RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COMPIÈGNE

MINUTE N° : 516/26JCP

N° RG 25/00253 – N° Portalis DBZV-W-B7J-CRDE

JUGEMENT DU 17 Septembre 2026

Entre :

Madame [N] [W] épouse [S]
née le 03 Décembre 1951 à [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Maître Océane ZEITER DURAND de la SCP SIMEONI – ZEITER DURAND, avocats au barreau de COMPIEGNE,

Monsieur [D] [M] [B] [W]
né le 06 Avril 1952 à [Localité 3] (HAUTE MARNE)
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Maître Océane ZEITER DURAND de la SCP SIMEONI – ZEITER DURAND, avocats au barreau de COMPIEGNE,

Et :

Monsieur [J] [U]
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représenté par la SELEURL NICOLAS RICHEZ, avocats au barreau de COMPIEGNE,

Madame [H] [L]
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représentée par la SELEURL NICOLAS RICHEZ, avocats au barreau de COMPIEGNE,

Madame [O] [X]
née le 22 Juillet 1963 à [Localité 4] (OISE)
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représentée par Me Hugo JAROUSSIE, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. BEN SEDRINE
Greffier : Madame DA SILVA

DEBATS :

A l’audience du 18 Juin 2026,avis a été donné que l’affaire était mise en délibéré au 17 Septembre 2026

N° RG 25/00253 – N° Portalis DBZV-W-B7J-CRDE – jugement du 17 Septembre 2026

JUGEMENT :

Mis à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par contrat de bail en date du 5 décembre 2020, Madame [N] [W] épouse [S] et Monsieur [D] [W] ont donné à bail à Monsieur [J] [U] et Madame [H] [L] une maison à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel initial d’un montant de 1050 euros.

Suivant acte de cautionnement en date du 5 décembre 2020, Madame [O] [X] s’est porté caution solidaire des obligations de Monsieur [J] [U] et Madame [H] [L] issues du contrat de bail en date du 5 décembre 2020.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement entre les parties le 5 décembre 2020 et un dépôt de garantie d’un montant de 1050 euros a été versé par les preneurs.

Le 24 juin 2024, Monsieur [J] [U] et Madame [H] [L] ont quitté le logement donné à bail suivant état des lieux de sortie établi contradictoirement par un commissaire de justice.

Par acte d’un commissaire de justice en date du 6 juin 2025, Madame [N] [W] épouse [S] et Monsieur [D] [W] ont fait assigner Monsieur [J] [U] et Madame [H] [L] et Madame [O] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Compiègne afin que soit :
Condamner solidairement Monsieur [J] [U], Madame [H] [L] et Madame [O] [X] en sa qualité de caution à payer à Madame [N] [S] épouse [W] et Monsieur [D] [W] les sommes de : 2059 euros au titre des loyers impayés du 1er mai 2024 au 24 juin 2024, 109,20 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères du 1er janvier 2024 au 24 juin 2024, 201,40 euros au titre du partage par moitié des frais d’état des lieux de sortie par commissaire de justice, 15 182,33 euros au titre des dégradations locatives. Dont à déduire le dépôt de garantie de 1050 euros.
Condamner solidairement Monsieur [J] [U], Madame [H] [L] et Madame [O] [X] à payer à Madame [N] [S] épouse [W] et Monsieur [D] [W] la somme de 3 369 euros en réparation du préjudice résultant de la vacance locative imputable aux manquements des locataires sortants, Condamner in solidum Monsieur [J] [U], Madame [H] [L] et Madame [O] [X] à payer à Madame [N] [S] épouse [W] et Monsieur [D] [W] la somme de 2000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner in solidum Monsieur [J] [U], Madame [H] [L] et Madame [O] [X] aux entiers dépens de l’instance et aux dépens liés à l’exécution à intervenir. Prononcer l’exécution de la décision à intervenir.
L’affaire ayant fait l’objet de trois renvois à la demande des parties a été retenue à l’audience du 18 juin 2026.

A l’audience, Madame [N] [S] épouse [W] et Monsieur [D] [W], représentés par leur conseil, maintiennent les termes de leur assignation.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir, s’agissant des dégradations locatives, que l’existence des réparations locatives résulte notamment de la comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie. S’agissant des travaux contestés par les défendeurs, ils soutiennent que les locataires ont, dans la quasi-totalité des pièces de l’habitation, repeint les murs et plafonds avec de l’apprêt, en débordant sur les plinthes, bâtis, huisseries, prises électriques et que les sols ont été tachés de peinture. Ils ajoutent qu’une poutre a été repeinte sans que sa couleur d’origine ait été entièrement recouverte. Concernant le pommier situé dans le jardin, les demandeurs rappellent que l’entretien courant du jardin incombait aux locataires et comprenait notamment la taille et l’élagage des haies et arbustes, de sorte qu’il appartenait à ces derniers de restituer le jardin dans un état conforme à celui constaté lors de leur entrée dans les lieux. S’agissant du poêle à bois, ils contestent l’affirmation selon laquelle aucun ramoneur n’aurait accepté de procéder à son entretien en raison de l’absence de tubage, faisant valoir qu’ils ont eux-mêmes pu faire intervenir un ramoneur le 28 juin 2024, à la sortie des locataires.

