Résiliation du bail d’habitation : suspension de la clause résolutoire et délais de paiement sur 36 mois

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 subordonne la recevabilité de l’assignation aux formalités de saisine de la CCAPEX et de notification au représentant de l’État. Ces diligences ayant été accomplies dans les délais, l’action du bailleur est recevable.

Le bail ayant été conclu avant la modification législative de 2023, la clause résolutoire contractuelle demeure régie par la loi applicable lors de sa conclusion, conformément à l’article 2 du Code civil. Le défaut de règlement intégral dans les deux mois du commandement entraîne la résiliation du bail.

En application des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que de l’article 1253 du Code civil, la dette est établie par le décompte actualisé et reconnue par les locataires. La solidarité contractuelle justifie la condamnation solidaire au paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation. L’article 1240 du Code civil fonde l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération des lieux.

La reprise du paiement du loyer courant et la capacité alléguée de régler la dette permettent l’octroi de délais sur 36 mois, avec suspension des effets de la clause résolutoire. Tout impayé ultérieur rend le solde exigible et permet la reprise de la procédure d’expulsion. Les dépens et une indemnité fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile sont mis à la charge des locataires.

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Le bail a été résilié en raison des impayés, la dette locative étant fixée à 8 603,48 euros. La solidarité des locataires a été retenue. Toutefois, un échéancier de 36 mensualités de 240 euros a été accordé, sous réserve du paiement du loyer courant, avec suspension de la clause résolutoire pendant son respect. Tout nouvel impayé permettra la reprise de la procédure d’expulsion.

Un bailleur a donné à bail un logement à deux locataires, moyennant un loyer mensuel augmenté de provisions sur charges. Des impayés ont conduit à la délivrance d’un commandement de payer, demeuré partiellement infructueux à l’issue du délai contractuel de deux mois.

Le bailleur a ensuite demandé la résiliation du bail, le paiement de l’arriéré, une indemnité d’occupation et l’expulsion. Les locataires ont reconnu la dette et sollicité des délais de paiement en invoquant leur situation personnelle et financière.

La juridiction a constaté la résiliation du bail, fixé la dette à 8 603,48 euros et retenu la solidarité prévue au contrat. Elle a toutefois accordé un échéancier de 36 mensualités de 240 euros, avec maintien du paiement du loyer courant et suspension de la clause résolutoire pendant le respect de cet échéancier. En cas de nouvel impayé, l’expulsion pourra être poursuivie.

• Commandement de payer demeuré infructueux pendant le délai contractuel de deux mois
• Accomplissement préalable des formalités de saisine de la CCAPEX
• Notification de l’assignation au représentant de l’État plus de six semaines avant l’audience
• Reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience
• Capacité des locataires à régler progressivement la dette locative
• Respect simultané des échéances courantes et de l’échéancier judiciaire

• Contrat de bail contenant une clause résolutoire et une clause de solidarité
• Commandement de payer délivré le 23 septembre 2025
• Décompte actualisé arrêtant la dette à 8 603,48 euros
• Justificatifs électroniques de saisine de la CCAPEX
• Preuve de notification de l’assignation à la préfecture
• Reconnaissance du principe et du montant de la dette par les locataires

Le bailleur obtient la constatation de la résiliation, le paiement solidaire de la dette et une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux. Les locataires bénéficient d’un échéancier, mais tout défaut de paiement, même partiel, peut entraîner l’exigibilité du solde et l’expulsion.

• Paiement mensuel de 240 euros pendant 36 mois
• Règlement séparé du loyer et des provisions sur charges courants
• Suspension temporaire des effets de la clause résolutoire
• Exigibilité immédiate du solde en cas d’impayé
• Paiement solidaire des dépens et de 300 euros au titre de l’article 700

À faire

• Vérifier la date de conclusion du bail et la clause résolutoire
• Conserver le commandement de payer et son décompte
• Justifier la saisine préalable de la CCAPEX
• Notifier l’assignation à la préfecture dans le délai requis
• Contrôler chaque paiement du loyer courant et de l’échéancier

À éviter

• Appliquer rétroactivement la nouvelle durée du délai légal
• Omettre la notification électronique au représentant de l’État
• Confondre échéances courantes et versements sur l’arriéré
• Accorder un délai sans vérifier la reprise du loyer courant
• Engager l’expulsion sans constater un défaut d’échéance

La recevabilité de l’assignation en résiliation pour impayés

nL’article 24 II et III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose, dans les conditions prévues par le texte, la saisine de la CCAPEX et la notification de l’assignation au représentant de l’État. La juridiction constate que ces formalités ont été accomplies dans les délais requis ; l’action est donc recevable.nn

La mise en œuvre de la clause résolutoire contractuelle

nL’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction nouvelle, ne régit pas la clause d’un bail conclu antérieurement. En application de l’article 2 du Code civil, la clause reste soumise à la loi applicable lors de la conclusion du contrat. Le défaut de paiement intégral dans les deux mois du commandement entraîne ainsi la résiliation au terme contractuel.nn

Les conditions des délais de paiement et de la suspension

nL’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 permet d’accorder des délais lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer courant et se trouve en mesure de régler sa dette. La juridiction accorde 36 mois et suspend les effets de la clause résolutoire. Un seul défaut de paiement fait reprendre son plein effet.

Article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 2 du Code civil, Article 1240 du Code civil, Article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 1253 du Code civil, Article 1343-5 du Code civil, Articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, Article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, Article L. 821-1 du Code de la construction et de l’habitation