N° RG 23/02553 – N° Portalis DBZT-W-B7H-GCLN

TTRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCIENNES

PREMIERE CHAMBRE CIVILE
Affaire n° N° RG 23/02553 – N° Portalis DBZT-W-B7H-GCLN
N° minute : 26/157
Code NAC : 50G
TK/JD/AFB

LE DIX SEPT SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT SIX

DEMANDEUR

M. [W] [R] [Q] [N]
né le 24 Mai 1973 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Géraldine SORATO de la SELARL QUINTUOR, avocats au barreau de LILLE, avocats plaidant

DÉFENDERESSE

Mme [L] [Y] [P]
née le 09 Septembre 1992 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]
représentée par la SELARL GRILLET – DARE -COULON, avocats au barreau de VALENCIENNES, avocats plaidant

* * *
Jugement contradictoire , les parties étant avisées que le jugement sera prononcé le 06 Août 2026 prorogé au 03 Septembre 2026 puis à la date de ce jour, par mise à disposition au greffe, et en premier ressort par Madame Teslima KHIARI, Juge, assistée de Madame Camille DESENCLOS, Greffière.

Débats tenus à l’audience publique du 19 Mars 2026 devant :

– Madame Teslima KHIARI, Juge,
– Madame Justine DELRIEU, Juge, rédactrice de la présente décision,
– Madame Nathalie REGULA, Magistrate à titre temporaire,

assistées de Madame Camille DESENCLOS, Greffière, et en présence de Madame Alice ROYAUX, Magistrate stagiaire, de Madame Nathalie VERQUIN, Greffière et de Clara LE GOFF, Adjointe administrative stagiaire.

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [N] est propriétaire d’une maison située [Adresse 1] à [Localité 2], cadastrée E107 et de la moitié indivise du terrain voisin cadastré E [Cadastre 1] à usage de cour et de passage commun au profit de la parcelle E [Cadastre 2], situé à l’arrière, appartenant à Madame [U].

Monsieur [N] a mis en vente cette maison et Madame [P], qui s’est montrée intéressée, a visité le bien avec l’agence [Adresse 3].

Un compromis de vente au prix de 215 000 euros a été signé électroniquement par Madame [P] et l’agence SQUARE HABITAT le 13 octobre 2022 et par Monsieur [N] le 18 octobre 2022.

Le compromis prévoyait une réitération de la vente par acte authentique au plus tard le 9 janvier 2023.

Un projet d’acte de vente rédigé par Maître [G], notaire associé à [Localité 3], a été adressé à Madame [P] et une date de signature a été fixée.

Madame [P] a néanmoins souhaité visiter à nouveau le bien le 30 décembre 2022.

Exposant être resté sans nouvelles de Madame [P] depuis cette date, Monsieur [N] lui a fait délivrer le 20 janvier 2023 une sommation interpellative de le fixer sur une date de signature. Madame [P] a refusé de prendre l’acte.

Par courrier daté du 18 janvier 2023, Madame [P] a exercé son droit de rétractation.

Par acte de commissaire de justice du 17 avril 2023, Monsieur [N] a fait signifier à Madame [P] le projet d’acte de vente et sommé cette dernière de se présenter à l’étude de Maître [G] le 26 avril 2023 en vue de la signature de cet acte.

Madame [P] n’a pas déféré à cette sommation et par courrier officiel du 27 avril 2023, son conseil a confirmé à celui de Monsieur [N] qu’elle ne signerait pas l’acte.

Par acte de commissaire de justice du 9 mai 2023, Monsieur [N] a de nouveau fait sommation à Madame [P] de se présenter à l’étude de Maître [G] le 15 mai 2023 en vue de la signature de l’acte de vente.

Madame [P] ne s’étant pas présentée à cette date, Maître [G] a rédigé un procès-verbal de carence.

Par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 26 mai 2023, le conseil de Monsieur [N] a notifié à Madame [P] la résiliation du compromis de vente et l’a mise en demeure d’avoir à régler la clause pénale prévue au compromis, d’un montant de 21 500 euros.

Madame [P] refusant de régler cette somme, Monsieur [N], par acte de commissaire de justice du 11 septembre 2023, l’a assignée devant le tribunal judicaire de Valenciennes aux fins de voir constater la résiliation du compromis de vente et obtenir sa condamnation à lui régler la somme de
21 500 euros au titre de la clause pénale.

Par dernières conclusions régulièrement notifiées par RPVA le 21 mars 2025, Monsieur [W] [N] demande au tribunal de :

dire et juger que le compromis est parfaitement valable ; dire et juger que Madame [P] a manqué à ses obligations contractuelles en refusant de signer l’acte authentique de vente ; dire et juger que Madame [P] ne pouvait pas se rétracter par courrier du 18 janvier 2023 et donc que sa rétractation est inopérante ; constater la résiliation du compromis de vente des 13 et 18 octobre 2022 portant sur la vente de la maison située [Adresse 1] à [Localité 2] au profit de Madame [P], suivant notification par courrier recommandé du 26 mai 2023 aux torts exclusifs de Madame [P] ; condamner Madame [P] à lui payer la somme de 21 500 euros au titre de la clause pénale avec intérêts au taux légal à compter du 26 mai 2023 ; débouter Madame [P] de toutes ses demandes ; condamner Madame [P] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ; condamner Madame [P] aux dépens, dont le coût des trois sommations délivrées les 20 janvier, 17 avril et 9 mai 2023.
Il soutient que le compromis de vente a été valablement notifié à Madame [P] par l’envoi d’une lettre recommandée électronique pour purger le droit de rétractation. A cet égard, il fait valoir que l’envoi recommandé électronique est équivalent à l’envoi par lettre recommandée quand il satisfait aux exigences du règlement n°910/2014 du Parlement européen et du Conseil du 23 juillet 2014 dit « eIDAS », ce qui est le cas en l’occurrence. Il considère par ailleurs que, contrairement à ses affirmations, Madame [P] a bien consenti à ce type d’envoi puisqu’elle a expressément accepté l’envoi recommandé, l’accusé de réception du recommandé électronique reprenant la réception de la lettre et l’authentification de Madame [P].

Il estime ainsi que la preuve de la réception de la notification électronique, que Madame [P] ne conteste pas, est un mode de preuve de réception recevable et que cette dernière est de mauvaise foi en soutenant que la notification du compromis n’était pas valable.

Il considère par conséquent que, la condition suspensive s’étant réalisée, la vente est devenue parfaite. Il souligne que Madame [P] n’a fait aucune observation sur le projet d’acte de vente qui lui a été adressé et que ce n’est que le 20 janvier 2023, après avoir visité à nouveau la maison et reçu sommation de fixer une nouvelle date de signature qu’elle a prétexté, par la voie de son conseil, des différences entre le projet d’acte de vente et le compromis.

Il fait par ailleurs valoir que rien n’impose aux parties à un compromis la signature d’un avenant et que en toutes hypothèses, le compromis de vente mentionnait bien l’existence d’une indivision sur cette parcelle E674 à usage de cour et de passage commun au profit de la parcelle E675, de sorte que Madame [P] ne peut se prévaloir d’aucune modification substantielle faisant naître un nouveau délai de rétractation, et ce d’autant plus que l’indivision forcée est un régime protecteur et que Madame [P] n’explique pas en quoi ce régime lui serait préjudiciable.

Il soutient qu’il en va de même du litige l’opposant à sa voisine, lequel a trait au stationnement de sa voiture sur le passage et ne concerne pas Madame [P].

Enfin, il soutient que le bien n’a subi aucun dégât des eaux avec infiltration, ce dont Madame [P] était parfaitement informée. Il fait valoir que, en toutes hypothèses, cela ne constituerait pas une modification substantielle de la chose vendue faisant naître un nouveau délai de rétractation. Il considère qu’il en va de même de la reprise de la gouttière, laquelle ne constitue pas en outre des travaux de nature décennale.

Pour s’opposer à la demande de nullité du compromis de vente pour dol sollicitée à titre subsidiaire par Madame [P], il fait valoir que l’indivision de la parcelle E674 était bien mentionnée dans le compromis de vente et qu’il n’y avait pas de litige existant avec la voisine.

Il considère ainsi que Madame [P] a refusé de signer l’acte authentique de vente par devant notaire alors que celle-ci est parfaite, manquant ainsi manifestement à son obligation. Il soutient, au visa des articles 1103, 104 et 1226 du code civil, que la résiliation du compromis de vente, notifiée à Madame [P] le 26 mai 2023, doit être constatée et que la clause pénale prévue au compromis s’applique.

Il s’oppose en toutes hypothèses à la demande de Madame [F] au titre de la procédure abusive, faisant valoir que ses demandes sont parfaitement fondées et que Madame [P] ne démontre aucunement en quoi la saisine du tribunal serait abusive, alors qu’elle fait preuve de son côté d’une mauvaise foi patente dans la présentation de ses arguments depuis le début.

Par dernières conclusions régulièrement notifiées par RPVA le 11 juin 2025, Madame [L] [P] demande au tribunal de :

constater l’exercice régulier de sa faculté de rétractation ;En conséquence,
débouter purement et simplement Monsieur [W] [N] de l’ensemble de ses demandes ;Très subsidiairement,
prononcer la nullité du compromis de vente régularisé entre Monsieur [W] [N] et madame [L] [P] le 13 octobre 2022 ;En conséquence,
débouter purement et simplement Monsieur [W] [N] de l’ensemble de ses Demandes ;

En tout état de cause,
condamner Monsieur [W] [N] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;condamner Monsieur [W] [N] à payer la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner Monsieur [W] [N] en tous les frais et dépens.
Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir, sur le fondement des articles L.271-1 du Code de la construction et de l’habitation et de l’article L.100 du Code des postes et télécommunications, que Monsieur [N] n’établit pas qu’elle avait préalablement consenti à recevoir des envois recommandés électroniques, la seule réception technique de la lettre ne pouvant suppléer à cette exigence préalable. Elle en tire pour conséquence que cet envoi n’est pas valable et que le délai de rétractation n’a jamais commencé à courir. Elle estime ainsi que la lettre de rétractation adressée le 18 janvier 2023, antérieure à toute expiration valable du délai, doit être considérée comme régulière et opère l’anéantissement rétroactif de l’avant-contrat.

Subsidiairement, elle fait valoir que l’existence d’une indivision forcée sur la parcelle E674 ainsi que l’existence d’un litige avec la voisine, non mentionnés dans le compromis de vente, modifient de façon substantielle le compromis puisque, d’une part, cette parcelle, censée être librement accessible et servir à l’usage du bien vendu, est en indivision forcée, ce qui emporte l’impossibilité pour l’acquéreur d’en user ou d’en disposer librement sans l’accord du coindivisaire et remet en outre en cause l’existence d’un stationnement privatif sur le terrain, et, d’autre part, parce que cette indivision fait l’objet d’un contentieux passé et toujours latent avec la voisine.

Elle considère qu’il s’agit de modifications substantielles des conditions contractuelles, justifiant à elle seule l’ouverture d’un nouveau délai de rétractation non purgé.

Elle soutient par ailleurs avoir découvert, lors de sa contre-visite le 30 décembre 2022, l’existence d’un dégât des eaux consécutif à une tempête, et la réalisation en urgence de travaux sur la gouttière de nature décennale, ce qui n’était signalé ni dans le compromis ni dans le projet d’acte de vente. Elle considère qu’il s’agit également d’une modification substantielle des conditions de la vente qui aurait dû conduire à un avenant faisant courir un nouveau délai de rétractation.

Au soutien de sa demande très subsidiaire en nullité du compromis de vente, elle fait valoir, sur le fondement des articles 1112-1, 1130 et 1131 du code civil, que le silence gardé par Monsieur [N] sur l’existence d’une indivision forcée sur la parcelle E674 et la présentation de cette parcelle comme permettant le stationnement de véhicule, alors qu’il s’agit d’un passage pour lequel un litige existe avec la voisine, constituent une manœuvre dolosive entraînant la nullité du compromis de vente.

Au soutien de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, elle fait valoir que lorsque le caractère indivis de la parcelle et l’existence d’un litige avec sa voisine ont été portés à sa connaissance, elle a valablement exercé sa faculté de rétraction, ce qui a donné lieu à des échanges officiels entre les conseils des parties faisant état de l’ensemble des éléments développés devant la présente juridiction, de sorte que la saisine de celle-ci est abusive.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 12 juin 2025 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour.

L’affaire a été fixée à l’audience du 19 mars 2026 et la décision mise en délibéré au 6 août 2026, prorogé au 3 septembre 2026 puis au 17 septembre 2026.

MOTIFS

A titre liminaire, il y a lieu de rappeler que les demandes des parties de « dire et juger », « prendre acte », « donner acte » ou « constater » tendant à constater tel ou tel fait ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif.

1. Sur l’exercice du droit de rétractation

Aux termes des dispositions de l’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation, alinéas 1 et 2, « Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, la souscription de parts donnant vocation à l’attribution en jouissance ou en propriété d’immeubles d’habitation ou la vente d’immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte.

Cet acte est notifié à l’acquéreur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes. »

L’absence de notification de l’acte ou sa notification irrégulière ne peut faire courir le délai de rétractation.

Selon l’article L.100 du code des postes et des communications électroniques « l’envoi recommandé électronique est équivalent à l’envoi par lettre recommandée, dès lors qu’il satisfait aux exigences de l’article 44 du règlement (UE) n° 910/2014 du Parlement européen et du Conseil du 23 juillet 2014. Dans le cas où le destinataire n’est pas un professionnel, celui-ci doit avoir exprimé à l’expéditeur son consentement à recevoir des envois recommandés électroniques. »

L’article R. 53-3 de ce même code précise que « le prestataire de lettre recommandée électronique informe le destinataire, par voie électronique, qu’une lettre recommandée électronique lui est destinée et qu’il a la possibilité, pendant un délai de quinze jours à compter du lendemain de l’envoi de cette information, d’accepter ou non sa réception. Le destinataire n’est pas informé de l’identité de l’expéditeur de la lettre recommandée électronique. En cas de refus de réception ou de non-réclamation par le destinataire, le prestataire met à disposition de l’expéditeur une preuve de ce refus ou de cette non-réclamation. »

L’exercice par l’acquéreur de son droit de rétractation entraîne l’anéantissement du contrat.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la promesse de vente signée par les parties était soumise à la faculté de rétractation visée par le premier de ces textes au bénéfice de Madame [P].

Il est également constant que le compromis de vente a été adressé à Madame [P] par lettre recommandée électronique avec accusé de réception et que celle-ci n’a pas la qualité de professionnelle.
Or, le compromis de vente ne comporte aucune mention relative à l’envoi de recommandé électronique et l’adresse électronique de Madame [P] n’y est pas renseignée.

Il ne ressort donc pas de cet acte, ni d’aucun des éléments produits aux débats, que Madame [P] ait consenti à recevoir des envois recommandés électroniques, ni directement auprès de l’expéditeur, ni au travers d’un module fourni par le prestataire de lettre recommandée électronique.

Dans ces conditions, le compromis de vente adressé le 18 octobre 2022 à Madame [P] ne peut être regardé comme ayant été valablement notifié à cette dernière, peu important que celle-ci en ait accepté la réception auprès du prestataire de lettre recommandée électronique, dès lors que la preuve de l’expression à l’expéditeur de son consentement à recevoir la notification par envoi recommandé électronique n’est pas rapportée.

Il s’ensuit que le délai ouvert pour exercer le droit de rétractation prévu à l’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas commencé à courir, de sorte que Madame [P] a valablement exercé son droit de rétractation par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 18 janvier 2023, étant précisé qu’il ressort du courriel officiel adressé par le conseil de Monsieur [N] à celui de Madame [P] le 8 mars 2023, que Monsieur [N] a bien reçu ce courrier recommandé. La volonté de Madame [P] de se rétracter a été réitérée par courriers officiels de son avocat adressés à celui de Monsieur [N] le 3 avril 2023 et le 27 avril 2023, puis par courriel officiel du 1er juin 2023.

Par l’effet de cette rétraction, le compromis s’est donc trouvé anéanti, de sorte que Monsieur [N] ne peut se prévaloir de la clause pénale stipulée au compromis de vente.

En conséquence, Monsieur [N] sera débouté de sa demande de condamnation au paiement de la clause pénale.

2. Sur la demande de Madame [P] pour procédure abusive

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

Si l’exercice d’une action en justice est un droit qui peut toutefois dégénérer en abus, ce n’est que dans des conditions particulières le rendant fautif. Or, l’erreur même manifeste sur le bien-fondé d’une action ou d’une prétention ne peut constituer un fait générateur de responsabilité et, en l’espèce, Madame [P] ne rapporte pas la preuve de la mauvaise foi de Monsieur [N].

Elle sera par conséquent déboutée de sa demande de dommages et intérêts. 

3. Sur les dépens et les frais irrépétibles

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [W] [N], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [W] [N], partie condamnée aux dépens, sera condamné à payer à Madame [L] [P] une somme qu’il est équitable de fixer à 1 500 euros. Il sera par ailleurs débouté de sa propre demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, et mis à disposition au greffe,

DÉBOUTE Monsieur [W] [N] de l’intégralité de ses demandes ;

DÉBOUTE Madame [L] [P] de sa demande de dommages et intérêt pour procédure abusive ;

CONDAMNE Monsieur [W] [N] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE Monsieur [W] [N] à payer à Madame [L] [P] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

La Greffière, La Présidente,