TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]
[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/14759 – N° Portalis DBZS-W-B7J-2G4T

JUGEMENT

DU : 21 Septembre 2026

S.C.I. DU VITRAIL

C/

[T] [R]
[B] [P]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 21 Septembre 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

S.C.I. DU VITRAIL, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Charles DELEMME, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEURS

Madame [T] [R] demeurant [Adresse 2]
comparante en personne

Madame [B] [P] demeurant [Adresse 3]
non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 08 Juin 2026

Aurélie DESWARTE, Juge, assistée de Charlélie VIENNE, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 21 Septembre 2026, date indiquée à l’issue des débats par Aurélie DESWARTE, Juge, assistée de Charlélie VIENNE, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 30 novembre 2022, la société civile immobilière (SCI) Du Vitrail a donné à bail à Mme [T] [R] un logement situé [Adresse 4] à Lille (59000), moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 575 euros, outre une provision sur charges de 30 euros.

Par acte de commissaire de justice du 14 mai 2025, la société SCI Du Vitrail a fait signifier à Mme [T] [R] un commandement de payer la somme principale de 2 176,51 euros, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 17 décembre 2025, la société SCI Du Vitrail a fait assigner Mme [T] [R] et Mme [B] [P], sa caution, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille afin de :
A titre principal,Constater que par l’effet du commandement en date du 14 mai 2025 resté infructueux, la clause résolutoire contenue au bail signé le 30 novembre 2022 avec prise d’effet le 12 décembre 2022 est acquise depuis le 29 juillet 2025, et que Mme [T] [R], occupe sans droit ni titre, depuis cette date, les locaux sis [Adresse 4] à Lille (59000),Fixer à la somme de 1 200 euros l’indemnité d’occupation due mensuellement et solidairement par Mme [T] [R], locataire et Mme [B] [P], caution solidaire, à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire jusqu’au complet délaissement des lieux,A titre subsidiaire,Prononcer la résiliation judiciaire pour défaut de paiement des loyers du bail signé le 30 novembre 2022 avec prise d’effet le 12 décembre 2022 à compter du jugement à intervenir, et que Mme [T] [R] occupe sans droit ni titre depuis cette date, les locaux sis [Adresse 4] à Lille (59000),Fixer à la somme de 1200 euros l’indemnité due mensuellement et solidairement par Mme [T] [R], locataire et Mme [B] [P], caution solidaire, à compter du jugement à intervenir et jusqu’à complet délaissement des lieux,En tout état de cause,Ordonner en conséquence, l’expulsion immédiate de Mme [T] [R] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est des locaux sis [Adresse 4] à Lille (59000),Condamner solidairement Mme [T] [R], locataire, et Mme [B] [P], caution solidaire, à payer et porter à la requérante la somme de 1 323,84 euros déduction faite des provisions qui auraient pu être versées depuis le commandement de payer précité, ou augmentées des termes postérieurs restés également impayés, jusqu’à la date du jugement à intervenir, majorée des intérêts au taux légal à compter du 14 mai 2025, date du commandement de payer, en application de l’article 1231-6 du code civil,Ordonner la capitalisation des intérêts en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,Condamner solidairement Mme [T] [R], locataire, et Mme [B] [P], caution solidaire, à payer à la société SCI Du Vitrail, la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts,Condamner in solidum Mme [T] [K] locataire et Mme [B] [P], caution solidaire, à lui payer une somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner in solidum Mme [T] [R] et Mme [B] [P] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais liés au recours préalable au mode de règlement des litiges.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 8 juin 2026.

A cette audience, la société SCI Du Vitrail maintient sa demande de résiliation et d’expulsion de sa locataire. Elle actualise sa créance à la somme de 595 euros au 5 juin 2026.

Mme [T] [R] indique que la dette a été soldée par virement en date du 6 juin dernier. Elle explique ses difficultés de paiements par le non-renouvellement de son titre de séjour ce qui a été régularisé. Elle sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire.

Mme [B] [P], assignée en application des dispositions des articles 565 et 658 du code de procédure civile, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience. Susceptible d’un appel en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile, le présent jugement sera rendu réputé contradictoire.

