TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
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Chambre 3 – CONSTRUCTION

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DU 22 Septembre 2026
Dossier N° RG 25/02479 – N° Portalis DB3D-W-B7J-KUXP
Minute n° : 2026/325

AFFAIRE :

[N] [P] épouse [U] C/ [T] [X] [R] [Z]

JUGEMENT DU 22 Septembre 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO

JUGES : Madame Marie-Florence BRENGARD
Madame Nadine BARRET

GREFFIER : Madame Evelyse DENOYELLE, faisant fonction, lors des débats, GREFFIER : Madame Cécile CARTAL, lors de la mise à disposition au greffe,

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 Juin 2026
A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Septembre 2026

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort.

Conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de procédure civile, les parties étant avisées à l’ audience de la présence d’ un juge rapporteur en ayant rendu compte de la collégialité

copie exécutoire à :
Me Yannick LE MAUX
Me Charlotte MUGUET

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDERESSE :

Madame [N] [P] épouse [U]
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Yannick LE MAUX de la SCP LE MAUX & CAMPESTRINI ASSOCIES, avocat au barreau de NICE,

D’UNE PART ;

DÉFENDERESSE :

Madame [T] [X] [R] [Z], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Charlotte MUGUET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN,

D’AUTRE PART ;

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EXPOSE DES FAITS

Suivant assignation en date du 13 mars 2025, Mme [N] [P] épouse [U] a fait citer devant le tribunal judiciaire de Draguignan, Mme [T] [Z] au titre de sa responsabilité contractuelle .

En ces dernières conclusions notifiées le 5 février 2026, Mme [U] demande au tribunal statuant au visa de l’article 1188, 1101, 1104, 1231, 1231 – 1, 1303 et 1303 – 4 du Code civil, de condamner Mme [Z] à lui verser la somme de 3761,60 €, avec intérêts de retard à compter de la mise en demeure intervenue le 9 décembre 2024 jusqu’au complet remboursement, outre la somme de 2000 €au titre du manquement à la bonne foi contractuelle à celle de 3000 € au titre des frais irrépétibles, en laissant les dépens à sa charge.

Mme[U] expose qu’elle était propriétaire d’un appartement au sein d’une copropriété à [Localité 1] qu’elle a vendu à Mme [Z] par acte du 25 août 2024 établi à la suite d’une promesse de vente passée le 22 août 2024.

Elle explique que, dans le cadre du fonctionnement de la copropriété, une assemblée générale du 28 juin 2021 a adopté une résolution relative à la réalisation de travaux de ravalement de façade et en exécution de cette décision, elle a versé une somme de 3761,60 € sur l’appel de fonds émis par le syndic. Ayant décidé de vendre l’appartement, elle a fait inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 27 juin 2024, la décision de remboursement des fonds versés par les propres copropriétaires pour ces travaux non réalisés. Cette délibération a été votée et le 24 juillet 2024, le syndic a indiqué aux copropriétaires qu’ils seraient remboursés des travaux de ravalement qui n’ont jamais été exécutés.

Elle précise que la promesse de vente stipulait expressément que Mme [Z], bénéficiaire de l’avant-contrat, s’engageait à reverser à la promettante, l’appel de fonds concernant les travaux de ravalements appelés et non effectués si le syndic lui remboursait cette somme après la signature de l’acte définitif.

Elle ajoute qu’entre-temps, le syndic a convoqué une nouvelle assemblée générale le 9 décembre 2024 qui a voté l’actualisation des devis de travaux ainsi que le remploi de ces fonds pour des travaux de ravalement de façade et l’annulation subséquente du remboursement de l’appel de fonds de 3761,60 €.

Mme [U] dit avoir appris par le notaire que Mme [Z] refusait de lui rembourser la somme en question et effectivement, celle-ci n’a pas obtempéré à la mise en demeure qu’elle lui a fait notifier.

Elle fait valoir que la commune intention des parties au moment de la promesse de vente était que Mme [Z] restitue l’appel de fonds sur la base de la délibération de l’assemblée générale du 27 juin 2024 et elle invoque la mauvaise foi contractuelle de cette dernière.

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En réplique, Mme [Z] concluant suivant écritures déposées le 8 octobre 2025, entend voir le tribunal débouter Mme [U] de l’ensemble de ses demandes et la condamner au paiement d’une indemnité de procédure de 2000 €, en plus des entiers dépens qui doivent rester à sa charge.

Elle explique que la clause de l’acte de vente du 25 novembre 2024 dont il est fait état, stipule qu’elle n’était tenue de rembourser l’appel de fonds litigieux que si les travaux de ravalement n’étaient pas votés lors de l’assemblée générale du 9 décembre 2024 et que les provisions étaient remboursées par le syndic .

Elle fait ainsi valoir que,
– il n’y a pas de doute relative à l’intention commune des parties car il est évident que depuis le début de la négociation, l’appel de fonds ne devait être remboursé que si elle le recevait elle-même du syndic,
– les règles de répartition des sommes dues à la copropriété entre vendeurs et acquéreurs ne l’obligent pas à rembourser le montant de l’appel de fonds s’il ne lui est pas restitué,
– il n’y a aucun enrichissement sans cause en sa faveur,
– il n’est pas établi une exécution de mauvaise foi de la convention.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties il est renvoyé aux écritures visées ci dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Le 9 février 2026 , le juge de la mise en état a rendu une ordonnance de clôture fixant l’affaire à plaider au 16 juin 2026. A cette date, le dossier a été plaidé puis mis en délibéré.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte des pièces versées aux débats les éléments suivants :

– suivant délibération n°17 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 3] duplex » du 28 juin 2021 au sein duquel Mme [U] était copropriétaire, il a été voté le financement de travaux notamment de ravalement de façade;

– suivant délibération n°16 de l’assemblée générale ordinaire du 27 juin 2024 inscrite à l’ordre du jour à la demande de Mme [U], il a été voté la décision de rembourser les sommes payées par les copropriétaires pour financer les travaux de ravalement n’ayant jamais été exécutés, avec cette précision que les sommes seraient reversées le 1er août 2024 dès le paiement des charges « travaux » par le syndicat des copropriétaires ;

– parallèlement, par acte sous-seing-privé du 2 août 2024, Mme [U] a promis de vendre à Mme [Z], le bien situé au sein de la copropriété [Adresse 3].

Cet acte contient une clause page 26 libellée comme suit :
« le promettant s’engage à rembourser au bénéficiaire tous appels de fonds concernant le règlement de travaux dont la charge incombe au promettant en vertu de la convention susvisée.
Le bénéficiaire de son côté, s’engage à verser au promettant la somme devant être remboursée par le syndic concernant les travaux de ravalement appelés et non effectués pour un montant de 3761,60 euros, si le syndic lui remboursait cette somme après la signature de l’acte de vente définitif.
Ainsi si les travaux de ravalement ne sont pas confirmés lors de l’assemblée générale du 9 décembre et que les provisions sont remboursées à Mme [Z], elle s’oblige expressément à les rembourser à Mme [U].
Si lesdits travaux sont confirmés lors de l’assemblée générale, alors la provision versée par Mme [U] sera acquise à Mme [Z] »;

– La vente a été réitérée par acte authentique du 25 novembre 2024, reprenant littéralement la clause insérée à la promesse de vente;

– suivant délibération n° 2 de l’assemblée générale extraordinaire du lundi 9 décembre 2024 – Mme [Z] étant devenue copropriétaire du bien vendu par Mme [U] – , il a été voté le financement des travaux de ravalement de façade avec réactualisation du devis de l’entreprise choisie pour y procéder, précisant que l’appel de fonds correspondant serait exigible le 2 janvier 2025.

– par courriel du 9 décembre 2024, le conseil de Mme [U] a mis en demeure Mme [Z] d’avoir à rembourser l’appel de fonds à sa cliente; Mme [Z] a opposé un refus par courriel du 11 décembre 2024, expliquant ne pas avoir à reverser la somme demandée car le syndic n’avait jamais procédé au remboursement des appels de fonds et les travaux avaient été confirmés par l’assemblée générale du 9 décembre.

Sur le bien-fondé de la demande de restitution des fonds

À l’appui de sa demande, Mme [U] vise l’article 1188 du Code civil qui dispose que le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation.

Cependant, ces dispositions n’ont pas de caractère impératif et le juge n’est tenu de rechercher la commune intention des parties que si les stipulations du contrat sont ambiguës.

Du reste, l’article 1192 précise qu’on ne peut interpréter les clauses claires et précises à peine de dénaturation.

Or, il n’existe aucne ambigüité dans la rédaction de la condition stipulée au contrat de vente précédemment rappelée in extenso .

Il s’en évince clairement que Mme [Z] ne s’est obligée à rembourser l’appel de fonds de 3761,60 € que si le syndic lui reversait cette somme postérieurement à la signature de l’acte de vente définitif – ce qui n’a pas été le cas– et si l’assemblée générale du 9 décembre 2024 ne confirmait pas les travaux de ravalement et leur nécessaire financement par les copropriétaires concernés – Or, il a été indiqué ci-dessus que ladite assemblée avait reconduit et actualisé le devis de l’entreprise choisie.

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La demanderesse invoque également l’article 1304 – 3 du Code civil selon lequel la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Elle fait valoir qu’à supposer que la stipulation litigieuse soit analysée comme une condition du contrat, elle doit être réputée accomplie car Mme [L] qui avait un intérêt direct à faire échouer l’obligation conditionnelle, a participé à l’assemblée générale du 9 décembre 2024 qui a voté la reconduction des travaux, faisant échec à la condition contractuelle.

Pour autant, la clause querellée n’est pas mentionnée dans l’acte de vente comme une condition, mais figure dans le chapitre intitulé “ convention des parties sur la répartition des charges et travaux” de sorte que l’article 1304-3 susvisé n’est pas applicable.

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La demanderesse se réfère également aux dispositions de l’article 1303 qui prévoit en dehors des cas de gestion d’affaires de paiement de l’indu, que celui qui bénéficie d’un enrichissement injustifié au détriment d’autrui doit, à celui qui s’en trouve appauvri, une indemnité égale à la moindre des deux valeurs de l’enrichissement et de l’appauvrissement.

Cependant, les travaux ont été votés par l’assemblée générale le 28 juin 2021 et le fait que le syndic n’ait pas restitué au 1er août 2024 l’appel de fonds comme prévu par la décision de l’assemblée générale du 27 juin 2024 est sans emport sur l’obligation de Mme [U] de financer les travaux régulièrement votés pendant qu’elle était encore copropriétaire.

En outre, la clause est intégrée dans un acte comportant un grand nombre de conditions édictées à la charge ou en faveur de chacune des parties qui l’ont nécessairement prise en compte dans l’équilibre de l’accord conventionnel qu’elles ont accepté. Ainsi, étant relevé que l’enrichissement sans cause doit être prouvé sur la base d’éléments concrets et qu’en l’espèce, il n’en est pas produit, il ne ressort pas du dossier que Mme [L] s’est enrichie de manière frauduleuse au détriment de sa venderesse.

Par ailleurs, s’agissant de la demande de dommages-intérêts pour manquement de Mme [Z] à la bonne foi dans l’exécution du contrat, Mme [U] ne caractérise pas les manoeuvres déloyales dont l’acquéreur aurait usé pour être libérée de l’obligation de rembourser l’appel de fonds litigieux.

Il s’évince de ce qui précède Mme [U] doit être déboutée de l’ensemble de ses prétentions à l’égard de Mme [Z].

L’équité commande de condamner la demanderesse perdant son procès, à supporter les dépens de l’instance en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile ainsi qu’au paiement d’une indemnité de procédure de 1200 € à sa défenderesse sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant en audience publique, par mise à disposition au greffe,par jugement contradictoire et en premier ressort ;

Déboute Mme [N] [P] épouse [U] de l’ensemble de ses prétentions présentées à l’égard de Mme [T] [Z],

Condamne Mme [P] épouse [U] aux dépens de l’instance, et à verser à Mme [Z] une indemnité de procédure de 1200 €,

LA GREFFIERE LE PRESIDENT