COUR D’APPEL D’[Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE
GREFFE
(Décision Civile)

JUGEMENT : [B] [Q], S.A.S. RIVIERA PRO BAT c/ [P] [I]

MINUTE N° 26/
Du 17 Septembre 2026

3ème Chambre civile
N° RG 23/01755 – N° Portalis DBWR-W-B7H-O24B

Grosse délivrée à

la SELARL ALPIJURIS COTE D’AZUR – ACA
, Me Adeline FORTABAT

expédition délivrée à

le

mentions diverses

Par jugement de la 3ème Chambre civile en date du dix sept Septembre deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’audience s’étant tenue à juge rapporteur sans opposition des avocats conformément aux articles 812 & 816 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 26 mai 2026 en audience publique , devant :

Président : Madame SEUVE, juge rapporteur, magistrat honoraire
Greffier : Madame LETELLIER-CHIASSERINI, présente uniquement aux débats

Le Rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du Tribunal, composé de :

Président : Corinne GILIS
Assesseur : Anne VINCENT
Assesseur : Dominique SEUVE,

DEBATS

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu le 17septembre 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ :

Par mise à disposition au Greffe le 17 Septembre 2026 signé par Madame GILIS, Président et Madame LETELLIER-CHIASSERINI, Greffier.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEURS:

Monsieur [B] [Q]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représenté par Maître Thierry DE SENA de la SELARL ALPIJURIS COTE D’AZUR – ACA, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

S.A.S. RIVIERA PRO BAT prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Maître Thierry DE SENA de la SELARL ALPIJURIS COTE D’AZUR – ACA, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DEFENDEUR:

Monsieur [P] [I]
[Adresse 3]
[Localité 3]
représenté par Me Adeline FORTABAT, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

INTERVENANT VOLONTAIRE :

Maître [E] [Y], mandataire judiciaire, désigné en qualité de liquidateur par jugement du Tribunal de Commerce de NICE en date du 12 octobre 2023, intervenant volontairement en sa qualité de liquidateur de la SAS RIVIERA PRO BAT, demeurant [Adresse 4]
représenté par Maître Thierry DE SENA de la SELARL ALPIJURIS COTE D’AZUR – ACA, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

PROCÉDURE

Suivant bail commercial prenant effet au 1er août 2020, [P] [I], propriétaire d’un local sis [Adresse 2] à [Localité 4], l’ a donné en location à la S.A.S RIVIERA PRO BAT, à usage de “bureaux et showrooms de décoration et produits utilisés”, pour une durée de 9 ans, avec la caution solidaire de [B] [Q].

Par acte de commissaire de justice du 3 mai 2023, la S.A.S RIVIERA PRO BAT et [B] [Q] ont fait assigner [P] [I] aux fins de voir :
– prononcer l’annulation du bail du 1er août 2020, avec effet rétroactif au jour de sa signature, sur le fondement des articles 1719, 1720 et 1721 du code civil, pour défaut de délivrance de la chose louée en bon état de réparations, en l’absence de raccordement du local au réseau électrique,
– prononcer, par suite, l’annulation du cautionnement donné par [B] [Q] à la même date,
– condamner [P] [I] à verser à la S.A.S RIVIERA PRO BAT :
– la somme de 8 080 €, en remboursement des sommes payées lors de la signature du bail,
– la somme de 100 000 €, à titre de dommages-intérêts, en réparation du préjudice commercial subi du fait de l’impossibilité d’exploiter le local, avec intérêts légaux depuis le 1er août 2020, et anatocisme,
– une indemnité de 3 000 € chacun à la S.A.S RIVIERA PRO BAT et à [B] [Q], au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 12 octobre 2023, la S.A.S RIVIERA PRO BAT a été placée en liquidation judiciaire par le tribunal de commerce de Nice, et Maître [Y] a été désigné en qualité de liquidateur.

Par conclusions notifiées par le RPVA le 21 mars 2024, M°[Y] est intervenu volontairement à l’instance et s’est rallié à l’ensemble des demandes formulées par la S.A.S RIVIERA PRO BAT et [B] [Q].

Par courrier recommandé du 3 avril 2024 avec avis de réception du 8 avril 2024, le liquidateur a procédé à la résiliation amiable du bail.

Par conclusions notifiées par le RPVA le 5 octobre 2024, [P] [I], contestant formellement , d’une part, le prétendu défaut de raccordement du local à l’électricité, et d’autre part, l’existence d’un vice caché :
– s’est opposé aux demandes d’annulation du bail et du cautionnement, ainsi qu’à la demande de dommages-intérêts,
– et a sollicité reconventionnellement :
– la fixation au passif de la S.A.S RIVIERA PRO BAT :
– de la somme de 54 481 € 30, à titre de créance antérieure privilégiée,
– de celle de 18 573 € 53 au titre de la créance postérieure privilégiée,
– de celle de 4 000 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, – de la somme de 5 000 €, à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et dilatoire,
– et des dépens de l’instance, ainsi que les frais de commandement de payer et dépens du référé,
– l’acquisition à son profit du dépôt de garantie de 4 695 €,
– la condamnation solidaire de [B] [Q], caution solidaire, à lui payer :
– la somme de 73 054 € 83, au titre de ces deux créances, déclarées au passif de la S.A.S RIVIERA PRO BAT,
– des dommages-intérêts de 5 000 €, pour procédure abusive et dilatoire,
– une indemnité de 4 000 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
– et au règlement des dépens de l’instance et de référé, et des frais de commandement.

SUR QUOI :

1) Rappel des faits

Suivant bail commercial du 24 juillet 2020, [P] [I] a donné en location à la S.A.S RIVIERA PRO BAT un local commercial de 166, 59 m², sis [Adresse 2] à [Localité 4], à usage de “bureaux et show-rooms de décoration et produits utilisés”, pour une durée de 9 ans, à compter du 1er août 2020, moyennant un loyer en principal de 4 695 € par trimestre, avec une provision sur charges de 50 € par trimestre et paiement de la taxe foncière.

Par acte de cautionnement du même jour, [B] [Q], gérant de la S.A.S RIVIERA PRO BAT, s’est porté caution solidaire pour le paiement des sommes dues par le preneur au titre du bail, pendant toute la durée du bail et des deux renouvellements successifs suivants.

Il est constant et non contesté que la S.A.S RIVIERA PRO BAT se plaignant d’avoir connu , lors de son entrée dans les lieux, un problème de raccordement à l’électricité, rendant le local inexploitable, le bailleur a annulé les appels de loyers jusqu’au 14 mai 2021 ( cf pièce n° 3 : avis d’échéance du troisième trimestre 2021).

Par acte d’huissier du 17 novembre 2021, [P] [I] a fait délivrer à la S.A.S RIVIERA PRO BAT un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 8 468 € 19, au titre de l’arriéré locatif à cette date ( pièce 6).

Ce commandement de payer a été signifié à la caution le 19 novembre 2021 (pièce 7).

En l’absence de réglement des sommes dues, [P] [I] a fait assigner, le 4 avril 2022, la S.A.S RIVIERA PRO BAT et [B] [Q] devant le juge des référés aux fins, notamment, de constatation de la résiliation du bail, par le jeu de la clause résolutoire, d’expulsion de la S.A.S RIVIERA PRO BAT , et de condamnation solidaire de celle-ci et de la caution à lui verser une provision de 22 622 € 21.

Par ordonnance du 11 août 2023, le juge des référés a dit n’y avoir lieu à référé, en l’état d’une contestation sérieuse liée à la présente procédure au fond tendant à l’annulation du bail et du cautionnement.(pièce 19).

Par jugement du 12 octobre 2023, publié au BODACC les 21 et 22 octobre 2023, la S.A.S RIVIERA PRO BAT a été placée en liquidation judiciaire.avec désignation de M°[Y], en qualité de liquidateur ( pièce 15)

Dans les deux mois de la publication du jugement au BODACC, [P] [I] a déclaré sa créance au passif de la S.A.S RIVIERA PRO BAT pour un montant total de 54 481 € 30, au titre des loyers et charges dus (pièce 18).

Par courrier recommandé du 3 avril 2024, le liquidateur a notifié à [P] [I] la résiliation du bail, qui a pris effet au 8 avril 2024, date de réception du courrier (pièce 20).

2) Sur l’intervention volontaire du liquidateur judiciaire

En l’état du jugement du tribunal de commerce du 12 octobre 2023 ayant prononcé la liquidation judiciaire de la S.A.S RIVIERA PRO BAT, et désigné M° [Y] en qualité de liquidateur, l’intervention volontaire à l’instance de ce dernier sera déclarée recevable.

3) Sur la demande d’annulation du bail et du cautionnement

Au soutien de sa demande d’annulation du bail commercial, la S.A.S RIVIERA PRO BAT invoque le défaut de délivrance de la chose louée en bon état de réparation, faute de raccordement du local à l’électricité.

Elle n’a cependant versé aux débats aucun élément justificatif de cette absence de raccordement du local loué à l’électricité.

Non seulement elle n’a pas produit le moindre courrier ou mail à EDF pour se plaindre de cette prétendue absence d’électricité et / ou de compteur, et pour solliciter le raccordement du local mais encore les pièces versées aux débats tendent à démontrer que, contrairement à ce qu’elle soutient, le local loué bénéficiait bien d’un raccordement à l’électricité.

En effet, tout d’abord, les diagnostics techniques, annexés au bail, et plus particulièrement le diagnostic de performance énergétique, ne font pas état d’une défaillance ou difficulté quelconque sur le plan électrique.

Le diagnostiqueur a même constaté et relevé la consommation électrique sur le compteur.

L’état des lieux d’entrée contradictoire ( pièce 11) réalisé le 30 juillet 2020, et paraphé sur toutes ses pages par la représentante de la S.A.S RIVIERA PRO BAT :
➔ comprend :
– en page 1 : un relevé des compteurs, et notamment des 2 compteurs électriques, ( herues pleines et heures creuses) ,
– en page 6 : une photographie du compteur électrique correspondant,
– et sur les diverses pages des photographies horodatées des lieux sur lesquelles les lumières sont allumées dans plusieurs des pièces,
➔ et précise pour chaque pièce du local que les points lumineux ont été vérifiés et sont soit en état d’usage, soit en bon état .

Par ailleurs, l’ancienne locataire, l’agence Century 21 Optimmo, a établi une attestation certifiant du raccordement du local à l’électricité, et indiquant qu’un relevé de consommation avait été établi lors de son état des lieux de sortie le 30 juillet 2020, et que l’électricité n’avait pas été coupée lors dudit état des lieux ( pièce 14).

En l’état de ces éléments, force est de constater que la S.A.S RIVIERA PRO BAT qui n’a pas produit le moindre justificatif du défaut de raccordement du local à l’électricité, lors de son entrée dans les lieux, ne rapporte donc pas la preuve du motif invoqué de nullité du bail.

Elle ne saurait se prévaloir de la dispense de loyers que lui a accordée le bailleur pendant la période où elle prétendait ne pas bénéficier de l’électricité, suite à une dépose du compteur (non établie), alors que l’ensemble des éléments du dossier démontrent qu’au moment de son entrée dans les lieux le local bénéficiait de l’électricité, et d’ailleurs, en tant que professionnelle du bâtiment dont l’activité “tous corps d’état” comprend notamment l’électricité, la S.A.S RIVIERA PRO BAT n’aurait pas manqué de relever ce défaut de raccordement ou d’impossibilité de raccordement.

La S.A.S RIVIERA PRO BATl est donc mal fondée à invoquer l’absence de raccordement du local à l’électricité comme motif d’annulation du bail.

De même, c’est vainement qu’elle invoque comme autre moyen de nullité, sur le fondement de l’article 1720 alinéa 1 du code civil, le défaut de délivrance de la chose louée en bon état de réparations de toute espèce.

En effet :
– non seulement, la S.A.S RIVIERA PRO BAT s’est engagée dans le bail à prendre le local en l’état et à assumer les dépenses de réparations, hors les grosses réparations de l’article 606 du code civil ( article 10 du bail), l’état des lieux d’entrée mentionnant de plus qu’elle allait entreprendre de gros travaux de réhabilitation,
– mais encore a signé avec le bailleur, le 30 juillet 2020, une convention ( pièce 12) dans laquelle, en contrepartie de l’absence de paiement d’un pas de porte pour la prise du local, elle s’est engagée à faire son affaire personnelle, outre de l’évacuation des meubles meublants se trouvant dans le local, de la remise en état du local, dont elle a indiqué qu’elle le considérait comme étant en état d’usage.

Enfin, pour les mêmes raisons, la S.A.S RIVIERA PRO BAT est mal fondée à invoquer comme autre cause de nullité le vice caché, alors que :
– non seulement le vice électrique allégué n’est absolument pas démontré, et qu’à supposer même qu’il ait existé, il n’aurait pas pu échapper à la vigilance de la locataire, professionnelle du bâtiment, dont l’activité comprend notamment l’électricité,
– mais encore et surtout que le bail mettait à la charge de la locataire les travaux de réfection et de réparation “ même celles rendues nécessaires en raison de la vétusté, d’un vice caché, ou de la mise en conformité avec la réglementation.”

En conséquence, eu égard aux éléments ci-dessus énoncés, la demande de la S.A.S RIVIERA PRO BAT d’annulation du bail commercial et du contrat de cautionnement sera rejetée comme injustifiée.

De même, sa demande de dommages-intérêts, au demeurant non assortie du moindre justificatif sur le prétendu préjudice commercial subi, ne peut être accueillie, le bail n’ayant pas été annulé.

Il en sera de même pour sa demande de remboursement de la somme de 8 080 € par elle versée à la date de signature du bail.

4) Sur les demandes reconventionnelles

Le bail n’ayant pas été annulé, la locataire reste tenue au paiement des loyers jusqu’à la résiliation du bail commercial, intervenue le 8 avril 2024 à la demande du liquidateur.

Il est constant et non contesté qu’hormis les premiers versements effectués lors de la signature du bail , et d’une somme de 2 075 €67 en octobre 2020, la S.A.S RIVIERA PRO BAT n’a plus effectué le moindre règlement malgré les relances qui lui avaient été faites et le commandement de payer qui lui a été délivré et auquel elle n’a pas fait opposition.

Suite à la liquidation judiciaire de la S.A.S RIVIERA PRO BAT prononcée par jugement du tribunal de commerce de Nice du 12 octobre 2023, publié au BODACC les 21 et 22 octobre 2023, le cabinet [F], mandataire du bailleur, a, par courrier recommandé avec AR du 20 décembre 2024, déclaré sa créance au passif, à titre privilégié, pour un montant de 54 481 € 30, au titre des loyers et charges, suivant décompte arrêté au 12 octobre 2023 ( pièce n°18).

Cette déclaration de créance ayant été faite dans les deux mois de la publication du jugement de liquidation judiciaire au BODACC, [P] [I] est bien-fondé à solliciter sa fixation au passif de la S.A.S RIVIERA PRO BAT pour son montant de 54 481 € 30, à titre de créance antérieure privilégiée, au titre des loyers et charges échus avant le 12 octobre 2023.

Postérieurement au jugement de liquidation judiciaire et jusqu’à la résiliation du bail qui a pris effet le 8 avril 2024, les loyers et charges impayés se sont élevés à un montant total de 18 573 € 53, soit:
– loyers du 13 octobre 2023 au 31 décembre 2023…………………….. 5 541 € 85
– loyers du 1er trimestre 2024………………………………………………….. 6 515 € 84
– loyers du 2ème trimestre 2024 ……………………………………………….. 6 515 € 84
Total = 18 573 € 53

[P] [I] est donc bien-fondé à solliciter la fixation de sa créance au passif de la S.A.S RIVIERA PRO BAT pour ce montant de 18 573 €53, au titre de la créance privilégiée postérieure au jugement de liquidation.

Corrélativement, il y a lieu de faire droit à sa demande de condamnation de [B] [Q], en sa qualité de caution solidaire ayant renoncé au bénéfice de discussion et de division, à lui payer, au titre des loyers et charges impayés la somme totale de :
54 481 € + 18 573 € 53 = 73 054 € 83

Enfin, [P] [I] est également bien-fondé à solliciter l’attribution à son profit du dépôt de garantie de 4 965 €, le bail prévoyant, en son article 17 intitulé “ clause pénale” que
“ le montant du dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d’indemnité minimale en réparation du préjudice résultant de la résilation du bail”.

Mais, en l’état de l’application de cette clause pénale, [P] [I] ne peut prétendre à des dommages-intérêts supplémentaires, l’article 1231-5 du code civil disposant que “lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.”

[P] [I] sera donc débouté de sa demande de dommages-intérêts.

5) Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile,

En application de l’article 696 du code civil, les dépens seront laissés à la charge de la S.A.S RIVIERA PRO BAT, partie qui succombe.

L’équité commande, par ailleurs, de faire droit, à hauteur de 2 000 €, à la demande complémentaire formulée, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, par [P] [I] à l’encontre de son ancienne locataire, eu égard aux frais irrépétibles inhérents à la présente procédure.

La créance de dépens et des frais résultant de l’application de l’article 700 du code de procédure civile mise à la charge du débiteur trouve son origine dans la décision qui statue sur ces frais et dépens et entre dans les prévisions de l’article L. 622-17 du code de commerce lorsque cette décision est postérieure au jugement d’ouverture de la procédure collective, ce qui est le cas en l’espèce

Il y a donc lieu de fixer ces sommes au passif de la S.A.S RIVIERA PRO BAT.

L’équité commande, par ailleurs, de faire droit, à hauteur de 2 000 € également , à la demande complémentaire formulée, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, par [P] [I] à l’encontre de [B] [Q].

PAR CES MOTIFS :
Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire, au fond, en premier ressort, prononcé parmise à disposition au greffe,

Donne acte à M° [E] [Y] de son intervention volontaire, en qualité de liquidateur judiciaire de la S.A.S RIVIERA PRO BAT, et la déclare recevable,

Déboute la S.A.S RIVIERA PRO BAT et M° [Y], en sa qualité de liquidateur judiciaire de cette société, ainsi que [B] [Q], caution solidaire, de leurs demandes respectives d’annulation du bail commercial du 24 juillet 2020 ayant pris effet au 1er août 2020, et de l’acte de cautionnement souscrit par [B] [Q] le même jour,

En conséquence, rejette les demandes de la S.A.S RIVIERA PRO BAT et de M°[Y], tendant au remboursement de la somme d’un montant de 8 080 €, et de paiement de dommages-intérêts de 100 000 €,

Dit que le dépôt de garantie de 4 695 € restera acquis au bailleur, [P] [I],

Fixe la créance privilégiée de [P] [I] au passif de la S.A.S RIVIERA PRO BAT – à la somme de 54 481 € 30 ( cinquante quatre mille quatre cent quatre-vingt un euros et trente centimes) , au titre de la créance antérieure à l’ouverture de la procédure collective,
– à la somme de 18 573 € 53 , au titre de la créance postérieure,

Condamne [B] [Q], caution solidaire de la S.A.S RIVIERA PRO BAT, à payer à [P] [I] :
– la somme de 73 054 € 83 ( soixante treize mille cinquante quatre euros et quatre-vingt-trois euros), au titre des loyers, charges et taxes restant dus au 8 avril 2024, date d’effet de la résiliation du bail,
– et une indemnité de 2 000 € ( deux mille euros), au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute [P] [I] de sa demande de dommages-intérêts,

Fixe au passif de la S.A.S RIVIERA PRO BAT la somme de 2 000 €( deux mille euros)
au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne solidairement [B] [Q] aux dépens de l’instance, en ce compris les frais de commandement et dépens du référé.

Et la Présidente a signé avec la greffière.

LA PRÉSIDENTE LA GREFFIÈRE