TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le :
à Me AUDINEAU

Copie certifiée conforme délivrée le :
à Me RADIGUE

■

8ème chambre
1ère section

N° RG 23/11920 –
N° Portalis 352J-W-B7H-C2U4A

N° MINUTE :

Assignation du :
19 Septembre 2023

JUGEMENT
rendu le 22 Septembre 2026
DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 2], représenté par son syndic, la société ATRIUM GESTION [Localité 1] 15, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 2]

représenté par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0502

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 5]
[Localité 3]

représentée par Maître Lucille RADIGUE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0572, avocat postulant, et par Maître Bertrand TAVERNIER, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant

Décision du 22 Septembre 2026
8ème chambre 1ère section
N° RG 23/11920 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2U4A

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente
Madame Caroline BRANLY-COUSTILLAS, Vice-Présidente
Madame Elyda MEY, Juge

assistées de Madame Maïssam KHALIL, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 20 Mai 2026 tenue en audience publique devant Madame MEY, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à dispositionau greffe
Contradictoire
en premier ressort

***

La société Le Pont est propriétaire, depuis le 30 août 2019, du lot 17, un appartement au premier étage dans l’immeuble en copropriété sis [Adresse 1] et [Adresse 6].

Par courriers du 25 octobre 2022 et du 20 décembre 2022, le syndic de l’immeuble a mis en demeure la société [Adresse 4] de cesser toute activité de location de courte durée dans son lot 17.

Sans réponse de celle-ci, l’assemblée générale du 6 avril 2023 a habilité le syndic à agir en justice à son encontre aux fins de faire cesser ladite activité.

Le syndicat des copropriétaires a fait assigner la société le Pont par acte du 19 septembre 2023 aux fins essentielles d’obtenir son interdiction d’exercer toute activité de location saisonnière de courte durée dans son appartement, lot 17 ainsi que la dépose de la boite à clé accrochée à une descente d’eau de l’immeuble du [Adresse 7].

Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives n°3 notifiées par RPVA le 7 mai 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« Vu les articles 8 et 9 de la Loi du 10 juillet 1965,
Vu les dispositions du Règlement de copropriété,
Vu l’article L 631-7 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation,
Vu l’article D 324-1 du Code du Tourisme,
Vu les articles 1341-1 et 1240 et suivants du Code Civil,

▪ DIRE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] et [Adresse 9] recevable et bien fondé en l’ensemble de ses demandes,

▪ CONDAMNER la société [Adresse 4] à cesser l’exercice de toute activité de location saisonnière de courte durée dans son appartement correspondant au lot n°17, au 1 er étage de l’immeuble [Adresse 8] à [Localité 4], dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir et sous astreinte provisoire, passé ce délai, de 5.000 € par infraction constatée

▪ CONDAMNER la société LE PONT à déposer la boite à clés donnant accès au lot n°17 actuellement accrochée à une descente d’eau appartenant à l’immeuble [Adresse 10]

▪ CONDAMNER la société [Adresse 4] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 5] la somme de 50.000€ à titre de dommages-intérêts,

▪ CONDAMNER la société LE PONT à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] et [Adresse 11] la somme de 4.000€ en application de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens

▪ PRONONCER l’exécution provisoire de droit ».

En défense, par conclusions n°3 notifiées par RPVA le 30 décembre 2024, la société [Adresse 4] sollicite du tribunal de :

« Rejetant toutes fins, moyens et conclusions contraires,
Vu les articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu les articles 9, 501, 510 et 511 du Code de procédure civile,
Vu les pièces versées aux débats,

A titre principal comme à titre subsidiaire,

– DECLARER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] et [Adresse 9] irrecevable et mal fondée en toutes ses demandes et l’en débouter ;

– CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] et [Adresse 9] à payer à la société LE PONT la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

– CONDAMNER le même aux entiers dépens. 

A titre infiniment subsidiaire,

– ACCORDER à la société [Adresse 4] un délai de grâce courant jusqu’à la fin de l’année 2025 pour cesser son activité de location de l’appartement n°17 de l’immeuble [Adresse 12] via la plateforme AIRBNB ;

– REJETER la demande formulée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] et [Adresse 9] à l’encontre de la société [Adresse 4] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. »

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire, close par ordonnance du 15 septembre 2025, a été fixée à l’audience du 20 mai 2026 à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 22 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’interdiction de l’activité de location saisonnière de courte durée dans le lot 17

Le syndicat des copropriétaires demande sur le fondement de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 qu’il soit fait interdiction à la société Le Pont d’exercer toute activité de location saisonnière de courte durée. Il se prévaut du règlement de copropriété pour soutenir que :
-l’activité commerciale est interdite dans les locaux autres que ceux du rez-de-chaussée ;
-les lots dans les étages sont exclusivement affectés à l’habitation.
Il affirme en outre que l’activité de location saisonnière de courte durée doit être nécessairement qualifiée de commerciale puisqu’elle s’accompagne de prestations accessoires para-hôtelières telles qu’un nettoyage de qualité hôtelière, un service de linge de lit et de bain et de produits de soin, une conciergerie ainsi qu’un panel de prestations et d’activités pour un séjour mémorable comme le prouve le contenu de l’annonce publiée sur le site internet de Airbnb.
Il observe que la défenderesse qui est une société commerciale de marchand de biens immobiliers fait partie du groupe Yvrai qui acquiert des biens à des fins d’exploitation para-hôtelière. Dès lors, il en déduit que cette activité est exercée de manière régulière et lucrative comme le confirme la fréquence de l’occupation et le taux de remplissage très important.
Il prétend en outre que la société [Adresse 4] n’a jamais obtenu l’autorisation de l’assemblée générale pour exercer une activité commerciale dans son lot dont les nuisances sont rapportées par les copropriétaires. Il fait grief à celle-ci de ne pas avoir obtenu une autorisation administrative au titre du changement d’usage de son lot lequel est défini à l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation, disposition qu’il est en droit d’invoquer pour s’opposer à un changement d’affectation.

Répondant aux moyens adverses, le syndicat des copropriétaires rétorque que :
– si la société Le Pont verse un document du 19 mars 1996 de la Préfecture de [Localité 1] autorisant l’affectation de l’appartement à un usage administratif, obtenu par le précédent propriétaire, cet usage est distinct d’un usage commercial nonobstant le caractère personnel et non cessible de cette autorisation administrative ;
– en tout état de cause, un tel document ne pourrait être susceptible d’autoriser une activité contraire à la destination de l’immeuble ;
-l’immeuble présente un certain standing contrairement à ce que soutient la défenderesse ce qui est attesté par les tarifs pratiqués et le taux de remplissage outre sa localisation privilégiée dans un quartier calme.

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Il demande en conséquence le retrait de la boîte à clé contenant les clés de l’appartement, accrochée à une descente d’eau de l’immeuble du [Adresse 13] ce qui présente un risque pour la sécurité de l’immeuble et des occupants.

Enfin, il s’oppose à la demande de délai formée à titre subsidiaire en relevant que celle-ci reflète l’importance du flux de la clientèle.

En défense, la société [Adresse 4] conteste à titre principal la nature commerciale de son activité en objectant que :
-elle ne fournit pas les prestations prévues pour une activité de para-hôtellerie hormis la mise à disposition de serviettes et de linge de lit ;
-son activité de location n’est pas contraire à la destination de l’immeuble lequel est situé dans un quartier dans lequel existe une offre très abondante de location de courte durée et est affecté à un usage mixte, commercial et d’habitation avec une brasserie bruyante et odorante au rez-de-chaussée ;
-les lots d’habitation peuvent être occupés à usage professionnel ; son vendeur utilisait le lot à usage de bureaux après avoir obtenu une dérogation auprès de la préfecture de police de [Localité 1] du 19 mars 1996;
-le standing de l’immeuble n’est pas particulièrement élevé
– le caractère excessif de la gêne alléguée au regard de la destination n’est pas établi ;
-elle ne recourt pas à une société de conciergerie, la possibilité de faire un enregistrement tardif ne pouvant caractériser un service para-hôtelier.

A titre subsidiaire, elle considère que son activité est conforme au règlement de copropriété puisque :
-la location n’est pas interdite et pas davantage, la location commerciale et la location meublée ;
-l’article 10 du règlement de copropriété permet d’exploiter commercialement les appartements sous réserve de respecter les règlements administratifs et de police ce qui est son cas puisque son activité à été déclarée en mairie ;
-la dérogation obtenue par son vendeur lui permet de donner un usage commercial à son appartement.

Elle ne présente aucune observation sur la demande de dépôt de la boîte à clés.

Enfin, elle sollicite à titre infiniment subsidiaire l’octroi d’un délai de grâce jusqu’à la fin de l’année 2025 pour cesser son activité afin de lui permettre d’honorer les réservations effectuées et réglées par ses locataires en visant les articles 501, 510 et 511 du code de procédure civile. Elle fait valoir que la cessation brutale de son activité préjudicierait sa clientèle essentiellement internationale en que les réservations de billets de train ou d’avion sont rarement remboursables et lui causerait un préjudice financier du fait de l’impossibilité pour elle d’obtenir le remboursement de frais de gestion et de conciergerie en cas d’annulation.

*

Aux termes de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, « le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ».

L’article 9 de la même loi dispose que « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot, il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ».

Au visa de ces articles, il est constant que tout copropriétaire peut en principe affecter librement son lot à l’activité de son choix à la condition qu’elle soit conforme à la destination de l’immeuble. Le changement d’affectation d’un lot est donc toujours possible dès lors que la nouvelle affectation n’est pas expressément prohibée par le règlement de copropriété, qu’elle est conforme à la destination de l’immeuble et qu’elle ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Les juges du fond apprécient souverainement si l’utilisation d’un lot est conforme à la destination de l’immeuble et n’est pas de nature à porter atteinte aux droits des autres copropriétaires.

En l’espèce, le règlement de copropriété stipule à :
-son article 9 que « Chacun des copropriétaires aura le droit de jouir comme bon lui semble des parties privatives comprises dans son lot, à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires et de ne rien faire qui puisse compromettre la solidité, la sécurité ou la tranquillité de l’immeuble ni porter atteinte à sa destination » ;
– son article 10 que « les appartements ne pourront être occupés que bourgeoisement à l’exception des locaux à usage commerciaux qui seront occupés commercialement, pourvu que le commerce exploité dans les lieux ne constitue pas un établissement dangereux ou insalubre ou de nature à incommoder par le bruit ou les odeurs les personnes habitant l’immeuble. Les divers lots pourront être occupés à usage professionnel sous réserve de respecter les règlements administratifs et de police et à condition de ne pas nuire à la bonne tenue et à la tranquillité de l’immeuble ; mais il est interdit d’y installer des bureaux commerciaux ou administratifs » ;
– l’article 19 que « les copropriétaires pourront louer leur lot comme bon leur semblera à la condition que les locataires soient de bonne vie et mœurs et qu’ils respectent les prescriptions du présent règlement ainsi que la destination de l’immeuble telle qu’elle est définie ci-dessus. […]Lorsqu’un bail ou un engagement de location aura été consenti, le copropriétaire devra, dans les quinze jours de l’entrée en jouissance du locataire, en aviser le syndic par lettre recommandée. La transformation des appartements en chambres meublées destinées à être louées à des personnes distinctes est interdite. En revanche, la location en meublé d’appartements entiers est autorisée ».

Le lot 17 appartenant à la société Le Pont est désigné à l’état descriptif de division comme étant : « Au premier étage, en montant l’escalier porte à droite, un appartement comprenant : entrée, séjour, trois chambres, salle de bains, WC, cuisine. Et les 86/1.000e des parties communes générales ».

L’examen de ce règlement permet ainsi de déduire que :
-l’immeuble est principalement à usage d’habitation avec seulement deux lots sur vingt cinq à usage commercial, lesquels sont exclusivement situés au rez-de-chaussée ;
– l’usage des appartements lesquels se situent dans les étages 1 à 5 est uniquement l’habitation avec possibilité d’un usage professionnel à l’exclusion de tout bureaux commerciaux ou administratifs ;
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– l’usage professionnel est conditionné au respect des règlements administratifs et de police sous réserve de ne pas nuire à la bonne tenue de l’immeuble et à sa tranquillité ;
-les copropriétaires sont tenus d’aviser le syndic en cas de location de leurs lots.

Il ressort de ces dispositions et notamment de l’article 10, une volonté claire des copropriétaires à l’origine de réserver les étages de l’immeuble à un usage d’habitation et d’y préserver la tranquillité des résidents. Il sera en outre relevé que l’immeuble détenu par neuf copropriétaires, date du début du 20ème siècle et est situé dans un quartier prisé de sorte qu’il jouit d’un bon standing.

Si la société [Adresse 4] conteste la nature commerciale de son activité, il ressort cependant de l’annonce publiée sur la plateforme Airbnb que le bien est mis en location via la société Welkeys, une société de gestion d’appartements et de maisons proposant notamment « un service de conciergerie disponible 7 j/ 7 » , « un ménage de qualité hôtelière, des produits de soin, du linge de lit, et de bain à disposition », un « panel de prestations et d’activités haut de gamme pour un séjour mémorable ». En outre, il n’est pas contesté que l’appartement ne constitue pas la résidence principale du propriétaire, lequel est une société basée à [Localité 6] dédiée à une activité de marchand de biens et en particulier, achat, vente, administration et exploitation y compris location. En conséquence, il y a lieu de considérer que l’activité de locations de courte durée exercée par la défenderesse constitue une activité commerciale.

Elle ne peut pas davantage se fonder sur la destination mixte de l’immeuble pour justifier son activité commerciale dans son lot au 1er étage alors que seuls les lots au rez-de-chaussée sont affectés à un tel usage.

Le moyen tenant à la dérogation obtenue par son vendeur auprès de la préfecture quant au changement d’usage du lot ne peut davantage prospérer. En effet, si cette autorisation est nécessaire au regard des autorités administratives, son octroi n’est pas subordonné au respect des dispositions du règlement de copropriété. Dès lors et à supposer qu’elle soit cessible et qu’elle puisse s’étendre à une activité commerciale ce qui n’est pas démontré, cette autorisation ne peut être opposable au syndicat des copropriétaires et ne peut en toute hypothèse lui permettre de contrevenir au règlement de copropriété et à la destination de l’immeuble.

En conséquence, il résulte de l’ensemble de ces éléments que l’activité commerciale de location meublée de courte durée exercée par la société [Adresse 4] dans le lot 17 affecte l’équilibre entre habitation bourgeoise et usage commercial au sein de l’immeuble, en portant atteinte à la destination de l’immeuble et aux droits des autres copropriétaires.

Dès lors, sans qu’il ne soit besoin en l’espèce de caractériser l’existence des nuisances alléguées par le syndicat des copropriétaires, il sera fait droit à sa demande de condamner la société Le Pont à cesser toute activité de location saisonnière de courte durée dans le lot 17 dans un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement et sous astreinte provisoire de 2.000 euros par infraction constatée.

Les astreintes courront pendant six mois et seront, le cas échéant, liquidées par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, la société [Adresse 4] sera également condamnée à déposer la boite à clés accrochée à une descente d’eau appartenant à l’immeuble sis [Adresse 13] en ce que cette boite qui contient les clés du lot 17, participe de l’activité litigieuse.

Compte tenu du sens de la décision, la demande de délai de grâce formée par la société Le Pont jusqu’à la fin de l’année de 2025, outre qu’elle n’a plus d’objet au jour du jugement, sera nécessairement rejetée, aucun motif ne pouvant justifier que cette dernière puisse continuer à exercer son activité commerciale au détriment de la collectivité des copropriétaires. En effet, alors que la procédure a été initiée depuis 2023, il y a lieu de considérer qu’elle a disposé d’un délai suffisant pour a minima suspendre ses réservations et limiter son préjudice financier et celui de ses clients.

Sur la demande indemnitaire

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 50.000 euros au titre d’indemnisation pour le trouble anormal de voisinage subi depuis plus de deux ans en raison du grand nombre de touristes et des nuisances sonores parfois intenses et tardives. Il impute également à la défenderesse une dégradation prématurée des escaliers parties communes du rez-de-chaussée et du 1er étage du fait du passage fréquent des valises. Il relève enfin que des nuisances antérieures à 2022 ont été rapportées par l’ensemble des copropriétaires.

En défense, la société [Adresse 4] rétorque que les nuisances alléguées ne sont pas suffisamment établies et n’ont pas fait l’objet de plaintes préalables outre que le montant de la demande n’est pas justifié.

*

Il est de jurisprudence constante, au visa des articles 544 et suivants du code civil, que nul ne doit causer à autrui des troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage. La mise en jeu de la responsabilité sur le fondement de la théorie des troubles anormaux du voisinage ne nécessite pas que soit rapportée la preuve d’une faute du voisin, s’agissant d’un mécanisme de responsabilité objective, mais impose cependant de caractériser le lien direct unissant le trouble anormal subi et le fait du voisin.

Un syndicat des copropriétaires peut agir à l’encontre d’un copropriétaire sur le fondement d’un trouble anormal du voisinage (ex. : Civ. 3ème, 11 mai 2017, n° 16-14.339).

Le syndicat des copropriétaires a qualité à agir en réparation des préjudices personnels ressentis de la même manière par l’ensemble des copropriétaires, prenant ainsi un caractère collectif (ex. : Civ. 3ème, 23 novembre 2017, n° 16-20.805), au titre de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble, en application des dispositions de l’article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

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Le caractère collectif est établi en présence de préjudices personnels des copropriétaires qui relèvent normalement de l’action individuelle mais qui sont supportés par l’ensemble des copropriétaires ou par l’ensemble des lots de la même manière (ex. : Civ. 3ème, 14 novembre 1990, n° 88-12.995, 17 octobre 2012, n° 11-17.066, 10 octobre 1984, n° 83-14.811, etc.).

En l’espèce,

Aux termes de l’attestation du 12 juillet 2023 de M. [Z] [A] et celle du 10 juillet 2023 de Mme [P] [O], tous deux copropriétaires dans l’immeuble, l’activité de la société Le Pont a causé diverses nuisances telles que des sacs d’ordures et du linge sale abandonnés sur le palier et dans les parties communes, des allers et venues fréquents avec dégradations du mur extérieur du fait des valises, des nuisances sonores, une hausse des cambriolages résultant de l’accès laissé ouvert par les touristes etc.

En outre, le syndicat des copropriétaires produit une attestation du 19 mars 2024 signée par l’ensemble des copropriétaires déclarant « nous tenons à vous faire savoir que les nuisances sont antérieures à fin 2022 et qu’elles sont supportées par l’ensemble des copropriétaires de façon solidaire ».

Enfin, sont versées des clichés photographiques non datées de groupes positionnés en face de l’immeuble à l’extérieur sur le trottoir, de sacs poubelles sur un palier et d’escaliers dégradés sans qu’il ne soit possible d’identifier la porte d’entrée, le palier et l’escalier exposés.

Ces éléments de par leur imprécision ne suffisent pas à caractériser d’une part des nuisances excédant les inconvénients normaux du voisinage et qui seraient de surcroit subis par l’ensemble des copropriétaires. La demande sera en conséquence rejetée.

Sur les autres demandes

La société [Adresse 4], partie succombant, sera condamnée aux dépens.

Tenue aux dépens, elle sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.
Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la société Le Pont à cesser toute activité de location saisonnière de courte durée dans le lot n°17 lui appartenant au sein de l’immeuble sis [Adresse 14], dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement, et passé ce délai, sous astreinte de 2.000 euros par infraction constatée ;
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DIT que les astreintes précitées courront pendant six mois et seront, le cas échéant, liquidées par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE la société [Adresse 4] à déposer la boite à clés donnant accès au lot n°17 actuellement accrochée à une descente d’eau appartenant à l’immeuble [Adresse 15];

DEBOUTE la société Le Pont de sa demande de délai de grâce;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice de sa demande indemnitaire ;

CONDAMNE la société [Adresse 4] aux entiers dépens ;

CONDAMNE la société Le Pont à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 9] représenté par son syndic en exercice la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Fait et jugé à [Localité 1] le 22 Septembre 2026.

La Greffière La Présidente