 du local situé [Adresse 5] à Montpellier (34), des mois de janvier à juin 2024 inclus et les justificatifs de la réception des paiements de ces loyers pour chacun des lots, dans le délai d’un mois à compter de la mise à disposition de la décision ;

DISONS n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

DEBOUTONS M. [D] [Q], Mme [P] [B] et la SCI Alchimiste de leurs autres demandes de communication de pièces sous astreinte ;

RESERVONS les dépens ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires des parties ;

RAPPELONS l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

RENVOYONS l’affaire à la mise en état électronique du 2 février 2027 avec injonction de conclure sur le fond à la société Horeca 30 et éventuellement à M. [D] [Q], Mme [P] [B] et la SCI Alchimiste suite à la communication de pièces.

LA GREFFIERE LA JUGE DE LA MISE EN ETAT

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.