TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copies conformes délivrées
le : 22/09/2026
à : – Me M. RAISON
– Me D. MBOUDA MVOGO

Copie exécutoire délivrée
le : 22/09/2026
à : – Me M. RAISON

La Greffière,

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP référé

N° RG 26/03141 – N° Portalis 352J-W-B7K-DB6RY

N° de MINUTE :
1/2026

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 22 septembre 2026

DEMANDEUR
Monsieur [T] [D], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Manuel RAISON, Avocat au Barreau de PARIS, vestiaire : #C2444, substitué par Me Assita BAIKORO, Avocate au Barreau de PARIS

DÉFENDEURS
Monsieur [P] [E] [W] [K], demeurant chez Madame [G], [Adresse 2] – [Localité 2]
représenté par Me Daniel MBOUDA MVOGO, Avocat au Barreau de PARIS, vestiaire : K0126
Monsieur [J] [H] [K], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Daniel MBOUDA MVOGO, Avocat au Barreau de PARIS, vestiaire : K0126

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Mathilde BAILLAT, Juge, Juge des contentieux de la protection
assistée de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 20 août 2026

Décision du 22 septembre 2026
PCP JCP référé – N° RG 26/03141 – N° Portalis 352J-W-B7K-DB6RY

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition au greffe le 22 septembre 2026 par Madame Mathilde BAILLAT, Juge, assistée de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [T] [D] est propriétaire d’un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], à [Localité 3].

Par acte sous seing privé conclu le 10 février 2021, un bail d’habitation meublé portant sur ces locaux a été consenti à M. [J] [H] [K], pour une durée d’un an, renouvelable par tacite reconduction pour la même durée, moyennant à la date de prise d’effet du contrat le paiement d’un loyer mensuel en principal de 400,00 euros et 70,00 euros de provision sur les charges locatives récupérables.

Suivant acte de cautionnement signé le 4 février 2021, M. [E] [W] [K] s’est porté caution solidaire de M. [J] [H] [K] pour le paiement des loyers, charges, taxes et impôts, dégradations et réparations locatives, indemnités d’occupation et tous frais éventuels de procédure.

Par acte de commissaire de justice du 6 octobre 2025, M. [T] [D] a fait délivrer à M. [J] [H] [K] un congé pour vente visant l’article 25-8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à effet au 9 février 2026 à minuit.

Puis, par acte de commissaire de justice du 10 octobre 2025, M. [T] [D] a fait délivrer à M. [J] [H] [K] un commandement de payer la somme en principal de 940,00 euros au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire prévue au bail.

M. [J] [H] [K] n’a pas libéré les lieux à la date d’effet du congé et n’a pas réglé les sommes dues au bailleur.

Par actes séparés de commissaire de justice des 20 et 23 février 2026, M. [T] [D] a fait assigner respectivement M. [J] [H] [K] et M. [E] [W] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIDS, statuant en référé, aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
– déclarer valable au fond et en la forme le congé pour vente délivré le 6 octobre 2025,
– déclarer M. [J] [H] [K] occupant sans droit ni titre des locaux situés au [Adresse 4], à [Localité 3] depuis le 10 février 2026,
– ordonner son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef, immédiatement et sans délai, avec toutes conséquences de droit et sous astreinte de 60,00 euros par jour, à compter du prononcé de la décision

à intervenir,
– autoriser M. [T] [D] à séquestrer les objets personnels et mobiliers personnels trouvés dans les lieux aux frais, risques et périls de M. [J] [H] [K],
– condamner solidairement M. [J] [H] [K] et M. [E] [W] [K] à lui payer les sommes suivantes :
. les loyers impayés arrêtés au 9 février 2026, soit la somme de 1169,74 euros,
. à compter du 10 février 2026 et jusqu’à la reprise des lieux, une indemnité d’occupation d’un montant de 470,00 euros, payable et révisable comme le loyer,
– débouter le cas échéant M. [J] [H] [K] de l’ensemble de ses demandes,
– condamner M. [J] [H] [K] à lui payer la somme de 2.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Après deux renvois à la demande du conseil de M. [J] [H] [K] lors des audiences du 16 avril 2026 et du 7 juillet 2026, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 20 août 2026.

