Trouble de jouissance locative : manquement du bailleur à l’entretien prolongé des parties communes et réparations tardives

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de délivrer un logement en bon état d’usage et de réparation, d’entretenir les locaux et d’effectuer les réparations autres que locatives nécessaires. Les articles 1719 et 1720 du Code civil consacrent également ces obligations.

La juridiction retient un manquement du bailleur, établi par les réclamations collectives, le rapport du conciliateur et les délais de traitement des désordres. Le retard dans l’entretien des parties communes, le remplacement tardif des radiateurs et la réfection différée du mur extérieur ont causé un trouble de jouissance indemnisé à hauteur de 1 000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du jugement. Les allégations insuffisamment prouvées relatives à l’isolation, au parking et aux fuites sont rejetées.

La régularisation annuelle des charges est validée au regard du décompte détaillant les postes, la base de répartition et la quote-part. La demande de dommages-intérêts complémentaires est rejetée faute de préjudice distinct. La recevabilité de la requête est admise après tentative préalable de conciliation conformément à l’article 750-1 du Code de procédure civile.

⬇️Télécharger la décision version officielle

Les locataires invoquaient divers défauts d’entretien, des infiltrations, des moisissures, des problèmes de ventilation et des charges contestées. La juridiction a retenu un retard fautif dans l’entretien et les réparations, causant un trouble de jouissance, et accordé 1 000 euros. Les demandes relatives à l’isolation, au parking et aux fuites ont été rejetées faute de preuve suffisante.

Des locataires reprochaient au bailleur l’entretien insuffisant des parties communes, des désordres affectant des radiateurs et un mur extérieur, ainsi qu’une isolation défaillante, des fuites et des charges locatives contestées. Plusieurs occupants avaient signalé des infiltrations, moisissures, problèmes de ventilation et de propreté.

Le bailleur a conclu de nouveaux contrats d’entretien, remplacé un convecteur et réalisé ultérieurement des travaux sur le mur. Les locataires ont saisi le juge après avoir tenté une conciliation extrajudiciaire.

La juridiction retient un retard fautif dans l’entretien et les réparations, causant un trouble de jouissance indemnisable. Elle accorde 1 000 euros, mais rejette les demandes liées à l’isolation, au parking et aux fuites faute de preuve suffisante. La régularisation des charges est jugée régulière et les dommages-intérêts complémentaires sont refusés.

• Obligation légale d’entretien et de réparation du bailleur
• Désordres signalés par les locataires et documentés
• Retard prolongé dans le traitement des réclamations
• Préjudice de jouissance directement lié aux manquements
• Preuves suffisantes des désordres invoqués
• Absence de preuve suffisante pour les désordres complémentaires

• Pétition des locataires signalant infiltrations, moisissures et défauts d’entretien
• Rapport du conciliateur de justice des 23 et 27 décembre 2023
• Relances concernant les radiateurs défectueux
• Facture des travaux de réfection du mur extérieur
• Décompte détaillé des charges par poste et quote-part

Le bailleur doit indemniser le trouble de jouissance résultant de réparations et d’un entretien tardifs, tandis que les demandes insuffisamment prouvées sont rejetées. Les locataires obtiennent une indemnité, mais supportent le rejet des prétentions non documentées et des dommages-intérêts complémentaires.

• Versement de 1 000 euros aux locataires
• Application des intérêts au taux légal à compter du jugement
• Prise en charge des entiers dépens par le bailleur
• Validation de la régularisation annuelle des charges
• Rejet des demandes relatives à l’isolation et aux fuites

À faire

• Conserver chaque signalement adressé au bailleur
• Documenter les désordres par photographies et constats
• Faire préciser les délais d’intervention et de réparation
• Vérifier le détail annuel des charges locatives
• Tenter une conciliation avant la saisine judiciaire

À éviter

• Limiter la preuve à de simples déclarations
• Omettre les dates précises des signalements
• Confondre réparations locatives et obligations du bailleur
• Contester des charges sans analyser leur répartition
• Réclamer un préjudice complémentaire non démontré

La recevabilité de la saisine après conciliation préalable

La requête est recevable dès lors que les locataires justifient d’une tentative préalable de conciliation extrajudiciaire, conformément à l’article 750-1 du Code de procédure civile. Le rapport du conciliateur établissant les démarches accomplies suffit, même lorsque celui-ci n’a pas ouvert de dossier de conciliation.

Les obligations d’entretien et de réparation du bailleur

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que les articles 1719 et 1720 du Code civil imposent au bailleur de maintenir le logement et les locaux loués en bon état d’usage et de réparation. Le retard prolongé dans le traitement des désordres, établi par les réclamations et le rapport du conciliateur, caractérise un manquement ouvrant droit à réparation du trouble de jouissance.

La preuve du trouble de jouissance indemnisable

La juridiction indemnise les désordres suffisamment documentés : entretien défaillant des parties communes, radiateurs réparés tardivement et réfection différée du mur extérieur. En revanche, les seules déclarations des locataires ne prouvent pas suffisamment le défaut d’isolation, la vétusté du parking ou les fuites non résolues.

Articles 430 et suivants du Code de procédure civile, Article 467 du Code de procédure civile, Article 750-1 du Code de procédure civile, Article 6 de la loi du 6 juillet 1989, Articles 1719 et 1720 du Code civil, Article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, Article 1728 du Code civil, Article 23 de la loi du 6 juillet 1989, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile