COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50F

Chambre civile 1-3

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 15 OCTOBRE 2026

N° RG 23/04828 – N° Portalis DBV3-V-B7H-V7VM

AFFAIRE :

[I] [X]

C/

[B] [L]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 13 Février 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1]

N° Chambre : 2

N° Section :

N° RG : 21/02592

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

Me Laetitia GERNEZ de la SELARL ALTETIA AVOCATS, avocat au barreau de VAL D’OISE –

Me Sébastien BALZARINI-NOACHOVITCH de la SELARL NOACHOVITCH & ASSOCIE, avocat au barreau de VAL D’OISE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUINZE OCTOBRE DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [I] [X]

né le 22 Mai 1980 à [Localité 2] (ALGERIE)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : Me Laetitia GERNEZ de la SELARL ALTETIA AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 18B

Représentant : Me Bruno MOTILA, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1813

APPELANT

****************

Madame [B] [L]

née le 03 Avril 1977 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentant : Me Sébastien BALZARINI-NOACHOVITCH de la SELARL NOACHOVITCH & ASSOCIE, Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 63

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 15 septembre 2026 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Caroline DERYCKERE, Conseillère faisant fonction de Présidente

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président

Madame Sophie MICALLEF, Conseillère

Greffière, lors des débats : Mme FOULON

FAITS ET PROCEDURE

Selon acte notarié daté du 27 août 2020, Mme [L] a acquis de M. [X] un bien immobilier composé de deux lots n° 113 (appartement ) et 117 (cave), dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, sis [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 6] (95). A la promesse de vente étaient notamment annexés les procès-verbaux des assemblées générales des 15 avril 2019, 3 mai 2018 et 19 avril 2017.

Lors d’une assemblée générale tenue le 3 septembre 2020, ont été adoptées :

– une résolution n° 13 décidant de substituer l’entreprise Concept TP à l’entreprise TGP (qui avait été choisie lors de l’assemblée générale du 15 avril 2019) pour des travaux de réfection des réseaux enterrés, à hauteur de 11 821,90 euros ;

– une résolution n° 14 décidant de substituer l’entreprise techno Pro à l’entreprise Marques-Garcia (qui avait été choisie lors d’une autre assemblée générale datée du 25 juillet 2019) pour la réfection de la couverture, à hauteur de 10 870,20 euros.

Ayant reçu des appels de fonds de la copropriété les 19 octobre et 20 novembre 2020 pour financer des travaux, Mme [L] a argué de ce qu’elle n’avait pas eu connaissance de ces derniers, notamment ceux votés lors de l’assemblée générale du 25 juillet 2019, et a en conséquence réclamé à M. [X] le paiement de la somme de 10 584,19 euros.

C’est dans ces conditions que par acte en date du 10 mai 2021, Mme [L] a assigné M. [X] devant le tribunal judiciaire de Pontoise en paiement.

Par jugement contradictoire en date du 13 février 2023, le tribunal a :

– condamné M. [X] à payer Mme [L] la somme de 4 888,21 euros à titre de dommages-intérêts;

– condamné M. [X] à payer à Mme [L] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

– débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

– rappelé que le jugement bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu, pour l’essentiel, que M. [X] avait manqué à son obligation d’information, et que lors de la signature de la promesse de vente le procès-verbal d’assemblée générale du 25 juillet 2019 n’avait pas été produit, alors qu’au cours de ladite assemblée générale des travaux importants avaient été décidés, de sorte que même si M. [X] avait effectué des paiements, des appels de fonds avaient été adressés à la demanderesse au titre de travaux dont elle n’avait pas été informée, à concurrence de 4 888,21 euros.

Par déclaration en date du 13 juillet 2023, M. [X] a relevé appel de ce jugement.

En ses conclusions notifiées le 16 juin 2026, il expose :

– que l’assignation est nulle faute par Mme [L] d’y avoir indiqué le fondement juridique de la demande ;

– que sur le fond, l’acte de vente en date du 27 août 2020 contenait une clause relative à la répartition des charges et travaux ;

– qu’il s’est acquitté de l’intégralité des travaux qui ont été décidés lors de l’assemblée générale du 25 juillet 2019 (ravalement, réfection des éléments de couverture, reprise en sous oeuvre du plancher haut, réfection de la corniche) soit 8 820,65 euros ;

– que l’intimée aurait eu, tout au plus, à régler le montant des appels de fonds des 19 octobre et 20 novembre 2020 (2 109,36 euros) ; que s’agissant de celui du 2 février 2021(1 286,38 euros), aucun élément ne permet de retenir qu’il correspond à la résolution n° 13 de l’assemblée générale du 3 septembre 2020 ;

– que les appels de travaux dont Mme [L] réclame le paiement sont postérieurs à l’acquisition des lots (19 octobre 2020, 20 novembre 2020, 2 février 2021) ;

– que si Mme [L] soutient qu’elle n’a pas été informée de la teneur de l’assemblée générale du 3 septembre 2020, elle était avertie de sa tenue, même si elle a fait le choix de ne pas s’y rendre;

– que sa demande n’est pas justifiée ; que son montant est très faible comparativement au montant du prêt qu’elle a dû contracter ;

– que l’intéressée ne justifie nullement d’un préjudice moral.

M. [X] demande en conséquence à la Cour de :

– infirmer le jugement ;

– annuler l’assignation ;

– condamner Mme [L] au paiement des sommes de 4 888,21 euros en principal et 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile à elle allouées en première instance ;

– condamner Mme [L] au paiement de la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral, pour action en justice abusive ;

– la condamner à une amende civile de 5 000 euros ;

– débouter Mme [L] de ses prétentions ;

– la condamner au paiement de la somme de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

– la condamner aux entiers dépens ;

– ordonner l’exécution provisoire de la décision.

Dans ses conclusions notifiées le 10 janvier 2024, Mme [L] réplique :

– que l’exception de procédure soulevée par M. [X] est irrecevable faute d’avoir été présentée au stade de la première instance, devant le juge de la mise en état ;

– qu’elle fonde sa demande sur l’article 1112-1 du code civil ;

– que le procès-verbal d’assemblée générale du 25 juillet 2019 n’apparait ni dans la promesse de vente, ni dans l’acte définitif ;

– que lors de cette assemblée générale, des travaux avaient été votés, et la somme de 3 500 euros avait déjà été appelée ce qui confirme que l’appelant avait connaissance des travaux en cause ; que l’intéressé lui a donc dissimulé des informations déterminantes ; qu’il n’a pas payé les causes de ces travaux ;

– que cela l’a contrainte à souscrire un prêt d’un montant plus important ;

– qu’elle peut invoquer un préjudice moral ;

– que de son côté, M. [X] n’a pas subi de préjudice moral ni n’établit le caractère abusif de la procédure ; que c’est au contraire lui qui s’est rendu coupable d’un abus du droit d’agir en justice.

Mme [L] demande en conséquence à la cour de :

– confirmer le jugement ;

– débouter M. [X] de ses demandes ;

– le condamner au paiement de la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts pour abus de procédure ;

– le condamner au paiement de celle de 1 500 euros pour préjudice moral ;

– le condamner au paiement de la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

– le condamner aux entiers dépens en application de l’article 699 du même code.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 juillet 2026.

MOTIFS

En application de l’article 74 alinéa 1er du code de procédure civile, les exceptions doivent, à peine d’irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir. Il en est ainsi alors même que les règles invoquées au soutien de l’exception seraient d’ordre public.

Il suffit de constater que l’exception de nullité soulevée par M. [X] devant la cour ne l’a jamais été au stade de la première instance, au cours de laquelle il avait conclu sur le fond, pour en déduire que ladite exception est irrecevable.

En application de l’article 1112-1 du code civil :

Celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

L’acte de vente notarié daté du 27 août 2020 contenait une clause en p. 17 et 18 selon laquelle :

– le paiement de la provision exigible du budget prévisionel incombait au vendeur, lequel devait les payer au syndicat des copropriétaires ; l’acquéreur devait les rembourser au vendeur au prorata temporis ; il ne serait procédé à aucune régularisation entre le vendeur et l’acquéreur lors de l’apurement des comptes du syndic par l’assemblée générale statuant sur l’exercice ;

– le paiement des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombait à celui, vendeur ou acquéreur, qui était copropriétaire au moment de l’exigibilité, selon les modalités adoptées par l’assemblée générale des copropriétaires ;

– le trop ou moins perçu sur provisions était porté au crédit ou au débit de celui qui était copropriétaire lors de l’approbation des comptes ;

– les comptes et remboursements ci-dessus avaient lieu à titre forfaitaire et définitif ;

– la part incombant à l’acquéreur s’élevant à 125 365 euros avait été remboursée ce jour au vendeur par la comptabilité du notaire ;

– concernant les comptes sur provisions et travaux, les comptes et remboursements étaient faits à titre forfaitaire et définitif et il ne serait procédé à aucune régularisation entre le vendeur et l’acquéreur lors de l’apurement des comptes, sauf pour les travaux votés et non révélés par l’état daté, qui resteraient à la charge du vendeur.

Concernant l’assemblée générale du 25 juillet 2019, elle ne figurait pas en annexe de l’acte et M. [X] ne démontre pas en avoir communiqué la teneur à Mme [L], notamment à l’époque de la signature de la promesse de vente. Ladite assemblée générale a décidé de la mise en oeuvre d’un certain nombre de travaux et dépenses, à savoir :

– ravalement du bâtiment arrière (19 745,88 euros) avec souscription d’une assurance dommages-ouvrage (2 500 euros) ;

– réfection des éléments de couverture défaillants du bâtiment arrière (10 870,20 euros) avec souscription d’une assurance dommages-ouvrage (2 500 euros) ;

– reprise en sous-oeuvre du plancher haut des caves (16 930 euros) avec souscription d’une assurance dommages-ouvrage (2 500 euros) ;

– réfection de la corniche haute (3 944,82 euros) avec souscription d’une assurance dommages-ouvrage (2 500 euros) ;

– souscription d’un contrat de maîtrise d’oeuvre (6 600 euros + 3 000 euros).

Les appels de fonds afférents à ces travaux devaient être envoyés le 15 septembre 2019, en une seule fois et en totalité. Ces sommes devaient donc être réglées à la copropriété par M. [X]. L’intéressé soutient, dans ses écritures, s’être acquitté de sa quote part (représentant 136 millièmes) soit 8 820,65 euros qui a fait l’objet d’un appel de fonds travaux à lui envoyé par le syndic. Mme [L] le conteste, faisant observer que la situation de compte montre qu’au 30 novembre 2020 (soit postérieurement à la vente) la somme de 1 492,47 euros avait été transférée au débit du compte « charges » de l’acquéreur. Mais ce quantum ne correspond nullement à celui de l’appel de fonds (8 820,65 euros). En outre, cette dernière somme est devenue exigible bien avant la vente, si bien que le syndicat des copropriétaires pouvait faire opposition au prix de vente pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire, comme il est prévu à l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965, ce qui s’est du reste produit, le décompte prévisionnel vendeur contenant une mention « opposition syndic, à déduire 10 842,57 euros ».

Par ailleurs, ni Mme [L] ni le tribunal n’ont explicité comment a été évalué à 4 888,21 euros le montant des sommes que Mme [L] aurait eu à régler à la copropriété. Il faut considérer que devant la cour, celle-ci ne réclame que ladite somme puisqu’elle sollicite la confirmation du jugement sur ce point.

En additionnant les trois dettes que Mme [L] soutient avoir réglées,soit 619,89 euros, 2 984,94 euros et 1 286,38 euros, l’on parvient à un total de 4 891,21 euros qui est proche de la somme qui a été allouée à la demanderesse par le tribunal. Ces trois sommes lui ont été réclamées respectivement dans :

– un appel de fonds daté du 3 novembre 2020, intitulé « ravalement arrière » d’un montant de 616,89 euros ; cette somme est très inférieure à 136 millièmes de celle, totale, représentant les travaux en cause (19 745,88 euros + 2 500 euros) ; elle ne peut donc correspondre à l’appel de fonds dû par Mme [L], étant rappelé que ces travaux devaient être réglés en une seule fois par M. [X]; en outre il est mentionné « appel de fonds n°1 » alors qu’il résulte de ce qui précède que la somme en cause était payable en une seule fois dès le 15 septembre 2019 ;

– un appel de fonds daté du 20 novembre 2020, intitulé « provision plus value subst. Sta [Adresse 5], provision travaux corniche angle », d’un montant de 2 984,94 euros ; s’il est exact que c’est la société Altera qui était chargée de la réfection de la corniche haute, cette somme est très supérieure à 136 millièmes du coût des travaux en cause (3 944,82 euros + 2 500 euros) ;

– un appel de fonds daté du 17 février 2021, intitulé  » Sta parisienne, complément stru, honoraires maîtrise d’oeuvre, TVA sur honoraires », d’un montant de 1 286,38 euros qui ne correspond pas à 136 millièmes ; en outre il est mentionné « appel de fonds n°1 » alors qu’il résulte de ce qui précède que la somme en cause était payable en une seule fois dès le 15 septembre 2019.

Dans ces conditions, l’intimée échoue dans l’administration de la preuve de ce qu’elle aurait eu à régler, en lieu et place de M. [X], des sommes dues au titre des travaux décidés lors de l’assemblée générale du 25 juillet 2019 ; elle ne saurait invoquer une quelconque créance à ce titre.

S’agissant de l’assemblée générale du 3 septembre 2020, Mme [L] ne critique pas le jugement en ce qu’il a refusé d’accueillir sa demande en paiement de la somme de 4 042,09 euros, et le tribunal a en outre relevé que M. [X] avait remis à Mme [L], dans sa boite aux lettres, une convocation à ladite assemblée générale, à laquelle il ne tenait qu’à elle de se rendre.

Il convient en conséquence d’infirmer le jugement et de débouter Mme [L] de ses demandes en principal, et par voie de conséquence de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile. Le mal fondé des prétentions de l’intimée implique le rejet de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts pour procédure abusive.

M. [X] demande à la présente juridiction de condamner Mme [L] au paiement de la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral pour action en justice abusive. Le droit d’action ou de défense en justice ne dégénère en abus qu’en cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière, équipollente au dol, de sorte que la condamnation à des dommages-intérêts doit se fonder sur la démonstration de l’intention malicieuse et de la conscience d’un acharnement procédural voué à l’échec, sans autre but que de retarder ou de décourager la mise en ’uvre par la partie adverse du projet contesté, en l’espèce la condamnation de M. [X] au paiement des charges. Le principe du droit d’agir implique que la décision judiciaire de retenir le caractère non fondé des prétentions ne suffit pas à caractériser l’abus de l’exercice du droit. En l’espèce, Mme [L] a pu dans des conditions exemptes d’abus estimer que les sommes en cause lui étaient dues. Faute de caractère abusif de la présente action en justice, M. [X] sera débouté de sa demande de dommages -intérêts.

Pour les mêmes raisons la demande de M. [X] à fin de condamnation de Mme [L] au paiement d’une amende civile sera rejetée, étant rappelé de surcroît que l’intéressé n’a pas qualité à agir puisque l’amende serait, en tout état de cause, recouvrée par le Trésor public.

Un arrêt de cour d’appel réformant un jugement ayant condamné une personne à régler des sommes vaut titre exécutoire pour que le solvens récupère les sommes réglées à l’accipiens au titre de l’exécution provisoire dudit jugement. La demande de M. [X] à fin de condamnation de Mme [L] au remboursement des sommes de 4 881,21 euros en principal et 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, qu’il lui a réglées, est donc irrecevable.

Mme [L], qui succombe, sera condamnée au paiement de la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel.

Le présent arrêt étant rendu contradictoirement et en dernier ressort, la voie de l’appel comme celle de l’opposition est fermée aux parties si bien qu’aucune voie de recours à effet suspensif ne pouvant être engagée, la demande d’exécution provisoire est inutile.

PAR CES MOTIFS

La cour, par arrêt contradictoire, mis à disposition,

DECLARE irrecevable l’exception de nullité de l’assignation introductive d’instance soulevée par M. [I] [X] ;

INFIRME le jugement en date du 13 février 2023 en toutes ses dispositions ;

Et statuant à nouveau :

DEBOUTE Mme [B] [L] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE Mme [B] [L] aux dépens de première instance ;

Y ajoutant :

CONDAMNE Mme [B] [L] à payer à M. [I] [X] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [B] [L] aux dépens d’appel ;

DEBOUTE M. [I] [X] de ses demandes reconventionnelles ;

DIT que la demande d’exécution provisoire est inutile ;

REJETTE toute autre demande.

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Madame Caroline DERYCKERE, Conseillère faisant fonction de Présidente et par Madame FOULON, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, La Conseillère faisant fonction de Présidente,