À cette audience, M. [T] [D], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions en réponse n° 2 visées par le greffier de l’audience et soutenues oralement aux termes desquelles il demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
– à titre principal :
. déclarer valable au fond et en la forme le congé pour vente délivré le 6 octobre 2025,
. déclarer M. [J] [H] [K] occupant sans droit ni titre des locaux situés au [Adresse 4], à [Localité 3] depuis le 10 février 2026,
– à titre subsidiaire :
. constater la résiliation du bail par l’acquisition des effets de la clause résolutoire depuis le 11 décembre 2025,
– à titre infiniment subsidiaire :
. prononcer la résiliation judiciaire du bail,
– en toute hypothèse :
. ordonner son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef, immédiatement et sans délai, avec toutes conséquences de droit et sous astreinte de 60,00 euros par jour, à compter du prononcé de la décision à intervenir,
. autoriser M. [T] [D] à séquestrer les objets personnels et mobiliers personnels trouvés dans les lieux aux frais, risques et périls de M. [J] [H] [K],
. condamner solidairement M. [J] [H] [K] et M. [E] [W] [K] à lui payer les sommes suivantes :
– à titre provisionnel, la somme de 1456,74 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 10 août 2026,
– à compter du 10 février 2026 et jusqu’à la reprise des lieux, une indemnité d’occupation d’un montant de 470,00 euros, payable et révisable comme le loyer,
– débouter M. [J] [H] [K] et M. [E] [W] [K] de l’ensemble de leurs demandes,

– rejeter l’ensemble des demandes de M. [J] [H] [K],
– condamner M. [J] [H] [K] à lui payer la somme de 4.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

M. [J] [H] [K] et M. [E] [W] [K], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leurs conclusions en défense et demandes reconventionnelles n° 2 visées par le greffier de l’audience et soutenues oralement aux termes desquelles ils demandent de :
. rejeter les demandes de M. [T] [D],
. constater que le motif de la vente invoqué à l’appui du congé du 6 octobre 2025 est frauduleux,
. dire et juger que le congé pour vente délivré le 6 octobre 2025 est nul, en raison du caractère frauduleux du motif de vente invoqué,
. dire et juger que la clause résolutoire n’a pu être acquise,
. à titre infiniment subsidiaire, si la clause résolutoire devait être jugée acquise, suspendre ses effets et accorder à M. [J] [H] [K] les délais de paiement nécessaires à l’apurement de sa dette locative, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
. constater les manquements persistants de M. [T] [D] à son obligation de délivrance d’un logement décent depuis novembre 2021,
. constater le comportement fautif de M. [T] [D] à l’égard de M. [J] [H] [K] entre octobre 2025 et ce jour,
. condamner M. [T] [D] à lui payer les sommes suivantes ;
– 5170,00 euros au titre du préjudice de jouissance,
– 5.000,00 euros au titre du préjudice moral,
. condamner M. [T] [D] à lui payer la somme de 2.500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera fait référence aux écritures des parties soutenues à l’audience du 20 août 2026, auxquelles elles ont déclaré se référer, pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions.

Conformément à l’article 467 du code de procédure civile, il sera statué par ordonnance contradictoire.

À l’issue des débats, les parties ont été avisées de la mise en délibéré de la décision au 22 septembre 2026 par mise à disposition des parties au greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le congé délivré par le bailleur et ses conséquences

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas

d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 alinéa 1er du même code, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’expulsion d’un occupant sans droit ni titre peut être ordonnée par le juge des référés en application de ces textes, dès lors que son maintien dans les lieux constitue un trouble manifestement illicite ou qu’à tout le moins, l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable et revêt un caractère urgent.

Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit être constaté à la date où le juge statue et avec l’évidence requise en référé.

L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. En application de ce texte, le droit de propriété revêt un caractère absolu de sorte que toute occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite.

Il sera rappelé qu’en vertu des pouvoirs limités dont le juge des référés dispose au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, il ne peut se prononcer sur la validité d’un congé pour reprise, mais peut apprécier si, au vu des éléments produits, les demandes ne se heurtent à aucune contestation sérieuse. Il ne rentre pas dès lors dans les pouvoirs du juge des référés de valider le congé, mais uniquement de faire cesser le trouble manifestement illicite résultant de la poursuite de l’occupation après la date d’effet du congé.

La validation ou l’annulation d’un congé ne relève pas des pouvoirs du juge des référés et il sera dit n’y avoir lieu à référé sur ces demandes.

Le juge des référés peut, en revanche, toujours examiner si, avec l’évidence requise en référé, un locataire est devenu occupant sans droit ni titre à la suite d’un congé délivré par le bailleur. Le trouble résultant de la poursuite de l’occupation du bien loué, après la date d’effet d’un congé, n’est manifestement illicite que si la perte du titre est évidente et que les contestations élevées au sujet du congé ou du bail qui en est le support ne sont pas sérieuses.

Il y a donc lieu d’examiner la pertinence des contestations soulevées par M. [J] [H] [K] relativement au congé qui lui a été délivré.

La contestation sérieuse est celle qui existe lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement et manifestement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait être rendue au fond. C’est notamment le cas chaque fois que la décision du juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l’interprétation d’un acte juridique.

De même, s’il ne lui appartient pas de prononcer la nullité d’un congé, il peut retenir que les irrégularités affectant ce congé sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse à l’encontre de la demande de constat de la résiliation du bail fondée sur la signification de cet acte.

Aux termes de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 applicable aux baux meublés :
« […] Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué […].

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre. […]

À l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué. […] »

Si l’intention de vendre le bien loué constitue un motif péremptoire de congé dispensant le bailleur de toute justification préalable de la réalité d’un projet de vente, le locataire est toutefois fondé à contester l’intention réelle et sérieuse de vendre.

La fraude ne se présumant pas, la charge de la preuve incombe au locataire qui doit établir le caractère frauduleux qu’il allègue.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le bail litigieux est un bail meublé à usage de résidence principale, soumis aux dispositions des articles 25-3 et suivants de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Le bail a

commencé à courir le 10 février 2021 pour une période d’un an, puis a été tacitement reconduit pour la même période et pour la dernière fois le 10 février 2025, expirant le 9 février 2026 à minuit.
Le congé du bailleur du 6 octobre 2025 a donc été régulièrement délivré plus de trois mois avant l’échéance précitée, ce qui n’est pas contesté. Il sera relevé, en outre, que le congé rappelle le motif du congé, délivré pour la vente du bien, il mentionne la date de prise d’effet de celui-ci et reproduit les dispositions de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989.
Dès lors, le congé a été délivré dans les formes et délais légaux requis.

Est contesté, en revanche, le caractère sérieux et légitime du motif évoqué.

Le défendeur soutient que le motif du congé n’est pas sincère et que le bailleur n’avait aucune intention de vendre son bien, poursuivant en réalité l’objectif de faire partir son locataire du logement. Il estime que la succession immédiate d’un congé pour vendre et d’un commandement de payer visant la clause résolutoire, reposant sur deux fondements différents mais poursuivant le même but, est révélatrice de la volonté du bailleur de se débarrasser de son locataire. Il prétend, enfin, que le bailleur a fait subir des pressions personnelles répétées sur son locataire pour qu’il quitte les lieux.

Le demandeur soutient, au contraire, que sa volonté de vendre le bien est justifiée par la nécessité d’obtenir des liquidités, afin d’acquérir lui-même un logement adapté à sa situation familiale, étant devenu père très récemment. Il fait valoir qu’il se trouve dans une situation difficile en raison du maintien du défendeur dans les lieux, dans la mesure où son projet d’achat immobilier est bloqué et que ce dernier ne règle pas les loyers dus.

M. [T] [D] produit un mandat exclusif de vente conclu avec l’agence immobilière ALESIA CONSEIL, le 29 août 2025, soit plus de deux mois avant la délivrance du congé litigieux, prévoyant un prix de vente de 128.000,00 euros. Il produit, par ailleurs, un courriel de son agent immobilier dont il ressort que l’occupation des lieux rend difficile, au vu de la situation actuelle du marché immobilier à [Localité 1], la vente du bien à des conditions normales, sauf à envisager une diminution importante du prix de vente.

Il justifie, en outre, de sa situation familiale en produisant son livret de famille dont il ressort que son enfant est né le 1er avril 2026.

S’il est établi que les relations entre les parties se sont fortement dégradées au fil du temps, cette circonstance est insuffisante à remettre en cause l’intention de vendre du bailleur.

Il sera, enfin, observé que le locataire s’est sciemment maintenu dans les lieux, malgré la délivrance du congé, ainsi qu’il ressort du courriel qu’il a adressé le 31 janvier 2026, soit quelques jours seulement avant la date d’effet de celui-ci, indiquant : « je vous informe toutefois que je

ne confirme pas de disponibilité le 9 février 2026 pour la remise des clés ni pour un état des lieux, n’ayant jamais donné mon accord pour libérer les lieux à cette date. Aucun accord n’est intervenu en ce sens entre nous. Je vous rappelle qu’en l’absence de décision de justice exécutoire ordonnant mon expulsion, je ne suis pas tenu de quitter les lieux ni de procéder à un état des lieux de sortie à la date que vous mentionnez. En conséquence, je ne confirme pas le rendez-vous proposé. Je vous remercie de bien vouloir prendre acte de ma position. ».

Il est relevé que le locataire n’a, à aucun moment avant l’introduction de la présente procédure, contesté la réalité de l’intention de vendre du bailleur, se contentant de refuser de quitter les lieux, malgré la délivrance d’un congé dans les formes et délais prévus par la loi. La circonstance que M. [T] [D] ait indiqué à son locataire qu’il souhaitait « récupérer » son bien, à plusieurs reprises, n’établit aucunement l’absence de volonté de vendre de celui-ci, dès lors que l’ensemble des courriers critiqués par M. [J] [H] [K] sont tous postérieurs à la délivrance du congé, de sorte que la volonté de vendre de son bailleur était connue du locataire, ainsi que sa volonté de procéder à la restitution des lieux à la date prévue par le congé.

Les moyens soulevés par M. [J] [H] [K] sont insuffisants à démontrer le caractère frauduleux du congé, sans qu’il ne soit nécessaire de suivre les parties dans le détail de leur argumentation.

Il sera enfin rappelé, au surplus, qu’il est loisible au demandeur, propriétaire du bien, d’exercer son droit de propriété et de vendre son bien, étant rappelé que le juge n’a pas à apprécier l’opportunité de la décision de vendre du bailleur, mais seulement la réalité du congé lorsqu’il est contesté.

M. [J] [H] [K], sur qui repose alors la charge de la preuve de démontrer le motif frauduleux du congé en dépit de l’existence d’éléments sérieux apportés par le bailleur, en application de l’article 9 du code de procédure civile, ne rapporte pas cette preuve et n’apporte aucun élément qui permettrait de remettre en doute le bien-fondé du motif allégué.

Les contestations soulevées par M. [J] [H] [K] relatives à la validité du congé pour vendre seront, donc, rejetées comme dépourvues de tout caractère sérieux.

Le congé est ainsi régulier au fond et le bail s’est donc trouvé résilié, par l’effet du congé, le 9 février 2026 à minuit.

M. [J] [H] [K] se trouve ainsi occupant sans droit ni titre des locaux litigieux depuis le 10 février 2026 et il convient d’ordonner son expulsion, ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, dans les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif de la présente ordonnance.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que, passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

M. [T] [D] sera donc débouté de sa demande d’expulsion immédiate et sans délai, qui s’analyse en demande de suppression du délai susvisé.

En application des articles L.131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut assortir sa décision d’une astreinte.

Toutefois, en l’espèce, une telle mesure n’apparaît pas nécessaire pour assurer l’exécution de la présente ordonnance, le recours aux voies d’exécution de droit commun, et notamment à la force publique, constituant une garantie suffisante.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Enfin, il n’y a pas lieu d’autoriser l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés dans les lieux, le sort du mobilier étant prévu par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi en application de l’article 1104 du même code.

En application des dispositions de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et des stipulations du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

M. [J] [H] [K] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date d’expiration du bail en application des articles 1103 et

1217 du code civil, soit jusqu’au 9 février 2026 inclus. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. M. [J] [H] [K] est donc tenu d’une indemnité d’occupation depuis le 10 février 2026.

En l’espèce, M. [T] [D] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 10 août 2026, M. [J] [H] [K] restait lui devoir la somme de 1.456,74 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés, terme d’août 2026 inclus.

M. [J] [H] [K] ne conteste pas le montant de cette dette et ne justifie d’aucun paiement libératoire.

Il sera donc condamné à payer cette somme au bailleur.

M. [J] [H] [K] sera, par ailleurs, condamné à verser à M. [T] [D] une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, payable et révisable dans les mêmes conditions, soit la somme totale de 470,00 euros, à compter de l’échéance du mois de septembre 2026 et jusqu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [T] [D] ou à son mandataire.

Il résulte enfin de l’acte de cautionnement signé le 4 février 2021 que M. [E] [W] [K] s’est porté caution solidaire du locataire pour le cas où il n’y satisferait pas lui-même, au profit du bailleur, pour le paiement des loyers, charges, taxes, impôts, réparations locatives, tous intérêts et toutes indemnités.

M. [J] [H] [K] et M. [E] [W] [K] seront, en conséquence, condamnés solidairement au paiement de ces sommes à titre de provision.

Il sera relevé que la demande de délais de paiement formulée par M. [J] [H] [K] étant fondée sur l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, elle ne trouve pas à s’appliquer en matière de congé. En l’absence de demande de délais de paiement fondé sur le droit commun de l’article 1343-5 du code civil, il n’y a pas lieu à octroyer de délais de paiement.

Sur les demandes reconventionnelles de dommages et intérêts

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Sur le préjudice de jouissance

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’État définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’État pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a) ci-dessus ;
c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;
d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée. ».

Le locataire est, pour sa part, tenu d’une obligation de bonne foi dans l’exécution du contrat en application des dispositions de l’article 1104 du code civil, principe en application duquel, lorsqu’il constate l’existence de désordres rendant le logement indécent, il lui incombe de

mettre en demeure le bailleur de procéder aux travaux de rénovation nécessaires. À défaut, le locataire contribue à la réalisation de son propre préjudice.

Sous cette réserve, l’obligation de jouissance paisible est une obligation de résultat, ne cessant qu’en cas de force majeure. Le bailleur ne peut donc se retrancher derrière son absence de faute et doit tout mettre en œuvre pour parvenir à la cessation du trouble.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation, le locataire peut solliciter l’indemnisation pour les préjudices subis.

Il sera enfin rappelé qu’en application des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, il appartient au locataire de rapporter la preuve des désordres et troubles de jouissance qu’il invoque.

En l’espèce, M. [J] [H] [K] prétend avoir signalé les désordres affectant le logement à son bailleur de manière répétée depuis son entrée dans les lieux, soit dès le mois de novembre 2021, et que ceux-ci persistent à ce jour. Il argue que ces désordres ont été « officiellement constatés par un agent assermenté de la Ville de [Localité 1] ». Il soutient que le logement présente un système de ventilation insuffisant à l’origine du développement de moisissures. Il considère que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance et évalue son préjudice de jouissance à 20 % du montant des loyers versés depuis l’origine du bail, soit la somme de 5.170,00 euros sur une période de cinquante-cinq mois.

M. [T] [D] répond que le locataire n’a commencé à se plaindre de moisissures qu’en 2025, soit quatre ans après son entrée dans les lieux, et que la seule mise en demeure qu’il lui a adressée en ce sens est datée du 21 janvier 2026, soit environ trois mois après la délivrance du congé contesté. Il relève que le rapport sur lequel s’appuie l’argumentation de M. [J] [H] [K] n’est pas produit et qu’il ne précise pas, en tout état de cause, la cause de l’insuffisance de la ventilation. Il considère, dès lors, que le préjudice de jouissance allégué n’est ni réel ni justifié.

Il sera relevé que M. [J] [H] [K] ne justifie pas avoir informé son bailleur des désordres allégués dans le logement depuis l’entrée dans les lieux, contrairement à ce qu’il prétend. Il ne produit aucun courrier ni aucun élément accréditant cette allégation. Il sera, par ailleurs, observé que la mise en demeure qu’il déclare avoir adressée à son bailleur et produite aux débats n’est pas datée et n’est accompagnée d’aucune preuve d’envoi. Par ailleurs, les échanges de SMS présentés comme étant les premiers échanges avec le bailleur relatifs aux désordres de l’appartement dès l’entrée dans les lieux ne sont pas datés et ne portent pas, en tout état de cause, sur les problèmes allégués de ventilation et de développement de moisissures.

En outre, s’il allègue que, lors de sa visite du 19 décembre 2025, l’inspecteur de salubrité a formellement constaté un système de

ventilation insuffisant et le développement de moisissures dans le logement, force est de constater qu’aucun rapport n’est produit. Le courriel en date du 29 décembre 2025 n’est pas assimilable à un rapport de visite dès lors qu’il se borne à relever un système de ventilation insuffisant, sans aucune autre précision, et le développement de moisissures, d’une manière générale.

Au vu des éléments produits, M. [J] [H] [K] ne démontre pas, avec l’évidence requise en référé, le préjudice de jouissance qu’il allègue.

Sa demande provisionnelle de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance sera donc rejetée.

Sur le préjudice moral

M. [J] [H] [K] prétend que le bailleur a instrumentalisé son statut administratif et a utilisé sa vulnérabilité administrative pour le contraindre à quitter le logement. Il soutient encore que M. [T] [D] aurait adopté une attitude menaçante et harcelante à son égard pour le contraindre à partir.

Le demandeur conteste ces allégations faisant valoir que les relations se sont certes dégradées entre les parties à la suite de la délivrance du congé et du refus de son locataire de libérer les lieux, mais que les échanges intervenus n’établissent aucunement le comportement reproché.

En vertu de l’article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. ».

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il appartient à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au soutien de leurs prétentions.

En l’espèce, M. [J] [H] [K] produit un dépôt de plainte où il déclare avoir subi des menaces de mort, ainsi que des échanges de courriers aux termes desquels le bailleur faisait référence à la situation administrative de son locataire et manifestait son agacement face au refus de son locataire de quitter les lieux.

En effet, il sera observé que l’ensemble de ces éléments sont postérieurs à la délivrance du congé et à la réaction de refus de quitter les lieux, malgré l’effet du congé, pleinement assumée par M. [J] [H] [K].

M. [T] [D] produit quant à lui des éléments de preuve contraires démontrant qu’avant la délivrance du congé et la manifestation par le bailleur de sa volonté de vendre son bien, les rapports entre les parties étaient cordiaux.

Si l’ensemble de ces éléments démontrent sans conteste une nette

dégradation des relations entre les parties à partir de la délivrance du congé, ils n’apparaissent pas suffisants à établir, avec l’évidence requise en référé, la faute alléguée de M. [T] [D].

En tout état de cause, il sera relevé que M. [J] [H] [K] sollicite la somme de 5.000,00 euros à titre de dommages et intérêts sans justifier ni sur la réalité du préjudice moral subi, ni sur le quantum réclamé.

M. [J] [H] [K], sur qui repose la charge de la preuve, ne démontre pas, avec l’évidence requise en référé, le comportement fautif qu’il impute à son bailleur et ne démontre pas le préjudice moral qu’il allègue.

Sa demande provisionnelle de dommages et intérêts au titre du préjudice moral sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

M. [J] [H] [K], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. En l’espèce, il paraît inéquitable de laisser à la charge de M. [T] [D] l’intégralité des frais qu’il a exposés pour les besoins de la présente procédure. Il y a lieu, dès lors, de condamner M. [J] [H] [K] au paiement de la somme de 600,00 euros en application de ces dispositions.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, rendue en premier ressort, et assortie de plein droit de l’exécution provisoire en toutes ses dispositions,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond, ainsi qu’elles aviseront, mais, dès à présent,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande principale tendant à

voir ordonner la validité du congé délivré par M. [T] [D] ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle tendant à voir prononcer la nullité du congé délivré par M. [T] [D] ;

REJETONS les contestations soulevées par M. [J] [H] [K] relatives à la validité du congé pour vente comme dépourvues de tout caractère sérieux ;

CONSTATONS que les conditions de délivrance à M. [J] [H] [K] d’un congé pour vente relatif au bail conclu le 10 février 2021 et concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], 4ème étage, à [Localité 3] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 9 février 2026 à minuit ;

ORDONNONS à M. [J] [H] [K] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 5], 4ème étage, à [Localité 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement dès la signification de la présente ordonnance ;

REJETONS la demande de suppression du délai légal d’expulsion prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’à défaut pour M. [J] [H] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [T] [D] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris, le cas échéant, avec le concours d’un serrurier et de la force publique dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS n’y avoir lieu à autoriser l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

REJETONS la demande d’astreinte ;

CONDAMNONS, solidairement, M. [J] [H] [K] et M. [E] [W] [K] à payer à M. [T] [D] la somme de 1.456,74 euros à titre de provision sur les loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés au 10 août 2026, terme d’août 2026 inclus ;

CONDAMNONS, solidairement, M. [J] [H] [K] et M. [E] [W] [K] à payer à M. [T] [D] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, payable et révisable dans les mêmes conditions, soit la somme totale de 470,00 euros, à compter de l’échéance du mois de septembre 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

REJETONS la demande provisionnelle reconventionnelle de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance ;

REJETONS la demande provisionnelle reconventionnelle de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

REJETONS le surplus des demandes des parties ;

CONDAMNONS M. [J] [H] [K] à payer à M. [T] [D] la somme de 600,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS la demande de M. [J] [H] [K] en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [J] [H] [K] aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an susdits, et signé par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,
Décision du 22 septembre 2026
PCP JCP référé – N° RG 26/03141 – N° Portalis 352J-W-B7K-DB6RY