Troubles anormaux du voisinage : infiltrations récurrentes et partage de responsabilité entre copropriétaire bailleur et locataire

Sur le fondement des articles 544 et suivants du Code civil et de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, la responsabilité pour trouble anormal du voisinage est objective : la preuve d’une faute n’est pas nécessaire, mais le lien direct entre le trouble et le fait du voisin doit être établi. L’intensité, la fréquence et l’ancienneté des infiltrations ont caractérisé un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage.

Le copropriétaire bailleur et le locataire ont été déclarés responsables de plein droit. L’expertise a retenu une imputabilité de 60 % pour le copropriétaire, en raison principalement du défaut d’étanchéité des pièces humides, et de 40 % pour le locataire, compte tenu notamment de l’installation et de l’utilisation d’une machine à laver dans un couloir, ainsi que de l’usage d’équipements insuffisamment étanches.

L’article L.124-3 du Code des assurances fonde l’action directe du tiers lésé contre l’assureur de responsabilité civile. La juridiction a donc retenu la garantie de l’assureur du locataire, sans document contractuel produit mais sans contestation de cette garantie. Les recours contributoires entre responsables s’exercent selon les parts d’imputabilité, sans solidarité.

Le préjudice matériel a été fixé à 1 540 euros, le trouble de jouissance à 18 072 euros et le préjudice moral à 1 500 euros. La capitalisation des intérêts a été ordonnée sur le fondement de l’article 1343-2 du Code civil. Les dépens, incluant les frais d’expertise, et 6 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ont été mis à la charge des responsables et de l’assureur condamné in solidum.

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L’expertise a principalement imputé les infiltrations au défaut d’étanchéité du logement supérieur, et secondairement à l’installation et à l’utilisation d’équipements insuffisamment étanches. Le tribunal a retenu un trouble anormal du voisinage, fixé les contributions à 60 % pour le bailleur et 40 % pour le locataire, puis indemnisé les préjudices subis.

Un propriétaire d’un appartement situé au cinquième étage a subi, à partir de 2017, plusieurs infiltrations provenant du logement supérieur appartenant à la SCI Temple Beaubourg et loué à un locataire. Les désordres ont affecté plusieurs pièces et se sont poursuivis jusqu’en 2021.

Une expertise judiciaire a attribué principalement les infiltrations au défaut d’étanchéité des pièces humides du logement supérieur, et secondairement à l’installation et à l’utilisation d’une machine à laver dans le couloir, ainsi qu’à l’usage d’une baignoire et d’un lavabo insuffisamment étanches.

Le tribunal a retenu un trouble anormal du voisinage et fixé la contribution à la dette à 60 % pour le copropriétaire bailleur et 40 % pour le locataire. L’assureur du locataire a été condamné au titre de l’action directe. Les préjudices matériel, de jouissance et moral ont été indemnisés, avec condamnation aux dépens et aux frais irrépétibles.

• Établir des infiltrations répétées provenant du logement voisin
• Caractériser une intensité, une fréquence et une ancienneté anormales
• Démontrer le lien direct entre le trouble et le fait du voisin
• Identifier les causes techniques des désordres par expertise
• Répartir l’imputabilité selon la contribution causale de chacun
• Établir la responsabilité de l’assuré pour exercer l’action directe

• Rapport d’expertise judiciaire du 7 juillet 2023
• Rapports d’expertise amiable du cabinet B2C Expertises
• Procès-verbal de constat d’huissier du 9 octobre 2020
• Devis de travaux et facture de recherche de fuite
• Constatations d’humidité et de dégradations dans plusieurs pièces

Le propriétaire sinistré obtient l’indemnisation de ses préjudices. Le copropriétaire bailleur, le locataire et l’assureur du locataire sont condamnés in solidum, avec une contribution finale répartie selon les responsabilités retenues.

• Indemnisation matérielle fixée à 1 540 euros
• Indemnisation du trouble de jouissance fixée à 18 072 euros
• Préjudice moral réparé à hauteur de 1 500 euros
• Contribution à la dette répartie à 60 % et 40 %
• Garantie réciproque selon la part d’imputabilité
• Dépens et 6 000 euros au titre de l’article 700

À faire

• Documenter chaque sinistre avec dates et localisations
• Faire rechercher techniquement l’origine des infiltrations
• Conserver rapports, constats, devis et factures
• Vérifier les conditions de garantie des assureurs
• Chiffrer séparément les préjudices matériel et de jouissance

À éviter

• Modifier les installations avant les constatations techniques
• Utiliser une pièce humide sans étanchéité suffisante
• Installer un appareil dans un local inadapté
• Confondre responsabilité et contribution à la dette
• Inclure automatiquement les frais de constat dans les dépens

La responsabilité objective pour trouble anormal du voisinage

La responsabilité fondée sur les articles 544 et suivants du Code civil ne suppose pas la preuve d’une faute, mais exige un lien direct entre le trouble anormal et le fait du voisin. L’intensité, la fréquence et l’ancienneté des infiltrations ont suffi à caractériser un dépassement des inconvénients normaux du voisinage. Le locataire et le copropriétaire bailleur ont ainsi été déclarés responsables de plein droit.

Le partage de responsabilité entre copropriétaire et locataire

L’expertise a identifié le défaut d’étanchéité des pièces humides comme cause principale, imputable au copropriétaire, et l’installation ainsi que l’utilisation d’une machine à laver dans un couloir comme cause secondaire, imputable au locataire. La contribution à la dette a donc été fixée à 60 % pour le copropriétaire et 40 % pour le locataire, sans solidarité dans les recours entre responsables.

L’action directe contre l’assureur de responsabilité civile

En application de l’article L.124-3 du Code des assurances, le tiers lésé peut agir directement contre l’assureur garantissant la responsabilité civile de l’assuré. L’assureur n’ayant pas contesté sa garantie, et la responsabilité du locataire étant établie, l’action directe a été accueillie dans les limites de la police.

Article 805 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 4 du Code de procédure civile, Article 768 du Code de procédure civile, Article 544 du Code civil, Article 9 de la loi du 10 juillet 1965, Article 1240 du Code civil, Articles 1231-1 et suivants du Code civil, Article L.124-3 du Code des assurances, Article 1343-2 du Code civil, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 699 du Code de procédure civile, Articles 514 et suivants du Code de procédure civile