Abus de majorité en copropriété : exclusion provisoire d’une cave des travaux pendant une expertise judiciaire

L’annulation d’une résolution d’assemblée générale pour abus de majorité suppose que le copropriétaire établisse une décision contraire à l’intérêt collectif, adoptée dans le seul intérêt des majoritaires, rompant l’égalité entre copropriétaires ou animée d’une intention de nuire. La charge de cette preuve incombe au demandeur.

L’exclusion temporaire d’une cave des travaux de renforcement n’est pas abusive lorsque cette exclusion s’explique par une expertise judiciaire encore en cours sur l’origine des désordres. En l’espèce, la résolution litigieuse a été adoptée alors que les avis techniques divergeaient et que le rapport définitif n’avait pas été déposé. L’absence de preuve d’un refus de prise en charge par le syndicat a également été déterminante.

Le syndicat ayant engagé les travaux après le dépôt du rapport d’expertise, sans qu’il soit démontré que l’assignation en ait été la cause, la demande d’annulation a été rejetée. Le copropriétaire demandeur a été condamné aux dépens et à 2 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. L’exécution provisoire était de droit en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

⬇️Télécharger la décision version officielle

Une société civile immobilière a demandé l’annulation d’une résolution ratifiant des travaux de renforcement du plancher des caves, en invoquant un abus de majorité. Le tribunal a relevé que l’expertise était encore en cours lors du vote et qu’aucun refus de prise en charge par le syndicat n’était démontré. La demande a été rejetée, la société étant condamnée aux dépens et aux frais irrépétibles.

Une société civile immobilière, propriétaire d’un local commercial soumis au statut de la copropriété, y a réalisé des travaux avant de le donner à bail. Des désordres sont ensuite apparus, notamment sur une porte et le carrelage, tandis que les poutrelles du plancher haut des caves présentaient une corrosion avancée.

Après plusieurs avis techniques divergents et l’engagement d’une expertise judiciaire, une assemblée générale a voté la ratification de travaux de renforcement en excluant la cave correspondant au local concerné. La société civile immobilière a demandé l’annulation de cette résolution pour abus de majorité.

Le tribunal a retenu que l’expertise était encore en cours lors du vote, que le syndicat avait engagé les travaux après le dépôt du rapport définitif et qu’aucune preuve ne démontrait un refus de prise en charge ou une action provoquée par l’assignation. La demande d’annulation a été rejetée. La société civile immobilière a été condamnée aux dépens et à une indemnité au titre des frais irrépétibles.

• Établir une décision contraire à l’intérêt collectif des copropriétaires
• Démontrer un avantage personnel recherché par les copropriétaires majoritaires
• Prouver une rupture d’égalité entre copropriétaires
• Établir une intention de nuire ou de porter préjudice
• Apporter la preuve d’un refus de prise en charge des travaux
• Relier l’assignation à la décision de réaliser les travaux

• Rapports de visite de l’architecte constatant corrosion et désordres
• Rapports et avis techniques divergents sur l’imputabilité des désordres
• Première note de l’expert constatant la vétusté du plancher
• Devis établis avant l’assemblée générale litigieuse
• Rapport définitif d’expertise déposé le 5 février 2024
• Appels de fonds, procès-verbal de réception et réalisation des travaux

Le copropriétaire demandeur conserve la résolution contestée et supporte les dépens ainsi qu’une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Le syndicat des copropriétaires bénéficie du rejet de la demande d’annulation, tandis que les travaux doivent être appréciés au regard du calendrier de l’expertise et des éléments techniques disponibles.

• Maintien de la résolution d’assemblée générale
• Condamnation du demandeur aux entiers dépens
• Paiement de 2 500 euros au titre de l’article 700
• Absence de dispense de participation aux frais de procédure
• Prise en compte des travaux engagés après le rapport définitif

À faire

• Identifier précisément la décision d’assemblée générale contestée
• Rassembler les rapports techniques et expertises disponibles
• Établir la date de chaque devis et appel de fonds
• Documenter les travaux réalisés et leur réception
• Apporter la preuve d’un éventuel refus de prise en charge

À éviter

• Alléguer un abus de majorité sans preuve circonstanciée
• Confondre désaccord technique et intention de nuire
• Négliger l’existence d’une expertise judiciaire en cours
• Attribuer les travaux à l’assignation sans vérifier leur chronologie
• Omettre les conséquences des dépens et de l’article 700

L’abus de majorité dans les décisions d’assemblée générale

La nullité suppose de démontrer une décision contraire aux intérêts collectifs, adoptée dans le seul intérêt des copropriétaires majoritaires, rompant l’égalité entre copropriétaires ou prise avec l’intention de nuire. La charge de cette démonstration incombe au copropriétaire demandeur, qui doit établir l’absence de motif valable ou le détournement de l’intérêt collectif.

L’exclusion temporaire d’une partie commune pendant une expertise

L’exclusion d’une cave des travaux de renforcement n’est pas abusive lorsqu’une expertise judiciaire portant précisément sur cette cave est toujours en cours et que les avis techniques divergent sur l’origine des désordres. Le vote peut alors être regardé comme temporairement justifié par la nécessité de préserver les lieux et d’attendre les conclusions définitives de l’expert.

La preuve de la prise en charge des travaux par le syndicat

L’absence de preuve d’un refus de prise en charge par le syndicat exclut le grief correspondant. La réalisation des travaux après le dépôt du rapport définitif, précédée d’appels de fonds et suivie d’une réception, ne permet pas davantage d’établir que l’assignation en a été la cause.

Article 3 de la loi du 10 juillet 1965, Article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Article 14 de la loi du 10 juillet 1965, Article 24 de la loi du 10 juillet 1965, Article 42 de la loi du 10 juillet 1965, Article 1719 du Code civil, Article 455 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Article 514-1 du Code de procédure civile, Article 699 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 805 du Code de procédure civile, Article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019