4ème Chambre

ARRÊT N°254

N° RG 25/02694

N° Portalis DBVL-V-B7J-V6OT

(Réf 1ère instance : 24/01915)

S.A.S. M.C. (LES MAISONS CLEFS D’OR)

C/

Mme [E] [L]

Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Maud MULOT

Me Danaé PAUBLAN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 17 SEPTEMBRE 2026

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : M. Alain DESALBRES, Président de chambre,

Assesseur : Mme Gwenola VELMANS, Conseillère,

Assesseur : Mme Valentine BUCK, Conseillère,

GREFFIER :

M. Sebastien TOULLEC, lors des débats, et Madame Anne CHETIVEAUX, lors du prononcé,

DÉBATS :

A l’audience publique du 09 Juin 2026

devant Mme Gwenola VELMANS, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 17 Septembre 2026 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

S.A.S. M.C. (LES MAISONS CLEFS D’OR) au capital de 37.040€ immatriculée sous le numéro 431584754 du registre du commerce et des sociétés de Brest agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège.

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par Me Maud MULOT de la SELARL SELARL MAUD MULOT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de QUIMPER

INTIMÉE :

Madame [E] [L]

née le 28 Mai 1970 à [Localité 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me Danaé PAUBLAN de l’ASSOCIATION LPBC, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de QUIMPER

EXPOSÉ DU LITIGE

Par un contrat de construction de maison individuelle du 1er mars 2021, Madame [E] [L] a confié à la société MC, exerçant sous l’enseigne ’[Adresse 3]’, la construction d’une maison sur la commune de [Localité 4], pour un montant de 142.240 euros TTC.

Les conditions particulières prévoyaient que les travaux commenceraient dans un délai de 3 mois à compter de la réalisation des conditions suspensives et des formalités prévues à l’article 2-5 des conditions générales. La durée de l’exécution des travaux était fixée à 11 mois à compter de l’ouverture du chantier.

Le permis de construire a été délivré le 31 août 2021.

Le chantier a été déclaré ouvert le 15 septembre 2022.

La réception a été prononcée le 25 octobre 2023.

La société Maisons Clefs d’Or estimant que le retard de livraison était de 50 jours, a émis un avoir de 2.370,50 € au titre des pénalités de retard, ce que Madame [L] a contesté, soutenant que le retard était en réalité de 226 jours.

Elle a de ce fait refusé de régler le solde du contrat dont le montant était selon elle inférieur au montant des pénalités dues.

A défaut de règlement amiable, la société Maisons clefs d’Or a fait assigner Madame [E] [L] devant le tribunal judiciaire de Quimper, par acte d’huissier en date du 30 septembre 2024, aux fins de paiement du solde du prix s’élevant à 7.007,49 €.

Par jugement du 7 avril 2025, le tribunal judiciaire de Quimper a :

– condamné la société Maisons Clefs d’Or à verser à Mme [E] [L] la somme de 1.246,01 euros au titre des pénalités de retard en application de l’article 2-6 des conditions générales du contrat de construction de maison individuelle en date du 1er mars 2021,

– dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

– débouté Mme [E] [L] de sa demande au titre de son préjudice moral,

– débouté les parties du surplus de leurs demandes,

– condamné la société MC à verser à Mme [E] [L] la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné la société MC aux entiers dépens de l’instance,

– rappelé l’exécution provisoire de droit.

La société Les Maisons Clefs d’Or a relevé appel de cette décision le 14 mai 2025.

Aux termes de ses dernières écritures en date du 30 décembre 2025, elle conclut à l’infirmation du jugement déféré en ce qu’il a :

– admis l’exception d’inexécution invoquée par Mme [E] [L],

– ordonné la compensation judiciaire entre créances en l’absence de demande en ce sens,

– écarté l’application des intérêts moratoires contractuels,

et demande à la cour par conséquent de :

– condamner Mme [E] [L] à lui payer la somme de 7.097,49 €, sous déduction de 1.246,01 €, au titre des pénalités retenues par le tribunal, avec intérêts moratoires de 1 % par mois à compter de l’échéance de l’appel de fonds n°7, jusqu’à parfait paiement, avec application de l’anatocisme conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

– confirmer le jugement en ce qu’il a débouté Mme [E] [L] de sa demande de dommages-intérêts pour préjudice moral,

– débouter Mme [E] [L] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

– condamner Mme [E] [L] à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières écritures en date du 2 février 2026, Madame [L] conclut à la confirmation du jugement sauf en ce qu’il l’a déboutée de sa demande au titre du préjudice moral.

Elle demande à la cour de :

– condamner la société Maisons Clefs d’Or à lui payer une somme de 1 500 € au titre de son préjudice moral ;

En tout état de cause,

– débouter purement et simplement la société Maisons Clefs d’Or de toutes ses demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont autant irrecevables que mal fondées ;

– débouter la société Maisons Clefs d’Or de toute demande visant à voir réduire les pénalités de retard assises sur le nombre de jours calculés par elle,

– condamner la société Maisons Clefs d’Or à lui payer une somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les entiers frais et dépens.

Pour l’exposé complet des prétentions et de l’argumentaire des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures susvisées conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 2 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les sommes dues

La cour relève que Madame [L] ne conteste pas le montant du solde du chantier réclamé par la société Maisons Les Clefs d’Or qui s’élève à 7.097,49 €, le litige portant sur le montant des pénalités de retard dues par le constructeur et l’application éventuelle d’intérêts moratoires sur cette somme.

Sur le montant des pénalités de retard dues par la société Les Maisons Clefs d’Or

L’appelante soutient que seuls 50 jours de retard peuvent lui être imputés au titre des pénalités de retard et non 226 jours comme le prétend Madame [L] dès lors qu’elle ne pouvait débuter le chantier en l’absence de bornes, celles-ci ayant disparu, et de nettoyage du chantier. Elle conclut donc à l’infirmation du jugement qui a validé les prétentions de Madame [L].

Celle-ci affirme tout au contraire que le terrain avait été borné, que le nettoyage du chantier ne figure pas dans les conditions suspensives ou particulières du contrat et que l’accès du chantier par les camions et engins de chantier était tout à fait possible, le terrain étant en herbe.

En l’espèce, l’article 2-5 du CCMI dispose :

’ les travaux ne pourront recevoir aucun début d’exécution avant que le maître de l’ouvrage n’ait fait exécuter tous les travaux préalables au démarrage du chantier et dont le maître de l’ouvrage n’a pas demandé l’exécution au constructeur.

Il s’agit notamment :

– du bornage du terrain ;

– de l’alimentation en eau et en électricité du chantier, l’imputation du coût de ces fluides nécessaires à l’exécution des travaux à la charge du constructeur étant précisée dans la notice descriptive ;

– de l’accès du chantier par les camions et engins de chantier du constructeur ou de ses entrepreneurs.’

Il résulte des pièces versées aux débats, que le bornage du terrain avait été effectué par le vendeur préalablement à la vente.

Dans un courrier du 18 septembre 2023, la société Maisons Clefs d’Or indique avoir constaté le 23 mars 2021 que toutes les bornes n’étaient pas présentes sur la parcelle et qu’elles ont été remises la semaine suivante.

Outre le fait qu’il est surprenant que les bornes qui sont implantées dans le sol, aient pu disparaître, dès lors que l’appelante reconnaît dans ce courrier qu’elles ont été remises en place fin mars 2021, elle ne peut utilement soutenir que Madame [L] n’aurait pas respecté la condition relative au bornage du terrain.

Quant à la seconde condition dont elle conteste la réalisation, à savoir l’accès au chantier par les camions et les engins de chantier, force est de constater que son absence ne résulte que d’un courriel adressé par la société Maisons Clefs d’Or du 2 septembre 2022 qui mentionne :

’ Monsieur [P], le conducteur de travaux qui va s’occuper de votre chantier, est passé sur le terrain ce jour, afin de programmer le démarrage.

Il manque des bornes et il faudrait nettoyer le terrain (impossible d’implanter la maison sur le terrain)’.

Aucune clause du contrat n’impose au maître de l’ouvrage de nettoyer le terrain, il lui est seulement demandé de permettre son accès aux camions et engins de chantier.

Or, la société Maisons Clefs d’Or ne produit aucune pièce démontrant que tel n’était pas le cas, le seul courriel visé ci-dessus étant manifestement insuffisant en l’absence de témoignage du conducteur de travaux et/ou de photographies du terrain pour le confirmer.

Madame [L] verse quant à elle aux débats une photographie des lieux jointe à la demande de permis de construire (avril 2021) ainsi qu’une autre photographie du terrain dont il est indiqué qu’elle daterait du 10 août 2022, devant lequel figure l’affichage du permis de construire, qui permet de constater que le terrain est recouvert uniquement d’herbes, ce qui n’entravait pas le passage de camions ou d’engins de chantier.

L’argument relatif à l’absence de nettoyage du chantier ne peut donc être retenu.

Madame [L] produit une facture de travaux de [Localité 5] Communauté relative à la fourniture, la pose et la mise en service d’un compteur d’eau potable le 21 décembre 2021.

Il n’est pas soutenu que l’alimentation du chantier en électricité n’aurait pas été réalisée.

Il résulte de ces éléments, qu’eu égard aux termes du CCMI qui prévoyait un démarrage des travaux dans les trois mois de la réalisation des conditions suspensives et des formalités de l’article 2-5 des conditions générales rappelés ci-dessus et une durée d’exécution des travaux de onze mois à compter de l’ouverture du chantier, que le chantier aurait dû débuter le 21 mars 2022 pour se terminer le 21 février 2023.

La société Maisons Clefs d’Or, ayant reconnu un retard de 20 jours, le chantier aurait donc dû être achevé le 13 mars 2023.

La livraison ayant eu lieu le 25 octobre 2023, c’est à juste titre que le tribunal a retenu un retard de 226 jours et a fixé à la somme de 10.714,00 € le montant des pénalités de retard qui selon les conditions générales du contrat sont égales à 1/3000ème du prix convenu qui s’élevait à 142.240,00 €, soit 226 jours X 47,41 €.

Dès le 28 juin 2023 donc antérieurement à l’achèvement du chantier, Madame [L] adressait une lettre recommandée avec avis de réception à la société Maisons Clefs d’Or pour se plaindre du retard du chantier et l’informer qu’elle lui appliquait des pénalités de retard car cette situation la mettait dans une situation délicate.

Compte tenu de l’importance du retard pris, et de l’application des pénalités de retard prévues au contrat dont le montant est supérieur au solde du chantier et que sa cocontractante contestait, Madame [L] était bien fondée à se prévaloir de l’exception d’inexécution de l’article 1219 du code civil pour refuser de régler le solde du chantier.

Il n’y a donc pas lieu d’appliquer des pénalités de retard à la somme due par elle à ce titre.

Il résulte du jugement déféré que Madame [L] a sollicité la compensation entre le solde du marché et les pénalités de retard dues par le constructeur.

Il ne peut donc être soutenu par l’appelante que le tribunal l’aurait prononcée d’office en l’absence de demande expresse.

Les conditions stipulées à l’article 1347 du code civil étant réunies, le tribunal pouvait la prononcer.

Il n’est pas justifié par l’appelante de la déduction par ses soins du solde des travaux, de l’avoir relatif aux pénalités de retard d’un montant de 2.370,50 € qu’elle a reconnu devoir à Madame [L], sur lequel celle-ci a mentionné qu’elle en contestait le montant.

Le montant des pénalités de retard s’élevant à 10.714,00 € et le solde du marché à 7.097,49 €, après compensation, c’est une somme de 3.616,51 € dont la société Maisons Clefs d’Or est débitrice.

Toutefois, comme l’a relevé le tribunal, Madame [L] ne réclame que la somme de 1.246,01 € en déduisant également l’avoir de 2.370,50 € correspondant aux pénalités pour 20 jours de retard, qui est cependant nécessairement inclus dans le calcul total des pénalités de retard.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a condamné la SAS MC à lui verser la somme de 1.246,01 € au titre des pénalités de retard.

Sur la demande de Madame [L] au titre du préjudice moral

Madame [L] ne démontrant pas davantage en cause d’appel la réalité du préjudice moral qu’elle invoque, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il l’a déboutée de sa demande à ce titre.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

L’équité commande de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société Maisons Clefs d’Or à payer à Madame [L], une somme de 1.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, de la condamner à lui payer une somme de 2.500,00 € à ce titre en cause d’appel, et de la débouter de sa demande sur ce fondement.

Succombant, la société Maisons Clefs d’Or sera condamnée aux dépens d’appel, le jugement étant confirmé en ce qu’il l’a condamnée aux dépens de première instance.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort, mis à disposition au greffe,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Quimper du 7 avril 2025,

Y ajoutant,

CONDAMNE la SAS Les Maisons Clefs d’Or à payer à Madame [E] [L] la somme de 2.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SAS Les Maisons Clefs d’Or de sa demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société Les Maisons Clefs d’Or aux dépens d’appel.

La Greffière Le Président