A l’issue de l’audience, cette affaire a été mise en délibéré au 21 septembre 2026.

DISCUSSION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la résiliation du bail :

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :
La SCI Du Vitrail justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 15 mai 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Par ailleurs, la SCI du Vitrail justifie avoir notifié au préfet du Nord le 18 décembre 2025 soit plus de six semaines avant la date de l’audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande en constatation de la résiliation du bail :
L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par les dispositions de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicables aux instances en cours :
« V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
(…)
VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »
Le bail conclu le 30 novembre 2022 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Mme [T] [E] le 14 mai 2025 pour la somme en principal de 2 176,51 euros.

Par ailleurs, il ressort du relevé de compte produit aux débats que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les versements effectués dans ledit délai n’ayant pas permis de régulariser l’intégralité des causes du commandement.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 14 juillet 2025 à 24.00 heures.

Néanmoins, il ressort du décompte tenu par le bailleur, arrêté au 1er juin 2026 , qu’au jour de l’audience la dette locative s’élève à la somme de 595 euros correspondant à l’appel de l’échéance du mois de juin 2026.

Mme [T] [R] justifie avoir payé son loyer courant correspondant à la somme de 595 euros et que la dette est ainsi soldée.

Le paiement intégral de la dette de loyer avant la décision du juge saisi d’une action tendant à voir constater le jeu de la clause résolutoire rend sans objet une quelconque demande de délais de grâce.

Toutefois, il ne saurait, sans priver le locataire des droits qu’il tient de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le placer dans une situation moins favorable que s’il était resté débiteur de tout ou partie de la dette, entraîner la résiliation du bail.

Aux termes de ces dispositions en effet, le locataire défaillant en capacité d’apurer l’arriéré locatif et ayant repris le paiement des échéances normales de loyer, peut se voir accorder des délais ayant pour effet de suspendre le jeu de la clause résolutoire.

S’il respecte ses engagements, la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué.

En conséquence, il y a lieu de constater que la clause de résiliation est réputée n’avoir jamais joué, Mme [T] [R] ayant désintéressé la société SCI Du Vitrail en cours d’instance.

La société SCI Du Vitrail sera donc déboutée de sa demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de condamnation de Mme [B] [P], caution.

En ce qui concerne la demande de résiliation judiciaire du bail, il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux, conformément aux dispositions des articles 1224 et 1227 du code civil.

Il convient de se situer au jour de l’audience pour déterminer si l’inexécution contractuelle est de nature à justifier la résolution du contrat.

Il convient de rappeler que la dette est soldée. Dans ces conditions, si la violation des obligations contractuelles est avérée et non contestée, elle n’est pas suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail.

La société SCI Du Vitrail sera ainsi déboutée de sa demande subsidiaire en prononcé de la résiliation judiciaire ainsi que de ses demandes subséquentes en expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation.

2. Sur la demande dommages-intérêts :

Aux termes des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un préjudice oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Aux termes de l’article 2274 du code civil, la bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver.

En l’espèce, la société SCI Du Vitrail ne démontre pas la mauvaise foi de Mme [T] [R], ni l’existence d’un dommage.

Sa demande de dommages-intérêts sera rejetée.

3. Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [T] [R], ayant succombé, sera condamnée aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

4. Sur la demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Mme [T] [R], ayant succombé, sera condamnée à payer une somme de 500 euros à la société SCI Du Vitrail au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

5. Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la société SCI Du Vitrail recevable en son action,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 novembre 2022 entre la société SCI Du Vitrail et Mme [T] [R] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4] à Lille sont réunies à la date du 14 juillet 2025,

CONSTATE que la dette locative a été réglée,

CONSTATE en conséquence que la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais été acquise,

DEBOUTE la société SCI Du Vitrail de sa demande de résiliation judiciaire, les demandes subséquentes devenant sans objet,

DEBOUTE la société SCI Du Vitrail de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE Mme [T] [R] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer,

CONDAMNE Mme [T] [R] à payer à la société SCI Du Vitrail une somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE JUGE

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main ;

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis ;

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;