Expertise judiciaire en copropriété : délimitation des parties privatives et communes en l’absence de règlement et de plan validés

Sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile, une mesure d’instruction peut être ordonnée en référé lorsqu’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir la preuve de faits susceptibles d’influer sur la solution d’un litige. Le juge n’a pas à examiner préalablement la recevabilité ou les chances de succès de l’action au fond. Il doit vérifier qu’un procès est possible, suffisamment déterminé, que la mesure peut influer sur sa solution et qu’elle ne porte pas atteinte aux droits fondamentaux.

L’absence de règlement de copropriété et de plan descriptif validés, combinée au désaccord persistant sur la délimitation et l’usage des parties privatives et communes, caractérise ce motif légitime. L’expertise est ordonnée contradictoirement afin de proposer un état descriptif de division, un règlement de copropriété conforme à la loi du 10 juillet 1965, ainsi que d’identifier les travaux et responsabilités éventuelles.

Le juge fixe librement la mission de l’expert. Les demandes connexes de convocation d’une assemblée générale, de reconstruction, de restauration ou d’enlèvement des caméras sont jugées prématurées compte tenu de l’expertise. Les demandeurs supportent la consignation, les dépens et l’absence d’indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. La consignation doit intervenir dans les six semaines, sous peine de caducité conformément à l’article 271 du Code de procédure civile.

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Dans un conflit relatif à la délimitation des parties privatives et communes, le juge a retenu l’existence d’un motif légitime justifiant une expertise. L’expert devra notamment proposer un état descriptif de division et un règlement de copropriété, décrire les travaux réalisés et évaluer ceux nécessaires. Les demandes accessoires d’un défendeur ont été écartées comme prématurées. Les demandeurs supportent la consignation et les dépens.

Des copropriétaires ont demandé en référé une expertise dans un contexte de conflit relatif à l’usage, à la détermination et à la délimitation des parties privatives et communes. Aucun règlement de copropriété ni plan descriptif n’était validé ou respecté. Un plan amiable avait été établi par un cabinet spécialisé et un notaire avait été mandaté pour préparer un règlement, sans permettre de résoudre durablement le différend.

Le juge a considéré qu’un motif légitime justifiait une mesure d’instruction au regard de la possibilité d’un procès ultérieur. L’expert devra notamment proposer un état descriptif de division, un règlement de copropriété, décrire les travaux réalisés et évaluer les travaux nécessaires. Les demandes accessoires d’un défendeur ont été écartées comme prématurées. La consignation et les dépens sont mis à la charge des demandeurs.

• Existence possible d’un procès ultérieur
• Objet et fondement du procès suffisamment déterminés
• Mesure d’instruction susceptible d’influer sur la solution
• Absence d’atteinte illégitime aux droits et libertés fondamentaux
• Désaccord persistant sur les parties privatives et communes
• Absence de règlement et de plan descriptif validés

• Plan descriptif amiable réalisé par le cabinet AGE2F
• Mandat confié à un notaire pour rédiger le règlement
• Documents contractuels et techniques versés aux débats
• Constat de l’absence de règlement et de plan validés
• Éléments établissant le désaccord sur les parties communes et privatives

Les demandeurs doivent financer le lancement de l’expertise et supporter les dépens. Toutes les parties devront participer contradictoirement aux opérations, tandis que les demandes accessoires restent suspendues par leur caractère prématuré.

• Consigner 3 500 euros dans le délai de six semaines
• Transmettre la décision à la régie avant le virement
• Produire les pièces utiles dans les délais fixés par l’expert
• Participer aux réunions et observations contradictoires
• Anticiper la caducité en cas de défaut de consignation
• Assumer l’absence d’indemnité au titre de l’article 700

À faire

• Consigner la provision dans les six semaines
• Adresser la décision à la régie
• Réunir les documents contractuels et techniques
• Participer à la première réunion d’expertise
• Présenter les observations dans les délais impartis

À éviter

• Dépasser le délai de consignation
• Transmettre tardivement les pièces justificatives
• Entraver les opérations contradictoires
• Confondre expertise et jugement au fond
• Maintenir des demandes accessoires prématurées

Le motif légitime de l’article 145 du Code de procédure civile

L’article 145 du Code de procédure civile permet d’ordonner en référé une mesure d’instruction si un procès est possible, possède un objet et un fondement suffisamment déterminés, et si la mesure peut influer sur sa solution. Le juge n’a pas à examiner les chances de succès de l’action au fond. L’absence de règlement de copropriété et de plan descriptif validés, ainsi que le conflit sur les parties communes et privatives, caractérisent ici le motif légitime.

La mission de l’expert judiciaire en copropriété

Le juge fixe librement la mission de l’expert, sans être lié par les propositions des parties. Celle-ci comprend notamment la détermination de la propriété et de la destination des lots, l’élaboration d’un état descriptif de division et d’un règlement conforme à la loi du 10 juillet 1965, ainsi que l’analyse des travaux, des coûts et des responsabilités éventuelles.

La caducité de la consignation de l’expertise

La provision de 3 500 euros doit être consignée dans les six semaines de l’ordonnance. À défaut, la désignation de l’expert devient caduque en application de l’article 271 du Code de procédure civile, sauf prorogation du délai ou relevé de caducité décidé par le juge du contrôle pour un motif légitime.

Article 455 du Code de procédure civile, Article 145 du Code de procédure civile, Loi du 10 juillet 1965, Articles 263 et suivants du Code de procédure civile, Article 275 alinéa 2 du Code de procédure civile, Article 276 du Code de procédure civile, Article 271 du Code de procédure civile, Article 281 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile