Garantie de parfait achèvement : réserves d’étanchéité, coordination des corps d’état et astreintes différenciées

Sur le fondement de l’article 1792-6 du Code civil, la garantie de parfait achèvement couvre les désordres signalés dans les réserves du procès-verbal de réception ou notifiés dans l’année suivant celle-ci. L’entrepreneur doit exécuter les travaux nécessaires, y compris lorsque leur réalisation implique la coordination d’autres corps d’état et la prise en charge des coûts correspondants.

Le tribunal retient la responsabilité de l’entreprise pour la réserve de réception n° 62, non contestée, ainsi que pour les réserves de GPA n° 4 et 9. Le rapport d’expertise de l’assurance dommages-ouvrage établissait, pour la première, l’absence de vis de couturage et, pour la seconde, un jour entre la charpente et le bardage imputable à la conception exécutée. En revanche, la réserve n° 14 est écartée, les fuites provenant d’un extracteur de gaine CVC étranger aux prestations de l’entreprise.

La levée de la réserve n° 62 est assortie d’une astreinte de 150 euros par jour pendant 90 jours ouvrés, à compter de six mois après la signification. Les réserves de GPA n° 4 et 9 sont assorties d’une astreinte de 50 euros par jour pendant 60 jours ouvrés, à compter de deux mois après la signification. L’article 700 du Code de procédure civile justifie l’allocation de 3 000 euros, outre les dépens, à la partie ayant dû exposer des frais pour faire valoir ses droits.

⬇️Télécharger la décision version officielle

Dans le cadre d’un programme immobilier, une entreprise d’étanchéité contestait sa responsabilité pour plusieurs réserves de réception et de garantie de parfait achèvement. Le tribunal l’a retenue pour la réserve n° 62 et les réserves n° 4 et 9, sur la base notamment d’une expertise dommages-ouvrage. Il a rejeté la demande concernant la réserve n° 14, les fuites provenant d’un équipement relevant d’un autre intervenant.

La SARL ROCC Réalisations a fait réaliser un programme immobilier et confié à la SAS ETANCHEITE MIDI PYRENEES le lot « étanchéité-couverture ». La réception est intervenue avec réserves le 2 août 2023. Une réserve de réception est demeurée non levée.

Après la réception, trois désordres ont été notifiés au titre de la garantie de parfait achèvement. L’entreprise a contesté leur imputabilité, soutenant notamment qu’une réserve concernait un autre corps d’état et qu’une autre n’était pas liée à ses prestations.

Le tribunal retient la responsabilité de l’entreprise pour la réserve de réception n° 62 et les réserves de GPA n° 4 et 9, au regard notamment d’un rapport d’expertise dommages-ouvrage. Il rejette en revanche la demande relative à la réserve n° 14, les fuites provenant d’un extracteur de gaine CVC étranger à son intervention. Des astreintes, une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens sont mis à la charge de l’entreprise.

• Réserve signalée au procès-verbal de réception ou dans l’année suivante
• Désordre entrant dans le champ des prestations de l’entrepreneur
• Imputabilité technique établie par les éléments d’expertise
• Absence de contestation de la réserve de réception
• Coordination nécessaire avec d’autres corps d’état
• Exclusion lorsque le désordre provient d’un équipement étranger aux travaux

• Procès-verbal de réception du 2 août 2023 comportant la réserve 62
• Notifications des réserves de garantie de parfait achèvement
• Rapport d’expertise dommages-ouvrage du 14 avril 2025
• Constat d’absence de vis de couturage sur les façades Ouest
• Constat d’un jour entre la charpente et le bardage
• Identification de l’extracteur CVC comme origine des fuites

La société ETANCHEITE MIDI PYRENEES doit reprendre les réserves 62, 4 et 9, sous astreintes distinctes, tandis que la réserve 14 reste exclue de son périmètre. La société ROCC REALISATIONS obtient également une indemnité procédurale et le remboursement des dépens.n

• Organiser la levée de la réserve 62 après signification
• Coordonner les autres corps d’état nécessaires aux travaux
• Traiter les réserves GPA 4 et 9 dans les délais imposés
• Documenter l’origine technique de chaque désordre
• Éviter d’imputer à l’entrepreneur un équipement hors marché
• Intégrer les astreintes et frais judiciaires dans l’évaluation du risque

À faire

• Vérifier les réserves du procès-verbal de réception
• Recenser les notifications intervenues pendant la GPA
• Analyser l’imputabilité technique de chaque désordre
• Produire les rapports d’expertise utiles
• Planifier les reprises et leur coordination

À éviter

• Contester une réserve non matériellement discutée
• Imputer un désordre à un autre corps d’état sans preuve
• Négliger les délais de garantie de parfait achèvement
• Refuser la coordination nécessaire aux réparations
• Omettre de documenter la levée effective des réserves

La garantie de parfait achèvement et les réserves signalées

nL’article 1792-6 du Code civil impose à l’entrepreneur de réparer les désordres signalés dans les réserves de réception ou notifiés dans l’année suivant la réception. La réserve n° 62, non contestée, devait être levée, y compris avec la coordination d’autres corps d’état et la prise en charge des coûts correspondants.n

L’imputabilité des désordres aux prestations exécutées

nLe rapport d’expertise dommages-ouvrage du 14 avril 2025 a établi l’absence de vis de couturage à l’origine de la réserve n° 4 et un jour entre la charpente et le bardage, imputable à la conception du bardage, pour la réserve n° 9. Ces constatations ont justifié les condamnations à reprise.n

L’exclusion d’un désordre étranger aux travaux de l’entrepreneur

nLa réserve n° 14 a été rejetée car les fuites provenaient d’un extracteur de gaine CVC qui ne relevait pas des prestations de l’entreprise. L’imputabilité du désordre à l’entrepreneur n’étant pas établie, aucune reprise n’a été ordonnée pour ce poste.

Article 48 du Code de procédure civile, Article 658 du Code de procédure civile, Article 1792-6 du Code civil, Articles 861 et suivants du Code de procédure civile, Article 871 du Code de procédure civile, Article 450 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 4 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile