Clause résolutoire du bail commercial : acquisition après commandement de payer infructueux et expulsion en référé

L’article L 145-41 du Code de commerce subordonne l’effet d’une clause résolutoire à l’écoulement d’un délai d’un mois suivant un commandement demeuré infructueux, lequel doit mentionner ce délai à peine de nullité. La juridiction relève que le bail contenait une clause résolutoire et qu’un commandement visant cette clause avait été délivré pour des loyers impayés. L’absence de contestation de son inexécution permet de constater l’acquisition de la clause au 10 novembre 2025 et la résiliation du bail.

Le maintien dans les lieux après cette date caractérise une occupation sans droit ni titre. L’expulsion peut être ordonnée sous astreinte, avec concours de la force publique si nécessaire. Sur le fondement du second alinéa de l’article 835 du Code de procédure civile, une provision est accordée lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. La locataire est ainsi condamnée au paiement des arriérés, d’une indemnité d’occupation correspondant au dernier loyer mensuel, ainsi qu’aux dépens et à l’article 700 du Code de procédure civile.

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Des loyers commerciaux impayés persistaient malgré une tentative d’apurement et une mise en demeure. Le commandement de payer visant la clause résolutoire n’ayant pas été exécuté dans le délai légal, le juge des référés a constaté la résiliation du bail au 10 novembre 2025. Il a ordonné la libération des lieux sous astreinte et accordé des provisions au titre des loyers et de l’occupation postérieure.

Une société bailleresse a conclu un bail commercial en l’état futur d’achèvement avec une société locataire pour un local commercial. Des impayés sont apparus puis ont augmenté malgré une tentative d’accord d’apurement et une mise en demeure.

Un commissaire de justice a délivré à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire. Les sommes réclamées n’ayant pas été réglées dans le délai d’un mois, la bailleresse a saisi le juge des référés afin d’obtenir la résiliation du bail, la libération des lieux, l’expulsion et le paiement de provisions.

La locataire, régulièrement assignée, n’a pas constitué avocat ni contesté l’inexécution du commandement. Le juge constate l’acquisition de la clause résolutoire au 10 novembre 2025, ordonne la libération sous astreinte et accorde des provisions au titre des loyers impayés et de l’occupation postérieure.

• Clause résolutoire stipulée dans le bail commercial
• Commandement de payer visant expressément la clause résolutoire
• Mention et expiration du délai légal d’un mois
• Inexécution persistante des causes du commandement
• Obligation de paiement non sérieusement contestable
• Maintien dans les lieux après la résiliation

• Bail commercial signé le 2 juin 2023
• Clause résolutoire contractuelle
• Commandement de payer délivré le 10 octobre 2025
• Décompte des loyers impayés
• Pièces produites établissant l’arriéré locatif

La bailleresse obtient la résiliation du bail, la restitution des locaux et le recouvrement provisionnel des sommes dues. La locataire doit libérer les lieux, supporter l’astreinte et régler les arriérés, l’indemnité d’occupation, les dépens et les frais irrépétibles.

• Résiliation du bail constatée au 10 novembre 2025
• Libération des lieux sous trente jours après signification
• Expulsion possible sous astreinte de 500 euros par jour
• Paiement provisionnel des arriérés locatifs
• Paiement mensuel de l’indemnité jusqu’à remise des clés
• Prise en charge des dépens et de 1 500 euros

À faire

• Vérifier la clause résolutoire du bail
• Faire délivrer un commandement visant cette clause
• Contrôler la mention du délai d’un mois
• Conserver les décomptes et justificatifs d’impayés
• Faire constater la libération et la remise des clés

À éviter

• Omettre le délai légal dans le commandement
• Réclamer une résiliation avant l’expiration du délai
• Négliger la preuve des loyers impayés
• Maintenir l’occupation après la résiliation
• Déplacer les meubles sans respecter les formalités d’exécution

La clause résolutoire du bail commercial

L’article L 145-41 du Code de commerce exige un commandement mentionnant le délai légal d’un mois. La clause ne produit effet qu’après l’écoulement de ce délai sans régularisation. Le commandement délivré visant la clause résolutoire et son inexécution n’étant pas contestée, son acquisition a été constatée au 10 novembre 2025.

Les provisions pour arriérés et occupation

Selon le second alinéa de l’article 835 du Code de procédure civile, une provision peut être accordée lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Les pièces produites ont établi l’arriéré locatif. Le maintien dans les lieux après résiliation a justifié une indemnité d’occupation provisionnelle correspondant au dernier loyer mensuel.

L’expulsion après résiliation du bail

La résiliation a privé la locataire de tout droit d’occupation. La libération des lieux a donc été ordonnée sous astreinte, avec expulsion et concours éventuel de la force publique. Les meubles peuvent être retirés aux frais de la personne expulsée selon les modalités fixées par l’ordonnance.

Article L 145-41 du Code de commerce, Article 835 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile