TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE MARSEILLE Jugement du 14 octobre 2026

N° RG : 2025F00924

La société CL CATALANS S.A.S. [Adresse 1] Registre du commerce et des sociétés de Marseille n° 853 768 851 (Maître Anne CARREL, Avocat au barreau de Marseille)

[…]

La société W.H 15 S.A.R.L. [Adresse 2] Registre du commerce et des sociétés de Bobigny n° 535 207 138 (Avocat postulant : Maître Alain GUIDI, Avocat au barreau de Marseille Avocat plaidant : Maître Judith BOURQUELOT, Avocat au barreau de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Décision contradictoire et en premier ressort.

Débats, clôture des débats et mise en délibéré lors de l’audience publique du 3 juin 2026 où siégeaient M. GEFFROY, Président, M. VIAL, M. BARRABE, M. BERNA, M. GARNERO, Juges, assistés de Mme Anaïs DIRANT Greffier Audiencier.

Prononcée par mise à disposition au greffe le 14 octobre 2026 par M. GEFFROY, Président, assisté de Mme Anaïs DIRANT Greffier Audiencier.

LES FAITS :

La société CL CATALANS SAS est propriétaire d’un fonds de commerce de bar-brasserierestauration exploité sous l’enseigne « CACIO E PEPE », situé [Adresse 3].

Par acte sous seing privé du 13 novembre 2024, la société CL CATALANS SAS a promis de céder ce fonds de commerce à la société W.H 15 SARL, moyennant un prix de 435 000 euros. La date prévue pour la signature de l’acte de cession définitif était fixée au 1er mars 2025.

Les parties ont entendu conclure une convention synallagmatique à obligations alternatives, chacune s’obligeant soit à vendre ou à acheter le fonds, soit à verser à l’autre une somme forfaitaire et irréductible de 43 500 euros au cas où elle renoncerait à réaliser l’opération.

La réalisation de la promesse était subordonnée à plusieurs conditions suspensives, dont la rédaction d’un nouveau bail commercial portant autorisation générale de mise en locationgérance du fonds, et l’obtention par le bénéficiaire d’un ou plusieurs prêts bancaires d’un montant total d’au moins 400 000 euros, au taux maximal de 5 % et pour une durée minimale de sept ans, la réalisation de cette dernière condition devant être notifiée au plus tard le 15 janvier 2025.

Par courriel officiel du 14 janvier 2025, le conseil de la société W.H 15 SARL a informé le conseil de la société CL CATALANS SAS de ce que son client n’avait pas obtenu l’accord de crédit et a sollicité une prorogation de la date de réalisation de la condition suspensive au 1er mars 2025 ainsi que de la date de cession au 1er avril 2025. Par courriel officiel du 21 janvier 2025, il a transmis un refus de prêt et réitéré cette demande. Ces deux courriels sont demeurés sans réponse.

Par lettre officielle du 27 janvier 2025, le conseil de la société CL CATALANS SAS a réclamé à la société W.H 15 SARL le paiement d’une somme totale de 48 300 euros, composée du dédit de 43 500 euros prévu au titre III de la promesse, d’une somme de 2 400 euros au titre des honoraires de rédaction de la promesse et d’une somme de 2 400 euros au titre des honoraires de rédaction d’un nouveau bail commercial.

Par courriel officiel du 11 février 2025, le conseil de la société W.H 15 SARL a rejeté ces demandes, en faisant valoir que son client avait fait tout son possible pour obtenir les crédits bancaires, et que les honoraires de rédaction du bail avaient été réclamés sans tenir compte de la condition suspensive.

Une mise en demeure a été adressée à la société W.H 15 SARL le 14 mai 2025, reprenant ces réclamations.

Aucun accord n’étant intervenu entre les parties, la société CL CATALANS SAS a fait assigner la société W.H 15 SARL devant le Tribunal des activités économiques de Marseille aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement de ces sommes.

LA PROCÉDURE :

Par citation délivrée le 8 juillet 2025, la société CL CATALANS a cité devant le tribunal des activités économiques de Marseille, la société W.H 15 pour l’entendre :

CONDAMNER la société WH 15 au paiement de :

La somme de forfaitaire et irréductible de 43.500 € au titre du titre III CONVENTIONS ALTERNATIVES indiqué en pages 15 et 16 de la promesse de cession de fonds de commerce régularisée le 23 Novembre 2024 ;

La somme de 2 400 € au titre de frais de rédaction de la promesse de cession de fonds de commerce ;

La somme de 2 400 € au titre de la rédaction d’un nouveau bail commercial ;

CONDAMNER

la société WH 15 au paiement d’une somme de 3 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER

la société WH 15 aux entiers dépens de l’instance au titre des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

Par conclusions écrites et oralement développées à la barre, la société CL CATALANS demande au tribunal :

CONDAMNER la société WH15 au paiement de :

La somme de forfaitaire et irréductible de 43 500 € au titre du titre III CONVENTIONS ALTERNATIVES indiqué en pages 15 et 16 de la promesse de cession de fonds de commerce régularisée le 23 Novembre 2024 ;

La somme de 2 400 € au titre de frais de rédaction de la promesse de cession de fonds de commerce ;

La somme de 2 400 € au titre de la rédaction d’un nouveau bail commercial ;

CONDAMNER

la société WII 15 au paiement d’une somme de 3.000 E au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER

la société WH 15 aux entiers dépens de l’instance au titre des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

Par conclusions écrites et oralement développées à la barre, la société W.H 15 demande au tribunal :

DÉBOUTER la société CL CATALANS SAS de sa demande indemnitaire tendant au paiement par la société W.H 15 SARL de la somme « forfaitaire et irréductible » de 43 500 € ; DÉCLARER la société CL CATALANS SAS irrecevable en ses demandes de paiement de la somme de 2 400 € au titre des «

frais de rédaction de la promesse de cession de fonds de commerce

» et de 2 400 € au titre de la «

rédaction d’un nouveau bail commercial

» pour défaut de qualité à agir, et L’EN DÉBOUTER ;

Subsidiairement,

DÉBOUTER

la société CL CATALANS SAS de sa demande en paiement de la somme de 2 400 € au titre des honoraires de rédaction d’un nouveau bail commercial ;

DÉBOUTER

la société CL CATALANS SAS de sa demande au titre de l’article 700 du CPC ;

CONDAMNER

la société CL CATLANS SAS à payer à la société W.H 15 SARL la somme de 6 500 € au titre de l’article 700 du CPC

CONDAMNER la société CL CATLANS SAS aux entiers dépens ;

DIRE qu’il convient de déroger à l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

LES MOYENS DES PARTIES :

Pour la société CL CATALANS :

La société CL CATALANS SAS soutient sur l’inexécution des termes de la promesse de vente par le bénéficiaire que la société W.H.15 SARL n’a pas respecter ses obligations et notamment celle de justifier du dépôt des demandes de prêts dans les quinze jours de la signature. Elle soutient également que la société W.H.15 SARL n’a pas réglé la somme de 2 400 TTC au profit du cabinet Anne Carrel pour la rédaction d’un nouveau bail et la somme de 2 400 TTC au profil de maître [U] [G] pour frais de débours et vacations liés à cette

Par ailleurs la société CL CATALANS SAS soutient que la société W.H.15 SARL n’a pas exécuté le contrat de bonne foi en ne mettant pas la somme de 100 000 € d’apport personnel sur un compte bloqué ou autres diligences destinées à cantonner ladite somme à destination de l’acquisition prévue.

Elle soutient enfin que la société W.H 15 SARL a renoncé à réaliser l’achat, ainsi que le révéleraient les explications données par son conseil sur la difficulté d’une installation à [Localité 1], et qu’elle est en conséquence redevable du dédit de 43 500 euros.

Pour la société W.H :

La société W.H 15 SARL soutient que la condition suspensive de financement n’a pas été réalisée, qu’elle a déposé deux demandes de prêt auprès de deux établissements bancaires qui les ont l’une et l’autre rejetées, et que le contrat ne lui imposait de solliciter qu’un seul établissement. Elle expose que la promesse n’impose pas la notification des refus de prêt ni de leurs motifs, mais seulement celle de l’obtention du prêt.

Elle soutient qu’en application de l’article 1304-3 du Code civil, il appartient au promettant de rapporter la preuve que le bénéficiaire, qui démontre avoir présenté au moins une demande de prêt conforme aux caractéristiques stipulées, a empêché l’accomplissement de la condition, et que cette preuve n’est pas rapportée.

Elle soutient que la condition suspensive étant réputée non réalisée, les conventions sont nulles et non avenues, sans indemnité de part ni d’autre, ainsi que l’acte le stipule expressément.

Subsidiairement, elle soutient que la clause litigieuse est une clause pénale soumise au pouvoir modérateur du juge et que la société CL CATALANS SAS ne justifie d’aucun préjudice, ayant cédé son fonds à la SAS SERMAX le 2 juillet 2025 au prix de 450 000 euros, supérieur de 15 000 euros au prix convenu.

Elle soutient enfin que la société CL CATALANS SAS est irrecevable, faute de qualité à agir, à réclamer le paiement d’honoraires dont le créancier est un tiers, et qu’elle ne justifie d’aucun paiement subrogatoire. Elle ajoute que les honoraires de rédaction du nouveau bail ne sont pas prévus par la promesse, que le promettant s’est engagé à les prendre en charge le 22 novembre 2024, et que la note d’honoraires correspondante est antérieure à la signature de la promesse.

Conformément aux dispositions des articles 450 et 726 du code de procédure civile, après avoir indiqué la date de la décision, laquelle est mentionnée sur le répertoire général des affaires, le tribunal a mis l’affaire en délibéré.

SUR QUOI :

I. Sur la demande en paiement de la somme de 43 500 euros

A. Sur la nature de la somme stipulée

La promesse du 13 novembre 2024 oblige chacune des parties, sous le titre III initiulé « CONVENTIONS ALTERNATIVES », soit à vendre ou à acquérir le fonds de commerce, soit à verser à l’autre une somme forfaitaire et irréductible de 43 500 euros au cas où elle renoncerait à réaliser l’opération. Le chapitre intitulé « DES OBLIGATIONS ALTERNATIVES » ajoute qu’aucune des parties n’est tenue de vendre ni d’acheter, celle qui refusera devenant du fait même débitrice de cette somme.

Se référant expressément aux articles 1307 et 1307-1 du Code civil, ces stipulations font de la somme de 43 500 euros la contrepartie d’une faculté de se délier, et non la sanction d’une inexécution. Elle ne constitue donc pas une clause pénale au sens de l’article 1231-5 du Code civil, et le moyen subsidiaire de la société W.H 15 SARL tendant à sa modération est inopérant.

Cette somme n’est toutefois due que si les conventions alternatives ont conservé leur effet, ce qui suppose l’accomplissement des conditions suspensives auxquelles la promesse était subordonnée.

B. Sur la défaillance de la condition suspensive de financement

La septième condition suspensive subordonnait la vente à l’obtention par le bénéficiaire d’un ou plusieurs prêts bancaires d’un montant total d’au moins 400 000 euros, au taux maximal de 5 % et pour une durée minimale de sept ans, sa réalisation devant être notifiée au plus tard le 15 janvier 2025. À défaut, l’acte stipule que la condition sera réputée non réalisée et les présentes considérées comme nulles et non avenues, sans indemnité de part ni d’autre.

Aucune notification d’obtention de prêt n’est intervenue. Le courriel officiel du 14 janvier 2025 établit au contraire que le financement n’était pas obtenu à cette date. La condition a donc défailli et, en application de l’article 1304-6, alinéa 3, du Code civil, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé.

C. Sur l’empêchement allégué

Aux termes de l’article 1304-3, alinéa 1er, du Code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. Dès lors que le bénéficiaire justifie d’au moins une demande de prêt conforme aux caractéristiques stipulées, il revient au promettant de rapporter la preuve de cet empêchement.

La société W.H 15 produit une attestation bancaire établissant le dépôt d’une demande de financement le 28 novembre 2024, soit dans le délai de quinze jours suivant la signature, son rejet le 20 décembre 2024 à l’issue d’une étude approfondie. La société W.H 15 produit également une lettre indiquant le rejet par un second établissement, en date du 16 janvier 2025, indiquant une demande de 400 000 euros portant sur l’acquisition du même fonds. La promesse, qui vise « la ou les demandes de prêts », n’imposait pas de solliciter plusieurs banques.

Il appartient dès lors à la société CL CATALANS d’établir l’empêchement.

Aucun de ses moyens n’y parvient.

Le premier, tiré du défaut de dépôt des demandes dans les quinze jours, est démenti par l’attestation du 28 novembre 2024.

Le deuxième, tiré du défaut de communication des dossiers présentés aux banques, ne prospère pas davantage. La promesse n’imposait de notifier que l’obtention du prêt, non les refus ni leurs motifs. Deux établissements ont instruit le dossier et l’ont rejeté, et aucune pièce n’établit que ces refus tiendraient à une demande présentée à d’autres conditions que celles stipulées. Exiger de la société W.H 15 qu’elle démontre n’avoir pas fait échec à la condition reviendrait à inverser la charge de la preuve.

Le troisième, tiré de l’absence de blocage ou de cantonnement de l’apport personnel de 100 000 euros, ajoute au contrat une obligation qu’il ne comporte pas, l’acte se bornant à une déclaration du bénéficiaire selon laquelle il dispose de cette somme. Le relevé produit fait d’ailleurs apparaître un solde créditeur de 109 109,38 euros au 30 novembre 2024.

Le quatrième, tiré d’une renonciation à l’achat que révéleraient les explications du conseil du bénéficiaire sur la difficulté d’une installation à [Localité 1], est contredit par les pièces. Le courriel officiel du 14 janvier 2025 sollicite la prorogation de la condition suspensive au 1er mars 2025 et de la cession au 1er avril 2025, celui du 21 janvier 2025 réitère cette demande, et celui du 11 février 2025 indique que le bénéficiaire poursuit ses démarches. Une telle attitude exclut la volonté de renoncer. La société CL CATALANS n’a au demeurant répondu à aucune de ces demandes.

L’empêchement n’étant pas établi, la condition suspensive de financement a défailli et la promesse du 13 novembre 2024 est caduque, sans indemnité de part ni d’autre ainsi que les parties en sont expressément convenues.

Il y a lieu par conséquent de débouter la société CL CATALANS de sa demande en paiement de la somme de 43 500 euros.

II. Sur les demandes en paiement des sommes de 2 400 euros

A. Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir

Aux termes de l’article 122 du Code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut du droit d’agir, tel le défaut de qualité.

La société W.H 15 SARL soutient que la société CL CATALANS SAS est dépourvue de qualité pour réclamer le paiement d’honoraires dont le créancier est un tiers.

La qualité dont se prévaut la société CL CATALANS SAS ne procède ni de la promesse ni d’un titre propre, mais de la seule subrogation légale prévue à l’article 1346 du Code civil, aux termes duquel la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette.

La subrogation légale suppose ainsi, au premier chef, un paiement effectif par celui qui s’en prévaut. À défaut d’un tel paiement, le solvens allégué n’est investi d’aucun droit du créancier et demeure dépourvu de qualité pour en réclamer le bénéfice.

Il convient en conséquence de rechercher, pour chacune des deux demandes, si la société CL CATALANS SAS justifie du paiement dont elle se prévaut.

B. Sur la somme de 2 400 euros au titre des frais de rédaction de la promesse

La promesse stipule que, pour la présente promesse, les honoraires sont fixés à la somme de 4 000 euros hors taxes et que, en règlement de ces honoraires toutes taxes comprises ainsi que des débours et vacations liés à cette promesse, le bénéficiaire versera par virement la somme de 2 400 euros TTC au profit du cabinet [J] [W] et la somme de 2 400 euros TTC à Maître [U] [G].

Il en résulte que le créancier de cette obligation est le cabinet [J] [W], et non la société CL CATALANS SAS, qui n’est fondée à en réclamer le paiement qu’en qualité de subrogée.

Aux termes de l’article 1346 du Code civil, la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette.

La subrogation légale suppose ainsi, au premier chef, un paiement effectif. Or la société CL CATALANS SAS ne produit aucun justificatif d’un tel paiement, ni facture acquittée, ni ordre de virement, ni relevé bancaire. La seule mention d’un règlement figure dans une lettre officielle de son propre conseil du 27 janvier 2025, qui ne saurait valoir preuve du paiement qu’elle invoque.

Faute d’établir le paiement dont elle se prévaut, la société CL CATALANS SAS ne justifie pas de la subrogation qu’elle invoque. Elle sera déboutée de cette demande.

C. Sur la somme de 2 400 euros au titre de la rédaction d’un nouveau bail commercial

Aucune stipulation de la promesse ne met à la charge du bénéficiaire les honoraires de rédaction d’un nouveau bail commercial, la clause d’honoraires étant limitée aux deux sommes de 2 400 euros TTC ci-dessus rappelées.

La note d’honoraires n° 6206.24 versée aux débats, d’un montant de 2 400 euros TTC et portant sur la rédaction d’un projet de bail commercial et sa soumission au propriétaire, est adressée à la société W.H 15 et non à la société CL CATALANS SAS. Cette dernière n’en est donc pas la débitrice et ne justifie, là encore, d’aucun paiement susceptible de fonder une subrogation.

Cette note d’honoraires est datée du 29 octobre 2024, soit antérieurement à la signature de la promesse du 13 novembre 2024, et ne constitue qu’une provision.

Enfin, la société CL CATALANS SAS soutient avoir obtenu la régularisation d’un nouveau bail commercial au seul profit de la société W.H 15. Aucune pièce régulièrement communiquée n’en justifie. Un projet de bail établi entre la SCI MARCORY et la société W.H 15 SARL figure certes au dossier déposé par la demanderesse, mais il ne figure sur aucun bordereau de communication de pièces et ne porte aucun numéro, de sorte que le Tribunal n’est pas en mesure de s’assurer qu’il a été communiqué à la partie adverse.

À supposer même ce document retenu, il n’est ni daté ni signé et ne constitue qu’un projet, ce que confirment les termes de la note d’honoraires, qui porte sur la rédaction d’un projet de bail commercial et sur sa soumission au propriétaire et ne constitue qu’une provision. La société CL CATALANS SAS écrivait au demeurant, dans sa lettre officielle du 27 janvier 2025, que ce bail devait être régularisé concomitamment à la signature de l’acte définitif de cession, laquelle n’est jamais intervenue.

Il résulte de ce qui précède que la société CL CATALANS SAS réclame le remboursement d’honoraires facturés à un tiers, pour un projet d’acte auquel elle n’est pas partie, sans justifier les avoir acquittés.

Il y a lieu par conséquent de le débouter de ce chef de demande.

En l’état de ce qui précède, il y a lieu de débouter la société CL CATALANS de toutes ses demandes, fins et conclusions avec dépens ;

En application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il échet d’allouer à la société W.H 15 la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles occasionnés par la présente procédure ;

Conformément aux dispositions des articles 514 et 515 du code de procédure civile, le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Il échet de rejeter tout surplus des demandes comme non fondé, ni justifié ;

PAR CES MOTIFS :

LE TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE MARSEILLE Après en avoir délibéré conformément à la loi, Advenant l’audience de ce jour,

Déboute la société CL CATALANS de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

Déclare la société CL CATALANS irrecevable, pour défaut de qualité à agir, en sa demande en paiement de la somme de 2 400 euros au titre des frais de rédaction de la promesse de cession de fonds de commerce ;

Déclare la société CL CATALANS irrecevable, pour défaut de qualité à agir, en sa demande en paiement de la somme de 2 400 euros au titre de la rédaction d’un nouveau bail commercial ;

Condamne la société CL CATALANS à payer à la société W.H 15 la somme de 1 500 € (mille cinq cents euros) au titre des frais irrépétibles occasionnés par la présente procédure ;

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile,

Laisse à la charge de la société CL CATALANS les dépens toutes taxes comprises de la présente instance tels qu’énoncés par l’article 695 du Code de Procédure Civile, étant précisé que les droits, taxes et émoluments perçus par le secrétariat-greffe de la présente juridiction seront liquidés à la somme de 67,09 € (soixante-sept euros et neuf centimes TTC) ;

Conformément aux dispositions des articles 514 et 515 du code de procédure civile, dit que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Rejette pour le surplus toutes autres demandes, fins et conclusions contraires aux dispositions du présent jugement ;

Ainsi jugé et prononcé par le TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE MARSEILLE, par mise à disposition au greffe le 14 octobre 2026

LE GREFFIER AUDIENCIER

LE PRESIDENT

La minute de la décision est signée électroniquement par le juge et le greffier.