Responsabilité du propriétaire-gardien après démolition de cloisons sans étaiement : indemnisation des fissures et de la perte de chance locative

La fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir relève de la compétence exclusive du juge de la mise en état en application de l’article 789 du Code de procédure civile. Le tribunal la déclare donc irrecevable lorsqu’elle est soulevée devant la formation de jugement, tout en constatant que la qualité de propriétaire est suffisamment établie.

En application de l’article L.622-21 du Code de commerce, les demandes de condamnation pécuniaire fondées sur une créance antérieure au jugement d’ouverture sont irrecevables contre une société en liquidation judiciaire. Cette fin de non-recevoir, d’ordre public, doit être relevée d’office.

Sur le fondement des articles 1240 et 1242 du Code civil, la responsabilité du propriétaire gardien est retenue lorsque la suppression de cloisons sans étaiement a causé l’affaissement du plancher et les fissures. La responsabilité de l’entreprise ayant exécuté les travaux est également engagée pour défaut de précautions. Les autres intervenants sont mis hors de cause faute de lien causal suffisamment établi.

L’article L.124-3 du Code des assurances permet l’action directe contre l’assureur de responsabilité de l’auteur responsable. Le préjudice réparatoire est fixé selon le coût strictement nécessaire des travaux, tandis que l’impossibilité de relouer est indemnisée comme une perte de chance, et non comme une perte locative certaine. Les condamnations comprennent l’indexation, les dépens et une indemnité fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

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Une expertise a établi que la suppression insuffisamment étayée de cloisons dans l’appartement inférieur avait provoqué l’affaissement du plancher et les fissures du logement sinistré. Les autres causes invoquées ont été écartées. La responsabilité de la société propriétaire lors des travaux, de l’entrepreneur et de son assureur a été retenue, avec indemnisation des travaux de reprise et d’une perte de chance de relouer le bien.

Une propriétaire a découvert, après le départ de sa locataire, des fissures dans les cloisons et un affaissement du plancher de son appartement situé au deuxième étage. Des travaux de démolition et de réaménagement avaient été réalisés peu auparavant dans les deux logements situés au-dessous.

Une expertise amiable puis judiciaire a établi que la suppression de cloisons dans l’appartement situé directement sous le logement sinistré, sans étaiement préalable suffisant, avait provoqué l’affaissement du plancher et les fissures. L’expert a écarté une faiblesse structurelle préexistante, les insectes xylophages et les infiltrations comme causes principales.

La propriétaire a recherché la responsabilité du syndicat des copropriétaires, des propriétaires, des entreprises intervenantes et de leurs assureurs. Le tribunal a retenu la responsabilité de la société propriétaire lors des travaux, de l’entrepreneur les ayant exécutés et de son assureur, avec indemnisation des travaux de reprise et d’une perte de chance de relouer le bien.

• Désordres matériellement établis par une expertise judiciaire contradictoire.
• Localisation des fissures correspondant à la zone située sous l’appartement sinistré.
• Suppression de cloisons devenues porteuses par déformation progressive des poutres.
• Absence d’étaiement préalable suffisant avant les démolitions.
• Lien causal entre les travaux et l’affaissement du plancher.
• Garde de la chose détenue par le propriétaire au moment des travaux.
• Garantie d’assurance souscrite par l’entrepreneur responsable.

• Rapport d’expertise judiciaire du 29 avril 2024.
• Constatations visuelles des fissures et de l’affaissement du plancher.
• Facture établissant les travaux de démolition et d’étaiement.
• Rapport du BET confirmant le bon état structurel des poutres.
• Chronologie rapprochée entre les travaux et l’apparition des désordres.

La propriétaire obtient une indemnisation contre la société propriétaire lors des travaux, l’entrepreneur et son assureur, tandis que les autres intervenants sont mis hors de cause. La société en liquidation judiciaire échappe aux demandes pécuniaires en raison de l’antériorité de la créance.

• Réparation des désordres fixée à 20 000 euros indexés.
• Perte de chance locative indemnisée à hauteur de 12 402 euros.
• Franchise et plafonds contractuels opposables par l’assureur.
• Dépens et frais d’expertise supportés par les responsables.
• Indemnité de 3 500 euros accordée au titre de l’article 700.

À faire

• Faire constater précisément les désordres par un expert.
• Documenter la chronologie des travaux et de l’apparition des dommages.
• Identifier le propriétaire gardien au moment des travaux.
• Vérifier les contrats d’assurance et leurs garanties mobilisables.
• Chiffrer séparément les travaux et la perte de chance locative.

À éviter

• Diriger une demande pécuniaire contre une société en liquidation judiciaire.
• Se fonder sur une facture seule pour prouver un étaiement conforme.
• Confondre perte locative certaine et perte de chance.
• Imputer les désordres à une partie commune sans règlement de copropriété.
• Négliger les franchises et plafonds de garantie contractuels.

La compétence du juge de la mise en état pour les fins de non-recevoir

La fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir relève de la compétence exclusive du juge de la mise en état jusqu’à son dessaisissement, conformément à l’article 789 du Code de procédure civile. Le tribunal déclare donc irrecevable ce moyen soulevé devant lui. Il constate néanmoins que la qualité de propriétaire est suffisamment démontrée au moment de l’assignation.

L’irrecevabilité des demandes pécuniaires contre une société en liquidation judiciaire

Selon l’article L.622-21 du Code de commerce, l’ouverture d’une procédure collective interdit ou interrompt les actions tendant au paiement d’une créance antérieure. Cette règle d’ordre public impose au juge de relever d’office l’irrecevabilité des demandes dirigées contre la société placée en liquidation judiciaire, ainsi que des appels en garantie tendant à son paiement.

La responsabilité du propriétaire gardien après suppression de cloisons

Sur le fondement de l’article 1242 du Code civil, le propriétaire de l’appartement était présumé gardien lors des travaux. La démolition sans étaiement ayant causé l’affaissement du plancher, sa responsabilité est engagée sans faute personnelle. L’entrepreneur est également responsable sur le fondement de l’article 1240, le défaut de précautions étant établi par l’expertise judiciaire.

Article 4 du Code de procédure civile, Article 5 du Code de procédure civile, Article 31 du Code de procédure civile, Article 122 du Code de procédure civile, Article 1240 du Code civil, Article 1242 du Code civil, Article 455 du Code de procédure civile, Article 472 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Article 695 4° du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 699 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 768 du Code de procédure civile, Article 789 du Code de procédure civile, Article 954 du Code de procédure civile, Article L.622-21 du Code de commerce, Article 14 de la loi du 10 juillet 1965, Article L.124-3 du Code des assurances