RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COMPIÈGNE

MINUTE N° : 553/26JCP

N° RG 26/00168 – N° Portalis DBZV-W-B7K-CUXA

ORDONNANCE DE REFERE
DU 01 Octobre 2026

Entre :

Monsieur [G] [W] [U]
né le 19 Octobre 1959 à [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représenté par JA Partners, avocats au barreau de LYON substitué par Maître PATERNOTTE, avocat au barreau de COMPIEGNE

Et :

Monsieur [O] [M] [D]
né le 11 Décembre 1994 à [Localité 3]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 4]
comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. BEN SEDRINE
Greffier : Mme DA SILVA

DEBATS :

A l’audience du 09 Juillet 2026,avis a été donné que l’affaire était mise en délibéré au 01 Octobre 2026 ;

ORDONNANCE :

Mis à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

copies à Me PATERNOTTE et à Mr [D] le 12/10/26

N° RG 26/00168 – N° Portalis DBZV-W-B7K-CUXA – jugement du 01 Octobre 2026

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par contrat de bail en date du 10 mars 2025, Monsieur [G] [U] a donné à bail à Monsieur [O] [D] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 5], pour un loyer mensuel de 440 euros et une provision mensuelle pour charge de 110 euros.

Se prévalant du non-paiement des loyers, Monsieur [G] [U] a adressé à Monsieur [O] [D], par acte d’un commissaire de justice en date du 5 février 2026, un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail, la somme de 1746,04 euros au titre de l’arriéré locatif.

Par acte d’un commissaire de justice en date du 15 avril 2026, Monsieur [G] [U] a fait assigner en référé Monsieur [O] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Compiègne aux fins de :
Constater que la clause résolutoire contenue au contrat de bail est acquise au bailleur à la date du 19 mars 2026,A défaut et subsidiairement, prononcer la résolution du bail liant les parties, Dire en conséquence que Monsieur [O] [D] est occupant sans droit ni titre de la date de résiliation du bail à celle de l’entière libération des lieux, Ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [D] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, Autoriser Monsieur [G] [U] en cas d’abandon du logement par le locataire, à effectuer l’inventaire des meubles meublant le logement, de les faire entreposer dans tel local qu’il lui plaira aux frais de l’expulsé, Condamner à titre provisionnel Monsieur [O] [D] au requérant : Une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du terme qui serait dû en l’absence de résiliation, outre toutes charges locatives, de la date de résiliation ou résolution du bail jusqu’à l’entière libération des lieux et restitution des clefs, La somme à titre provisionnel et à parfaire de 1767,29 euros en principal au titre des termes dus à fin avril 2026, outre intérêt de droit à compter de l’assignation, Tous autres termes de loyers et charges qui seraient venus à échéance jusqu’à la date de résiliation ou résolution du bail et qui ne seraient pas inclus, La somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les irrépétibles, Les entiers dépens, dont le coût du commandement de payer en date du 5 février 2026, de l’assignation et de sa notification par LRAR à la Direction de la Cohésion Sociale.
L’affaire a été appelée et utilement retenue à l’audience du 9 juillet 2026.

À l’audience, Monsieur [G] [U], représenté par son conseil, maintient les termes de son assignation.

En défense, Monsieur [O] [D], comparant, ne conteste pas le montant de la dette et l’explique par la perte de son emploi. Il dit avoir déposé un dossier de surendettement en octobre. Il indique avoir repris le paiement des loyers depuis le mois de février et sollicite l’octroi de délais de paiement.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er octobre 2026.
MOTIFS

I. SUR LA RESILIATION DU CONTRAT DE BAIL

– sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Oise par la voie électronique le 16 avril 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [G] [U] justifie avoir également saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de l’Oise le 6 février 2026, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 avril 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

– sur le bien-fondé de la demande :

En application de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application du paragraphe I de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de ladite loi, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Selon l’article 1741 dudit code, le bail se résout lorsque l’une des parties n’a pas rempli ses obligations.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges et six semaines après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Monsieur [G] [U] a fait signifier, le 5 février 2026, à Monsieur [O] [D], un commandement de payer dans le délai de six semaines, visant la clause résolutoire du bail, la somme principale de 1746,04 euros.

Celui-ci étant resté infructueux, il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 mars 2026.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner à Monsieur [O] [D] de remettre les clés et de quitter les lieux.

A défaut de départ volontaire, Monsieur [G] [U] sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [O] [D] ainsi que de tous occupants de son chef selon les modalités prévues par les dispositions des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux.
II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

En vertu des articles 7 et 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

A compter de la résiliation du bail, en vertu de l’article 1760 du code civil, le locataire déchu de tout droit d’occupation du local donné à bail se trouve redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

A l’audience, Monsieur [G] [U] a actualisé, au moyen d’un décompte arrêté au 1er juillet 2026, la dette locative à la somme de 1735,70 euros, échéance du mois de juillet 2026 comprise.

D’une part, en l’absence d’éléments justificatifs, les sommes réclamées à titre de « frais BQ suite impayés rejet » ne seront pas retenus.

D’autre part, il ressort des extraits de compte produits, qu’il a été fait l’application d’une clause pénale non prévue au contrat de bail et, en tout état de cause, en violation de l’article 4 i) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. L’ensemble des sommes réclamées à ce titre ne seront donc pas retenues.

Du reste, ni le principe ni le montant de la dette n’a été contesté par le défendeur.

Compte tenu de la résiliation du bail au 20 mars 2026, les sommes dues se composent de loyers jusqu’à cette date puis d’indemnité d’occupation. En effet, Monsieur [O] [D] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 21 mars 2026 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté de la provision pour charges, soit la somme de 553,47 euros, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue du bien.

Cette indemnité sera payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer et les charges feront l’objet d’une régularisation.
Compte tenu de ces éléments, Monsieur [O] [D] sera condamné au paiement de la somme de 1686,70 euros, en deniers ou quittances, au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

III – SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE EN DELAIS DE PAIEMENT

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Il ressort du diagnostic social et financier arrivé le jour de l’audience que M. [D] dispose d’un revenu de 1 798 euros et expose des charges, hors logement de 233 euros. Il en ressort que le locataire dispose de ressources suffisantes pour régler le loyer courant et les arriérés.
Le loyer du mois en cours a été réglé.

Compte tenu montant de l’arriéré locatif retenue et de l’absence d’opposition du bailleur, le défendeur sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre de l’indemnité d’occupation et des charges puis sur les intérêts.

Si ces modalités de paiement échelonné sont respectées et le loyer courant régulièrement payé, la résiliation judiciaire du contrat de bail sera réputée n’avoir jamais été prononcée.

En revanche, faute pour le locataire de respecter son engagement conformément aux délais de paiement ainsi accordés et de procéder au paiement des loyers et charges courants, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible sept jours après une mise en demeure restée sans effet, et la résiliation du contrat de bail reprendra son plein et entier effet permettant au bailleur de poursuivre l’expulsion du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef selon les modalités prévues par les dispositions des articles L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et des articles R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux, sans qu’il soit nécessaire de prononcer une quelconque astreinte.

De plus, l’indemnité d’occupation telle que définie ci-avant due par Monsieur [O] [D] s’appliquera pleinement jusqu’à libération définitive des lieux. Cette indemnité sera payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer du bail résilié et les charges feront l’objet d’une régularisation.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [O] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 5 février 2026, de l’assignation et de sa notification par LRAR à la Direction de la Cohésion Sociale.

En application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il peut également condamner cette partie à payer à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide.
Dans tous les cas, il est tenu compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

La situation économique des parties et l’équité commandent de condamner Monsieur [O] [D] à payer à Monsieur [G] [U] la somme de 700 euros au titre des frais irrépétibles.

La décision est de droit assortie de l’exécution provisoire

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 mars 2025 conclu entre Monsieur [G] [U] et Monsieur [O] [D], concernant le logement situé [Adresse 2] à [Localité 5], sont réunies à la date du 20 mars 2026 et que le bail est résilié à cette date ;

CONDAMNE Monsieur [O] [D] à verser à Monsieur [G] [U] la somme de 1686,70 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, en deniers ou quittances, selon décompte actualisé arrêté au 1er juillet 2026 et comprenant l’échéance du mois de juillet 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil ;

AUTORISE Monsieur [O] [D] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 45 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
– que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
– que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
– qu’à défaut pour Monsieur [O] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [G] [U] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, ainsi que de tous biens avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après un commandement d’avoir à quitter les lieux délivré par huissier de justice dans les conditions prévues aux articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux ;
– que Monsieur [O] [D] soit condamné à verser à Monsieur [G] [U] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit 553,47 euros par mois, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE Monsieur [O] [D] à payer à Monsieur [G] [U] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [O] [D] aux dépens, dont le coût du commandement de payer en date du 5 février 2026, de l’assignation et de sa notification par LRAR à la Direction de la Cohésion Sociale ;

ORDONNE la transmission de la présente décision au représentant de l’État dans le département ;

DEBOUTONS les parties de leurs plus amples demandes ;

RAPPELONS que la décision est de droit assortie de l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal, le 1er octobre 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, Le vice-président,