Au titre de la vacance locative, les demandeurs soutiennent que l’état dégradé du logement a nécessité d’importants travaux de remise en état, indispensables à sa relocation et réalisés par leurs soins, lesquels auraient entraîné une vacance locative de trois mois. Ils font valoir qu’ils ont ainsi été privés des loyers qu’ils auraient normalement dû percevoir pendant cette période, ce qui constitue selon eux un préjudice direct et certain. Ils précisent qu’un nouveau contrat de bail n’a été conclu que le 30 septembre 2024 et évaluent leur préjudice à ce titre à la somme de 3 369 euros.

Enfin, concernant la condamnation de la caution, les demandeurs soutiennent que Madame [O] [X] a souscrit un acte de cautionnement solidaire le 5 décembre 2020, par lequel elle s’est engagée, en cas de défaillance du locataire, à prendre en charge les sommes dues au titre des loyers impayés et des réparations locatives. Ils en déduisent qu’elle doit être tenue solidairement au paiement des sommes mises à la charge du locataire sortant.

En défense, Monsieur [J] [U] et Madame [H] [L], assistés de leur conseil, demande à titre principal qu’il soit acté leur accord pour le règlement de la somme de 2059 euros au titre des loyers impayés et que les demandeurs soient déboutés de leur demande de partage de la somme de 201,40 euros au titre du partage par moitié des frais d’état des lieux de sortie par commissaire de justice, de la somme de 109,20 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères du 1er janvier 2024 au 24 juin 2024, de la somme de 15182,33 euros au titre des dégradations locatives, de la somme de 671,23 euros pour les frais de remise en état et de la somme de 3 369 euros au titre d’un préjudice résultant de la vacance locative. Subsidiairement, ils demandent que les sommes soient réduites à de plus justes proportions au titre des dégradations locatives.

A titre reconventionnel, ils sollicitent la condamnation des demandeurs à réparer intégralement le préjudice subi, soit 4800 euros, qu’il soit ordonné la remise des diagnostics manquants sous astreinte, avec compensation entre les sommes dues entre les parties et que les demandeurs soient condamnés in solidum à payer la somme de 2290,84 euros. Ils sollicitent la condamnation des demandeurs au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au dépens.

Au soutien de leurs prétentions, les demandeurs ne contestent pas la somme réclamée au titre des loyers impayés, dont ils expliquent le retard par une baisse de revenus. Ils contestent en revanche les demandes relatives au partage des frais d’établissement de l’état des lieux de sortie, à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, aux dégradations locatives, aux frais de remise en état ainsi qu’à l’indemnisation sollicitée au titre de la vacance locative.
S’agissant des frais d’état des lieux, ils soutiennent ne s’être jamais opposés à l’établissement amiable de celui-ci et considèrent que le recours à un commissaire de justice n’était pas justifié. Ils font valoir, concernant la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, que les demandeurs ne produisent aucun justificatif permettant d’établir le montant réclamé.

Concernant les réparations locatives, ils contestent notamment les frais relatifs au poêle à bois, en faisant valoir que l’état des lieux de sortie ne fait état d’aucune obstruction du conduit ni de la nécessité d’un ramonage, que le bail ne prévoit pas la présence d’un poêle ni la prise en charge du ramonage par le locataire et que les bailleurs ne démontrent pas que cet équipement était utilisable et conforme pendant la location. Ils soutiennent que la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie ne permet pas davantage d’établir l’existence des désordres allégués.
S’agissant des travaux de peinture, des sols et des extérieurs, ils estiment que les devis produits tendent à une remise à neuf du logement et ne peuvent être retenus dans leur intégralité. Ils invoquent la durée de quatre années d’occupation ainsi que la vétusté normale des éléments du logement, qui ne saurait être imputée aux locataires, et sollicitent en conséquence l’application d’un coefficient de vétusté. Ils contestent, pièce par pièce, l’existence ou l’imputabilité de certaines dégradations et estiment que les sommes susceptibles de leur incomber doivent être limitées aux seuls désordres effectivement établis par la comparaison des états des lieux. Ils contestent également les travaux relatifs au jardin et aux extérieurs, estimant que certains désordres ne sont pas mentionnés dans l’état des lieux de sortie ou ne sont pas imputables aux locataires, et que d’autres relèvent de l’usure ou de circonstances fortuites.
Ils contestent encore les frais de remise en état correspondant à divers achats, en faisant valoir que la comparaison des états des lieux ne permet pas de les rattacher à des dégradations locatives. Ils s’opposent enfin à la demande d’indemnisation au titre de la vacance locative, soutenant que les bailleurs ne justifient ni de la réalisation effective des travaux de remise en état ni du lien entre ceux-ci et les dégradations qui leur seraient imputables.

Au soutien de leur demande reconventionnelle, ils invoquent plusieurs manquements des bailleurs à leurs obligations, tenant notamment à l’absence de transmission du diagnostic de performance énergétique, ainsi qu’à différents défauts affectant le logement, parmi lesquels l’état du tableau électrique, les conditions d’évacuation du poêle à bois et la vétusté des toilettes ayant entraîné des problèmes de plomberie récurrents. Ils soutiennent avoir signalé ces difficultés aux bailleurs, lesquels se seraient abstenus d’effectuer les réparations nécessaires. Ils invoquent également des agissements qu’ils estiment abusifs, tenant notamment à l’imposition du partage des fruits provenant des arbres fruitiers, ainsi qu’au refus de leur délivrer des quittances de loyer malgré leurs demandes. Ils considèrent que l’ensemble de ces manquements et comportements a généré un trouble de jouissance continu et une résistance abusive des bailleurs, qu’ils évaluent à la somme de 4 800 euros.

Ils sollicitent en conséquence la compensation entre les créances réciproques des parties, faisant valoir qu’après compensation, les bailleurs resteraient débiteurs à leur égard de la somme de 2 290,84 euros, outre leurs autres demandes accessoires.

Madame [O] [X], représentée par son conseil, sollicite à être juger recevable et bien fondée en ses demandes. Elle demande qu’il soit dit et juger que l’acte de cautionnement du 5 décembre 2020 est irrégulier pour violation des dispositions de l’article 2297 du code civil. Elle demande que soit prononcé la nullité de l’acte de cautionnement du 5 décembre 2020, et que les demandeurs soient déboutés de l’intégralité de leurs demandes concernant la solidarité réclamée. Elle sollicite la condamnation des défendeurs à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que l’acte d’engagement signé le 5 décembre 2020, a été intégralement rédigé à l’ordinateur et qu’aucune mention manuscrite n’apparait. Elle indique avoir signé le document présenté mais conteste l’avoir rédigé.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le juge des contentieux de la protection se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 septembre 2026.

MOTIFS

I – SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT
Sur l’arriéré locatif
En vertu des articles 7 et 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 1728 du code civil, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

Selon l’alinéa 3 de l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Selon de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

Madame [N] [W] épouse [S] et Monsieur [D] [W] produisent un décompte selon lequel Monsieur [J] [U], Madame [H] [L] et Madame [O] [X] restent à leur devoir la somme de 2059 euros au titre de l’arriéré locatif pour la période du 1er mai 2024 au 24 juin 2024.

Ni le principe, ni le montant de la dette au titre des loyers impayés n’ont été contestés par les défendeurs.

La taxe d’ordures ménagères faisant partie des charges récupérables, les défendeurs en demeurent redevables au titre de l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Cependant, en l’absence d’élément justificatif sur les « frais de gestion » appliqués au calcul du prorata de la taxe d’ordures ménagères, ces derniers ne seront pas retenus. Ainsi, la somme due au titre de la taxe d’ordures ménagères sera fixée à la somme de 105 euros.

En outre, au regard des sommes restant dues, il convient de laisser acquis au bailleur le dépôt de garantie versé par les défendeurs à la prise du logement, d’un montant de 1050 euros, en application des dispositions de l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, Monsieur [J] [U] et Madame [H] [L] seront solidairement condamnés à payer à Madame [N] [W] épouse [S] et Monsieur [D] [W] la somme de 1114 euros au titre de l’arriéré locatif et de la taxe d’ordures ménagères 2024 proratisée, et déduction faite du montant du dépôt de garantie laissé acquis aux bailleurs, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Sur les frais d’établissement de l’état des lieux de sortie
Aux termes de l’article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Il résulte de ces dispositions que le recours à un commissaire de justice revêt un caractère subsidiaire et suppose que l’état des lieux ne puisse être établi contradictoirement et amiablement entre les parties.

En l’espèce, les demandeurs ne justifient d’aucune circonstance faisant obstacle à l’établissement d’un état des lieux de sortie contradictoire et amiable entre les parties. Ils ne démontrent pas le refus des défendeurs à l’état des lieux de sortie, ni une impossibilité quelconque ayant rendu le recours à un commissaire de justice.

Dès lors, le recours à ce dernier n’apparait pas justifié au regard des dispositions précitées.

Par conséquent, Madame [N] [W] épouse [S] et Monsieur [D] [W] seront déboutés de leur demande en paiement de la somme de 201,40 euros au titre du partage par moitié des frais d’établissement de l’état des lieux de sortie contradictoire.

Sur les dégradations locatives
Selon l’article 7 alinéas b) et c) et d) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, le locataire se doit d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. Le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, vice de construction, malfaçon, cas fortuit ou force majeure.
Lorsque l’état des lieux de sortie révèle des désordres non mentionnés dans l’état des lieux d’entrée, les travaux de remplacement d’éléments d’équipement nécessités pour restitution en bon état sont à la charge du locataire qui est présumé responsable des dégradations intervenues pendant sa jouissance.

En vertu de l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

En l’espèce, un état des lieux a été établi contradictoirement entre les parties, le 5 décembre 2020.

Un état des lieux sortant a été établi entre les parties le 24 juin 2024 par commissaire de justice, soit 3 ans et 6 mois après la prise du logement par les locataires.

Il convient de rappeler que le départ d’un locataire ne doit pas donner lieu à la mise à sa charge de l’intégralité de la remise à neuf du logement. Chaque bailleur doit, en effet, assumer les charges liées à la rénovation du logement en lien avec la vétusté inhérente à toute occupation d’un bien immobilier.

Aussi, le caractère de dégradations locatives est limitativement énuméré à l’annexe au décret n° 87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière, relatif aux réparations locatives.

Ainsi, les réparations locatives se limitent à :
« I. – Parties extérieures dont le locataire a l’usage exclusif.
a) Jardins privatifs :
Entretien courant, notamment des allées, pelouses, massifs, bassins et piscines ; taille, élagage, échenillage des arbres et arbustes ;
Remplacement des arbustes ; réparation et remplacement des installations mobiles d’arrosage.
b) Auvents, terrasses et marquises :
Enlèvement de la mousse et des autres végétaux.
c) Descentes d’eaux pluviales, chéneaux et gouttières :
Dégorgement des conduits.

II. – Ouvertures intérieures et extérieures.
a) Sections ouvrantes telles que portes et fenêtres :
Graissage des gonds, paumelles et charnières ;
Menues réparations des boutons et poignées de portes, des gonds, crémones et espagnolettes ; remplacement notamment de boulons, clavettes et targettes.
b) Vitrages :
Réfection des mastics ;
Remplacement des vitres détériorées.
c) Dispositifs d’occultation de la lumière tels que stores et jalousies :
Graissage ;
Remplacement notamment de cordes, poulies ou de quelques lames.
d) Serrures et verrous de sécurité :
Graissage ;
Remplacement de petites pièces ainsi que des clés égarées ou détériorées.
e) Grilles :
Nettoyage et graissage ;
Remplacement notamment de boulons, clavettes, targettes.

III. – Parties intérieures.
a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons :
Maintien en état de propreté ;
Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci.
b) Parquets, moquettes et autres revêtements de sol :
Encaustiquage et entretien courant de la vitrification ;
Remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.
c) Placards et menuiseries telles que plinthes, baguettes et moulures :
Remplacement des tablettes et tasseaux de placard et réparation de leur dispositif de fermeture ; fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiseries.

IV. – Installations de plomberie.
a) Canalisations d’eau :
Dégorgement :
Remplacement notamment de joints et de colliers.
b) Canalisations de gaz :
Entretien courant des robinets, siphons et ouvertures d’aération ;
Remplacement périodique des tuyaux souples de raccordement.
c) [Localité 7] septiques, puisards et fosses d’aisance :
Vidange.
d) Chauffage, production d’eau chaude et robinetterie :
Remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ;
Rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ;
Remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ;
Remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d’eau.
e) Eviers et appareils sanitaires :
Nettoyage des dépôts de calcaire, remplacement des tuyaux flexibles de douches.

V. – Equipements d’installations d’électricité.
Remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles, des ampoules, tubes lumineux ; réparation ou remplacement des baguettes ou gaines de protection.

VI. – Autres équipements mentionnés au contrat de location.
a) Entretien courant et menues réparations des appareils tels que réfrigérateurs, machines à laver le linge et la vaisselle, sèche-linge, hottes aspirantes, adoucisseurs, capteurs solaires, pompes à chaleur, appareils de conditionnement d’air, antennes individuelles de radiodiffusion et de télévision, meubles scellés, cheminées, glaces et miroirs ;
b) Menues réparations nécessitées par la dépose des bourrelets ;
c) Graissage et remplacement des joints des vidoirs ;
d) Ramonage des conduits d’évacuation des fumées et des gaz et conduits de ventilation. »

Aussi, l’indemnisation du bailleur au titre des réparations et dégradations locatives n’est pas subordonnée à l’exécution effective de ces réparations et il appartient au juge d’évaluer le montant d’un dommage dont il constate l’existence dans son principe.

Sur la réfection des peintures et des sols du logement  

Madame [N] [W] épouse [S] et Monsieur [D] [W] sollicitent le paiement de la somme de 11 872,30 euros au titre de la réfection des murs et du plafond de la cuisine, de la réfection du sol des chambres, de la réfection des murs et de la porte de la chambre 2, de la réfection du mur et des portes du palier, de la réfection du sol du palier ainsi que de la réfection des murs, des portes et du sol de la chambre 3. Au soutien de leur demande, ils produisent un devis n°8279 établi par la société PEINTURE COMPIEGNOISE le 25 juillet 2024 sur laquelle figurent ces postes de réparations.

Il ressort de l’état des lieux d’entrée que l’ensemble du logement a été délivré en bon état, notamment s’agissant des sols, des peintures des murs et plafonds. Une précision est faite s’agissant de la peinture des murs de la salle de bain, mentionnant ainsi une peinture neuve. S’agissant des sols, il est précisé que le sol des chambres 2 et 3 est en PVC et que le sol de chambre 1 est composé de parquet flottant.

Il ressort de l’état des lieux de sortie que :
S’agissant de la cuisine, les murs ont été repeints par les locataires et qu’un recoin a été sommairement repeint. Il relève également la présence d’une toile de verre peinte sur la façade arrière, avec deux petits rebouchages et petits accros. La peinture du plafond est décrite comme étant en mauvais état, avec de nombreuses taches et des reprises de peinture effectuées par les locataires, notamment mal réalisées autour de l’un des globes, ainsi que des débordements de peinture sur l’autre.S’agissant de la montée d’escalier et du palier, la toile de verre peinte est indiquée en état d’usage. Sur le palier, la toile de verre des murs a été repeinte par les locataires, avec des débordements de peinture sur les arrivées électriques et les huisseries, ainsi qu’un « coup de rouleau » dans l’angle du plafond. Le plafond présente une peinture légèrement défraîchie avec quelques toiles d’araignée. Le linoléum présente par ailleurs des taches de peinture. Il n’est fait aucune précision sur l’état des portes. Dans la chambre 1 côté pignon, le sol est constitué d’une moquette bouclée posée par les locataires sur le parquet flottant. Il est précisé que cette moquette n’est pas collée, mais maintenue par du scotch double face, et qu’elle présente de petites taches en partie centrale. La poutre rustique a également été repeinte, mais il est précisé qu’il s’agit d’une couche d’apprêt, la couleur d’origine transparaissant.Dans la chambre 2, le sol présente un linoléum reprenant les aspérités de la dalle, avec de nombreuses taches de peinture, ainsi que des débordements de peinture des plinthes. Une petite déchirure est également relevée à droite du seuil. Les murs ont été repeints par les locataires et il est précisé qu’il s’agit d’une couche d’apprêt, avec des débordements de peinture murale sur les arrivées électriques. La peinture du plafond est en bon état. La porte d’accès à la chambre a été repeinte par les locataires, avec une peinture d’apprêt, et présente d’importants débordements de peinture sur la poignée. Dans la seconde partie de la chambre 2, le sol présente un linoléum avec de nombreuses taches de peinture. Les locataires ont déclaré ne pas avoir protégé le sol lors de la remise en peinture de la pièce, indiquant qu’ils souhaitaient changer le linoléum. Les murs ont été repeints par les locataires. Il est également relevé une trace d’infiltration avec cloquage sur environ 1m² dans la partie droite de la lège, ainsi qu’une infiltration de toiture dans l’angle du retour gauche de la cloison. Des débordements de peinture sont présents sur les arrivées électriques, dont l’une a été intégralement repeinte.Dans la chambre 3, le sol est constitué d’un linoléum présentant une languette triangulaire décollée le long du pignon droit. Les murs ont été repeints par les locataires, la peinture étant décrite comme en mauvais état, avec deux trous de fixation et des traces de rebouchage sur le pignon, ainsi que plusieurs traces et des débordements de peinture sur l’ensemble des arrivées électriques. Des traces de salpêtre sont également relevées dans l’angle derrière lequel se trouve la douche de la salle de bains. Le plafond a été partiellement repeint par les locataires. Aucune mention n’est faite de l’état de la porte d’accès et des bâtis.
Il convient de relever que les locataires sortants ont procédé à des travaux de modification des revêtements de sols, qui doivent être retenus dans la somme allouée.

Il ressort de l’annexe au décret n° 87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, que le locataire est tenu du maintien en état de propreté des murs, des plafonds et des sols ainsi que des menus raccords de peinture et de revêtements de sol.

Dès lors, les locataires sortants ne peuvent être tenus à la réfection complète des sols, plafonds et murs.

Au regard des mentions portées à l’état des lieux de sortie, à l’état des lieux d’entrée, des modifications opérées par les défendeurs, à la durée de location et de fait à l’usure normale du logement liée à son occupation pendant trois ans et demi, la demande sera retenue mais réduite à de plus justes proportions.

Ainsi, la demande sera retenue à hauteur de 8 000 euros.

Sur les travaux d’extérieur

Madame [N] [W] épouse [S] et Monsieur [D] [W] sollicitent le paiement de la somme de 2344,80 euros au titre de travaux d’extérieur tenant à la remise en état d’un pommier et de la reprise de la terrasse carrelée ainsi que des travaux de peinture et de remplacement d’un lampadaire. Au soutien de leur demande, ils produisent un devis n°DE00000016 établi par la SARLU THIBAUT ELAGAGE le 23 août 2024 sur laquelle figure ces postes de réparations.

L’état des lieux d’entrée mentionne un dallage ainsi que la présence d’arbres fruitiers et ornements en bon état.

Le procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie mentionne qu’une « grosse branche d’un vieux pommier est cassée et penche vers le voisin » et que mentionne s’agissant de la terrasse des « éclats de marbres, état ancien, détériorée sur 1.50m et 1m environ. ». Il est également indiqué qu’un lampadaire se trouve au niveau du bucher.

Force est de constater qu’il n’est pas indiqué que le lampadaire est hors d’usage, et que le mur situé au-dessus de la terrasse nécessite une réfection. A ce titre, la demande ne sera pas retenue.

En revanche, il ressort de l’annexe au décret n° 87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, que le locataire est tenu de l’entretien courant du jardin et des extérieurs. En revanche, il ressort de ces dispositions que le locataire sortant ne peut être tenus au remplacement des sols extérieurs.

Ainsi, au regard de ces dispositions, des mentions de l’état des lieux de sortie, de la durée de location et de l’usure normale du logement liée à son occupation, la demande sera retenue à hauteur de 200 euros.

Sur le ramonage de la cheminée

Madame [N] [W] épouse [S] et Monsieur [D] [W] sollicitent le paiement de la somme de 70 euros au titre du ramonage de la cheminée du logement. Au soutien de leur demande, ils produisent une facture établie par la société LE PETIT RAMONEUR le 28 août 2024 sur laquelle figure cette prestation.

L’état des lieux d’entrée mentionne que le conduit de cheminée est en bon état et qu’il a été ramoné. L’état des lieux de sortie mentionne, dans la rubrique observations, que « 2 ramonages par an sont obligatoires ».

Le procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie mentionne que le certificat de ramonage n’a pas été présenté. Il est précisé que « les locataires déclarent que l’entreprise sollicitée à refuser d’intervenir car le conduit n’est pas tubé jusqu’au faîtage et qu’il y a de la bistre autour du conduit ».

Il ressort de l’annexe au décret n° 87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, que le locataire est tenu du ramonage des cheminées.

Par conséquent, la demande sera entièrement retenue.

Sur le changement du filtre de la hotte

Madame [N] [W] épouse [S] et Monsieur [D] [W] sollicitent le paiement de la somme de 5,49 euros au titre du remplacement du filtre de la hotte. Au soutien de leur demande, ils produisent une facture établie par la société LEROY MERLIN le 24 juillet 2024 sur laquelle figure ce poste de réparation.

L’état des lieux d’entrée mentionne la présence d’une hotte aspirante en inox, en bon état et « propre ».

Le procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie mentionne la présence d’une hotte aspirante de marque CATA « graisseuse » avec une « aspiration en fonctionnement » et « qu’un seul des deux points lumineux fonctionne ».

Il ressort de l’annexe au décret n° 87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, que le locataire est tenu des menus réparations et remplacements des appareils électroménagers composant le logement.

Cependant, selon les mentions portées à l’état des lieux de sortie, le remplacement du filtre de la hotte n’apparait pas nécessaire. Ainsi, la demande ne sera pas retenue.

Sur le remplacement d’un barillet

Madame [N] [W] épouse [S] et Monsieur [D] [W] sollicitent le paiement de la somme de 54,44 euros au titre du remplacement d’un barillet. Au soutien de leur demande, ils produisent une facture établie par la société TRENOIS DECAMPS le 13 juin 2024sur laquelle figure ce poste de réparation.

Le procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie ne fait pas mention d’un barillet hors d’usage, ni qu’un remplacement est nécessaire, de sorte que la demande n’apparait pas justifiée et ne sera pas retenue.

Sur les devis de la société Leroy Merlin

Madame [N] [W] épouse [S] et Monsieur [D] [W] sollicitent le paiement de la somme de 440,60 euros au titre de divers travaux de réparation. Au soutien de leur demande, ils produisent des factures et devis établis par la société LEROY MERLIN sur laquelle figure plusieurs postes de réparation.

A ce titre, les demandeurs sollicitent en détail :
La somme de 16,90 euros au titre du remplacement de joints, La somme de 31,10 euros pour l’achat de ciment et d’une grille de sol, La somme de 64,30 euros pour l’achat d’éclairage La somme de 128,70 euros pour l’achat d’éclairage, La somme de 328,30 euros pour l’achat de piles, d’éclairages, d’une tringle à rideaux, d’une chasse d’eau, de peinture, d’un flexible inox, d’un nettoyant, d’un kit de réparation sanitaire, d’un mousseur de robinet, d’un détecteur de fumée.
S’agissant des éclairages, le procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie mentionne que :
Dans la cuisine, « seul un des deux globes est en fonctionnement. Ces globes sont sales », Dans la montée d’escalier, « ampoule grillée », Dans le dégagement, « un point lumineux avec abat-jour, ne fonctionne pas », Dans la chambre 3, « 2 appliques remplacées par les locataires, sommairement posées » et « une troisième applique laissée par les locataires », Dans la salle de bain, « un encadrement de 8 points électriques, il manque 4 ampoules et 2 sont en fonctionnement », Dans la cave, « l’éclairage ne fonctionne pas ».
S’agissant du détecteur de fumée, le procès-verbal de constat mentionne seulement la présence d’un socle de détecteur.

S’agissant des joints, l’état des lieux de sortie mentionne des « traces de moisissures dans les joints du carrelage » de la douche, le joint de la porte de douche est « déformé et arraché ; un autre joint non d’origine ». Pour la baignoire, le « joint d’étanchéité présente des décollements dans le long pan ». S’agissant du flexible de douche, il est indiqué « une fuite au raccord flexible ».

S’agissant de la peinture, il est indiqué que dans la salle de bain et les sanitaires, la peinture des murs et plafond est en état d’usage.
S’agissant des sanitaires, le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie mentionne que « une cuvette sur pied, ancienne, en fonctionnement, des traces de calcaire » et à propos des sanitaires de l’étage « la cuvette sur pied coule en continu, des traces de calcaire ».

S’agissant de la cuisine, le procès-verbal de constat mentionne que « le mousseur du mitigeur présente des traces de calcaire ».

Il ressort de l’annexe au décret n° 87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, que le locataire est tenu du maintien en état de propreté des murs et des plafonds ainsi que des menues réparations et remplacements de matériels hors d’usage ou manquants.

Cependant, les éléments dont le remplacement n’apparait pas justifié selon le procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie ne seront pas retenue dans la somme allouée.

Ainsi au regard des mentions portées à l’état des lieux de sortie, de la durée de location et de fait de l’usure normale du logement liée à son occupation pendant trois ans et demi, la demande sera retenue à hauteur de 200 euros.

Sur le remplacement d’une bouteille de gaz

Madame [N] [W] épouse [S] et Monsieur [D] [W] sollicitent le paiement de la somme de 42 euros au titre du remplacement d’une bouteille de gaz de divers travaux de réparation. Au soutien de leur demande, ils produisent une facture établie par la société RICHE & SEBASTIEN sur laquelle figure

L’état des lieux d’entrée mentionne la présence de deux bouteilles de gaz.

Le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie mentionne la présence de deux bouteilles de gaz « pleine » et précise « une TOTAL GAZ et une BUTAGAZ ».

Force est de constater que la demande n’apparait manifestement pas justifiée. La demande ne sera donc pas retenue.

Par conséquent, Monsieur [J] [U] et Madame [H] [L] seront solidairement condamnés à payer à Madame [N] [W] épouse [S] et Monsieur [D] [W] la somme de 8 470 euros au titre des dégradations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

II – SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT AU TITRE DE LA VACANCE LOCATIVE

En vertu de l’article 1213-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, les demandeurs sollicitent l’indemnisation d’une vacance locative qu’ils estiment imputable à Monsieur [J] [U] et Madame [H] [L] du fait des dégradations locatives constatées lors de la restitution des lieux.

S’il n’est pas nécessaire, pour obtenir l’indemnisation des dégradations locatives imputables au locataire sortant, de justifier de l’effectivité des travaux de remise en état, il en va différemment lorsque le bailleur sollicite la réparation d’un préjudice distinct tenant à une perte de loyers consécutive à l’indisponibilité du logement. Il appartient en effet au bailleur de démontrer que les dégradations imputables au locataire ont effectivement rendu le logement indisponible et qu’il existe un lien de causalité certain entre ces dégradations et la vacance alléguée.

En l’espèce, la vacance locative ne saurait être constatée au moyen des pièces produites en demande. En effet, les devis produits ne permettent pas d’établir la réalité de travaux ayant effectivement été entrepris, ni a fortiori, leur durée et la période pendant laquelle le logement aurait été rendu indisponible.

En outre, il convient de rappeler que la vacance d’un logement locatif est susceptible d’exister en raison de divers aléas inhérents à sa remise en location. La seule circonstance qu’un bail aurait été conclu plusieurs mois après le départ des locataires sortants ne suffit donc pas à établir que cette période de vacances trouve sa cause dans les dégradations constatées.

Eu égard à la nature des travaux nécessaires à la remise en état du logement et imputables aux locataires, une vacance supplémentaire d’un mois sera retenue soit 1 123 euros.

III – SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES

Sur la régularité du cautionnement
Selon l’article 2288 du code civil, dans sa version applicable à l’espèce, celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

En vertu de l’article 2292 du code civil, dans sa version applicable à l’espèce, le cautionnement ne se présume point ; il doit être exprès, et on ne peut pas l’étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

Aux termes de l’article 22-1 de la loi la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

Madame [O] [X] sollicite la nullité de son engagement de caution au motif que celui-ci ne respecterait pas le formalisme prévu par l’article 2297 du code civil.

Toutefois, le cautionnement litigieux a été souscrit le 5 décembre 2020, soit antérieurement à l’entrée en vigueur, le 1er janvier 2022, des nouvelles dispositions de l’article 2297 du code civil issues de l’ordonnance n°2021-1192 du 15 septembre 2021, lequel impose à peine de nullité, une mention manuscrite particulière de la part de la caution personne physique.

Ces dispositions nouvelles n’étant donc pas applicables à l’engagement souscrit en cause, l’absence de ladite mention ne saurait entrainer la nullité du cautionnement.

Il ressort en outre de l’acte produit que Madame [O] [X] s’est expressément engagée en qualité de caution des obligations des locataires envers le bailleur, notamment en ce qui concerne l’obligation de paiement du loyer.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande en nullité du cautionnement et de condamner Madame [O] [X], en sa qualité de caution solidaire, au paiement des sommes dues par Monsieur [J] [U] et Madame [H] [L].

Sur la demande de production du diagnostic de performances énergétiques
Selon l’article 3-3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation. En outre, le dossier de diagnostic technique est communiqué au locataire par voie dématérialisée, sauf opposition explicite de l’une des parties au contrat.

Il résulte des pièces produites que les demandeurs ne justifient pas avoir remis aux locataires le diagnostic de performance énergétique afférent au logement donné à bail. Par conséquent, il convient de faire droit à la demande des défendeurs tendant à sa transmission.

Sur la demande de dommages et intérêts en réparation d’un trouble de jouissance
Selon l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l’espèce, « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée ci-dessus ;
c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;
d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée. »

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent prévoit que le logement doit satisfaire à un certain nombre de conditions au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires dont, selon l’article 2 : « 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation (…) 3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ; (…) 5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ; 6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;(…) »

En vertu de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Par ailleurs, les défendeurs invoquent différents désordres affectant le logement, tenant notamment à la non-conformité du tableau électrique, du tuyau d’évacuation du poêle à bois, à la vétusté des toilettes ainsi qu’à la nécessité de travaux de plomberie. Toutefois, ils ne produisent aucun élément de nature à établir la réalité de ces désordres et leur incidence sur leurs con

[…texte tronqué, 4181 caractère(s) coupé(s) — limite de 50 000 caractères par cellule Google Sheets. Texte intégral toujours disponible via l’API Judilibre avec cet ID…]