Garantie des vices cachés : responsabilité intégrale du marchand de biens pour une maison inhabitable

Sur le fondement de l’article 1641 du Code civil, les désordres affectant le plancher, la cheminée et la toiture constituent des vices cachés dès lors qu’ils étaient présents lors de la vente, non décelables par des acquéreurs profanes et rendaient la maison impropre à sa destination. Les infiltrations de terrasse et les dégradations visibles des garde-corps, façades et piliers relèvent toutefois d’une obligation contractuelle distincte, fondée sur l’article 1103 du Code civil, le vendeur s’étant engagé à faire établir un devis et à reverser l’indemnité d’assurance.

L’article 1645 du Code civil entraîne la réparation intégrale lorsque le vendeur connaissait les vices. Cette connaissance est irréfragablement présumée pour le vendeur professionnel, de sorte que la clause d’exonération est écartée. La SAS BG Aménagement, marchand de biens, est donc tenue des préjudices consécutifs.

La responsabilité décennale de l’entreprise d’étanchéité est retenue sur le fondement de l’article 1792 du Code civil. La réception tacite résulte de la prise de possession et du paiement des travaux, conformément à l’article 1792-6. L’entreprise a accepté un support impropre et réalisé des travaux contraires aux règles de l’art et au DTU 43, compromettant la solidité de la structure.

L’action directe contre les assureurs est admise en application de l’article L124-3 du Code des assurances. Les exclusions invoquées ne sont pas caractérisées. Les condamnations sont prononcées in solidum, avec garanties entre responsables selon la répartition retenue par le tribunal.

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Après la vente d’une maison affectée de nombreuses infiltrations et dégradations, les acquéreurs ont recherché la responsabilité du vendeur, de l’entreprise d’étanchéité et de leurs assureurs. Le tribunal a retenu des vices cachés concernant le plancher, la cheminée et la toiture, ainsi qu’un manquement contractuel relatif à la terrasse. Il a également retenu la responsabilité décennale de l’entreprise et accordé une indemnisation, à l’exclusion des loyers demandés.

La SAS BG Aménagement a acquis une maison le 2 octobre 2020, puis l’a vendue le 29 octobre 2020 à deux acquéreurs. Des travaux d’étanchéité de la terrasse avaient été réalisés en 2017 par la SAS Villars Etanchéité.

Après la vente, les acquéreurs ont découvert des infiltrations, un solivage atteint par des insectes xylophages, une cheminée dangereuse, une toiture dégradée, ainsi que divers désordres affectant les façades et les garde-corps. Une expertise amiable puis une expertise judiciaire ont conclu à l’inhabitabilité du logement et à l’existence de désordres présents lors de la vente.

Les acquéreurs ont recherché la responsabilité du vendeur, de l’entreprise d’étanchéité et de leurs assureurs. Le tribunal retient des vices cachés pour le plancher, la cheminée et la toiture, ainsi qu’une obligation contractuelle concernant les infiltrations de terrasse. Il retient également la responsabilité décennale de l’entreprise d’étanchéité et condamne les responsables et assureurs à indemniser les acquéreurs, tout en rejetant la demande relative aux loyers.

• Désordres présents au moment de la vente
• Défauts non décelables par des acquéreurs profanes
• Impropriété du logement à sa destination
• Connaissance présumée des vices par le vendeur professionnel
• Réception tacite établie par possession et paiement
• Travaux d’étanchéité contraires au DTU 43
• Exclusion d’assurance non suffisamment caractérisée

• Rapport d’expertise judiciaire du 13 décembre 2023
• Constatations d’humidité et d’infiltrations sous la terrasse
• Solives pourries et atteintes par des insectes xylophages
• Photographies des façades, garde-corps et piliers dégradés
• Facture d’étanchéité payée et preuve de prise de possession
• Acte de vente mentionnant le dégât des eaux

Le vendeur professionnel, l’entreprise d’étanchéité et leurs assureurs doivent indemniser les acquéreurs selon les postes de préjudice retenus. Les garanties entre responsables sont réparties selon l’origine des désordres et les taux fixés par le tribunal.

• Versement de 46 924,97 euros pour les reprises
• Versement de 4 500 euros pour les peintures
• Versement de 5 944,34 euros pour l’étanchéité
• Indemnisation de 1 728 euros et 9 000 euros
• Paiement solidaire des dépens et de 10 924,01 euros
• Exécution provisoire maintenue

À faire

• Documenter chaque désordre antérieur à la vente
• Produire les rapports d’expertise contradictoires
• Vérifier les clauses et périodes de garantie
• Établir la réception et le paiement des travaux
• Chiffrer séparément chaque poste de préjudice

À éviter

• Assimiler des désordres structurels à de simples travaux d’embellissement
• Contester une expertise sans élément technique
• Invoquer une exclusion d’assurance non démontrée
• Confondre désordres apparents et vices cachés
• Présenter des justificatifs financiers contradictoires

La garantie des vices cachés du vendeur professionnel

nL’article 1641 du Code civil s’applique aux désordres présents lors de la vente, non décelables par des acquéreurs profanes et rendant le bien impropre à sa destination. Le plancher, la cheminée et la toiture remplissent ces critères. Selon l’article 1645, la connaissance du vice est irréfragablement présumée chez le vendeur professionnel, qui doit réparer l’intégralité des préjudices.n

La responsabilité décennale de l’entreprise d’étanchéité

nL’article 1792 du Code civil est applicable lorsque les travaux compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination. La réception tacite est déduite de la prise de possession et du paiement, conformément à l’article 1792-6. L’entreprise a accepté un support inadéquat et réalisé une étanchéité contraire au DTU 43, à l’origine des infiltrations et de l’atteinte au plancher.n

L’action directe contre les assureurs

nEn application de l’article L124-3 du Code des assurances, les acquéreurs disposent d’une action directe contre les assureurs de responsabilité. Le tribunal retient les garanties d’Allianz et de [O] [R] Company, aucune exclusion fondée sur un fait intentionnel, un défaut d’entretien ou une absence d’aléa n’étant suffisamment caractérisée.

Article 4 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 699 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 768 du Code de procédure civile, Article 514-1 du Code de procédure civile, Article 1641 du Code civil, Article 1645 du Code civil, Article 1103 du Code civil, Article 1792 du Code civil, Article 1792-6 du Code civil, Article L124-3 du Code des assurances