COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

————————–

ARRÊT DU : 15 OCTOBRE 2026

N° RG 23/05585 – N° Portalis DBVJ-V-B7H-NRL3

[H] [N]

[W] [T]

c/

S.A.R.L. HOLDING ESPITALIER

Nature de la décision : AU FOND

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 02 juin 2022 par le Tribunal de proximité de SARLAT (chambre : , RG : 11-22-0016) suivant déclaration d’appel du 08 décembre 2023

APPELANTS :

[H] [N]

née le 05 Juillet 1968 à [Localité 1] – BELGIQUE

de nationalité Belge

demeurant [Adresse 1] BELGIQUE

[W] [T]

né le 06 Avril 1968 à [Localité 2]

de nationalité Belge

demeurant [Adresse 1] BELGIQUE

Représentés par Me Frédéric CUIF de la SELAS LX BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

S.A.R.L. HOLDING ESPITALIER

demeurant [Adresse 2] – [Localité 3]

Représentée par Me Carolina MORA de la SELARL H.L. CONSEILS & CONTENTIEUX, avocat au barreau de PERIGUEUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 septembre 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Marie-Laure MIQUEL

ARRÊT :

– contradictoire

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE

1. Selon devis signé le 22 novembre 2017, Monsieur [W] [T] et Madame [H] [N] ont confié à la SARL Reynal Espitalier, devenue la SARL Holding Espitalier, des travaux de réfection de la toiture d’un bien immobilier leur appartenant, situé [Localité 4] (Dordogne), [Adresse 3] », moyennant le prix de 59 433,78 euros.

Ce devis prévoyait notamment la fourniture et la pose d’un écran pare-pluie ainsi que d’un complément d’isolation en fibre de bois en sous-toiture.

M. [T] et Mme [N] ont réglé deux acomptes, les 18 décembre 2017 et 28 mars 2018, pour un montant total de 40 208,33 euros.

Une dernière facture, d’un montant de 4 976,61 euros, a été émise le 26 mai 2018, ou, selon les pièces, le 28 mai 2018.

Se plaignant du caractère inachevé des travaux, notamment de l’absence de pose de l’écran sous-toiture, ainsi que de désordres affectant la toiture, M. [T] et Mme [N] n’ont pas réglé cette facture.

En décembre 2018, une partie du plafond de la cuisine s’est effondrée en raison d’infiltrations d’eau de pluie, contraignant les maîtres de l’ouvrage à faire poser une bâche sur la toiture.

2. Par acte du 4 février 2019, la SARL Reynal Espitalier a assigné M. [T] et Mme [N] devant le tribunal d’instance, devenu tribunal de proximité, de Sarlat aux fins de paiement du solde de la facture.

3. Reconventionnellement, M. [T] et Mme [N] ont sollicité l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire.

4. Par jugement avant dire droit du 13 juin 2019, le tribunal a ordonné une expertise confiée à Mme [L] [F].

La société Areas Dommages, assureur habitation, la SA Allianz IARD, assureur décennal de la SARL Reynal Espitalier, ainsi que la SELARL Cabinet d’Architecture Vlemmings, maître d »uvre du chantier, ont été appelées ou sont intervenues à l’instance.

5. L’expert a déposé son rapport le 10 mai 2021.

Il ressort notamment de ce rapport :

-une défaillance dans le raccordement du chéneau entre la toiture refaite et le toit de la cuisine, les planches formant le support du chéneau étant pourries, ce qui affecte la solidité de l’ouvrage ;

-des infiltrations d’eau ayant entraîné la chute partielle du plafond de la cuisine ;

-l’absence d’éléments permettant de déterminer si la suppression du poste « complément d’isolation isolair pare-pluie » avait été demandée par les maîtres de l’ouvrage ou par l’architecte.

6. Par jugement réputé contradictoire du 2 juin 2022, le tribunal de proximité de Sarlat a notamment :

-mis hors de cause la SELARL Cabinet d’Architecture Vlemmings, la société Areas Dommages et la SA Allianz IARD ;

-condamné, après compensation entre les sommes respectivement dues par chacune des parties, la SARL Reynal Espitalier à payer à M. [T] et Mme [N] la somme de 9 308,79 euros à titre de dommages et intérêts, outre intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ;

-condamné la SARL Reynal Espitalier à payer à M. [T] et Mme [N] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

-condamné la SARL Reynal Espitalier à payer à la société Areas Dommages la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

-condamné la SARL Reynal Espitalier aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise ;

-dit la décision exécutoire même en cas d’appel.

7. M. [T] et Mme [N] ont relevé appel de ce jugement par déclaration du 8 décembre 2023, l’appel étant limité au chef de la décision relatif à la condamnation indemnitaire prononcée après compensation.

8. Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 18 novembre 2024, M. [T] et Mme [N] demandent à la cour de réformer le jugement en ce qu’il a limité leur indemnisation à la somme de 9 308,79 euros après compensation et, statuant à nouveau, de condamner la SARL Holding Espitalier à leur payer la somme totale de 207 563,40 euros, décomposée comme suit :

-7 635,40 euros au titre de la réparation des désordres en toiture et de leurs conséquences;

-45 000 euros au titre des travaux nécessaires à la pose d’un écran sous-toiture prévu au contrat ;

-128 928 euros au titre de la perte de chance de percevoir des loyers sur la période 2018-2021 ;

-16 000 euros au titre du préjudice de jouissance ;

-10 000 euros au titre du préjudice moral ;

-ainsi que la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils font valoir, en substance, que la société intimée a manqué à ses obligations contractuelles en ne posant pas l’écran sous-toiture pourtant expressément prévu au devis et jamais abandonné par eux, qu’elle a ainsi unilatéralement modifié le contrat et que les désordres constatés par l’expert engagent sa responsabilité contractuelle, subsidiairement décennale.

Ils soutiennent que la perte de revenus locatifs qu’ils ont subie, largement documentée par les réservations annulées, constitue une perte de chance réelle et sérieuse devant être indemnisée à hauteur de 80 % de la perte alléguée.

Ils font enfin valoir un préjudice de jouissance lié à l’impossibilité d’occuper eux-mêmes le bien ainsi qu’un préjudice moral résultant du stress et des sacrifices consentis.

9. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 16 mai 2024, la SARL Holding Espitalier demande à la cour, sur le fondement des articles 1103, 1194 et 1353 du code civil, de déclarer M. [T] et Mme [N] mal fondés en leur appel, de confirmer le jugement en toutes ses dispositions et de les condamner solidairement à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle soutient que la suppression du poste « complément d’isolation » a été demandée en cours de chantier par l’intermédiaire de l’architecte, ce dont attesteraient ses échanges de courriels avec la SELARL Cabinet d’Architecture Vlemmings, et que cette prestation n’a en conséquence pas été facturée.

Elle conteste tout préjudice de jouissance ou perte locative, qu’elle qualifie d’hypothétiques et dépourvus de justificatifs suffisants, les calculs produits reposant selon elle sur des hypothèses de location irréalistes, notamment pendant les périodes de confinement sanitaire.

10. L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 août 2026.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties, ci-dessus visées, pour l’exposé plus ample de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS

Sur l’étendue de la saisine de la cour

11. En application des articles 561 et suivants du code de procédure civile, la cour ne peut statuer que dans la limite des chefs du jugement expressément critiqués par la déclaration d’appel.

En l’espèce, la déclaration d’appel étant limitée au chef du jugement ayant, après compensation, fixé à 9 308,79 euros l’indemnisation due à M. [T] et Mme [N], les dispositions relatives à la condamnation de ces derniers au paiement de la facture du 28 mai 2018, à la mise hors de cause des tiers appelés en la cause ainsi qu’aux dépens et frais irrépétibles dus à ces tiers ne sont pas remises en cause.

12. Ces dispositions sont donc irrévocables.

Sur le régime de responsabilité applicable

13. Les appelants invoquent, à titre principal, la responsabilité contractuelle de droit commun de l’entreprise et, subsidiairement, sa responsabilité décennale.

14. Il convient de rappeler que la garantie décennale des constructeurs prévue par les articles 1792 et suivants du code civil suppose que les conditions d’application de ce régime, et notamment l’existence d’une réception de l’ouvrage, soient réunies.

15. La réception est définie par l’article 1792-6 du code civil comme l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves. Elle peut être expresse ou tacite.

16. Toutefois, une réception tacite peut être caractérisée lorsque le comportement du maître de l’ouvrage manifeste de manière non équivoque sa volonté de recevoir l’ouvrage. La prise de possession et le paiement des travaux peuvent constituer des indices particulièrement significatifs, sans toutefois rendre toute contestation ultérieure impossible.

17. En revanche, lorsque le maître de l’ouvrage a constamment contesté la qualité des travaux exécutés et sollicité une expertise judiciaire afin de faire constater les manquements de l’entreprise, cette attitude peut caractériser une volonté équivoque de recevoir l’ouvrage et justifier l’absence de réception tacite.

18. En l’espèce, aucun procès-verbal de réception n’est produit.

19. Surtout, les maîtres de l’ouvrage ont contesté l’exécution des travaux, refusé de régler le solde de la facture, dénoncé l’absence de certaines prestations et sollicité une expertise judiciaire destinée précisément à déterminer les manquements de l’entreprise.

Ces circonstances sont incompatibles avec l’existence d’une volonté non équivoque d’accepter les travaux en l’état.

Il n’est donc pas établi qu’une réception, expresse ou tacite, soit intervenue.

20. Le régime de la responsabilité décennale n’est en conséquence pas applicable.

21. Le litige doit être examiné sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun.

22. En vertu des articles 1103 et 1231-1 du code civil, le contrat légalement formé oblige les parties et le débiteur est condamné, lorsqu’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts à raison de l’inexécution ou de la mauvaise exécution de son obligation.

23. L’article 1231-2 du même code prévoit que les dommages et intérêts comprennent, en règle générale, la perte subie et le gain manqué, sous réserve des conditions posées par le droit de la responsabilité contractuelle.

Sur les désordres affectant la toiture

24. Il résulte du rapport d’expertise judiciaire que le raccordement du chéneau entre la toiture refaite par la SARL Reynal Espitalier et le toit de la cuisine présentait une défaillance d’étanchéité imputable aux travaux réalisés.

Les planches supportant le chéneau étaient pourries et les infiltrations résultant de cette défaillance ont provoqué la chute partielle du plafond de la cuisine.

25. Ces constatations techniques ne sont pas sérieusement remises en cause devant la cour.

26. La SARL Reynal Espitalier, devenue SARL Holding Espitalier, a ainsi manqué à son obligation contractuelle de réaliser les travaux conformément aux règles de l’art et d’assurer l’étanchéité de l’ouvrage.

27. Sa responsabilité contractuelle est donc engagée.

28. Le jugement entrepris a exactement évalué :

-à 2 278,66 euros le coût de reprise de la toiture ;

-à 550 euros celui des travaux électriques ;

-à 2 631,74 euros celui du bâchage rendu nécessaire pour faire cesser les infiltrations ;

-à 175 euros celui de la recherche de fuite ;

-à 2 000 euros celui de la surconsommation de chauffage induite par le défaut d’étanchéité.

Le préjudice matériel directement imputable aux désordres s’élève ainsi à :

7 635,40 euros.

29. Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur l’absence de pose de l’écran sous-toiture

30. Le devis signé le 22 novembre 2017 prévoyait expressément la fourniture et la pose d’un complément d’isolation en fibre de bois avec écran pare-pluie en sous-toiture.

31. Cette prestation constituait donc une obligation contractuelle de l’entreprise.

32. La SARL Holding Espitalier soutient que cette prestation aurait été abandonnée en cours de chantier à la demande de M. [T] et Mme [N], par l’intermédiaire de l’architecte maître d »uvre.

33. Il appartient toutefois à celui qui se prévaut d’une modification du contrat d’en établir l’existence.

34. L’article 1193 du code civil dispose que les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties ou pour les causes que la loi autorise.

35. En l’espèce, aucun document émanant directement des maîtres de l’ouvrage ne permet d’établir qu’ils auraient expressément accepté la suppression de cette prestation.

36. Au contraire, il résulte des pièces produites que l’architecte a démenti avoir donné une telle instruction et que M. [T] et Mme [N] ont, dès qu’ils ont eu connaissance de l’absence de réalisation de cette prestation, protesté par courriel puis par l’intermédiaire de leur conseil.

37. Aucun élément ne permet ainsi de retenir une renonciation des maîtres de l’ouvrage à la prestation contractuellement prévue.

38. La seule circonstance que le poste ait disparu d’une facturation intermédiaire ne saurait, à elle seule, établir l’existence d’un accord de modification du marché.

39. Il s’ensuit que la SARL Reynal Espitalier a unilatéralement omis d’exécuter une prestation prévue au contrat et a ainsi engagé sa responsabilité contractuelle.

40. La réparation doit replacer les maîtres de l’ouvrage dans la situation dans laquelle ils se seraient trouvés si la prestation avait été exécutée conformément au contrat.

41. Il résulte du devis produit que la réalisation désormais nécessaire implique la dépose de la couverture existante afin de permettre la pose de l’écran sous-toiture et de l’isolant.

42. Le coût de cette intervention sera fixé, au vu des éléments produits, à 45 000 euros.

43. Le jugement sera réformé de ce chef.

Sur la perte de chance de percevoir des revenus locatifs

44. M. [T] et Mme [N] sollicitent la somme de 128 928 euros au titre de la perte de revenus locatifs qu’ils estiment avoir subie entre 2018 et 2021.

45. Ils présentent toutefois cette demande sous l’angle juridique d’une perte de chance.

46. Une perte de chance constitue un préjudice réparable lorsqu’elle correspond à la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable présentant un caractère réel et sérieux.

Sa réparation doit être mesurée à la chance perdue et ne peut correspondre à l’intégralité de l’avantage que la victime aurait obtenu si l’événement favorable s’était réalisé.

47. En l’espèce, contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, les appelants produisent plusieurs éléments objectifs permettant de retenir que leur projet locatif était réel et suffisamment engagé.

48. Ils justifient notamment :

-de la création d’un site internet consacré à la location du bien ;

-de la souscription d’une assurance couvrant une activité de chambres d’hôtes ;

-de réservations effectivement enregistrées ;

-de l’annulation de plusieurs réservations en raison de l’état de la toiture ;

– d’une activité locative projetée dès avant la survenance des désordres.

48. Ces éléments ne caractérisent donc pas une simple intention future et hypothétique.

49. Ils établissent au contraire l’existence d’une activité locative effectivement engagée et d’une clientèle potentielle déjà identifiée.

La chance de percevoir des revenus locatifs doit ainsi être regardée comme réelle et sérieuse.

Sur le taux de perte de chance

50. Les éléments produits démontrent que les appelants disposaient, avant la survenance des désordres, d’une capacité effective à louer leur bien.

51. Compte tenu des réservations effectivement enregistrées, de la commercialisation du bien et de la souscription d’une assurance correspondant à cette activité, la probabilité de réalisation de l’événement favorable peut être évaluée à 80 %.

52. Ce taux correspond à la chance perdue et non à une affirmation de la certitude que l’intégralité des locations envisagées aurait été réalisée.

Sur l’assiette du préjudice

53. Les appelants évaluent leur perte locative à 128 928 euros.

Cette somme ne peut toutefois être intégralement retenue.

54. Elle repose notamment sur un taux d’occupation maximal ou quasi maximal pendant l’ensemble de la période 2018-2021, alors que l’activité de location saisonnière a été affectée par les restrictions sanitaires et les périodes de confinement.

Ces circonstances constituent des éléments extérieurs au fait générateur imputable à l’entreprise et doivent être prises en considération pour déterminer le préjudice effectivement indemnisable.

55. Il convient en conséquence de retenir, à partir des éléments produits et après exclusion des hypothèses de location excessivement optimistes, une perte de revenus locatifs de 100 000 euros.

56. L’indemnisation de la perte de chance sera donc calculée comme suit :

100 000 euros × 80 % = 80 000 euros.

57. La SARL Holding Espitalier sera ainsi condamnée à payer à M. [T] et Mme [N] la somme de 80 000 euros à ce titre.

58. Le jugement sera en conséquence réformé de ce chef.

Sur le préjudice de jouissance

59. M. [T] et Mme [N] sollicitent en outre la somme de 16 000 euros au titre de leur préjudice de jouissance.

Ils soutiennent avoir été privés de la possibilité d’occuper personnellement le bien.

60. Toutefois, la période et le fait générateur invoqués au soutien de cette demande se confondent avec ceux déjà pris en considération dans l’évaluation de la perte de chance locative.

61. L’indemnisation de 80 000 euros tient en effet compte de l’impossibilité d’exploiter normalement le bien pendant la période considérée.

62. Accorder en outre une somme au titre de la privation d’usage personnel conduirait, dans les circonstances particulières de l’espèce, à indemniser deux fois une même impossibilité d’utilisation.

63. La demande formée au titre du préjudice de jouissance sera donc rejetée.

64. Le jugement sera confirmé de ce chef, par substitution de motifs.

Sur le préjudice moral

65. M. [T] et Mme [N] sollicitent la somme de 10 000 euros en réparation d’un préjudice moral qu’ils rattachent au stress, aux inquiétudes et aux sacrifices occasionnés par les inexécutions contractuelles.

L’existence d’un préjudice moral distinct des préjudices matériels doit toutefois être suffisamment établie.

66. Or, les appelants ne produisent aucun élément objectif, notamment médical ou circonstancié, permettant de caractériser un dommage moral autonome présentant une intensité et une réalité suffisantes pour ouvrir droit à indemnisation.

67. La demande sera donc rejetée.

68. Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur le montant total de l’indemnisation

69. Les préjudices retenus par la cour s’établissent comme suit :

-Désordres affectant la toiture et conséquences: 7 635,40 €

-Dépose et pose de l’écran sous-toiture: 45 000,00 €

-Perte de chance de revenus locatifs: 80 000,00 €

-Préjudice de jouissance:0 €

-Préjudice moral:0 €

Total 132 635,40 €

70. La condamnation indemnitaire mise à la charge de la SARL Holding Espitalier sera donc fixée à 132 635,40 euros, sous réserve des éventuelles sommes déjà définitivement mises à sa charge au titre des chefs non déférés à la cour et de la compensation opérée par le jugement sur ces chefs.

71. La cour n’étant saisie que du chef indemnitaire critiqué, il n’y a pas lieu de remettre en cause les autres dispositions définitives du jugement et notamment le montant de la créance de l’intimée ou encore le principe de la compensation entre les créances réciproques.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

72. La SARL Holding Espitalier succombe pour l’essentiel dans la procédure d’appel.

Elle supportera en conséquence les dépens d’appel.

73. L’équité commande en outre de la condamner à payer à M. [T] et Mme [N], ensemble, la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

74. La SARL Holding Espitalier sera déboutée de sa propre demande formée sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Déclare l’appel recevable ;

Confirme le jugement rendu le 2 juin 2022 par le tribunal de proximité de Sarlat en ce qu’il a :

-débouté M. [W] [T] et Mme [H] [N] de leur demande au titre du préjudice de jouissance ;

-débouté M. [W] [T] et Mme [H] [N] de leur demande au titre du préjudice moral ;

Réforme, pour le surplus des dispositions dont la cour est saisie, le jugement en ce qu’il a limité à la somme de 9 308,79 euros, après compensation, l’indemnisation due par la SARL Reynal Espitalier, devenue SARL Holding Espitalier, à M. [W] [T] et Mme [H] [N] ;

Statuant à nouveau de ce chef,

Dit que la SARL Holding Espitalier a engagé sa responsabilité contractuelle à raison :

-des désordres affectant le raccordement du chéneau et ayant entraîné les infiltrations ;

-de l’absence d’exécution de la prestation contractuelle relative à l’écran pare-pluie et au complément d’isolation sous toiture ;

Condamne la SARL Holding Espitalier à payer à M. [W] [T] et Mme [H] [N], ensemble :

-7 635,40 euros au titre de la réparation des désordres affectant la toiture et de leurs conséquences ;

-45 000 euros au titre des travaux de dépose et de pose de l’écran sous-toiture prévu au contrat ;

-80 000 euros au titre de la perte de chance de percevoir des revenus locatifs sur la période 2018-2021 ;

soit la somme totale de 132 635,40 euros au titre des chefs de préjudice retenus par la cour;

Déboute M. [W] [T] et Mme [H] [N] du surplus de leurs demandes indemnitaires, notamment au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral ;

Confirme le jugement pour le surplus de ses dispositions non contraires au présent arrêt et non déférées à la cour ;

Y ajoutant,

Condamne la SARL Holding Espitalier aux dépens d’appel ;

Condamne la SARL Holding Espitalier à payer à M. [W] [T] et Mme [H] [N], ensemble, la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la SARL Holding Espitalier de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Marie-Laure MIQUEL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,

La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.